黄岛经济技术开发区市场分析ppt课件
青岛黄岛房地产市场分析报告_106页_调查研究报告
沈阳
环渤海经济圈
山东
华南经济圈
地理位臵
山东省
青岛市
青岛市
黄 海
青岛位于山东半岛南端(北纬35°35'-37°09'，东经119°30'-121°00')、黄海之滨。
是全国70个大中城市之一，全国五个计划单列市之一。
青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。 1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3 万人。
青岛
城市概况
经济概况
城市规划
青岛市经济发展 2008年全市实现生产总值(GDP)4436.18亿元，增长13.2%，人均 GDP7000美元。
三次产业的比例关系由上年的5.4：51.6：43调整为5.1：50.8：44.1。 宏观经济效益稳步提高。
2008年全市财政总收入实现1251.6亿元，增 长16.9% 地方财政一般预算收入342.4亿元，增长 17.0%； 地方财政 一般预算支出369.4亿元，增长 15.0%。
2008青岛市产业结构
税收保持平稳增长，全年国税系统组织税收 收入(含海关代征)714.38亿元,增长23.8%
地税税收收 入206.12亿元,增长13.1% 市场物价过快上涨得到控制。全年居民消费 价格上涨4.7%。
2008年山东省各市GDP、人口排名 青岛市的GDP总量在山东全省排第一
全市规模以上固定资产投资2019亿元，增长23.5%。
青岛市经济发展 第三产业增加值1957.33亿元，增长17.1%
黄岛经济技术开发区市场分析ppt课件
1、黄岛3路、4路可直达门口 2、黄岛1路旅游线路 3、黄岛31路等
小学及幼儿园：
1、薛家岛小学 2、慈航幼儿园 3、清华苑幼儿园 4、海宸幼儿园 5、薛家岛中心幼儿园 6、小天使幼儿园
5、目前开发区内商业呈以下几个特点：
Ø 商业集中在长江东路中路及香江路区域两个商圈内相对过于集中。 Ø 城市商业发展不均衡，且发展速度较慢 Ø 消费群体消费水平普遍不高，且有一定差距，多数商业整体定位及经营业态为中低档次水平。 Ø 日前区域内高档次商业几乎为零，且高档次品牌在目前商业中并未出现。 Ø 已有商业基本形成垄断趋势 Ø 新建项日商业体量多数在2万平米以下，很难形成标志性商业。 Ø 日前已有两个在建商业项日计划定位于高端产品，但所占比例较小，并不能 Ø 满足整个消费市场对高端产品的需求。
全区河流124公里，流域面积83.2平方公里，属东南沿海水 系，均为季节性河流，形成源短流急、单独入海的特点。多 年平均水资源总量为3480万立方米，平均排泄总量（蒸发量、 入海量）为2800万立方米，可利用量1600万立方米。
新区大力实施“黄岛变绿岛”工程，每年用于生态环境建设 的投资超过当年GDP的2%以上。
济 发 展
原市北板块住宅市场概述 Ø黄岛区人均可支配收入高于青岛市人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，
为房地产快速发展提供了有力的保证。
黄
岛
区
Ø 产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大
产 业
批有产者，为房地产市场提供充足的需求客户，促进该区域房地产行业持续快速发展。
目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。日前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好 的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状，以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需 求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
青岛开发区某项目市场分析调研与开发建议
辛安中部 次中心区
黄岛北部 次中心区
本案
城市主中心区
1
商业服务设施规划布局
开发区商业服务设施规划适应全区用地结构特点，形成现代化新城区 需要的中心商业区、区级商业中心、社区商业服务中心三级城市商业服 务体系。到2010年，规划商业服务设施总建设达到200万平方米。
⑴在城市行政商务中心建设一个区级商贸中心。 ⑵黄岛东北部次中心、辛安中部次中心建设两个分区级商贸区。 金融设施形成区、分区和社区三个等级，主要布局为：在商务中心 区建设区域性金融中心，由国内外金融机构组成；在黄岛、辛安、保税 区、香江路建设分区级金融服务中心。
2
开发区发展历程
3
（一）经济总量增速均居全市之首，占全市经济总量的比重已达15%
2000年，全区完成 GDP 85.8亿元，其中一 产增加值3.3亿元，二产 增加值54.8亿元，三产 增加值27.7亿元，三次 产业比例为3.8：63.9： 32.3，GDP总量仅为全 市的7.5％。
到2005年，完成GDP372亿元，按当年价格计算，年均递增34.1％， 总量、增速均居全市十二区市之首，占全市经济总量的比重达到14%左右 。人均国内生产总值超过10000美元，已接近世界中等收入国家水平中线 ，标志着开发区已进入一个全新的发展时期。
楼盘销售价格涨幅大
开发区强劲的经济发展及良好的区位环境与城市规划，带动了房地产市场的迅猛发 展，也促动了价格的大幅上涨；
空置率居高不下
开发区的商品房从目前现状来说销售情况良好，但是入住率非常低，只有约百分之 五十。究其原因除了开发量大以外，另一原因是开发区楼盘的升值速度与升值潜力被投 资者所看好，大量外来投资者的介入，导致空置率居高不下。 据统计：开发区内所开发 的楼盘，有一半以上是开发区以外的人士购买的，有国内人士，也有外籍人士，而购买 的目的主要用于长期投资。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
青岛经济技术开发区(黄岛区)服务业定向招商工作手册
青岛经济技术开发区(黄岛区)服务业定向招商工作手册青岛经济技术开发区（黄岛区）服务业定向招商工作手册青岛经济技术开发区（黄岛区）服务业发展局二0 一0年一月目录1.区情概况2.服务业发展概况3.物流业定向招商计划书4.科技信息业招商计划书5.金融业招商计划书6.总部经济招商计划书7.旅游业定向招商计划书8.服务外包业定向招商计划书9.文化创意定向招商计划书10.定向招商项目服务工作流程暂行规定11.国际、香港、台湾地区服务业大企业名录12.国内服务业大企业名录青岛经济技术开发区概况青岛开发区1984年10月经国务院批准，1985年3月动工兴建，规划面积20.02平方公里。
1992年，省、市决定将开发区与黄岛区体制合一，同年在区内兴建了国家级保税区和新技术产业开发试验区；1995年设立省级凤凰岛旅游度假区；2006年设立国家级青岛西海岸出口加工区；2008年设立青岛前湾保税港区。
现全区（包括黄岛区）总面积274.1平方公里，总人口58万，其中户籍人口31.2万。
建区二十多年来，在中央、省、市的正确领导和关心支持下，经过广大建设者的艰苦创业和不懈努力，开发区已由昔日的荒野渔村，成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。
——综合经济实力不断增强。
坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，注重速度、质量和效益的有机统一，国民经济保持又好又快发展的良好态势，主要经济指标连续十余年持续快速增长。
2008年实现地区生产总值708.2亿元，人均近2万美元；工业总产值2015.6亿元，增长44%；全口径财政一般预算收入71.1亿元，增长24.8%；辖内地方财政一般预算收入37.6亿元，增长19.6%；外贸进出口61.9亿美元,增长24.8%；其中出口36.5亿美元；社会消费品零售总额76.7亿元，增长23%；城镇居民人均可支配收入22450元，增长16%；农民人均纯收入9659元，增长14%。
黄岛区区域市场分析
定价策略
02
03
价格调整
根据产品定位、成本和市场接受 度，制定合理的价格策略，确保 产品在市场上的竞争力。
根据市场变化和竞争状况，适时 调整产品价格，保持市场竞争力 。
05
营销策略分析
品牌建设
品牌定位
明确品牌在市场中的定位，突出品牌的核心价 值和特色。
品牌形象
塑造独特的品牌形象，包括标志、视觉识别系 统等，以增强品牌认知度。
项目入驻黄岛区。
A 加大科技创新投入
鼓励企业加强技术研发和产品创新 ，提高核心竞争力，抢占市场先机
。
B
C
D
促进产业协同发展
加强产业链上下游企业合作，推动产业集 聚和协同创新，形成具有竞争力的产业集 群。
加强人才培养和引进
通过政策扶持和激励机制，吸引和培养高 素质人才，为市场发展提供度较高，在购买家电和家居用品时更 倾向于选择知名品牌。
消费者需求趋势
健康环保
随着消费者对健康和环保意识的提高 ，对绿色、有机、低碳等产品的需求 逐渐增加。
个性化定制
消费者对个性化定制的需求越来越高 ，希望产品能够满足自己的特殊需求 。
一站式购物
消费者更倾向于一站式购物，希望在 一个地方能够购买到所有需要的商品 。
年龄分布
黄岛区的消费者主要集中在25-50岁之间，这个年龄段的消费者具有 较高的购买力和稳定的生活状态。
性别比例
女性消费者在黄岛区占据较大比例，她们在购物决策中通常起到主导 作用。
职业构成
黄岛区的消费者主要以企业员工、公务员和事业单位人员为主，这些 职业群体具有稳定的收入和较高的消费水平。
教育程度
消费者教育程度普遍较高，大部分具有大学及以上学历，对品质和品 牌有一定的要求。
青岛经济开发区写字楼市场分析
青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。
众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。
一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。
香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。
随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。
长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。
目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。
该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。
青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。
目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。
江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。
该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。
青岛市开发区房地产市场分析报告
青岛市开发区房地产市场分析报告第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析第二部分开发区房地产市场状况分类第三部分各板块房地产市场分析第四部分目标客户群锁定及分析第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析一、城市发展战略在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。
胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。
经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”，构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。
功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。
二、经济发展因素作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。
国内生产总值增幅状况如下：年份金额（亿元）增长比率（%）1999年65.0 31.32000年85.70 29.02001年128.84 35.02002年165.20 29.22003年上半年102.0 40.6在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。
在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。
2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。
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81648人
长江路
薛家岛
41802人
黄岛区现状建成区面积约68平方公里。 精品课件
人口 总人口：目前开发区人口总数已经超过46万。据区公安局的统计，截止到今 年6月份，开发区常住人口已接近26万人，暂住人口超过20万人。
黄岛区劳动资源年龄比例（指男16-59岁、女16-49岁，不含在校生）
人才数量：截止到目前，全区人才总 量为4.4万余人，其中，院士2人，博 士54人，硕士610余人，本科2.4万， 专科以上3万余人。
目前全区共有工业污水处理设施44套，设计处理能力 39,393吨/日，总投资达1.5亿元，工业废水排放达标率100%。
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行政区划
黄岛区辖区面积约275平方公里，包括黄岛、辛安、柳花泊、长江路、薛家岛、红石崖6个街道办事 处，共162个行政村。
56874人
红石崖
12697人
柳花泊
Байду номын сангаас
黄岛
辛安
45384人
区内同时拥有国家级青岛保税港区、国家 级出口加工区、青岛新技术产业开发试验 区以及省级薛家岛旅游度假区，金融商贸 第三产业相协调、功能齐全
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自然环境
属于温带海洋性季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。
开发区（黄岛区）地处胶州湾西岸，位于东经120°13‘、 北纬36°02’，南临黄海,西与胶南市接壤。年平均气温 12.1℃。
中联运动公园
黄岛经济技术开发区 市场分析
精品课件
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地理位置
黄岛经济技术开发区已经是中国开放 区域功能最集中的地区之一
黄岛经济技术开发区（也可称为青岛开 发区），是1984年10，于1985年3月28日 正式 动工兴建
经国务院批准设立的首批14个国家级沿 海经济技术开发区之一
是享有沿海经济技术开发区优惠政策的 经济区域
物广场、佳世客、麦凯乐、多元商城、海都大酒店等大型零售、餐饮企业，是黄岛区 标志性商业街之一。 ⑤ 商圈包括薛家岛轮渡码头，驱车20分钟即可到达环胶州湾高速公路 到达青岛国际机 场的距离与青岛市区相同，驱车约50分钟。 ⑥ 海上嘉年华坐落在长江路商圈的西面。 ⑦ 驱车15分钟即可到达金沙滩。 ⑧ 该商圈环境优美，设施齐全，交通便捷。
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全区共有家庭户66680户，家庭户人口为192716人，占总人口的80.84%，平均 家庭户规模为2.89人，比1990年第四次全国人口普查时的3.40人下降了0.51 人。
黄岛区人口年龄结构
l 全区0-14 岁的人口为37796人， 占总人口的 15.86%。
l 15-64岁的人口为187093人，占总 人口的78.48%。
全区河流124公里，流域面积83.2平方公里，属东南沿海水 系，均为季节性河流，形成源短流急、单独入海的特点。多 年平均水资源总量为3480万立方米，平均排泄总量（蒸发量、 入海量）为2800万立方米，可利用量1600万立方米。
新区大力实施“黄岛变绿岛”工程，每年用于生态环境建设 的投资超过当年GDP的2%以上。
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4、黄岛区域内主要商业分析表:
经营情况
名称
佳世客
位置 长江路
建面m2 4万
主要经营 业态 业态比例
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2、商业类型：
对以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类： 个案项目商业产品部分：国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。 商场类商业：长江路利群及香江路利群商场 仓储类商业：佳世客、麦凯乐、家佳源仓储式购物中心 街区商业：住宅低商及街区小型商业 目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品 并不多。
开发区地下商圈的“空白”。 ⑥ 近期开发区重点推进的香江商圈25个商贸餐饮大项目基本都是近两年引进开工的，并大都为明后年建成投入使用，几乎与“一隧一桥”竣工
同步。 ⑦ 2011年，开发区高端商贸聚集区基本建成，届时将会有越来越多的老城区顾客来这里购物消费。 ⑧ 在大型商业纷纷建成之后，香江路商圈将会成为环岛的商业中心，片区发展可得到较大的提升空间，周边配套设施更加齐全，是未来高端商
贸业态的集聚地。
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长江路商圈概况
① 长江路商圈主要包括薛家岛居住区，和部分大涧山城市山林公园居住区。 ② 在此商圈分布的住宅价格区间为6000-10000元/㎡。 ③ 该商圈为黄岛区规划的行政商务区，CBD区域写字楼多分布在长江路商圈的东北面，
周边市政配套成熟，人流量较大。 ④ 该商圈包括长江路综合商业街，全长约1300米。 目前，有家佳源购物中心、瑞泰购
目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。日前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好 的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状，以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需 求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
四横：国家重点公路青岛— 红其拉甫线黄岛段;同三疏港 专用线;前湾港路及延长线; 嘉陵江路及与跨海南通道连 接线。
两纵：昆仑山路及向北延长 线,江山路(嘉陵江路以北)。
预留沿灵山卫北侧(靠山侧), 胶南中心区北侧到同三线的 快速路条件,主要功能为客运 交通服务。
黄岛项目周边基础设施及商业环境：
1、商业分布：
l 65岁及以上的人口为13516人，占 总人口的5.67。
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青岛海湾大桥工程概算投资99亿元，2006年12月26日开工建设，预计2010年底建成通车。 海底隧道 计划2011年4月竣工
青岛—红其拉甫线黄岛段 江山路
海底隧道
前湾港路及延长线 昆仑山路及向北延长线
嵩山隧道
长江路
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黄岛区"四横两纵"
香江路商圈
长江路商圈
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香江路商圈概况
① 香江路商圈包括薛家岛居住区和齐长城居住区。 ② 香江路商圈南北差异较大，北面住宅（齐长城居住区）的 ③ 价格多在4000-5000元/㎡，南面（薛家岛居住区）的价格在5000-6000元/㎡ ④ 现有状况为整体周边设施相对老化，文化餐饮服务类发展不足，没有亮点。 ⑤ 2009投资1.8亿元的西海岸首家大型地下商城香江地一城目前招商已近尾声，10月份将完成地下通道主体施工部分，香江地一城建成后将弥补