安徽省六安市房地产市场分析

金安区、裕安区及开发区三区销售情况
从右图所示，2015年5月份， 六安城区(包括金安、裕安区)共 有20块商住用土地挂牌出让，商 服用地1块。成交结果上，本月 城区无商住用地成交。
金安区、裕安区及开发区等三区月成交套数走势图
金安区、裕安区及开发区等三区月销售价格走势图
从上图所示，六安市三区价格处于平稳上涨的状态，2008年1月裕安区价格为2652.70元/㎡，金 安区价格为2570.98元/㎡，开发区为2345.52元/㎡；2010年5月（半个月）裕安区价格为4015.62元/㎡， 金安区价格为3950.95元/㎡，开发区为3219.93元/㎡。 进入2010年，六安市三区成交价格突破3000元/平方米大关，而其中裕安区及金安区突破3500元 /平方米，并且裕安区5月的上半月价格首次突破4000元/平方米大关。
城市经济运行
GDP：584亿元，按可比价格计算，比上 年增长13.3%； 三次产业结构：23.7：40.7：35.6； 人均GDP：9637元（折合1411美元）， 按常住人口计算； 财政收入：52.1亿元，增长23.3%，其中 地方财政收入33.1亿元，增长27.1%。 工业增加值：192.7亿元； 固定资产投资：355.2亿元，比上年增长 38.6%； 社会消费品零售总额：235.5亿元，增长 18.9%； 城镇居民人均可支配收入：13001元， 比上年增长10.1%； 农村居民人均纯收入：4010元，比上年 增长10%。
2、2010年商品房销售总体走势
按照基本常理来看，每年的4-6 月为房地产楼市最好的月份，但是 受到国家宏观调控的影响，特别是 4月份政策频出，目前六安楼市逐 渐呈现出后市的“不确定性”。 3月商品住宅成交1455套，4月 商品住宅成交1106套，5月上半月 成交套数为458套。相对来说，国 家宏观调控对六安楼市的影响初步 已经呈现，楼市略有影响，但影响 面不像一、二线城市这么厉害，并 且总体需后市来检测。 从商品住宅成交价格来看，六 安市房价处于小幅上涨状态。
城市规模 近期（2008-2015年）：至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70 平方公里； 中期（2015-2020年）：至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82平方公里； 远期（2020-2030年）：至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为120平方公里。
城市发展方向
2009年销售情况 商品房：2009年，城区累计销售商品房164万平方米、15633套，同比分别增长54%和 45%，销售金额55亿元，同比增长74%。其中，住房销售133万平方米、12467套、金额40亿 元，同比分别增长57%、51%、74%。 存量房：2009年，全市二手房销售面积为19.85万平方米、销售金额5.46亿元，同比分别 增长18%和73%，其中住房销售面积17.95万平方米、金额4.68亿元，同比分别增长40%和90% 2010年一季度销售情况 一季度，全市商品房销售面积为33.6万平方米，比去年同期增长12.4 %，其中，商品住 宅销售面积为30.8万平方米，增长12.4%；商品房销售额111522万元，增长42.9%，其中商品 住宅销售额为88942万元，增长42.8%。住宅销售单价为2887元/平方米。 在商品房销售中，现房销售面积5.7万平方米，同比下降48.4%，销售额24468万元，同 比下降8.6%；期房销售面积27.9万平方米，增长47.8%，销售额87054万元，增长69.9%。 2010年土地情况 一季度，全市房地产开发企业完成土地开发面积5.5万平方米，比去年同期增加0.3万平 方米，同比增长5.8%；完成土地购置面积14万平方米，比去年同期增加1.3万平方米，增长 10.2%。
四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区 ①城中区：以现有城市中心为基础进行进一 步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教 育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行 政中心、火车站场附近的交通集散中心及商 贸区，加上城市河中岛——月亮岛等，组成 城市中心区。 ②城东区：以六安经济开发区为主体，包含 金安区经济开发区，形成的以工业为主要发 展目标，同时配套商业、居住功能的城市综 合片区。 ③淠河西区：位于城市老淠河以西，以居住
金安区、裕安区及开发区等三区销售情况
从右图所示，目前六安市 商品房成交主要集中在金安区、 裕安区及开发区三个区域，而 这三个区域中又以裕安区商品 房为主要供应大户，基本上占 到3个区总成交量体的一半以上， 而金安区基本上在30%-40%之间， 开发区最少； 但随着开发区建设的逐渐 成熟与完善，目前开发区的成 交量体由2007年仅有的2%的成 交量提高到2009年的15%，在 2010年前四月中，比例已达到 22%。而从套数销售来看，从 2007年套数销售仅为158套，到 了2009年已达到1862套，而2010 年前四个月销售套数已接近1000 套，为953套。
2010年销售排行榜 4月及5月上半月
4月，销售面积前十为两个 项目成交单价超过4000元/㎡， 其中星汇苑三期 观邸项目，成 交单价为4120.72元/㎡； 而 进入5月上半月，就有5个项目成 交单价超过4000元/㎡，分别为 锦绣华府、阳光水岸、滨河城香 樟公寓、和顺名都城、浙东商贸 城*魁星阁花园A区。
备注：5月份数据截止5月16日
3、2010年二手房销售总体走势
4月份为近期楼市调控最严厉 的一个月，但从左边两图显示来看， 4月份住宅的销售套数及成交价格 远高于2010年1月、2月、3月这3个 月。 4月，二手房住宅成交套数突 破200套，而销售价格突破3000元/ 平方米大关。
4、2010年第一季度情况
2009年地区生产总值（GDP） 单位：亿元
城市建设
行政划分：现辖金安、裕安两区和寿县、 霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六 安经济技术开发区和叶集改革发展试验区； 总面积：17976平方公里； 户籍人口：705.89万人 （2009年） 常住人口：605万人 （2009年） 城镇化率：36.9% （2009年末） 中心城市建成区面积：近55.3平方公里 中心城市建成区人口：近60万人 金安区：面积1657平方公里，户籍人口 84.8万人 裕安区：面积1926平方公里，人口100万 人
为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城 市居住片区。
④城北区：北部跨越淠河总干渠以技术建设 工业组团，依托城北高速公路的交通优势， 工业主要以层次相对较高二类的产业为主发 展综合产业区，并在东侧预留发展用地，辅 以一定沿河商业、居住用地，形成城市北部 新区。
城市发展方向：“向东主动推进，向北积极延 伸，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建未 来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发 展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空 间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展 提供充足的空间。
二、城市房地产简况
1、总体楼市概况
从左图表来看，六安市目 前施工面积越来越多，但项目 竣工面积占施工面积比例却逐 渐下降，从另一方面说明，六 安市整体房地产项目施工进度 比较缓慢，开发商资金链相对 并不十分充裕。
从左图表来看，随着城市 化进程的加快，六安市房地产 市场建设比较繁荣，市场销售 较好； 从2005年、2008年这两年 来看，国家宏观调控对六安市 的楼市销售情况基本上在2成左 右，相对并不是十分大。 2007年、2009年这两年商 品房销售量都达到了170万㎡。
5、商品房销售面积排行
从左图两个图表来看，2009 年销售面积排行前十的项目共计 销售56.7万㎡，而2009年整个六 安市共计销售170万㎡，占到了 1/3；并且十个项目8个位于裕安 区，2个在金安区。 而进入2010年，在5个月不 到的时间内，排行前十的项目销 售了29.8万方，比于2009年排行 前十项目总和销售面积的1/2还 多；并且开发区占了两个项目。 总体而言，2010年前几个月 还是延续了2009年的火爆楼市， 基本上是量价齐升；并且2010年 裕安区锦绣华府项目成交价超过 4000元/㎡大关。
城市规划
根据2009年4月，在六安市建设委 员会公布的“《六安市城市总体规划 （2008-2030）》（草案）简要说明” 来看，六安市将打造成大别山北麓中 心城市，安徽省省会经济圈副中心城 市，区域交通枢纽，安徽省加工制造 业的重要基地之一，具有滨水园林特 色的现代化城市。 中心城区范围：北至合武高速， 南至宁西铁路，东到三元河，西到商 景高速。包括现状城区10个街道办事 处和1个乡范围、以及与之相接的三十 铺镇、新安镇、城南镇的部分用地， 总面积约120平方公里。
安徽省六安市房地产市场分析
一、城市解读
城市区位及交通
六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗 称“皖西”。六安依山襟淮，承东接西，区 位优越。东与省会合肥市相连（仅70公里 ）， 南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻， 北接淮南市、阜阳市。 贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是 大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经 济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽 省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部 沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。 对外交通：宁西铁路、合九铁路、沪汉 蓉高速铁路，穿越全境，沪陕、合淮阜、沪 蓉、济广、合安高速及3条国道贯穿全境， 距合肥新桥国际机场仅30分钟车程，位于合 肥半小时经济圈、南京和武汉2小时经济圈、 上海3小时经济圈内，被交通部确定为国家 陆路交通枢纽城市，六安承东启西的区位优 势日益显现。