济南国华东方美郡推广策划案53PPT
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学习改变命运,知 识创造未来
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城市综合体 住宅
复兴
一个城市中心区域的荣耀 一种居于城市中心的价值
学习改变命运,知 识创造未来
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大时代中的济南·城市复兴进程 万达集团·城市综合体
完美的组合
学习改变命运,知 识创造未来
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济南城市的未来……
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学习改变命运,知 识创造未来
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不同区位的商业地产的崛起 这意味着济南一个商业中心的老格局已经打破，开始进入多中心时代
学习改变命运,知 识创造未来
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第三部分：百战不殆
学习改变命运,知 识创造未来
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复兴 为一个时代定名：城市
城市复兴一词最早出现在《英国大都市计划》 这一国家性质的规划方案中。并在随后的 学科发展中，被定义为将陈旧的、竞争力不足、活力不足的街区所进行的复苏计划。
从城市复兴的成功案例，找寻关键词
20世纪50年代，美国纽约、曼哈顿区、城市更新运动 关键词：政府推动、政企共建
这一时期的西方城市复兴案例，成功实践了以政府为推动，与大型企业双赢的城市复兴模式。 本案也具有以上特质 因此，这一次城市复兴，将成为百年来，济南重新全面崛起，腾飞的历史机遇。
学习改变命运,知 识创造未来
万达济南万达广场商业 项目推广策略提案 195PPT风至飞扬
华旗绿城整合推广策略方案
•华旗·绿城 •主推LOGO方案:
•释义：LOGO设计以尊贵典雅的皇家徽章形式做为创意出发点，体现华旗绿城 的大气磅礴气势,从容的生活态度，体现稀缺尊贵的感受。突出了我们项目作为 高端住宅的尊贵理念，整体设计简洁大方，具有品质感，符合我们项目的定位 特点，利于项目传播。
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华旗绿城整合推广策略方案
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华旗绿城整合推广策略方案
•现场包装建议
•主要内容：1、围挡
•
2、售楼处挂牌、导视
•
3、户外高炮、道旗包装
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华旗绿城整合推广策略方案
•墙 •体 •围 •挡 •广 •告
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•现场包装建议
•掖
•县
•北
•路 •6块大围挡
•莱 州 路
•道旗
•售楼处广告包装
华旗绿城整合推广策略方案
•报广：硬广+软文炒作
•户外、道旗、报广、网络、
短信、派单等等
•短信：针对区域内政府机关、专
•
业市场、城市中高端客户
•
群体、市中心白领发送
•网络：搜房网
•派单：周边专业市场
•奠基仪式 •售楼处开
放
•石材、盐业、养殖等行业讲座 •深层挖掘高端企业主等潜在客户
•10月 开盘
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华旗绿城整合推广策略方案
华旗绿城整合推广策略方案
•本案物业属性定位
•表明项目位置处于莱 州城市中心，寸土寸 金，血统高贵。
• 城中央 · 广场畔 · 龙脉私邸
•说明项目紧邻莱州会客厅
。 •----科技广场
•“龙脉”表明项目位于莱州龙脉中轴线—莱州路上。“私 邸”，本义为高级官员的住所，在此引申为上流人士居住的 场所。
•释义：LOGO设计以尊贵典雅的皇家徽章形式做为创意出发点，体现华旗绿城 的大气磅礴气势,从容的生活态度，体现稀缺尊贵的感受。突出了我们项目作为 高端住宅的尊贵理念，整体设计简洁大方，具有品质感，符合我们项目的定位 特点，利于项目传播。
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华旗绿城整合推广策略方案
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•现场包装建议
•主要内容：1、围挡
•
2、售楼处挂牌、导视
•
3、户外高炮、道旗包装
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华旗绿城整合推广策略方案
•墙 •体 •围 •挡 •广 •告
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•现场包装建议
•掖
•县
•北
•路 •6块大围挡
•莱 州 路
•道旗
•售楼处广告包装
华旗绿城整合推广策略方案
•报广：硬广+软文炒作
•户外、道旗、报广、网络、
短信、派单等等
•短信：针对区域内政府机关、专
•
业市场、城市中高端客户
•
群体、市中心白领发送
•网络：搜房网
•派单：周边专业市场
•奠基仪式 •售楼处开
放
•石材、盐业、养殖等行业讲座 •深层挖掘高端企业主等潜在客户
•10月 开盘
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华旗绿城整合推广策略方案
华旗绿城整合推广策略方案
•本案物业属性定位
•表明项目位置处于莱 州城市中心，寸土寸 金，血统高贵。
• 城中央 · 广场畔 · 龙脉私邸
•说明项目紧邻莱州会客厅
。 •----科技广场
•“龙脉”表明项目位于莱州龙脉中轴线—莱州路上。“私 邸”，本义为高级官员的住所，在此引申为上流人士居住的 场所。
济南国华东方美郡推广策划案-53PPT
【消费者写真】
•30-50岁，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 注重物业与身份的匹配
•含蓄，不张扬不 “露富”；拥有绝对自信，信念坚定
•生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕， 追求“珍品化”生活 •在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品 位，注重高质量休闲健康的生活方式 •比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云 •对家庭有责任心，一般为三口之家或三代同堂
•延展应用:茶具、信封、信纸与名片
•延展应用:手提袋、道旗、请柬
•机场高速高炮
•导示牌
•户外广告牌
•工地围档
报纸广告示例
卧听风雨声，醉看夕阳红
“风声雨声读书声，我不作声；家事国事天下事，关我何事？”并非消极。 在国华〃东方美郡，用山间清风吹走无聊琐事，用绵绵细雨洗掉都市铅华，我只选择与自 然对话，感悟人生真谛。
国华· 东方 美郡
套齐全。
品 质配套
城市别墅， 泉城ONLY
城市别 墅
千佛山苍翠 浓荫，层层 滤净尘嚣。
生态环 境
【项目属性定位】
国华〃东方美郡
千佛山下 城中别墅
【广告口号】
上游生活源头
【推广核心理念】 为什么是“上游生活源头”?
诠释1： “上游、上流、上善”，是古人对生活区域
之极致想象，而今，国华〃东方美郡就将在 这样的上上区域里，用精心锻造的至臻居宅， 实现没有压力，没有喧嚣，没有烦躁；只有 平静、尊贵、从容、优雅的本真生活。
诠释3：
“上游”指本案占据城市绝佳的自然景观、 区位、生活方式等上等生活元素带来的生活 感受。
【广告策略】
国华· 东方美郡的形象包装，
济南国华东方美郡别墅项目定位报告
济南国华东方美郡别墅项目定位报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]第1章项目地块分析1.1项目概况国华东方美郡项目位于济南市东南部区域，处在经十路、舜耕路、二环南路的合围板块之内，西邻旅游路，向西可通舜耕路，向南可到二环南路，向北可直达经十路，地段交通状况良好。
该地段属于千佛山风貌带内，自然风景优美，居住环境上乘。
国华东方美郡项目分南区和北区两期开发，其中南区部分包含联排别墅、独栋别墅和商务小镇（国华第三空间）三种产品。
目前南区联排别墅已进入尾声，本次报告将针对国华东方美郡北区、国华第三空间、国华独栋别墅展开分析。
1.1.1国华东方美郡北区项目基本情况国华东方美郡北区位于项目内的北侧区域，占地面积公顷，总建筑面积约为万平米，单体建筑有联排别墅、双拼别墅、花园洋房、叠拼别墅、平层公寓以及配套的幼儿园、商业及其他附属用房。
地上容积率为，地下为地块东西长约415米，南北宽约200在米，形状大体为不规则矩形区域，相对比较规整，由于该项目用地位于山区，地势有高差，北高南低，高差近16米，东高西低，东西高差近15米。
综合来看，整个地段为山区内相对较平坦的一块风水宝地。
1.1.2国华第三空间基本情况国华第三空间紧邻东方美郡南区，周边多个高档住宅社区，建筑面积㎡，由9栋多层建筑组成。
规划有底层商业、酒店、写字楼、综合服务等业态，包括游泳池、会议大厅、健身房等在内的配套设施完善，可满足休闲、餐饮、娱乐、办公等多种需求，将成为济南南部最具特色的高档商业商务区。
1.1.3国华独栋别墅基本情况国华独栋别墅位于国华东方美郡南区的东侧，项目由5栋417平方米（包含半层地下面积）的独栋别墅组成。
由五室四厅五卫一车库组成的别墅空间，凸显大气华贵的气势，是济南市场上鲜有的独栋别墅产品。
1.2SWOT分析说明找出本项目客观存在的主要内部优势因素（S）、劣势因素（W），及外部市场环境中的机会因素（O）、威胁因素（T），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。
东方新世界策划案优选PPT
3.阻截本区域竞争对手的客户 翠安侬苑、骏景南苑、美林海岸
3.2 按区域划分
1. 固有客户
高素质原居民、科技园、石牌、员村、棠下 高校区、电脑城、金融街、高级写字楼
2. 潜在客户
天河北、天河城、东圃、开发区、环市东 路、黄埔、珠江新城
3.3按职业划分
1. 固有客户
广告、金融、 、IT业等
天河公园楼盘量多价稳，大型自住然宅村小区的规原模居开发民优、势大大专。 院校的老师、高级公务员、 832“7东，方85新6㎡世（界另”广一氮期厂—地—块推高近广2科节00奏万技㎡的）经营主、建材市场老板、高级医生
信息、交通、旅游、文化和教育中心。 ➢ 根据城市中心的转移：
天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 ➢ 根据人文与配套环境分析：
天河公园板块会成为天河新居住中心。
8
项目地理交通示意
9
项目人文环境圈
10
结论:
交通网络发达，市政配套完善，人口流动量增多，商业氛围的 不断加重，市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优 势及价值所在得到进一步证明。
翡翠
•硬质的玉石，绿色的宝石——喻指很高的价值,如产品本身质量、 园林的色彩风格等
翡翠谷
•优美的自然环境 •源自影片“卧虎藏龙”的拍摄地——喻指目标客户群居住所 在 •与蓝谷的关系(联系、区别、提升……)
32
东方翡翠谷 ·魅力新世界诠释
魅力
▪地域的优势 ▪产品的独特 ▪生活模式的吸引
新世界
▪项目案名 ▪新型住宅小区及新式生活模式的形成
天河未来的
以上价格为毛坯防装修配置
中产阶级——MIDD拥LE有C3L0A多SS年开发房地产经验
1H楼距
3.2 按区域划分
1. 固有客户
高素质原居民、科技园、石牌、员村、棠下 高校区、电脑城、金融街、高级写字楼
2. 潜在客户
天河北、天河城、东圃、开发区、环市东 路、黄埔、珠江新城
3.3按职业划分
1. 固有客户
广告、金融、 、IT业等
天河公园楼盘量多价稳，大型自住然宅村小区的规原模居开发民优、势大大专。 院校的老师、高级公务员、 832“7东，方85新6㎡世（界另”广一氮期厂—地—块推高近广2科节00奏万技㎡的）经营主、建材市场老板、高级医生
信息、交通、旅游、文化和教育中心。 ➢ 根据城市中心的转移：
天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 ➢ 根据人文与配套环境分析：
天河公园板块会成为天河新居住中心。
8
项目地理交通示意
9
项目人文环境圈
10
结论:
交通网络发达，市政配套完善，人口流动量增多，商业氛围的 不断加重，市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优 势及价值所在得到进一步证明。
翡翠
•硬质的玉石，绿色的宝石——喻指很高的价值,如产品本身质量、 园林的色彩风格等
翡翠谷
•优美的自然环境 •源自影片“卧虎藏龙”的拍摄地——喻指目标客户群居住所 在 •与蓝谷的关系(联系、区别、提升……)
32
东方翡翠谷 ·魅力新世界诠释
魅力
▪地域的优势 ▪产品的独特 ▪生活模式的吸引
新世界
▪项目案名 ▪新型住宅小区及新式生活模式的形成
天河未来的
以上价格为毛坯防装修配置
中产阶级——MIDD拥LE有C3L0A多SS年开发房地产经验
1H楼距
蓝色商务风美容行业活动策划方案PPT模板.pptx
03
美/容/行/业/活/动/策/划/方/案
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主讲：小XX
时间：202x-xx
活动内容
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美/容/行/业/活/动/策/划/方/案
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房地产行业资料万邦济南市某项目战略营销策划报告(PPT54页)
道整合传播原则
窄道直效性渠道的运用
多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销
公关活动品牌营销
销售业绩与开发商品牌互动提升
专有渠道
专有渠道
大众 传媒 营销
标靶式营销
世纪万邦
市场认知：
大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 •广告大范围轰炸法 •房展作秀法
案名建议
案名命名的原则：
➢ 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； ➢ 契合消费群精神层面的追求； ➢ 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； ➢ 项目区位特点及环境； ➢ 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； ➢ 具有与社区规模相匹配的量级； ➢ 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； ➢ 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； ➢ 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； ➢ 适应住房升级换代需求，便于产品解读； ➢ 体现产品自身差异化，构成区分市场要素；
大客户营销渠道
大客户营销：根据本案项目体量，如果完全依靠散户购
买，可能会造成销售周期过长的问题，尤其是项目前期，如 果不能迅速打开市场局面，形成热销，很可能会使市场逐渐 淡忘本案。而本案地处章丘明水工业园附近，与济钢等大型 企业为邻，如能在这些大客户身上寻找到突破口，形成集团 购买，将会为项目的后期运作奠定坚实基础。
介质营销渠道
介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群
中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。 通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 •居委会 •汽车销售代理商 •日用消费品类媒体 •投资类媒体 •各类会员组织
人脉营销渠道
人脉营销：推行“非客户带客户方案”，
窄道直效性渠道的运用
多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销
公关活动品牌营销
销售业绩与开发商品牌互动提升
专有渠道
专有渠道
大众 传媒 营销
标靶式营销
世纪万邦
市场认知：
大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 •广告大范围轰炸法 •房展作秀法
案名建议
案名命名的原则：
➢ 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； ➢ 契合消费群精神层面的追求； ➢ 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； ➢ 项目区位特点及环境； ➢ 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； ➢ 具有与社区规模相匹配的量级； ➢ 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； ➢ 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； ➢ 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； ➢ 适应住房升级换代需求，便于产品解读； ➢ 体现产品自身差异化，构成区分市场要素；
大客户营销渠道
大客户营销：根据本案项目体量，如果完全依靠散户购
买，可能会造成销售周期过长的问题，尤其是项目前期，如 果不能迅速打开市场局面，形成热销，很可能会使市场逐渐 淡忘本案。而本案地处章丘明水工业园附近，与济钢等大型 企业为邻，如能在这些大客户身上寻找到突破口，形成集团 购买，将会为项目的后期运作奠定坚实基础。
介质营销渠道
介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群
中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。 通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 •居委会 •汽车销售代理商 •日用消费品类媒体 •投资类媒体 •各类会员组织
人脉营销渠道
人脉营销：推行“非客户带客户方案”，
山东商业地产综合体项目推广策划
策略思路
1、挖商机
全 程
4、挖定位
2、挖客户
5、挖诉求 3、挖价值
控
6、挖渠道
制
本地市场环境
本地市场商业特征规模较“小”
商战氛围不浓，显得较“静” 各类市场没有统一规划，显得较“散”
本地市商业总体不够发达，商场推广水平不高， 基本停留在街铺经营、市场经营的层面上，虽 然有超市、百货等商场，但大多功能单一，没 有集购物、休闲、娱乐、美食等于一体的大型 综合性购物中心（综合体）。
综合考量各方面因素，未来商业地产的发展将呈现六大 趋势。
六大趋势
一线城市进入运营期，二三线城市进入井喷期。 体验式消费的商业模式将受到更多关注。 商业品牌经营连锁企业将更多地涉及商业地产开发。 实力开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线。 险资投资商业地产渐成大势，优质商业地产成为追逐热点。 兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出。
异地：
经销/代理商：本地以外的区域品牌经销/代理的商户；
专业投资客：主要指本地周边城市如潍坊等具有成熟商铺投资经验 的投资客。
普通投资客：主要指经过本地朋友、亲戚介绍，或者经过广告宣传 看好本项目
目录
Part4
前言
商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾
宣传策划方案 宣传策划方案
本项目本身大规模、高起点、高规划的特点，必须
坚持走“高端形象，创新路线”的传播之道。
值得说明的一点的是：我们项目档次本身定位高，
因此，我们在区域内商业业态和经营品牌的更必须 突出，在推广过程中须有一个更高的姿态，来适应 我们的项目。 “地产综合体”项目包括商业及住宅两个部分，针 对项目的本身特点，我们对商业部分侧重。
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•O（机会） •纯别墅，弥补市场空白点 •南部风景区可开发用地受严格控制
•传统观念对本案的支持 •国华品牌对该项目强大的正面支撑
•T（威胁） •受2006年新开发优势别墅项目竞争
•高档公寓住宅对客群的分流
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
【项目核心卖点】
城市龙脉上 风上水，出 则繁华，入
绝则世宁地静 段
济南国华东方美郡推广 策划案-53PPT
2020/11/25
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
目录
• 营销环境浅析 • 目标客群浅析 • 项目分析及定位 • 视觉创意表现 • 推广策略及广告预算
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
东方美郡序曲
【营销环境浅析】
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
▲ 先富者：诞生于中国上个世纪80年代初及中期的 下海者、个体者 ▲ 知识新贵族：海归派 、专业知识人群 、社会名 流（分布在金融、地产、法律、IT、证券、娱乐、 教育、跨国企业等行业) ▲ 国企高职：国企的骨干精英
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
【消费者写真】
•30-50岁，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 注重物业与身份的匹配
它是一个社交名片，它告诉别人， 你的 身份及你在人群中的位置，你过的是怎样 的一种生活。
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东方美郡公民
【目标客群浅析】
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东方美郡公民三段论：
先 富 者
知 识 新 贵
国 企 高 职
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他们主要由三族群组成
•含蓄，不张扬不 “露富”；拥有绝对自信，信念坚定
•生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕， 追求“珍品化”生活
•在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品 位，注重高质量休闲健康的生活方式
•比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云
•对家庭有责任心，一般为三口之家或三代同堂
规模、产品、区位实际上决定了这个项目应该是国华地产品牌的
产品旗舰 是济南别墅开发的里程碑 是企业实力的象征符号
在推广中紧紧把握这一点，避免单纯推广产品 从而陷入与竞争者纠缠不清的境地。
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【推广主张】 国华·东方美郡：引领市场，超越同类产品
我们希望它的推广能形成以下作用： 它是一个精神符号，它沟通自我认同和相 互认同。
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【项目优劣势SWOT分析】
•S （优势） •旅游路贯穿项目，交通便利
•独享千佛山山麓景观 •济南惟一城市别墅，繁荣与宁静从
容切换 •项目整体规模较大，便于后期规划
和操作
• W （劣势）
•项目受到区位及容积率影响，导致 总价过高，影响消化速度
•区域配套设施还需进一步完善
价值认同感 身份的象征
景观 楼盘的综合素质
生活的品位
济南成功人士聚居的社区 血统纯正别墅 南部千佛山纯美稀缺景观 国华2006鼎力之作,城市别墅 少数人方可拥有的格调感生活
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东方美郡引擎
【项目分析及定位】
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【项目概况】
国华·东方美郡，千佛山以南\阳光舜城以北， 28万平米，770幢低密度纯别墅群。
高尚社区，
社区品 质
国华·东方 美郡
文化气息浓 郁，高端配
套齐全。品 质配套
城市别墅， 泉城ONLY
城市别 墅
千佛山苍翠 浓荫，层层 滤净尘嚣。
Байду номын сангаас生态环
境
济南国华东方美郡推广策划案53PPT
【项目属性定位】
国华·东方美郡
千佛山下 城中别墅
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【广告口号】
上游生活源头
【品牌时机】
国华地产品牌的战略时机
•国华地产在济的知名项目的开发，及知名度
•国华·东方美郡总建筑面积28万平米，是济南惟一 的血统纯正的纯别墅颠峰之作
•必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会 影响力，是国华地产品牌提升与传播的大好时机。
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【品牌战略】
【对国华整体品牌的考虑】
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【消费者写真】
•一生中的第二、第三次购房 •对他们来说，买的已不仅仅是居所，
更是他们的名片， 是他的家族的一个图腾。 •他用自己占据的土地的价值，房子的价值来
宣告他自身的价值
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【消费者心理分析】
目标消费者心理 东方美郡所能给予的
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【推广核心理念】
为什么是“上游生活源头”?
1.诠释1： “上游、上流、上善”，是古人对生活区域
之极致想象，而今，国华·东方美郡就将在 这样的上上区域里，用精心锻造的至臻居宅， 实现没有压力，没有喧嚣，没有烦躁；只有 平静、尊贵、从容、优雅的本真生活。
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小结
• 本案占据得天独厚的(“住南不住北，住东不住 西”传统观念 )区域和山景稀缺优势
• 与市区之间仅有一山之隔，倚天避嚣，私享离 尘的宁静致远，统揽环山的无敌景界
• 南部与生俱来的富贵阶层居住凸现尊贵气息的 先天优势，为本案后期的营销推广加分
• 本案为纯别墅中体量最大，占据规模优势
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诠释2：
为何是“上游生活”而不是“上流生活”?除规 避用语形成明显阶级之区分，有露骨炫富感 之外，更是因为“上游生活”比“上流生活” 有营养，“上游生活”比“上流生活”有内 涵。
真正的“上游阶层”人士是不想抢风头，没有 华服，更没有珠光宝气的打扮，只是用心耕 耘自己，用心耕耘社会！内敛低调，它迎合 国华·东方美郡业主对自己的定位。
【南部同类在售项目】
千佛山熙园， 2.2万平米， 别墅，山东恒 信昌置业公司
经十路
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诠释3：
“上游”指本案占据城市绝佳的自然景观、 区位、生活方式等上等生活元素带来的生活
感受。
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