写字楼的分类
写字楼基础知识
写字楼基础知识一、写字楼等级划分：顶级、甲级、乙级、丙级1、顶级写字楼标准：楼栋建筑面积：建筑面积超过50000平方米。
单层面积：每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。
智能化：3A～5A入住率：建成后1至2年内的入住率不能低于70%。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。
安保：“产权只租不售，实行单一产权。
”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。
顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等；交通：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。
有多种交通工具和地铁直达。
开发商：经验丰富并且资金雄厚。
有大规模房地产投资的丰富经验2、甲级写字楼标准：建筑：楼栋建筑面积：其办公部分应超过20000平方米；单层面积：每层建筑面积不低于1000平方米；入住率：1-2年内的入住率不低于65%；构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上净高：净高2.7米以上；楼板荷载：200公斤/平米；供电量：单平米供电量100瓦以上；空调标准：中央空调；停车位标准：每150-200平米至少配备1个车位；电梯标准：电梯内应有高档装饰，每4000-5000平米配备一部电梯，等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；3、乙级写字楼标准：建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。
构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。
电梯：按总面积算每部客梯服务面积不超过6000平米，速度不低于3米/秒。
安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。
写字楼分类标准等级
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
写字楼分类标准及等级商务楼、写字楼、商铺类型划分商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。
前者，酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。
北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。
北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。
2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。
3）经营业态特点商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
写字楼的种类等级分类
建筑设计
国际知名设计院/国内甲级设计院
国际知名设计院/国内甲级设计院
国内乙级设计院
建筑规划
大堂宽阔、挑高三层或以上，层净高米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位效劳面积150平方米/停车位，空间少柱
大堂宽阔、挑高三层或以上，层净高米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位效劳面积小于180平方米/停车位
办公区活荷载
200kg/㎡左右
卫生间
高档装饰及配置，有行政人员洗手间
高档装饰及配置，有行政人员洗手间
洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采用环保灯具
业权
只租不售，单一业权
开发商持有不低于一半
单一业权或分散业权
物业管理
提供高质量的物业管理效劳，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安效劳和维护效劳
做写字楼物业管理的人员对于写字楼的种类、格局、细节信息等都必须要有详细的了解，建新物业经过多方面资料的整理总结以下做写字楼物业管理需要知道的常识。
工程
顶级写字楼
甲级写字楼
乙级写字楼
地理位置
坐落于商务区相对集中的核心区域,周边配套设施完善
坐落于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内
坐落于市区，主要商业办公区
采用高品质主机,
四管制+两管制机房空调，新风量不小于40立方米/人/小时,国际品牌锅炉
两管风机盘空调系统，新风量30立方米/人/小时
电气
双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公
双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量,备用电源充足
办公区提供不低于50w/㎡的电量,有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作
写字楼结构分类及分类标准
写字楼结构分类及分类标准目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。
其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。
如果缺进而造成决策和判断上的偏差。
因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：1、传统办公楼两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。
如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。
建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。
传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼特点：大空间。
这种模式的积极意义是：追求实效。
这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
3、后期的现代办公楼特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。
例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
4、智能化办公楼20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。
如上海的金茂大厦。
智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。
而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。
写字楼可以从不同的角度
写字楼可以从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。
按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。
其中，建筑面积在1万㎡以下的，为小型写字楼；建筑面积在1～3万㎡的，为中型写字楼；建筑面积在3万㎡以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。
按使用功能的不同，可将写字楼分为：①单纯性写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅，餐饮等）；②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套件可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分时住宿：③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓，餐饮，商场，展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。
按写字楼所处的位置，自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲，乙，丙三个档次：①甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。
②乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
③丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的要求；并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达到110~140元∕㎡·月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在40~70∕㎡·月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。
当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。
一类办公和二类办公的分类标准
一类办公和二类办公的分类标准
一类办公建筑和二类办公建筑的分类标准主要基于建筑的使用性质、火灾危险性、耐火等级等因素。
具体来说，一类办公建筑是指耐火等级为一级，且高度大于50米的公共建筑，以及医疗建筑、重要公共建筑、独立建造的老年人照料设施等。
这些建筑通常具有较高的使用价值和重要性，需要具备较高的耐火等级和安全性能。
二类办公建筑是指除一类办公建筑之外的其他办公建筑，包括单多层公共建筑和商业服务网点等。
这些建筑相对而言，其使用性质和火灾危险性较低，因此耐火等级要求也相应较低。
需要注意的是，不同地区和国家对办公建筑的分类标准可能存在差异，因此在实际操作中需要结合当地的相关规范和标准进行具体分类。
写字楼等级具体划分标准
中工写字楼网写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。
这是房屋的房产证上有明确注明的。
中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
写字楼等级详细划分标准一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、“甲级”标准不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼“超甲”)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
写字楼等级划分标准
写字楼等级划分标准写字楼是城市中常见的办公场所，随着城市的发展，写字楼的等级和标准也越来越多样化。
在选择写字楼办公时，了解不同等级的写字楼标准是非常重要的。
下面将介绍一些常见的写字楼等级划分标准，希望能够帮助大家更好地选择适合自己企业发展的办公场所。
首先，写字楼的等级主要取决于其地理位置和周边环境。
一般来说，位于城市中心繁华地段的写字楼往往被划分为甲级写字楼。
这些写字楼通常拥有便利的交通、完善的配套设施和高品质的办公环境，因此租金较高，适合大型企业或者知名品牌办公使用。
其次是乙级写字楼，这类写字楼通常位于城市次中心地区或者新兴商业区，租金适中，适合中小型企业或者初创公司。
最后是丙级写字楼，这类写字楼位于城市郊区或者偏远地区，租金较低，适合刚起步的小型企业或者个体工作室使用。
其次，写字楼的等级还与建筑结构和设施设备有关。
甲级写字楼通常采用现代化的建筑设计和高端的办公设施，如中央空调、智能化办公系统、24小时安保等，办公环境舒适、安全、高效。
乙级写字楼的建筑结构和设施设备一般属于中档水平，基本满足办公需求，但可能缺乏一些高端设施。
丙级写字楼的建筑结构和设施设备相对简陋，可能存在一些安全隐患和使用不便之处。
最后，写字楼的等级还与物业管理服务有关。
甲级写字楼通常配备专业的物业管理团队，提供全方位的物业管理服务，如保洁、维修、安保、绿化等，确保办公环境的高品质和高效率。
乙级写字楼的物业管理服务一般属于中等水平，可能存在一些服务短板，需要企业自行补充。
丙级写字楼的物业管理服务相对简单粗糙，可能存在服务不到位或者无法满足需求的情况。
综上所述，写字楼的等级划分主要涉及地理位置、建筑结构和设施设备、物业管理服务等方面。
在选择写字楼办公时，企业需要根据自身的发展阶段和实际需求，综合考虑这些因素，选择适合自己的写字楼等级，为企业的发展提供良好的办公环境和条件。
希望本文介绍的写字楼等级划分标准能够帮助大家更好地选择适合自己企业发展的办公场所。
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写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。
校园式写字楼目前在上海会非常多。
甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。
每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。
乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。
房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。
这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。
出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。
建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。
单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。
层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。
电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。
物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。
同时写字楼要占有位置的绝对优势。
租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。
购买者的目的，购买者是自用还是出租。
之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。
供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。
在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。
首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。
就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较
强的协同效应。
层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，
优质办公楼的层高应该在2.7米以上。
在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。
根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。
和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。
在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。
据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上
海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。
空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和
美观，多数采用中央空调。
租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。
在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务
区的发展或变迁。
微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。
现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计
划租用购买写字楼物业进行研究。
市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。
租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。
空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。
因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。
所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。
在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。
预测未来项目的租金预测：我们会用两个方法：一个是宏观方法，一个是微观方法。
宏观方法是基于一定经济发展增长的周期，通过使用计量经济学模型进行预测未来的租金；微观方法主要使用该城市或
地区的企业数量增长的需求。