深圳南山科技园写字楼研究
宝安CBD
深
科技园
南
南山CBD
中心西 成长型企业 商务圈
大
中心区 高端商务圈
地王金融 商务圈
道
地王商务圈
2.8万/平米
福田中心区 鸿荣世纪广场 5万/平米 大中华IFC-C座
南山中心区 4-4.5万/平米 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场
北区西区-北起广深高速，南 至北环大道，西临麒麟路， 东到科苑大道路，总用地面 积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南 至北环大道，西临科苑大道， 东到沙河西路，总用地面积 1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大 道、深南大道、麒麟路道路 中心线的围合区域，总用地 面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道， 南至深南大道，西临科苑大 道，东到沙河西路，片区总 规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、 滨海大道以北、沙河西路以 西、深南大道以南的城市建 设用地，总用地面积523.12 公顷。 科北区东区 北区西区 北 环 路 中区西区 苑 中区东区 深 南 大 道 南区 路
深圳科技园写字楼特征
五、中区北部组团
科兴科学园为旧厂房改造，配套齐全，出租面积灵活，为中部热租区域。行业
主要为高新科技、互联网等。
企创商务的三栋服务型商务中心主要针对小型微型企业级个人工作室，单间30
㎡，出租面积灵活。行业为咨询、设计、物流等现代服务业。
区域
项目名称
基本情况
档次
租金
出租率
出租面积划分
深圳科技园写字楼特征
一、聚集度高、规模大
科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万㎡之间， 大多数写字楼建面集中在2-5万㎡之间，楼层基本在20层以上。
二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有
中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一 带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/㎡。
租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平
1
全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平
为120-140元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区 租金水平。
2
现有写字楼建成较早，无地标性建筑，形象及配套功能偏弱， 区域对高品质项目存在需求
片区内写字楼部分集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均 存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。
2008年竣工，12层， 甲级 标准层2300㎡ 甲级 16层 甲级
60% 95% 90% 460㎡以上起租 与高新办有协议享受 政府补贴，必须是互 联网行业
2006年竣工，19层， 乙级 标准层790㎡
2005年竣工，17层， 甲级 标准层1685㎡
26层 2009年竣工，18层 甲级 乙级
中区
中部组团
多数以整层半层出租， 通信、软件、网 760㎡起租 络大中型企业
德赛科技大厦
多数以整层半层出租， 90% 少量划分为小面积单元 出租
深圳科技园写字楼特征
七、南区东部组团
东部组团高层与多层结合 租金相对较低80-100元/㎡，出租率90% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租，小面积较少 通信、软件、网络、设计等中小型企业居多
比克科技大厦 环球数码大厦 劲嘉科技大厦 维用科技大厦
60元/㎡ 75元/㎡ 60-80元/㎡ 50-60元/㎡
70%
2011年竣工，21层， 甲级 标准层1400㎡ 2005年竣工，6层 乙级
朗峰大厦
6层，标准层1500㎡ 乙级
60元/㎡
和合电子，飞芯科技 面积划分灵活， 等中小电子、自动化、 100~500平米划分 网络公司为主
区域
项目名称
基本情况
档次
租金
出租率
出租面积划分
入驻行业
曙光大厦பைடு நூலகம்
甲级 80-90元/㎡ 2003年年竣工， 12层，标准层 甲级 1236㎡ 乙级 乙级 乙级 2009年竣工， 25层，标准层 甲级 2500㎡ 甲级
多数以整层出租，少量 90% 划分为小面积单元出租 爱普生、迅雷
方大大厦 南区 东部组团 中电照明 九洲电器 富成科技大厦 长虹科技大厦 迈瑞科技大厦
基本情况
档次 甲级
租金
出租率 100%
出租面积划分 入驻行业 整栋自用 出租面积灵活， 45-5000㎡不等 整栋自用 计算机/互联网 /通信/电子 IT互联网
中区 深南沿线 长城大厦 万利达大厦 松日鼎盛
2003年年竣工， 18层，标准层 甲级 2000㎡ 甲级 2000年竣工， 25层，标准层 甲级 1000㎡ 27层，标准层 甲级 3500㎡
80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 90-100元/㎡ 105元/㎡
90%
多数以整层出租，少量 裕廊科技（深圳）、思源 划分为小面积单元出租 电子设计、深圳朗视科技
90% 90% 多半层以上，少量划分 行业集中度低，软件、科 90% 为300 ㎡ -500 ㎡小面 技、电子、建筑设计等杂 积出 居 90% 90%
南区：已经初步建成也是集科研、开
发、试制、培训、孵化、创业、办公及金 融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳 虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在 本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集 度最高、租金水平最高的区域，同时也是 科技园未开发土地最多的区域。
滨 海 大 道
北区主要规划是以生产型
为主的高新技术工业区，有 部分药厂和医药公司，写字 楼零散且数量少
中区中部组团大部分为旧
厂房改造，入驻企业为新能 源、新材料等高新企业，新 楼主要是互联网通信企业， 深南沿线一带除自用外，基 本被腾讯持有。
南区总体环境优越交通便
利，写字楼主要集中在科苑 路以东，深南沿线一带写字 楼入驻行业多为计算机通信 互联网企业，租金最高；东 部及中部组团行业相对多元， 价格也偏低。
甲级
约100/ ㎡
98% 100%
80 元/ ㎡
95% 除了自用，其 余均被腾讯租 98% 用 98%
80-110 元/㎡ 60-80/ ㎡
深圳科技园写字楼特征
五、中区中部组团
1.租金相对较低，集中在70-90元/㎡不等。 2.新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金 较低，接受中小企业 3.规模相对深南沿线较小，多层与高层结合，出租面积灵活。
三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全
科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活 配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。 与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大 厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/㎡。
深圳科技园写字楼特征
四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完
以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用 纯写字楼的规模集中在：3万㎡左右至6-9万㎡左右。
新建纯写字楼形象品质较高。
行业集中在互联网、计算机、通信、电子
区域
项目名称 腾讯大厦 桑达科技大厦 大族激光
区域 项目名称 飞亚达科技 基本情况 档次 出租 出租面积划分 入驻行业 率 多数以整层半层出租， 120元/㎡ 100% 少量划分为小面积单元 甲骨文（深圳） 出租 租金
2003年底竣工， 甲级 20层高 1990年竣工，21 层，标准层1380 甲级 ㎡ 2011年竣工，28 层，标准层3212 甲级 ㎡ 甲级 2011年竣工，25 层，标准层3600 甲级 ㎡ 2010年竣工，24 层，标准层2500 甲级 ㎡
3
大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住
联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企 业在区域布局设点； 科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。
4
区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、 高性价比办公空间
区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活 变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。
其他
3栋。单间面 积建筑面积 新绿岛有较 物流、设计、 面积灵活，多 30㎡，适合 乙级商 110/㎡ 多空余60%， 软件、管理咨 为小型单间办 小型个人办 务中心 全包 其余两栋在 询等小型企业 公出租 公，精装全 90% 或个人工作室 包
深圳科技园写字楼特征
六、南区深南沿线
沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高 租金120-140元/㎡，出租率达95% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租 行业集中在通信、软件、网络等大中型企业、世界500强
入驻行业
北部组团
科兴科学园
3栋，使用面 毛坯110 积达85%，配 元/㎡， 甲级 套齐全，目 精装 前较热 130/㎡
85%
180㎡-130000 ㎡(可多层或 多为高新、互 整栋整层,最 联网、电子等 小租赁面积为 服务性新兴行 180㎡) 业
中区 企创商务服务式 办公室租赁：新 绿岛大厦、新能 源大厦、商服商 务大厦
基本情况 档次 租金 110-140元/ ㎡ 70-90元/㎡ 70元/㎡ 125元/㎡ 出租率 出租面积划分 60% 面积2000㎡，可 分租，面积灵活 入驻行业 金融行业，接受其他
区域
项目名称 科技园金融基地2栋 科技园金融基地1栋 深圳科技工业园大厦 国人通信大厦 龙泰利科技大厦 研祥科技大厦
北区：总体规划要求建设“高新技术化
新型产业用地的规划管理研究
智能规划NO.11202231智能城市INTELLIGENT CITY 新型产业用地的规划管理研究徐妍（广州市城市规划勘测设计研究院，广东广州510000）摘要：随着我国城市化改造进程的加快，传统工业用地已经无法满足新产业发展的需求。
文章结合新加坡BP类用地经验和深圳的M0新型产业用地的规划实践，总结并提出新型产业用地的规划管理思路，为其他城市新型产业用地的规划提供参考。
关键词：新型产业用地；新加坡；深圳；规划管理中图分类号：TU99文献标识码：B文章编号：2096-1936（2022）11-0031-03DOI：10.19301/ki.zncs.2022.11.0111我国新型产业用地的发展背景及趋势1.1传统工业用地分类难以满足新型产业发展的需求传统工业用地由于可混合功能类型少、配套比例低等原因，无法满足新型产业发展的空间需求[1]。
在新经济发展背景下，深圳率先提出“M0”新型用地，其他城市也陆续提出“M创”“M+”等用地类型，进一步探索用地规划创新，促进土地侧供给改革。
1.2新型产业用地管理办法东莞在2018年提出《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并作为新型产业用地指定的专门管理政策，深圳、广州、惠州、佛山等城市在2019年陆续提出新型产业用地的管理办法。
不同城市还提出了有关使用年限、容积率、用地配套设施比例上限、分割转让管理等办法，并结合城市地方特色增加差异化管理要求，如广州建立工业用地项目土地利用绩效评估制度；深圳规定设置企业入驻及配置标准。
广东省各城市用地政策如表1所示。
1.3低地价高强度的特征催生“工业地产”与传统工业用地（M1）不同，新型产业用地特点表现为多元化功能、高开发强度、多样配套和土地价格低等，由生产型转向服务型，由单一功能转向混合功能，由低层厂房为主转向多高层建筑[2]。
在城市存量更新的大背景下，M0用地不仅适用于新型产业用地开发，也顺应“产城”融合的发展趋势。
高新奇战略新兴产业园区介绍
高新奇战略新兴产业园区
配套人才公寓 加速器写字楼
孵化器写字楼
园区总规模： 用地面积：约60000m² 建设面积：约220000m²
高新奇战略新兴产业园区
三期（待建）
一期
二期
园区分三期规划，后续发展潜力大
高新奇战略新兴产业园区
项目指标： 用地面积：约60000m² 建设面积：约220000m²
01
单位：m²
编号
建筑面积
01
994.2
02
02
994.2
表内面积仅供参考，以实际合同面积为准
5 招商篇—企业入驻流程
Lnvite business
企业入驻流程
联系咨询 初步交流合作意向
提供企业资料 考察、评估 双方确定合作 装修设计 正式入驻
享受园区配套服务
租金策略—毗邻南山、宝安价格
国际西岸大厦：85元/m².月
园区定位
中国·前海首席创新型中小企业孵化基地 ——智慧 生态 花园式办公场所
园区具有较好的区位优势和公共配套服务，是集研发、办公、居住于一体的创新科技园区。重点发 展高新技术—新能源、生物技术、电子信息、移动互联网、动漫游戏、网络游戏、手机游戏、文化软 件及信息服务等新兴产业。
2 价值篇—核心价值体系
孵化器写字楼
目录
1 项目篇 2 价值篇 3 运营篇
园区基本概况 核心价值体系 园区运营模式
4 产品篇
创新产品展示
5 招商篇
企业入驻流程
1 项目篇—园区基本介绍
Project
园区位置
东部度假区 前海
高新奇战略新兴产业园区坐落于大前海宝安67区尖岗山新兴产业园区内，园区具有较好的 区位优势和公共配套服务，是集研发、办公、居住于一体的创新科技园区。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
南山科兴科学园d1栋40楼帖子
南山科兴科学园d1栋40楼帖子
摘要：
1.南山科兴科学园d1 栋40 楼帖子的背景
2.帖子的主要内容
3.帖子引发的关注和讨论
4.结论
正文：
南山科兴科学园位于中国深圳市南山区，是一个集科研、办公、孵化、投资、贸易、展示等多种功能于一体的科技产业园区。
近日，在该园区的d1 栋40 楼，一篇帖子引发了网友们的热议。
这篇帖子主要讲述了在南山科兴科学园d1 栋40 楼的一些办公室里，工作的人们是如何在高压的环境下，努力地为梦想而奋斗的。
帖子中描述了这里的工作者们常常加班到深夜，甚至不惜熬夜通宵，为了完成项目或任务。
同时，帖子还展示了一些办公室内部的照片，从中可以看到堆满文件的办公桌、紧张忙碌的工作人员以及各种高科技设备。
这篇帖子发布后，迅速在网上引发了广泛的关注和讨论。
许多网友对南山科兴科学园d1 栋40 楼的工作者们的拼搏精神表示敬佩，认为他们代表了中国科技工作者的奋斗精神。
但也有网友对这种高强度的工作环境表示担忧，认为长时间的加班和熬夜可能会对身体健康造成损害。
总的来说，南山科兴科学园d1 栋40 楼帖子展现了中国科技工作者为实现科技创新和产业发展而付出的辛勤努力。
这种精神值得我们学习和尊敬，但
同时也提醒我们要关注身心健康，适度工作。
科兴科学园
优势和劣势
周边商务氛围浓厚，生活配套缺乏车位1000+
卫生间
车位收费
400
入住率
C栋80%、AB栋陆续招商
入住客群类型
入驻企业类型：金融、科技研发、通信、电子腾讯入驻C栋
物业
物业管理单位
深圳市正中物业管理有限公司
物业费
12.5元/平米
环境
周边主要商业设施
周边主要娱乐文教设施
周边主要写字楼
科技园工业大厦、金融基地、
周遍主干道和公交状况
地铁深大A出口、公交科苑立交北
写字楼项目调查表
调查人：业务部调查日期：2014年1月7日
基本情况
项目名称
科兴科学园（二期）A、B、C三栋
项目位置
深圳市南山区科技园科苑路，北侧为高新中一道、南侧为高新中二道、西侧为科技中三路。
发展商
深圳科兴生物工程有限公司和深圳市正中置业集团有限公司
建筑面积
230000平米
建筑高度
总楼层数
18层
租金
105元/㎡（毛坯）
内部配套
食堂、银行、ATM、餐饮、便利店、会议室、会展中心
标准面积
300㎡、500㎡、1000㎡、2300㎡
装修
楼层层高
4.8米
地面
大理石
外墙
玻璃幕墙
门窗
大堂
16米
电梯数量
12台客梯，6台货梯
通道宽度
2米
电梯品牌
通力电梯
设备
空调系统
半集中式中央空调
计费方式
空调品牌
监控系统
闭路电视监视系统
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
2024年深圳写字楼市场调查报告
深圳写字楼市场调查报告1. 前言本报告对深圳市的写字楼市场进行了全面调查和分析。
通过收集并分析市场数据和相关调研结果，旨在为投资者和相关行业提供有关深圳写字楼市场的详尽信息和洞察，以便做出明智的决策。
2. 市场概述深圳市作为中国的特区之一，经济发展迅速，对写字楼的需求量也随之增加。
写字楼在满足企业办公需求、提升办公环境品质和塑造企业形象方面发挥着重要作用。
2.1 市场规模根据统计数据显示，深圳市的写字楼总供应量已经超过1000万平方米。
随着城市经济的快速增长，写字楼市场持续扩大，供不应求的情况普遍存在。
2.2 市场分布情况深圳市的写字楼主要分布在市中心和核心商业区。
龙岗、南山、福田等区域也拥有大量的写字楼。
目前，深圳湾、前海、CBD等地区是市场上最受欢迎的写字楼区域。
3. 市场趋势3.1 租赁需求随着企业数量和规模的不断增长，深圳市的写字楼租赁需求持续增加。
大型国内外企业纷纷将深圳作为重要的商业中心，带动了写字楼租赁市场的快速发展。
3.2 物业管理服务随着市场竞争的加剧，物业管理服务成为企业选择写字楼的重要考虑因素之一。
高品质的物业管理服务和配套设施能够吸引更多企业入驻，并提高写字楼的出租率。
3.3 线上办公近年来，随着互联网和移动技术的快速发展，线上办公成为了一种新的办公形态。
在深圳市，越来越多的企业开始采用线上办公的方式，从而减少办公面积的需求。
4. 市场挑战与机遇4.1 激烈的竞争深圳写字楼市场竞争激烈，大量写字楼项目相继建成，租赁市场供应过剩的情况时有发生，竞争压力加大。
4.2 政策环境随着政府相关政策的调整和变化，写字楼市场面临着一定的政策风险。
投资者需要密切关注政策变化，并制定相应的应对策略。
4.3 各区域差异深圳市的各区域发展程度不同，写字楼市场需求差异明显。
投资者需要针对各个区域的市场特点和需求特点进行差异化投资和经营。
5. 市场前景展望深圳作为中国的经济中心之一，写字楼市场前景广阔。
深圳_联合办公调研
深圳市联合办公调研目录CONTENT 01调研背景02联合办公调研情况03调研总结调研背景：经上周招商例会决策：振业同创汇三楼以大户型为主，客户难以突破，建议往联合办公方向考虑。
调研方向：本次调研主要考察市场上联合办公以下问题：◆联合办公的配套设置◆联合办公产品规划及主流产品◆联合办公市场价格及租赁情况◆联合办公客户情况调研选择：本次调研选择南山区四个项目，包括专注联合办公的品牌公司项目及包租客的联合办公产品，分别为寰图（航天科技大厦），筑梦空间（中国储能大厦）、优客工厂（海岸城站）、美白年（天威视讯站）。
寰图（航天科技大厦站）——基本情况介绍ATLAS寰图位于航天科技广场4楼（商业裙楼）以及7-12楼，面积约1.5万方，规划为生活空间和办公空间，提供约1600个工位，是寰图在深圳的落地的第一个项目，于2018年8月8日正式对外推出，是目前寰图在深圳面积最大的项目，鼎和大厦及金地中心的综合办公项目目前也在运营中。
位置：航天科技大厦位于后海金融总部区核心地段，尊享完善公共服务配套，高度聚集商务、商业、生活、体育等，荣享深圳湾醇熟配套。
交通：11分钟即可达到深圳湾口岸11号线和2号线后海站地铁上盖生活空间集中在4楼商业裙楼：◆规划：四楼为商业裙楼部分，提供办公区域及生活空间。
办公区域分为开放联合办公区域和带隔间的联合办公区。
◆配套：生活空间配套包含餐厅、室内高尔夫、红酒。
其中餐厅可改为可容纳200人的大型会议室，同时也对外营业。
餐厅除提供轻餐，也可以提供其他类型餐饮。
◆运营：目前整个航天科技大厦，餐饮配套不足，餐厅运营比较火爆，寰图会员享受折扣7.5-8折。
办公区域生活空间办公空间办公空间集中在7-12层：◆主题：每两层一个主题，两层中间上下层可以打通，客户可以通过楼梯上下。
7-8 层以亚洲花园为主题，7层办公空间可延伸至露天花园，花园晚上可以开放。
9 -10 层是时尚的现代爵士风格，11 -12 层是游轮俱乐部主题。
深圳中原建筑中心_深大地铁上盖综合体——世町广场
该项目于2010 年2月2日取得 土地使用权， 并在2010年48月举行了建 筑设计国际竞 赛，目前正进 行方案设计深 化等相关工作。
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周边分析
© Copyright Centaline Group， 2010
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前言
二、项目概况
本项目用地面积9772.1m㎡，容积率为10，总建筑面积97760m²，其中办公面积42690m²，酒店面积38000m²， 商业面积8260m²，交通换乘及其公共配套面积8810m²，高度约240M。
© Copyright Centaline Group， 2010
2Leabharlann 建筑规划© Copyright Centaline Group， 2010
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规划理念
规划理念
设计的出发点源于对主要交通流线和多种功能带来的外部 影响的深入分析。这样得出的建筑综合体的形态设计，遵循 于功能和流线。根据其城市空间的关系，即在深圳科技园区 的一角，沿深南大道，此建筑应具备强烈的标志性形象，成 为能表明科技园区域性质的，具有得体姿态的地标。建筑设 计当营造震撼的气氛，塑造现代的商务城市形象。
周边分析
区位
本项目位于深圳市南山区科技园南区，处于深南大道和科技园内南北向大道科苑大道的交叉口好西南角，位置 重要，形象展示面宽。 本项目距离深圳湾口岸4.3公里，距离罗湖火车站21公里，距离深圳机场19公里，距离深圳机场19公里，距离蛇口 码头9公里。本项目集成地铁1号线深大站和区域公交总站，出行非常方便。
车公庙商业写字楼市场调研报告
宝安区
1.99
1.59
2010年
福田区
0.00
6.67
2010年
龙岗区
3.30
2.27
2010年
罗湖区
0.00
4.19
2010年
南山区
2.10
3.47
2011年
宝安区
0.25
0.00
2011年
福田区
7.72
3.75
2011年
龙岗区
0.75
0.07
2011年
罗湖区
0.52%
盐田区
1
0.03
2007
3010
941
0.00%
合计
13
23.51
84918
252315
9212
0.56%
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区
宝安区
3
0.51
11756