广州南沙新区城市总体规划分析

广州南沙新区城市总体规划分析解读在新区获批一年多以来，一直未找到“北”的南沙似乎开始逐渐失去“从容”。

9月6日，南沙新区诞生一周岁。

在此前夕，《广州南沙新区城市总体规划(2012-2025年)》出炉，其中令人侧目的是，未来南沙将有4条国家级铁路、4条城际轨道、5条城市地铁线路以及一个“第二机场”，形成一个“海陆空”复合式的交通中心。

当下，广东有意将南沙、前海、横琴以及广州白云机场空港区打包联合申请“自由贸易区”，而实际上，在这种暖意融融的表象下，是各地各自铆足了劲，欲借自贸区之力，在区域竞争格局中争得一席之地。

而作为面积最大、规格最高的南沙，在资金紧缺、定位模糊的态势下，似乎越来越陷入迷茫。

再度热身一年前，《广州南沙新区发展规划》获国务院批复，使得这个已经暖了20多年身的宝地终于成为中国第六个具有国家级战略意义的“新区”。

随后一年中，广州除了将原属番禺的东涌、大岗、榄核三镇划归南沙，使其行政面积达803平方公里，跃居广州第四大区外，还新增数条城区内地铁，34个车站，连通深圳机场、香港机场及广州南站，密度堪比老城区。

在“新区”利好和一系列措施的带动下，南沙的GDP增速在2012年竟达到全市第一。

但好景不长，在今年上半年广州12区的GDP增长成绩单中，南沙让人大跌眼镜地落到了排名第八，未达全市12.4%平均数的水平。

为了扭转这种不利局面，在南沙新区获批一周年之际，广州赶紧推出总体规划和《广州南沙新区明珠湾区城市设计及起步区控制性详细规划》。

此外，近日炙手可热的广州“第二机场”相传也将落户南沙，加上业已确定落户南沙的商务机场，南沙一个强大的“海陆空”复合交通枢纽的蓝图已跃然纸上。

广州市社科院区域经济研究所副所长陈来卿认为，南沙当下必须通过构建“交通中心”的路径，来最终实现南沙作为“经济中心”的远期战略目标。

疯狂卖地南沙总规划落地之后，此前已经沉寂了大半年的南沙楼市也再次激情起舞。

打开当地与房地产相关的网站，到处都是“南沙房地产引爆”之类的新闻。

公开数据显示，自去年9月南沙国家级新区成立后，一年时间内，南沙楼市量价齐涨。

在成交量方面迅速从6815套增至8866套，同比大涨超过30%，而价格方面也冲破万元大关。

政府推地无疑对此间房价飙升起到了推波助澜的作用。

据广州市国土房管局网站信息统计，自去年9月起，南沙新区挂牌卖地共33块，是近期广州卖地最多的区之一。

近期，南沙更是将推出8块土地，其中拟在9月推出的就达6块。

由此可见，政府冀望通过推地做热南沙的意图明显。

此外，政府启动南沙所需要投入的巨额基础设施建设给财政提出了巨大考验。

尽管去年国家开发银行与南沙签订了战略合作协议，愿意提供600亿的金融支持。

但是，未来15年南沙新区开发建设预计总投资规模将超过15000亿元，而此前南沙区的一年财政收入仅有区区20多亿元。

除此之外，南沙从财政渠道能得到的资金来源就是广东省发地发债有限数量的转贷。

由此可见，南沙迫切希望通过卖地的收益来获得可支配的资金——更何况广州也在政策上确定了南沙的土地收益可全额存留。

中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，“南沙很缺钱。

”他分析说，广州市是新区开发建设的投资主体，但当前广州市财力增长较慢，而且面临巨额地方债的压力。

但是，对于政府通过卖地来解决南沙的建设资金的做法，不止一位专家表示强烈反对。

原广州市总规划师、中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰接受《华夏时报》记者采访时表示，南沙现在已经成了房地产之城，这与早期定位的产业城市的初衷相去甚远。

房地产价格高到现在这种水平，将使南沙无法再用较低的成本要素资源来吸引产业的进驻，进而对产业产生挤出效应。

这期间，房地产专家韩世同也多次在媒体警告南沙不要推高地价房价，“如果房价被恶性炒起，那最终结果是弄垮南沙，弄垮经济，造成又一座死城、空城。

”何去何从广州曾强调，开发南沙要“从容不迫，谋定而动，精耕细作”。

自此，南沙就被定下了“谋定而动，从容发展”的基调。

但南沙经济增速的骤然下跌，似乎让广州失去了这份“从容”。

今年4月，新任广东省委书记胡春华视察南沙，指出南沙“要增强发展紧迫感，看准了的就要加快建设，加紧推进交通基础设施和中心城区建设”。

多年来，南沙的定位一直捉摸不定，从最早霍英东提出建设江南水乡式的宜居城市和商贸中心，到后来广东将其调整为重工业区，再到因为环保压力而放弃重工业区的定位，南沙至今缺乏准确清晰的战略定位。

而此刻，广东省对南沙建设的微妙转变，更是让其找不到“北”了。

“此前省里要求南沙建设要耐得住寂寞、沉得住气，现在则要求建设加快。

这种转变有些匆忙，让南沙几乎无回旋余地，也使得南沙建设资金更大了。

”林江接受媒体采访时表示。

袁奇峰则认为，南沙仍然应该坚持“从容发展”，在当下定位未明晰之前，甚至应该放一放，等待合适的发展机遇，“与珠江新城等了10多年才真正启动一样，南沙的发展机遇，可能至少要等10年以后才会逐渐显现。

”而广州与深圳的明争暗斗，更是让南沙与前海的竞争关系摆上了前台。

此刻的前海，在“22条政策”和珠三角“曼哈顿”概念的烘托下，一个月内连卖3块地，并一再刷新深圳“地王”。

更具实际意义的是，截至7月21日，前海已吸引1271家企业进驻，其中837家金融机构，104家港资机构，17家世界500强，表现了强劲的爆发力。

“与深圳的前海不同，前海是国家在深圳尝试对接香港的金融改革战略试验，定位非常清晰。

此外，深圳前海产生的‘地王’与南沙的房地产泡沫也有本质不同，前者是对服务业有益的商业地产与工业地产，后者则是对产业有挤出效应的住宅地产泡沫。

”袁奇峰认为，在这种情形下，南沙更应该保持冷静，谋定而后动，在发展后劲上做文章，不要把“新区”这种国家战略降格为“城市发展工具”。

据国务院法制办公室网站消息，国务院法制办公室今天就《教育法律一揽子修订草案(征求意见稿)》向社会公开征求意见，根据《征求意见稿》，在民办教育促进法第五条中增加规定，民办学校与公办学校具有同等法律地位，并按照其法人属性享受相应优惠政策。

《征求意见稿》指出，教育法中增加一条规定，国家实行学前教育制度。

国家制定学前教育标准，加快普及学前教育。

地方各级人民政府应当采取各种措施为适龄儿童接受学前教育提供条件或者支持。

《征求意见稿》提出，将教育法第十九条中的“成人教育制度”修改为“继续教育制度”，并增加规定，国家鼓励发展多种形式的继续教育，促进不同类型学习成果的互认和衔接，推动全民终身学习。

另外，为完善民办学校管理制度，《征求意见稿》从以下几方面作了修改和调整：将教育法第二十五条第三款“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”修改为：“以财政性经费、捐赠资金举办或者参与举办的学校或者其他教育机构不得设立为营利性组织。

”删除高等教育法第二十四条关于设立高等学校“不得以营利为目的”内容。

在民办教育促进法第五条中增加规定，民办学校与公办学校具有同等法律地位，并按照其法人属性享受相应优惠政策。

《征求意见稿》还从以下几个方面对高校管理制度作了完善：下放设立高校审批权限。

在高等教育法第二十九条中规定：设立实施专科教育的高等学校，由省级人民政府审批；设立其他高等教育机构，由省级人民政府教育行政部门审批。

发挥高等学校学术委员会的作用。

在高等教育法第四十二条中增加规定：高等学校设立学术委员会，审议、决定有关学术发展、学术评价、学术规范的事项，处理学术纠纷。

加强对高校办学水平、教育质量的监督。

在高等教育法第四十四条中增加规定：高等学校应当建立本校办学水平、教育质量的保障与评价制度，及时公开相关信息，接受社会监督。

教育行政部门可以组织专家或者委托专业专门机构对高等学校的办学水平、效益和教育质量进行评估。

《征求意见稿》对教师管理制度作了完善：增加教师资格考试制度。

现行教师法第十条第二款规定，具备相应学历或者经国家教师资格考试合格，有教育教学能力的，经认定取得教师资格。

征求意见稿对该款做了修改，取消了无相应学历经国家教师资格考试合格取得教师资格的做法，规定取得教师资格应当具备规定的学历并通过国家教师资格考试，国家教师资格考试的办法由国务院教育行政部门制定。

提高取得教师资格的学历、学位要求。

现行教师法第十一条规定了取得教师资格的学历要求，征求意见稿对该条做了修改，以全面提升各级各类教师的学历、学位要求。

增加校长任职资格要求。

为了提高校长的专业素质，在教育法第三十条中增加规定：学校及其他教育机构负责人任职，应当具备五年以上相应教育教学经历和办学、管理能力。

最后，为了增强法律的可操作性，《征求意见稿》进一步完善了关于非法招生、考试作弊、非法颁发学历证书以及制造销售假冒学历证书、非法办学等方面的法律责任。

循序渐进的土地制度改革，能否给日趋火爆的土地市场浇一盆冷水？近日，有媒体报道，农村集体经营性建设用地使用权流转试点即将在18个省市开闸，引发广泛关注。

虽然其后国土部澄清，相关文件并未正式下发，但势在必行的土地制度改革仍旧给以土地为基础的房地产行业带来新的想象空间。

今年以来，土地市场异常火爆，特别是北京、上海等城市“地王”频出。

9月4日，融创中国在北京创下7.3万元/平方米的单价“地王”纪录；隔日，新鸿基又在上海斥资217.7亿元拿下徐家汇地块，成为上海历史上总价最高的“地王”。

由供需关系决定的地价不断飙升，从一个侧面反映出，目前城市建设用地供应相对偏紧。

而打破这一局面的关键，就在于如何增加城市建设用地的供给。

根据中信证券的一份研究报告估算，如果农村集体建设用地在东部沿海和中部的18个省市推广，“可将现有城市建设用地面积扩大23%”。

这势必将大大缓解城市建设用地供应偏紧的局面。

中信证券的计算方式是这样的：18个省市的农村建设面积约为1908.2万公顷，假设其中5%可以流转，即约为95.4万公顷，相当于2011年全国城市建设用地面积规模的23%。

事实上，通过农村土地流转增加城市建设用地的做法在苏南、重庆、天津等地已经实践多年，并成为上述地方增加城市建设用地供给的主要手段之一。

2005年，国土资源部曾印发《关于规范城镇建设用地增加和农村建设用地建设减少相挂钩试点工作的意见》，即“城乡建设用地增加挂钩”制度，成为相关土地流转及供地实践的政策依据。

“城乡建设用地增加挂钩”制度简言之就是，地方可以通过将农村节约出来的农村建设用地(主要是宅基地以及乡镇企业用地)复耕为耕地，获得城市建设占用耕地的指标。

不过，由于农村集体建设用地流转以及增减挂钩的具体做法，尚存在诸多争议，从国土资源部的最新澄清可以看出，对于大规模的土地流转，决策层仍持十分谨慎的态度。

中金公司的研究认为，土地流转将按照如下步骤推进：会先做土地确权(目前基本完成)，再动承包地自由经营流动权，再放宅基地抵押权，而宅基地转性国有建设用地放开的难度很大；会分步走，是个长期改革的过程。