地产营销策划-四川内江市城市及房地产市场调研报告
房地产内江地产市场报告
房地产内江地产市场
报告
内江市房地产市场报告
集团营销中心
2013年6月4日
目录
一、城市概况 (3)
二、市城市规划情况 (4)
三、内江市宏观经济情况 (5)
四、内江市住宅房地产市场 (9)
五、内江市商业情况 (22)
六、内江市市场小结 (35)
一、城市概况
1、城市简介
内江市行政区域图
内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。
地跨北纬29°11‘－30°2’、东经104°16‘－105°26’，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。
东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。
全市幅员面积5386平方公里，辖三县二区，即市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县，111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。
2010年末户籍总人口427.85万，其中非农业人口87.19万，农业人口338.42万，耕地16.46万公顷,人均占有耕地面积0.0387公顷。
2、城市地理位置。
思源2014年2月19日万达内江项目住宅市场研究报告
内江城市人口稳步增长，城市化进程呈加快态势
城市发展研究——人均可支配收入与社会零售品消费总额
2013年四川各市人均可支配收入排名 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 城市 成都 攀枝花 德阳 阿坝州 绵阳 资阳 泸州 宜宾 乐山 雅安 广安 眉山 凉山州 自贡 甘孜州 内江 遂宁 南充 巴中 达州 广元 人均可支配收入（元） 29302 24906 24701 23115 23100 22867 22821 22718 22661 22254 22210 21901 21699 21489 21418 21114 20737 19206 18937 18915 18713 数据来源：相关政府统计局 增速（%） 10.20% 10.80% 9.20% 10.40% 9.50% 9.20% 10.50% 11.30% 10.70% 11% 11.20% 10.80% 11.50% 10.20% 11.10% 9.40% 11.40% 10.30% 10% 11.60% 10%
节能环保产业：做大做强节能环保产业，培育辐射成渝的再制造产业集群；主要企业有四川中再生 公司、四川白马循环流化床示范电站等；
电子信息产业：打造电子信息产业实现集群，主要企业有海德集团、巨腾国际、柏腾、羽玺纸塑、
立野电子等；
城市发展研究——人口
内江2010年-2012年两区常住人口情况
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 市中区（万） 东兴区（万） 87.9 88.6 88.76
消费品零售总额（亿元）
增速
2008年以来内江居民人均可支配收入稳步增长，居民购买持续增强，但在全省排 名仍然靠后；近年来居民消费增长速度呈现回落。
内江市房地产行业分析
内江房地产行业现状：1.供需矛盾2014年1-6月，全市完成房地产开发投资51.35亿元，比上年增长44.8%。
商品房施工面积829.05万平方米，同比2013年增长32.7%；商品房销售面积74.2万平方米，同比2013年下降3.0%。
从上述数据可见，内江市房地产现状是供需矛盾。
2.市场价格降温以往的市场数据显示，内江新楼盘的房价大多在6000元/平方米上下，进入2014年内江房价有所“降温”，“龙湾半岛”从2013年开盘的每平方6000元降至5500元左右，“兰桂一号”从2013年的每平方5800元降至5200元左右，更有新开盘的“汉安天地”建筑面积单价每平方米4140元，可见目前整个内江房市都在小幅“降温”。
3.金融机构信贷政策由于国家宏观经济调控，银行信贷规模收紧，从消费者角度来看我市金融机构从2013年的9月份开始上浮商贷首套房利率，上浮比例达到了5%-10%，进入2014年上浮比例更是达到了15%-20%，导致消费者的购买成本增加，降低了市场需求；从房地产开发企业来看，由于金融机构不允许向房地产开发商发放贷款，导致房地产开发企业的融资压力大，一旦房地产开发商进行民间融资，由于高成本，导致其烂尾的可能性增大。
4.国家政策2013年2月2日，“国五条”的出台、3月2日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，5月25日国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，11月十八届三中全会公报中提到了要建立公平开放透明的市场，并提出农村土地改革入市等。
从上述可看出我国政府在防治炒房的房产税、增加经济适用房，农村土地入市等手段，降低房地产行业在我国GDP的所占比重。
我市2013年房地产投资占全市GDP的13.45,2014年1-6月房地产投资占GDP得14.3%，较去年有所增长，但是所占比重偏高，不符合我国现阶段的调控政策方向。
5.城市化进程2012年市“头号民生工程”正式启动，建设百万人口城市正式拉开序幕，“一中心四组团”的政策，总规划面积103平方米公里，静态总投资达750亿元。
内江-朝阳镇房地产市场调研报告0618讲义
内江-朝阳镇房地产市场调研报告目录一、调研说明 (1)二、宏观环境分析 (2)三、区域住宅市场分析 (5)四、区域商业环境分析 (8)五、地块条件研究 (12)成都意高行投资顾问有限公司2013年6月一、调研说明1通过对当地在售住宅和商业项目的实地走访，了解区域房地产市场的供应量和需求量。
2同当地经营者、消费者深度沟通，熟悉把握经营者与消费者的心理特征。
3综合本案地块条件与区域房地产市场发展前景，对本案做出预判。
二、宏观环境分析1、朝阳镇简介1） 基本概况朝阳镇位于内江城区西南部，东邻全安镇、凤鸣乡，南永安镇、凌家镇，西连威远县东联镇，北与资中县陈家镇接壤，距内江城区18公里。
全镇幅员面积40.3平方公里，辖区内有18个行政村，1个街道社区，150个村民小组，总户数8664户，其中农业人口7995户，总人口30168人，农业人口28463人，非农村人口1705人。
2） 产业特征以农业为主导，第二、三产业发展滞后。
⏹ 以种植业和养殖业为主，镇内种植业生产小麦、水稻、玉米、红苕、豆类、油菜、花生、蔬菜；养殖业主要是生猪、水产和小家禽。
⏹ 乡镇企业发展薄弱，以建材、电器、建筑公司、朝阳酱园厂等企业。
3、城镇规划⏹ 总体规划：总体规划目标：朝阳镇依托周边优势资源（如永安镇现代农业园区、黄河镇全安镇永安镇凌家镇东联镇朝阳镇内江市水库旅游片区及感恩寺旅游片区的城镇），同时将镇区自身旅游资源相衔接，将其打造为“水润绿洲、低碳慢城”的城市新形象。
黄河镇水库旅游区朝阳旅游景点恩寺旅游区永安镇现代农业园区本案1）土地规划：目前城镇规模较小，由一条主街和三条次街组成；规划在2030年建设成为2.6平方公里的中型城镇，主要向南向北纵向发展。
2） 人口规划：⏹ 目前城镇常住人口为3000人（包含常住朝阳镇的农村居民），规划在2030年达到1.7万人。
3） 城市功能规划：⏹ 朝阳镇将形成“三心、一轴、两带、五片”城镇功能结构体系。
内江市房地产市场调研报告
第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2011年一产、 二产、三产的比值为16.3:62.5:21.2。
经 1、经济增长乏力，“稳增长”存在压力。
济 增
2、为刺激经济降准降息，经济回升有限，却间接利好楼市。
长 3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。
积极财政政策与 稳健的货币政策 将为主备调控反弹环境。
市 调
2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调， 变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。
内江市房地产市场 调研报告
市场研展篇
宏观及区域市场 项目本体
竞争对象分析 商业市场机会
项目定位
宏观环境 内江环境 市场走势 研判小结
宏观环境
经济增长乏力，楼市量价回升后企稳，政策、金融重在维稳。
2011年9月以来CPI与PPI走势图
8.00%
102
6.00%
100
4.00%
98
96
2.00%
94
出让地块容积率指标基本在2.5-3.5之间，楼面地价在400-2000元/㎡左右不等，本案土地成本较低，在市 场竞争中有较为明显优势。
市场供销
市场供大于销，后市供应量或进一步加大。
2011 年 内 江 房 地 产 市 场 供 需 双 高 ， 供 销 比 为 1.04，基本平衡。
2012年1-10月，市场成交下滑，市场供应虽与 2011年同期基本持平，但推售楼盘数量较少。年底 将迎来一轮推售高峰期，预计有翡翠国际社区、金 科中央公园城等多盘入市，预计全年供应量大于 2011年。
内江大千巴蜀苑营销策划方案
4、品牌效应明显
开内发江企人业从在众营心销理上特普别遍突投出入，较对大品，牌注 开重 发现 商场 的包 产装 品， 十广 分告 追渠 捧道 。多样，覆盖广，促销力度大，活动频次
5、项目营销竞争激烈
开发企业在营销上普遍投入较大，注重现场包装，广告渠道多样，覆盖广，促销力度大，活动频次
高。
5
区域商业 商业分布
区域楼市 发展概况
从2004年开始，内江房地产市场开始进入快速发展 期，其历程与省内其他很多城市基本一致，而这个 时期也正是东兴区发展最快的时期。
2007年，四川省提出建设绵阳、南充、自贡等5个百 万城市，2010年调整规划时加入内江、宜宾、达州。 内江借此东风，大规模拓城。之后内江又提出在汉 安大道以北区域再建“内江新城”，推出大量商住 用地，内江房地产项目出现井喷现象。
最新动态：内江万达提出打造“川南美食第一街” （住宅底商部分），这一动作对巴蜀苑项目影 响较大，尤其是是在商业街造势方面。
大千巴蜀苑-中国•四川•内江
13
区域商业
锦官新城
个案分析
项目位于巴蜀苑旁，建筑面积12万多平米， 其中商业部分2万多平米，住宅为15层新 古典主义风格建筑，价格6000多元/平米， 尽管项目地段良好，但目前销售情况一般， 内江住宅市场状况可见一斑。
家居建 材市场
万达 商圈
华联
大千路商圈
美食街餐 饮商业带
本案
卓尔
沿江休闲商业带
四方块传统 购物商圈
黄桷井 批发商圈
高铁 商圈
已形成商圈 待形成商圈 目前新区核 心商业片
6
区域商业
四方块商圈
商圈概况
黄桷井商圈
四方块及周边是内江老城传统购物街区，面 貌多年保持未变，道路状况差，区域改造 难度大。该区域有着多年积淀，内江也一 直没有体验性强的新兴街区出现，所以目 前四方块商圈仍然是内江人逛街首选之地。
内江市(市辖区)房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数3年数据洞察报告2019版
内江市（市辖区）房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数3年数据洞察报告2019版前言本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数现状及趋势。
内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数数据洞察报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
本报告深度解读内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数核心指标从房地产业年末城镇单位就业人数，水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数，居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量等不同角度分析并对内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录第一节内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数现状 (1)第二节内江市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3)一、内江市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)三、内江市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计 (3)四、内江市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4)五、内江市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5)八、内江市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) ..7一、内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)二、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7)三、内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数占全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)四、内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析..8五、内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析..8六、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (9)八、内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数同全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量指标分析（均指市辖区） (11)一、内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计 (11)二、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计分析 (11)三、内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量占全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量比重统计分析 (11)四、内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计分析 (12)五、内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析 (12)六、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计分析 (13)七、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析 (13)八、内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比分析 (14)图表目录表1：内江市房地产、公共设施管理、居民服务业城镇单位就业人数现状统计表 (1)表2：内江市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表3：全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表4：内江市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计表 (3)表5：内江市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (4)表6：内江市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）..4 表7：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：内江市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表11：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表12：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数占全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数比重统计表 (7)表13：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (8)表14：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）8表14：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：内江市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数同全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计表 (11)表19：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计分析表 (11)表20：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量占全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量比重统计表 (11)表21：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计表 (12)表22：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计表13 表24：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）14表25：内江市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)。
内江市房地产市场调研报告(2)
西侧：为规划路，西北侧为英伦世家楼盘。
凤凰煤机
汉渝大道
英伦世家
海德科技用地
西侧道路
地块内部
市场研展篇
宏观及区域市场 项目本体
竞争对象分析 商业市场机会
项目定位
区域市场分析 个案分析借鉴 竞争分析小结
竞争板块
城西工业园区
市中区旧城区土地开发殆尽，往西北及东南扩张； 东兴区集中发展东兴片区，地产高标准发展，竞争激烈。
★ ☆
楼盘概况
单盘一批次房源推售量主要在300-500套左右，均价在40006000元/㎡，去化速度较缓慢，年底将有一波推售高峰期。
区域 板块
旧城区
市 中
城西综合居 住功能区
区
城西工业园
区
乐贤片区
东兴片区 东 兴 区
高桥、高铁 片区
项目名称
世纪滨江三期 揽景苑一期 上上东方二期
恒达·荷香苑二期
润江西岸
汉渝大道 购物广场
附属公园 本案
片区行政中心
中学、小学
项目欠缺点
公共出行、商业配套不足，教育资源薄弱； 周边多为工业厂房，影响形象。
城西工业园区虽从1992年开始设立，但 真正建设主要为近几年时间，目前园区多 处于规划建设中，配套较为薄弱。
项目周边多为工业厂房，有少量污染， 同时对项目形象有一定影响。
从2011年6月开始，房价正式迈入“5”时代，市场成交价格维持在5200-5700元/㎡之 间，价格较为平稳。
研判小结
对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断： 政策维稳，楼市趋稳，内江楼市处于大力发展时期，土地市场
供应量大，后市竞争加剧。目前内江主城区市场供应量略高于销售 量，住宅价格走势较平稳。
四川内江市城市及房地产市场调研报告
四川内江市房地产市场调研报告集团投资部2013年7月20日内江市城市概况内江市房地产市场概况结论PART 1PART 2PART 3内江市城市概况内江市房地产市场概况结论PART 1PART 2PART 3城市概述内江市城市概况内江为四川省辖市,是素有“川中枢纽,川南咽喉”之称。
辖市2区3县:市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县;幅员面积5386平方公里。
2012年末全市户籍总人口为约426.58万人,常住人口371.81万人,主城区约55万人。
城市经济情况城市定位城市现状城市规划城市消费特点内江地势自西向东做倾斜,西靠龙泉山脉,东靠华蓥山脉,地势平缓,浅丘平坝相间。
内江市位于四川盆地东南部,区位优势明显,西靠乐山、眉山,东接重庆,北邻资阳、遂宁,南连自贡、泸州。
内江与各城市间均有高速相通(或在建,距省会成都市市中心181公里,车程约2.5小时车程,距离重庆市约184公里,车程约2.5小时。
内江内江市城市概况—省内城市经济对比内江市GDP 总量处于全省中游;人均可GDP 接近2万元。
城市排名GDP 总量(亿元城市排名GDP 增速(%城市排名人均GDP (元全省23850全省12.6全省203071成都81391泸州14.81成都265902绵阳13462眉山14.52攀枝花228083德阳12803乐山14.43德阳223744宜宾12434资阳14.34阿坝211685南充11805南充14.25绵阳207556达州11356宜宾14.16资阳207517凉山11237广安14.0 7泸州207468乐山10388攀枝花14.0 8宜宾205229泸州10309雅安14.0 9乐山2039710资阳98510自贡13.9 10雅安2004911内江97811遂宁13.9 11广安1997312自贡88512巴中13.9 12凉山1983513眉山77513凉山13.8 13眉山1976614广安75214广元13.8 14甘孜1956015攀枝花74015阿坝13.7 15自贡1944716遂宁68216达州13.6 16内江1914217广元46917内江13.6 17遂宁1871618雅安39818绵阳13.3 18南充1722519巴中39019成都13.0 19广元1701220阿坝20420德阳13.0 20巴中1699921甘孜17521甘孜12.621达州16949内江市城市概况—2012年各地区经济对比(图为内江市区照片近年来内江市经济势头良好,各项指标均保持了高速增长,固定资产投资接近五百亿元,人均GDP 接近2万元,是四川发展非常迅速的一个二级城市。
2018-2023年内江市产业地产研究与投资咨询报告
内江市产业地产研究与投资咨询报告2018-2023年【报告名称】：2018-2023年内江市产业地产研究与投资咨询报告【出版日期】：2018年【报告格式】：PDF电子版或纸介版【交付方式】：Email发送或EMS快递【中文价格】：印刷版14200元电子版14200元印刷版+电子版14800元【报告页码】：150【报告图表】：20第产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。
产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体，其前景十分美好并将成为发展趋势和热点。
从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
中商产业研究院发布的《2018-2023年内江市产业地产研究与投资咨询报告》对当前内江市产业地产发展概况进行了论述和分析，并对内江市产业发展规模、产业集群与效益、产业园区建设与规划等进行了深入调研分析，从总体上提出了内江市产业地产创新设计与可行性。