某路项目前期策划概念性方案

。
• 学校：芙蓉中学、芙蓉区青少年年官、中小学:二
十九中、田家炳实验中学
大东城
•
幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园 ； 超市：沃尔玛、大润发、家润多等；
配套
• 休闲机构：碧海云天、新玉楼东、新湘银等餐饮；
• 医院：旺旺医院；
• 休闲娱乐配套：华雅华天国际大酒店、华雅高尔夫 球场、泓天大酒店；
总体规划建议 户型设计建议 园林等建筑细节与表现
分析项目 自身的优
劣势
直面项目 所处的竞
争市场
把握市场 脉搏,寻找 项目的差 异性定位
策略
项目规 划建议
Baidu Nhomakorabea
一、项目综合分析
路漫漫其悠远
1.1 项目分析
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项目区位
陌生区域开发
• 属芙蓉区，大东城区域
• 人民东路延长线（隆平路）
• 房地产开发的“荒地”：由于浏
• 近处有大中专院校，教 育资源丰富；
• 北临一个较大面积的水 库
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隆平路
东岸建材市场
本案 生物机电学院
湖南农业大学
项目区域价值分析：隆平区域配套缺乏，但以浏阳河为界的东城以
西配套完善
隆平区域内配套
隆平高科技园规划
与资源都较为缺
乏，但本案是大东
城人民东路高档住
宅区顺延发展的先
行者，有机会可寻
新政后的长沙楼市：量跌，消费者观望情绪明显
典型楼盘名称 开盘日期
新推货量（套 销售量（套） 销售率 ）
项目名称 开盘时间 推货量
销售量
销售率
西街庭院 12.11 12.16加推 70套（32+38
35
）
凯乐湘园
12.28
345
172
东业早安星城
12.8
88套洋房
35
滨江君悦香邸 （二期）
12.8
500
• 公园：600亩体育文化休闲公园（规划中）、圭塘 河休闲风光带（规划中）。
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项目区域价值分析：三大功能板块独立成势，且功能互补
• 功能定位：区域主要为三大功 能能组团，综合性大市场、大 规模居住区、产业园区
• 从地理位置看：三大功能区 均相对独立成片成势，同时功 能互补。
• 从开发势头来讲，人民路周边 土地已经非常稀缺，向东延长 已成发展的必然，本案占据了 较好的开发时机。
综合市场通过规模相应，聚集了大量的人流，商流， 大 量外地经商人口落户本区域带动本区域住宅市场需求。
区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛 围，满足附近高层次居民居住需求 路漫漫其悠远
项目交通条件评估
区域交通路网四 通八达，东南西 北四大交通动脉 ；
人民东路东延线 是改变区域印象 的最大契机
不到10套 72
不到18% 60%
消费者观望情况明显。
某路项目前期策划概念 性方案
路漫漫其悠远 2020/3/24
前言
承蒙贵司信任，邀请我司参与东岸乡人民东路项目的营销策划及销售代 理投标工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！
本次提案主要围绕项目所面对的竞争市场，结合项目基地条件，在可 能的多个开发方案中进行对比分析，进而确定项目的综合性定位，提出项 目产品建筑规划设计建议、物业建设与发展思路。
目前筹备中的项目1个（华夏城） 占地约450亩 目前已有多条公交线到达
•基地内无独享景观资源
北侧临水库，约100亩
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1.2 宏观市场竞争环境分析
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2008年一季度长沙楼市：价涨量跌
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08年一季度批售量同比07年一季度变 化不大；但成交量大幅下滑。 顺应07年的价格大势，08年一季度住 宅价格同比上涨达到36%。
中信新城 5月1号 300套左右
右
50%左右
50%
比华利山
12.23
54套洋房
27
50%
御邦
1月
120套联排
72
60%
最近几个月销售量出现萎缩，绝大多数开
星语林·汀湘
2月
6套联排
2
30%
盘销售率在50%以下，与去年开盘即售完
十里
或至少销售八成相比，销售率明显下降。
山语城
3月
卓越蔚蓝海岸
2月
56套小高层 120套联排
设施。
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项目区位及属性界定
属性
诠释
•位于城郊，对全市辐射力弱
位于芙蓉区浏阳河以东位置，对全市辐 射力较弱，距城市市中心约5-10分钟车程
•区域房地产消费能力较差 区位属性 •宜居性居住区
区域内目前原住民非常少 区域内无任何工业
•地产开发不热
•郊区中规模房地产项目
项目属性
•交通便利性一般、可达性较好； •周边生活配套匮乏
• B地块总用地面积约 250亩，有效用地 面积188亩
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B A
项目四至
1. 属郊区，区域配套与 人气严重缺乏；
2. 位处人民东路高端住 宅开发板块顺延发展 ，道路规划好，交通 通达性好；
3. 相临的水库可挖掘潜 力大
• 项目位处隆平路北侧， 生物机电学院斜对面；
• 项目周边以农田、村舍 为主，形象较破落；
150
华盛·新外滩
1月
（2期）
439
175
标志商务中心
12.23
528
264
50%
天赐良园 4月19号 66套
15套
23%
森林公园1
50%
号
4月19日 210套
40套左右
20%
40%
30%
湘江世纪城 4月26号 500套
200套左右
40%
共和世家 4月27日 200套左右 40套左右
20%
40%
销售了160套左
阳河的存在，以及周边人气稀缺， 给人心理距离较远；项目周边有大 片土地被征收，未来将会开发，目 前来看该片区仍旧是一个房地产发 展的荒地。
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本案所在地
离芙蓉区政府约3.5公里 离东二环约4.4公里
项目基地分析［地块／指标］
中小规模，受 “90/60”政策 限制
• A地块总用地191亩 ，有效用地约135 亩；容积率为1.2
方案紧紧围绕市场需求，一切为销售服务，为挖掘项目价值和未来业主 的居住品质做了充分考量与分析，谨此为开发商与设计机构提供产品规划 设计与营销策略制定提供参考。
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项目整体研究思路图解
项目基地条件分析
项目区域属性界定
长沙房地产供需分析
区域市场分析
开发方案对比 产品定位
形象定位
客群定位
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京珠高速
星沙大道
远大路
本案
人民东路
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项目基地评价：面积中等，资质平庸
• 经济指标:基地面积中等，容积率较低（1.2），有开发低密度产品的想 象空间。
• 环境:周边没有景观资源，不具备塑造高端产品的先天条件。 • 区位:浏阳河以东，房地产开发的陌生区域，需要市场培育。 • 交通:路网发达，拥有多条城市主干道，距离繁华市区仅10分钟车程。 • 配套:商业、生活配套较为缺乏，附近仅有农业大学的附生业态和休闲