深圳南山科技园写字楼研究

深圳写字楼市场格局
宝安CBD
深
科技园
南
南山CBD
中心西 成长型企业 商务圈
大
中心区 高端商务圈
地王金融 商务圈
道
地王商务圈
2.8万/平米
福田中心区 鸿荣世纪广场 5万/平米 大中华IFC-C座
南山中心区 4-4.5万/平米 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场
北区西区-北起广深高速，南 至北环大道，西临麒麟路， 东到科苑大道路，总用地面 积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南 至北环大道，西临科苑大道， 东到沙河西路，总用地面积 1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大 道、深南大道、麒麟路道路 中心线的围合区域，总用地 面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道， 南至深南大道，西临科苑大 道，东到沙河西路，片区总 规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、 滨海大道以北、沙河西路以 西、深南大道以南的城市建 设用地，总用地面积523.12 公顷。 科北区东区 北区西区 北 环 路 中区西区 苑 中区东区 深 南 大 道 南区 路
深圳科技园写字楼特征
五、中区北部组团
科兴科学园为旧厂房改造，配套齐全，出租面积灵活，为中部热租区域。行业
主要为高新科技、互联网等。
企创商务的三栋服务型商务中心主要针对小型微型企业级个人工作室，单间30
㎡，出租面积灵活。行业为咨询、设计、物流等现代服务业。
区域
项目名称
基本情况
档次
租金
出租率
出租面积划分
深圳科技园写字楼特征
一、聚集度高、规模大
科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万㎡之间， 大多数写字楼建面集中在2-5万㎡之间，楼层基本在20层以上。
二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有
中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一 带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/㎡。
租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平
1
全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平
为120-140元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区 租金水平。
2
现有写字楼建成较早，无地标性建筑，形象及配套功能偏弱， 区域对高品质项目存在需求
片区内写字楼部分集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均 存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。
2008年竣工，12层， 甲级 标准层2300㎡ 甲级 16层 甲级
60% 95% 90% 460㎡以上起租 与高新办有协议享受 政府补贴，必须是互 联网行业
2006年竣工，19层， 乙级 标准层790㎡
2005年竣工，17层， 甲级 标准层1685㎡
26层 2009年竣工，18层 甲级 乙级
中区
中部组团
多数以整层半层出租， 通信、软件、网 760㎡起租 络大中型企业
德赛科技大厦
多数以整层半层出租， 90% 少量划分为小面积单元 出租
深圳科技园写字楼特征
七、南区东部组团
东部组团高层与多层结合 租金相对较低80-100元/㎡，出租率90% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租，小面积较少 通信、软件、网络、设计等中小型企业居多
比克科技大厦 环球数码大厦 劲嘉科技大厦 维用科技大厦
60元/㎡ 75元/㎡ 60-80元/㎡ 50-60元/㎡
70%
2011年竣工，21层， 甲级 标准层1400㎡ 2005年竣工，6层 乙级
朗峰大厦
6层，标准层1500㎡ 乙级
60元/㎡
和合电子，飞芯科技 面积划分灵活， 等中小电子、自动化、 100~500平米划分 网络公司为主
区域
项目名称
基本情况
档次
租金
出租率
出租面积划分
入驻行业
曙光大厦பைடு நூலகம்
甲级 80-90元/㎡ 2003年年竣工， 12层，标准层 甲级 1236㎡ 乙级 乙级 乙级 2009年竣工， 25层，标准层 甲级 2500㎡ 甲级
多数以整层出租，少量 90% 划分为小面积单元出租 爱普生、迅雷
方大大厦 南区 东部组团 中电照明 九洲电器 富成科技大厦 长虹科技大厦 迈瑞科技大厦
基本情况
档次 甲级
租金
出租率 100%
出租面积划分 入驻行业 整栋自用 出租面积灵活， 45-5000㎡不等 整栋自用 计算机/互联网 /通信/电子 IT互联网
中区 深南沿线 长城大厦 万利达大厦 松日鼎盛
2003年年竣工， 18层，标准层 甲级 2000㎡ 甲级 2000年竣工， 25层，标准层 甲级 1000㎡ 27层，标准层 甲级 3500㎡
80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 80-90元/㎡ 90-100元/㎡ 105元/㎡
90%
多数以整层出租，少量 裕廊科技（深圳）、思源 划分为小面积单元出租 电子设计、深圳朗视科技
90% 90% 多半层以上，少量划分 行业集中度低，软件、科 90% 为300 ㎡ -500 ㎡小面 技、电子、建筑设计等杂 积出 居 90% 90%
南区：已经初步建成也是集科研、开
发、试制、培训、孵化、创业、办公及金 融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳 虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在 本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集 度最高、租金水平最高的区域，同时也是 科技园未开发土地最多的区域。
滨 海 大 道
北区主要规划是以生产型
为主的高新技术工业区，有 部分药厂和医药公司，写字 楼零散且数量少
中区中部组团大部分为旧
厂房改造，入驻企业为新能 源、新材料等高新企业，新 楼主要是互联网通信企业， 深南沿线一带除自用外，基 本被腾讯持有。
南区总体环境优越交通便
利，写字楼主要集中在科苑 路以东，深南沿线一带写字 楼入驻行业多为计算机通信 互联网企业，租金最高；东 部及中部组团行业相对多元， 价格也偏低。
甲级
约100/ ㎡
98% 100%
80 元/ ㎡
95% 除了自用，其 余均被腾讯租 98% 用 98%
80-110 元/㎡ 60-80/ ㎡
深圳科技园写字楼特征
五、中区中部组团
1.租金相对较低，集中在70-90元/㎡不等。 2.新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金 较低，接受中小企业 3.规模相对深南沿线较小，多层与高层结合，出租面积灵活。
三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全
科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活 配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。 与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大 厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/㎡。
深圳科技园写字楼特征
四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完
以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用 纯写字楼的规模集中在：3万㎡左右至6-9万㎡左右。
新建纯写字楼形象品质较高。
行业集中在互联网、计算机、通信、电子
区域
项目名称 腾讯大厦 桑达科技大厦 大族激光
区域 项目名称 飞亚达科技 基本情况 档次 出租 出租面积划分 入驻行业 率 多数以整层半层出租， 120元/㎡ 100% 少量划分为小面积单元 甲骨文（深圳） 出租 租金
2003年底竣工， 甲级 20层高 1990年竣工，21 层，标准层1380 甲级 ㎡ 2011年竣工，28 层，标准层3212 甲级 ㎡ 甲级 2011年竣工，25 层，标准层3600 甲级 ㎡ 2010年竣工，24 层，标准层2500 甲级 ㎡
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大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住
联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企 业在区域布局设点； 科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。
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区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、 高性价比办公空间
区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活 变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。
其他
3栋。单间面 积建筑面积 新绿岛有较 物流、设计、 面积灵活，多 30㎡，适合 乙级商 110/㎡ 多空余60%， 软件、管理咨 为小型单间办 小型个人办 务中心 全包 其余两栋在 询等小型企业 公出租 公，精装全 90% 或个人工作室 包
深圳科技园写字楼特征
六、南区深南沿线
沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高 租金120-140元/㎡，出租率达95% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租 行业集中在通信、软件、网络等大中型企业、世界500强
入驻行业
北部组团
科兴科学园
3栋，使用面 毛坯110 积达85%，配 元/㎡， 甲级 套齐全，目 精装 前较热 130/㎡
85%
180㎡-130000 ㎡(可多层或 多为高新、互 整栋整层,最 联网、电子等 小租赁面积为 服务性新兴行 180㎡) 业
中区 企创商务服务式 办公室租赁：新 绿岛大厦、新能 源大厦、商服商 务大厦
基本情况 档次 租金 110-140元/ ㎡ 70-90元/㎡ 70元/㎡ 125元/㎡ 出租率 出租面积划分 60% 面积2000㎡，可 分租，面积灵活 入驻行业 金融行业，接受其他
区域
项目名称 科技园金融基地2栋 科技园金融基地1栋 深圳科技工业园大厦 国人通信大厦 龙泰利科技大厦 研祥科技大厦
北区：总体规划要求建设“高新技术化