陕西咸阳商业市场分析暨华城国际商业广场发展建议
某房地产项目营销策略提案
贰/尾铺清货销售： 时间管理与销售目标分解： 2013年商业清盘销售目标
1月
2月
3月
4月
5月
6月
叁/住宅新品销售
叁/住宅新品销售
【 1、项目概况】
叁/住宅新品销售：
项目概况介绍
住宅概况：项目用地位于咸阳市中心， 人民路中段，东临乐育北路，市良友集 团公司；北临505集团及其中学，南临人 民广场，西临中宏时代广场三期。整体 居于咸阳市中心黄金成熟地段。
在售户型区间62--138㎡
2-2-1 98㎡
叁/住宅新品销售： 产品配比及价格分析
华城国际
3-2-2 136㎡
3-2-1 123㎡
在售户型区间62-138㎡
叁/住宅新品销售：
我们的竞争对手 ——大秦御港城
项目位置 滨河西路与秦皇南路十字交汇处
整体规划
内部配套 主题商业、甲级写字间、ＳＯＨ Ｏ公寓、星级酒店
3、前景优势：目前咸阳城市发展迅速，周边及郊县部分客户纷纷涌入咸阳市区投资置业， 作为绝对市中心黄金板块的本案，必将受到客户的青睐。
4、品质优势：项目产品品质高，在同区域类型产品比较中项目品质价值具有较强的示范 意义。
叁/住宅新品销售：
1、项目住宅概况及优劣势解析
项目劣势： 1、规模较小：项目住宅规划用地仅12余亩，共2栋高层，规模较小，从而致使本 项目社区内部用于景观、绿化等方面的面积有限，无法拥有大社区所体现的规模 优势； 2、居住环境：项目所处的市中心位置，周边车流、人流交织，加之项目自身有 大面积商业配置，从而带来噪音、空气污染较为严重，住宅居住舒适度较差。 3、工程进度：项目住宅工程进度缓慢，两年停工，市场口碑较差。
咸阳市人民政府办公室关于印发《咸阳市加快推进商贸服务业发展三
咸阳市人民政府办公室关于印发《咸阳市加快推进商贸服务业发展三年行动计划(2013—2015)》的通知【法规类别】商贸物资综合规定【发文字号】咸政办发[2013]96号【发布部门】咸阳市政府【发布日期】2013.07.23【实施日期】2013.07.23【时效性】现行有效【效力级别】XP10咸阳市人民政府办公室关于印发《咸阳市加快推进商贸服务业发展三年行动计划（2013—2015）》的通知（咸政办发〔2013〕96号）各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：《咸阳市加快推进商贸服务业发展三年行动计划（2013-2015）》已经市政府第三次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。
咸阳市人民政府办公室2013年7月23日咸阳市加快推进商贸服务业发展三年行动计划（2013-2015）为加快共建大西安，实现新跨越，推进我市商贸服务业提档升级，促进结构优化和发展方式转变，全面提升整体水平和综合实力，确保完成《咸阳市“十二五”现代服务业发展规划》目标，特制定本行动计划。
一、指导思想紧紧围绕“规范低端、提升中端、培育高端”的发展思路，以科学发展为主题，以加快商贸服务业合理布局、结构优化为主线，以产业化、市场化、网络化、国际化为方向，以配套完善服务、方便群众生活为出发点，以提升档次、创造就业、增加贡献为落脚点，积极创造有利于高端突破、中端提升、低端规范的体制、机制和政策环境，加快建立畅通、高效和完善的消费网络，全面提升商贸服务业水平，为加快经济转型发展、提升城市魅力、人民舒适生活提供有力支撑。
二、基本原则坚持都市标准，商贸服务业与大西安同步；坚持产城互动，商业网点规划与城乡规划同步；坚持龙头带动，商贸服务业高、中、低发展同步；坚持上下联动，商贸服务业市县同步；坚持突出特色，商贸服务与文化发展同步；坚持服务民生，商业布局与方便生活同步。
三、奋斗目标到“十二五”末，市县镇村四级流通网络体系基本建成，基础设施全面改善，服务水平明显提高，大都市的会客厅-中央商务区初具规模，“大西安”的副商贸中心-主城区服务业框架基本形成，五星级酒店实现零的突破，建成五个以上城市综合体。
咸阳市城市商业网点规划
咸阳市城市商业网点规划规划文本目录第一章总则4第二章指导思想和原则5第三章城市商业定位6第四章发展目标7第五章商业网点规划布局及发展时序9第六章规划实施措施39第七章附则42第一章总则第一条规划目的为实现西咸一体化战略目标，突出咸阳市商贸流通业在西安都市圈中的地位，更科学、全面、务实地建设咸阳市商业网点，建立布局合理、结构完整、功能齐全、竞争有序的现代商业网点和商品交易市场体系，确保咸阳市商贸流通业和谐、可持续发展，特编制本规划。
第二条规划依据本规划主要依据《商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商建发〔2004〕18号)、《城市商业网点规划编制规范》、《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发〔2005〕378号）、《咸阳市城市总体规划（2003-2020）》、《咸阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《咸阳市商务发展第十一个五年规划》和《西安·咸阳实施经济一体化战略规划纲要》等编制。
第三条规划对象本规划的对象为城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街、商品交易市场和物流园区。
第四条规划范围咸阳市主城区、机场片区和电厂片区。
第五条规划期限本规划的期限为2007-2020年。
其中，近期规划至2010年，远期规划至2020年。
第二章指导思想和原则第六条指导思想进一步贯彻落实科学发展观，全面体现咸阳市城市总体规划和西咸一体化战略的要求，以建设西安都市圈中加工制造业物流和农副产品生产、加工、集散基地为目标，构建具有“中国第一帝都”、“中国第一个地热城”双“一”特色的现代生活服务、休闲娱乐消费以及区域性旅游商贸服务中心，优化市场布局，促进竞争有序、和谐健康的现代商贸流通体系的发展。
第七条规划原则1．与城市总体规划及西咸一体化战略规划相结合与城市总体规划相统一，传承商业历史文脉，进一步繁荣传统商业中心；与西咸一体化战略规划相结合，承接西安的产业转移，合理布局商业设施。
策源2010年10月19日咸阳市人民路项目整体发展策略
观念升级
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前言
有历史传统的地方，新生才更有爆发力。 凌云楼
代表着七厂十字的商业地位，传统人民路商圈的末端
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依托于良好的交通条件及日渐成熟的商圈氛围，七厂十字将成为未来咸阳 最现代化的商业中心区。
区域发展潜力 中心土地价值日渐稀缺， 商业价值迅速拔升。
处于城市中心区的 核心地段
未来城市核心商业区
研究思路
以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
城市发展趋势下的区域潜力
市场竞争环境下的发展空间 商业空间 住宅空间 公寓空间
人民路南侧商业繁 华，业态齐全，各 大聚集于此
发展空间 市场商圈格局回顾
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发展空间 市场商圈格局回顾
中心片区：
主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合性居住社区的 职能，居住人口45万人，建设用地规模45.1平方公里。旧城中心组团：主要承担城市综合中 心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。
区域发展潜力
从区域属性看
出于城市规划发展的主要方向上
城市规划与发展方向:“ 强化中心 、优先南扩、 稳步西拓、适当东延、抑制向北 ”
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咸阳休闲广场营销策划
咸阳休闲广场营销策划1. 引言随着人们生活水平的提高，休闲娱乐已经成为现代人日常生活中不可或缺的一部分。
休闲广场作为提供娱乐、休闲、购物和餐饮等服务的场所，具有很大的市场潜力。
本文将针对咸阳市休闲广场的市场环境和消费行为特点，提出一份具体的营销策划方案，以吸引更多的消费者。
2. 咸阳市休闲广场市场环境分析2.1 地理位置咸阳市位于陕西省中部，是陕西省的第四大城市。
其地理位置优越，交通便利，是连接西北地区与中部地区的重要枢纽城市。
2.2 经济发展状况咸阳市的经济发展较为迅速，特别是近年来，随着旅游业的兴起和民众生活水平的提高，休闲娱乐产业也得到了快速发展，对休闲广场的需求日益增长。
2.3 人口结构咸阳市的人口结构相对较为年轻化，年轻人群体是休闲广场的主要消费人群。
此外，随着老龄化问题的日益凸显，中老年人口也逐渐成为休闲广场的潜在消费群体。
2.4 竞争对手分析咸阳市已经存在一些休闲广场，这些竞争对手的市场占有率较高，对于新进入市场的休闲广场来说，竞争压力较大。
因此，如何凸显差异化、吸引消费者成为了休闲广场营销的重要课题。
3. 咸阳休闲广场营销策划方案3.1 定位根据市场环境分析，咸阳休闲广场的目标消费人群主要为年轻人群体和中老年人群体。
因此，在定位方面，我们将以满足不同年龄群体需求为基础，营造一个融合休闲、娱乐、购物和餐饮等多种服务的综合性场所。
3.2 产品优势在产品方面，咸阳休闲广场将注重提供丰富多样的娱乐项目和服务，以吸引消费者。
例如，设置室内游乐场、电影院、运动健身区等项目，满足不同年龄层次的需求。
此外，我们还将引入特色餐饮品牌和时尚购物品牌，增加消费者的购买欲望。
3.3 价格策略在定价方面，咸阳休闲广场将采取灵活的价格策略，根据不同活动、不同时段和不同消费者群体的需求进行调整。
例如，在平日的低峰时段，可以推出打折活动，吸引消费者前来消费。
在高峰时段，则可以提高价格，提升盈利能力。
3.4 促销活动为了提升知名度和吸引更多的消费者，咸阳休闲广场将定期举办各类促销活动。
咸阳市商业市场调研
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万达广场
确定入驻品牌：HM、肯德基、必胜客、屈臣氏、人人乐、新辣道火锅、泰熙 家寿司、十三太保、美吉姆儿童早教、探险家户外、辣时尚、卡布干锅
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市场扫描
本 丽彩金方圆 案
秦龙步行街 财富中 心
恒天广场 国润翠湖
中央领 域
国润城
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项目
珠泉金街 中央领域 庆利苑 警苑小区 北平天下 丽彩金方圆 财富中心 西花苑 丽彩金方圆 恒天广场 国润翠湖
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租金对比
位置
玉泉路东段沿街 新纺一路
潮流港附近底商 中国邮政底商 警苑小区 西华泰 秦源小区
荣城西苑商住
壹品峰境商住
面积
20-40 15-35 10-40 120-140 140-160 —— —— 80-400
咸阳市商业市场调研
陕西中原物业顾问有限公司 2017年2月
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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Chapter1 : 商业板块
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商业体量
城市商业中心浅析——兼谈咸阳市商业中心区位问题
作者： 赵斌正
出版物刊名： 城市问题
页码： 36-39页
主题词： 商业中心;区位问题;商业网点布局;城市商业;中心地理论;规模效益;消费行为;健康发展;职能;区位条件
摘要： <正> 在城市的数千年历史中,城市与商品交易活动有着不可分割的骨肉关系。
城市是人类进行商业话动的主要场所,在城市的诸多功能之中,区域商业中心的职能十分重要。
W·克里斯泰勒的“中心地理论”精辟地指出:一定地域上的商业网点总是分级的,不同层次的商业点职能各异。
在城市这一特殊地域单元上的商业网点也受制于这一规律。
与商品交易活动的悠久历史不相称的是,目前对商业布局的理论研究相对比较薄弱,实践中,相当部分城市在商业网点布局时缺乏合理的规划,在具体商业点选址时缺乏科学审慎的分析论证,出现了不少问题。
本文拟就城市商业中心的有关问题给以分析。
咸阳房地产创业计划书
咸阳房地产创业计划书一、市场分析咸阳是陕西省的一个重要城市，也是陕西省的政治、经济和文化中心之一。
随着城市化进程的加快，咸阳的房地产市场呈现出快速发展的态势。
截至目前，咸阳市房地产市场供不应求，房价持续上涨，市场需求旺盛，具有较大的发展潜力。
1.市场需求分析（1）住宅市场：随着咸阳市经济的不断发展和城镇化进程的推进，城市人口不断增加，住房需求日益旺盛，尤其是中高端住宅市场的需求更加迫切。
（2）商业地产市场：咸阳是陕西省的交通枢纽，商业氛围浓厚，商业地产市场潜力巨大，尤其是商业综合体、购物中心等项目。
（3）办公楼市场：随着咸阳经济的发展，企业规模不断壮大，对优质办公楼的需求也在逐渐增加。
2.市场竞争分析目前，咸阳市的房地产市场竞争激烈，不仅有本地房地产开发商，还有一些外来的房地产企业加入竞争。
竞争主要集中在产品质量、价格、服务等方面，要在这个竞争激烈的市场中立足，需要提升自身的综合竞争力，打造自己的核心竞争优势。
二、创业项目定位针对咸阳市房地产市场的发展状况和市场需求特点，本创业项目定位为中高端住宅项目开发。
通过打造品质好、价位适中的住宅产品，来满足市场对高品质住宅的需求，提升企业竞争力，实现稳健发展。
1.项目名称：咸阳尚城2.项目定位：中高端住宅产品3.项目目标：打造具有品牌影响力的居住社区4.项目特点：环境优美、配套设施完善、品质保障三、经营策略1.产品策略：坚持高品质、高性价比的产品定位，打造具有竞争力的住宅产品，满足市场对高品质住宅的需求。
2.价格策略：合理定价，根据市场需求和竞争情况进行灵活调整，确保产品销售和企业盈利。
3.营销策略：多渠道推广，提升品牌知名度，加强与中介机构的合作，拓展市场份额。
4.服务策略：提供优质的售后服务，建立完善的物业管理体系，保障业主权益，提升客户满意度。
四、运营计划1.项目选址：选择优质地段进行开发，考虑周边配套设施、交通便利性等因素，确保项目的市场吸引力和发展潜力。
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玉泉路
团
结
秦隆
路
中华路
பைடு நூலகம்
中山街
东
一主
新
风
兴
路
路
三副
滨河路
六街
商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心 “三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商 业中心、东风路区域商业中心；“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中 山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。
宝安广场内营五金电料、文化用品、日用百货、 服装鞋帽、床上用品、钟表玩具等，以日常百 货为主，品牌档次性较低。 代表咸阳90年代最高端购物场所
商业市场回顾
现状
盛世银泰购物广场
主要业态： 1F：金银首饰（百泰），服装（真维斯、以
纯等），化妆品（欧莱雅），皮具（啄 木鸟），鞋（红蜻蜓），运动品牌（乔 丹、361度）等。 2F：品牌服装（恒源祥、波司登等） 租金：一层：170—200元/月/平
出租率达95% 45-250元/㎡ 人民路周边、世贸中心
约30万㎡ 咸阳主干道、地铁延伸线 约25万人次/天 咸阳市唯一的商圈，已不能满足咸阳人消费的需要
商业市场回顾
人民路商圈商业研究结论：
➢ 2012年咸阳人均可支配收入约为25758元，略高于全国平均水平（24565元），人 均消费性支出18094元，远低于同水平城市。消费恩格尔系数约为34.6%，远低于 36.2%的省内水平，消费潜力巨大；
二层：80—120元/月/平 面积：35—80平 客源层次：以普通收入者为主为主
位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场一层外部以底商商铺为主，主营服装（真维 斯，以纯等），商场内部以珠宝首饰，品牌服装，皮具，鞋，化妆品等。 面向普通收入者。代表咸阳市中端购物场所，目前人气一般。
商业市场回顾
嘉惠步行街
现状
新天地步行街
主要业态：以服装，鞋，为主 面积：10—20平 租金：150-200元/月/平 面向客群：周边郊县人群，学生
——咸阳的康复路
主要业态：以时尚学生装为主 面积：10-20平 租金：80-150元/月/平 面向客群：以学生为主。
——咸阳的小寨
商业市场回顾
小结： 业态低端、重复，外立面陈旧，品牌档次不高 缺少大体量、综合性的商业体
商业市场回顾
世纪金花
宝安广场
现状
主要业态： B1：运动品牌（耐克，阿迪等），户外品牌（骆驼，
探路者等） 1F：珠宝首饰 （周大福等）、化妆品（欧莱雅等） 2F：鞋（花花公子等），皮具（凯撒） 3F：品牌男装（九牧王，皮尔卡丹等） 4F：时尚女装（Eland等）， 5F：时尚女装（云裳等） 租金：以月销售额反点形式抽取租金（15%—25%） 商业体量：约1.5万平，商铺规格：40—100平 客源层次：咸阳高档次消费商业场所，以收入较高客
城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点，为本项目打造新中心提供了 支撑。
保值、投资客户为目前主要购买力。投资、高端客户群引领未来方向。
人民路商圈作为咸阳市第一核心商圈，其业态过低，规模过小，不能满足咸阳未来 的需求，必须升级。
未来趋势
随着城市化进程的迅猛发展，房地产开发及消费都面临从初级向中级过 渡，尤其在城市中心地段，因为土地的稀缺性，将使得综合体成为开发 的必然选择。
咸阳华城国际商业广场发展建议
2013年9月
序言
站在未来5年的视角，去看待当下的开发观点！ 着眼未来5年的市场，去打造当下的规划理念！ 预测未来5年的变化，去盘点当下的营销思路！
升级，是商业发展的趋势，也是消费市场的必然选择。
规模升级 业态升级 观念升级
项目位置
第一商圈 本案
本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处，成熟商圈与未成熟商圈的过渡地带。 未来发展前景巨大，黄金双十字地段（人民东路与乐育南路、乐育南路与西宁 街），未来吸金的新商圈。
站在西咸一体化角度看待，咸阳市的商业中心将逐步升级，人民路商业迎 来换代时代。
依托于周边现有商业及未来商业的投入使用，日渐成熟的商圈氛围，本项 目周边将成为未来咸阳人流最集中的商业中心区。
发展空间
商业市场分析
商业市场回顾
竞品项目分析
未来区域商业探讨
商业市场回顾
市场商圈格局回顾 商业布局—— 一主，三副，六街
•商业主要集中在人民路广场周边，包 括大百货，服饰专卖店，电器专卖、 综合超市，小商品步行街，附带少量 的娱乐休闲功能。
•人民路沿街的商业占据着黄金地段， 但多以小网点居多，没有发挥大型商 业网点集居的特质，其次就是商业业 态模式雷同、重复建设比较严重。
•目前，沿人民路两侧的建筑大多为厂 区家属楼的底商，多数为低层、多层 砖混结构，建筑立面呆板，色调陈旧。
商业市场回顾
布局骨架 “一横三纵”& “一核心三节点
一横
乐
育
秦
路
皇
路
三纵
新 兴 路
一核心
三节点
布局骨架：构建“一横三纵”城市中心骨架，重点打造“一核心三节点”。“一横”指人民路， “三纵”指秦皇路、乐育路、新兴路与北大街，“一核心”指城市商业中心核心商圈，“三节 点”指在七厂什字、电影院什字和北门口什字形成的三大商业节点；
区域潜力 项目位于城市规划发展的主要方向上
城市规划与发展方向:“ 强化中心 、优先南扩、稳步西 拓、适当东延、抑制向北 ”
发展现状
基于咸阳市发展及商业现状的研判：
咸阳市目前大力推进城市化进程，随着西咸一体化进程的深入，商业物业规模及需 求必将进一步提升，未来几年将迎来快速发展。
市场量价稳步提升，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。
商业市场回顾
档次
商圈名称 辐射范围 消费人群
主要业态
主要租户
现有营业面积(㎡) 不含办公类
租赁情况 租金
未来主要供应 未来供应面积
交通状况 人流量
总体评价
人民路商圈 咸阳市区、周边郊县 本市消费者、周边郊县人群
中档、低档 百货、服装、饰品、餐饮
世纪金花、开元商城、汉唐书城、国美电器、苏宁电器等
约65万㎡
源为主
位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场内 主营品牌服装，珠宝首饰。以中高档为主。 为咸阳最高端购物场所。
主要业态： 1F：金银首饰，钟表玩具，手机卖场 2F3F4F：百货、服装，鞋、内衣、箱包、童装、 体育用品 租金：一层：120—150、二层：90—110
三层：60—80、四层：50元/月/平 面积：20—80平 客源层次：以收入中档次客源为主