2019年杭州万象城开业商业计划书
万象中心商业营销方案
始不懂行或不具有实力的的受众倒是觉得是诱惑, 匆忙签订；以至于到后来, 真正是有实力的品牌 商家或做品牌的行家倒找不到理想的铺位而不得 不放弃；采取预留部分珍贵单位的做法, 以有效 的控制卖场的整体布局。 服务政策
协助办理相应工商及税收等行政手续。
项目区位环境
综观地形, 本区域的交通 主要依靠太和大道、团 结路、人民路、镜湖中 路国泰路来支撑, 本项目 在人民路商圈内, 形成了 与城关镇政府规划格局 相同的王字交通网络。 公家车1/2/6路经过加上 亳阜客车、阜-界客车经 过, 地利之优势不言而喻。 无论从哪个方向出去都 是交通中心区域, 区域交 通利好可见一斑
对于项目的商业而言:
后期的运营理念以及开发商 对于做好商场的决心是非常 重要的
所以，我们必须 专业化 举措！
一切从定位开始……
功能属性定位
本项目商业体量1万多平方, 进深17米, 不适合 做常规商场, 根据太和县市场消费水平和消费习惯, 以及项目周边商铺价格, 为了提高房价, 我司建议做 租金较高的3c（通讯、电脑、手机）数码商场, 提 高租金的同时才能提高房价, 目前太和人均收入和 消费水平居全市前列, 但是数码市场比较散乱, 没有 形成专业化市场, 无法满足老百姓的购买需求, 所以 我司建议做专业化数码广场。
产品分类 1F-2F 3F-5F
目标客户
连锁企业/企业高管/ 国企
乡镇客户/私营主
积客方式 客户拜访、企业推介会
客户访谈、派单
>> 招商策略
| 招商原则 | 招商政策 | 招商优势
招商原则
计划性原则: 对招商所涉及的经营品类、规模、档 次等诸多项目指标均须遵循计划性原则，结合商场总体 经营定位思路加以实施。
华润万象城业态规划【精】PPT课件
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3、万象城年销售额超过10亿元 1、开业一年的万象城全年销售额超过10亿元； 2、二期总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米 由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成； 3、万象城已成深圳商业名片； 4、万象城接待顾客2000万； 5、商场出租率达97％； 6、商场在顾客中的美誉度不断提升 成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一； 7、华润大厦：出租率接近100％
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4、深圳休闲娱乐生活领跑者 1、深圳最大、最好的电影城； 2、星巴克在南中国的旗舰店； 3、奥运标准真冰滑冰场； 4、设计理念前卫的美发沙龙； 5、闻名世界的玛花纤体； 6、NOVO的时尚沙龙； 7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；
8、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。
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圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目； 3、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将
这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的
地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。
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10、市场分析成功前提
1、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场； 2、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性； 3、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题； 4、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分
析； 5、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性； 6、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程，实操性极强！一、商业定位确定整体档次和主要功能•商业定位：与宏观环境的关系▲分析1）如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；2）在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒；3）如在区位及竞争环境都无优势，则可考虑从中至中高端定位开始，预留日后往上调整的空间。
•商业定位：与目标客户群的关系▲分析1）5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群，为中高档定位提供了基础；2）制定商业定位时，还应充分考虑目标租户，尤其是代表性租户（如国际一线品牌）的拓展意愿和市场空间。
•商业定位：与项目自身设计的关系▲分析1）5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间，属于大中型购物中心。
该体量一方面拉大了档次定位的宽度，另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件；2）如体量不足，则须在业态选择上有所取舍，着重考虑体现万象城定位的关键业态；3）如体量过小，则万象城功能定位的丰富性未能满足，建议不做万象城；4）建筑面积方面，都以室内购物中心为主，符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求，风险相对较小。
5）万象城的定位较为集中，即在实现中高至高端定位的基础上，适当兼顾中档消费的多样化需求，以丰富的功能定位打造一站式消费模式。
•商业定位：各地万象城及主要标杆项目定位图•商业定位：定位齐整性▲分析1）购物中心的整体定位一方面取决于关键业态（如服装、配饰、皮具等）的定位高度，另一方面取决于其他业态的定位齐整性；2）如出现定位断档，容易使得购物中心整体定位模糊，不利于后期的经营；3）购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响；4）在条件成熟的情况下可考虑一步到位，在开业初期实现相对理想的商业定位，如杭州、沈阳和南宁；5）如开业初期市场条件不许可，亦可考虑从较低定位开始，结合后期市场变化，逐步通过调整而实现理想的商业定位。
万象城招商工作计划与预算终稿
设 计 概 念 大 纲
制 定 商 业 规 划 及
讨 论 审 核 商 业 设 计 方 案 /
确 定 最 终 商 业 设 计
将初步规划商品组合演绎为规划图，提出主力店、半主力店、餐饮娱乐租户、其他零售租户 的建议位臵，并充分考虑：①项目与现存设施的关系、项目各组成元素间的关系、项目地盘 主要特点；②项目地盘内不同地点顾客的分别、主要租户楼层、进出口及位臵要求 根据商业顾问的意见，由设计师修订项目概念设计图，并充分考虑：①主要出入口位臵、公 共空间的形状及面积、公共空间的垂直运输；②各层零售店铺分布建议、大型租户建议位臵、 餐饮娱乐租户建议位臵
分阶段工作计划： 项目规划阶段 1.项目规划阶段主要工作内容:
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
招商筹备阶段
招商实施阶段
开业筹备阶段
1.2零售辅助设计
编 制 《 项 目 可 行 性 分 析 》
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要
招商筹备阶段
招商实施阶段
开业筹备阶段
1.2零售辅助设计
甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司
市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段
编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
编 制 《 项 目 可 行 性 分 析 》
完 成 《 初 步 商 业 规 划 》
分阶段工作计划： 项目规划阶段 1.项目规划阶段主要工作内容:
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
Mix-city-华润万象城-万象之夜活动策划说课讲解
杭州万象城成功的背后
A、万象之夜，主题是：MIXC THE CITY
万象城招商成果发布会暨悦府的诚意客户登记
B、体验中心开放：ONE BOOK,ONE BUILDING（一本书，一幢房子）建筑大师讲解体验中心的设计理念，肖全讲解拍摄万象城的感受
C、万象雅集
第二次招商成果发布会
D、无印良品中国展
万象城开业
几十辆的法拉利玛莎拉蒂
自己要臭美一下。
在攀比的杭州，在要面子的杭州人，很多没邀请函的人都想进来，还在门外争吵。
体验中心开放：
花了二千万，做一个前所未有的体验中心。
以“水”来做整个体验中心的概念。
有三份之一的空间都被水占据，还有黑色的石头。
丹麦的正版椅子。
小值物业的点缀。
原实木的椅子，价格非常吓人。
限制每次接待的人数。
尊敬的陈总给大家讲解。
建筑设计师讲解，本体验中心的创意。
一比十七的超宽频投影仪，给TVC拍摄带来很多的成本。
注意石头般的发光椅子。
电台正采访陈总。
肖全讲解拍摄的过程。
我们团队创作的书。
陈访接待客户。
通过一本书，让杭州人知道什么是真真的万象城生活，什么是综合体带来的价值。
万象雅集：
这个标准字没做好，可以做得更好些。
浓浓的中国味道。
泰国的百货公司Cential
冰纷万象的老总。
云门舞集的表演。
老总们高科技完美呈现。
万象城商业各功能区规划及相关策略(35页)
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。
2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。
预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。
二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
2019年杭州市商业网点规划报告(40页)43页word文档
2019年杭州市商业网点规划报告（2019-2020）规划商业网点，既是保障居民基本生活的要求，也是繁荣市场、促进国民经济发展的需要。
为适应新的商业发展态势和社会需求，使商业网点布局、结构、功能与国民经济发展和消费需求变化相适应。
根据市委、市政府提出建设“购物天堂，美食之都”的战略目标，按照《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市城市总体规划（2019-2020年）》、《杭州商贸服务业“十二五”发展规划》要求，结合我市商业发展现状和趋势，立足“大杭州”，制定《杭州市商业发展规划报告（2019-2020）》（以下简称《规划》）。
本规划的期限为：2019—2020年。
分近期：2019-2019年；中远期：2019-2020年。
一、发展态势与现实基础（一）国内外商业网点发展趋势。
1.国际商业网点发展趋势。
第 1 页国际化：经济全球化促进了世界多边贸易体制的形成，从而加快了国际商贸的增长速度和自由化发展。
在统一的国际市场引导下，商业网点建设资金得到快速流通，投资更为便利，助推了商业网点国际化进程。
集团化：集团化经营是商业现代化和竞争力的重要标志。
随着全球经济一体化，一些大型批发市场、百货商店、超级市场等商业企业通过资金积聚和组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。
品牌化：商业网点在发展过程中，品牌企业的选择和引入至关重要。
由于企业的品牌影响力，会吸引具有品牌忠诚度的顾客前来，提高商业网点的人气聚集度，带动商业气氛。
多样化：商业网点正从单纯的购物向购物、娱乐、休闲、旅游等多种功能发展。
大型的商业网点综合体承载了更多商业以外的功能，越来越多地向文化、城市形象等方面拓展。
科学化：发达国家的商业是新技术应用最广阔的领域，它不仅提高了商业企业的管理水平，适应激烈竞争的快节奏，加第 2 页快了资金、商品库存周转，而且也是组织大生产、大流通，实现低成本高效益的需要。
杭州万象城推广策略
“二世祖”
江浙富豪的第二代 同样有良好的教育背景 眼界开阔 不同于父辈的价值观 勇于尝试新事物 时尚且有自己的品位 并不甘心被当成父辈的受益者（可能事实如此）
洞察
在这个类似暴富的环境里，有一个由二十五到三十五，或者可 能到四十五的年轻才俊组成的富豪族群。在千篇一律的权力与 富贵的象征中，想要坚持自己的个性。他们要的东西其实还是 一样，可是他们希望别人认为他们有个性，更国际化。
这样的产品， 被我们带到杭州，会产生怎样的影响？
杭州·吴越古都·西湖
吴越古都·西湖·休闲之都·钱江新城
自古富庶之地，藏富于民 有自己悠久的历史和文脉 但杭州人并非枕着历史睡大觉 在中国经济飞速发展的20年中 杭州同样保持着与时俱进的心态和发展速度
杭州人的文化性格
杭州人时尚，“杭儿风”可窥见一斑；杭州人敢为，休博会于休闲 大会之创新之举，湿地公园创全国第一之实，首届中国国际动漫节、 第二届中国国际动漫节举办权之赢得乃至今后固定在杭州举办；杭 州人务实，抗战“麦莎”有明证；杭州人包容，“非典”之际的 “在水一方”、西湖的免费开放无不表现得淋漓尽致。
这一切， 在之前的深圳很难碰到， 万象城，为深圳注入新鲜的活力， 让繁华不再只是拥挤，而成为享受， 让深圳与世界在这里相遇， 还原了每个深圳人的城市生活梦想， 深圳，就应该象这样精彩。
万象城对深圳的意义
尊重一个城市的历史、文化 并未试图去颠覆和改变 深圳有了万象城 华强北繁华依旧 东门仍然人潮汹涌 万象城给深圳更多的 是带来了深圳之前没有的视野、气度和一种全新的生活方式 给深圳人早以习惯的生活另外一种选择
万象城住宅的传播策略
做好三件大事
10月万象之夜（招商发布会） 全力以赴做好12月体验馆开放 08年5月，示范区开放