业委会签订物业服务合同应当注意的法律事项
业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项
一、物业服务合同的作用
物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。法院在审理物业服务纠纷时，也以物业服务合同为主要依据之一。因此，物业服务合同是维护业主权益的重要依据。
二、物业服务合同的种类
1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同，物业服务合同可以分为《前期物业服务合同》与后期《物业服务合同》。
在业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。业主大会、业主委员会成立后，业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结《物业服务合同》，自《物业服务合同》生效之日起原《前期物业服务合同》自然终止。
本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订《物业服务合同》这种情况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订《物业服务合同》的情况比较少见，《前期物业服务合同》也不在本文叙述范围。
2、根据物业服务收费的方式不同，物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。
包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，协商确定物业费收费标准，业主按此标准交纳物业费，物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务，自负盈亏。
酬金制是指，合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准，由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金，差额
部分应当由业主补交；若有结余，仍属于业主所有。
三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程
1、选聘物业服务企业
根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定。
2、与物业服务企业协商确定合同条款
物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
3、签订物业服务合同
四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项
1、注意程序合法性
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是，有些小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。
2、注意明确双方各自的权利和义务
如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异，很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差，产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可忽视的意义。
物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：（1）收益归属：车库、车位的收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收益的归属；（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准，如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明；（3）物业费收费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权，无正当理由业主拒交物业费的违约责任；（4）物业管理用房的使用，有的物业公司擅自将物业管理用房出租，而物业服务合同对此却没有相应规定，引发一系列行政投诉和民事诉讼；（5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；（6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。
3、注意细化双方的具体权利和义务
某些概括性条款，应当加以细化。合同约定得越明确越细致，越有利于合同双方实现权利、履行义务。比如“业主大会、业主委员会以及业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同”，应当进一步补充约定“监督”的方式和步骤，以及物业服务企业应当如何配合监督工作；“业主大会、业主委员会以及业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，应当进一步补充约定物业服务企业在何时或何种情况下应当以何种方式向业主大会、业主委员会以及业主公布相关情况。
4、注意明确违约责任
要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业服务企业应按天交纳违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。
物业服务合同(与业委会)
物业服务合同(与业委会) 物业服务合同作者：佚名 时间：2008-11-2 浏览量： 注:本合同参照中山市房地产行政主管部门设定格式文本制定。 说明 、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会或经全体业主同意,决定不成立业主大会而履行业主大会职责的机构与物业管理公司签订。签约之前,双方应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地主管部门咨询。 2、签订合同时,双方可在本示范文本内容以外增加双方认为需要约定的其他内容。
3、为体现合同双方平等、自愿的原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方协商约定或补充约定。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容,双方应当协商确定。【 】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。 6、本合同条款参照《广东省物业服务合同》制定,由中山市建设局负责解释。 物业服务合同 第一章 总则
合同双方当事人 甲方:xx居业主委员会 地址:中山市西区xxxx居 乙方:中山市xx物业管理服务有限公司 注册地址:中山市西区xxxx居9幢第1卡 营业执照注册号:4420002004xxx;企业资质证书号:中建物字第[2000]xx号 法定代表人:xxx;联系电话:855xxxx 根据法律、法规和有关规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,双方就xx居物业实行物业管理的有关问题达成一致意
(完整版)学校物业合同
学校物业管理合同 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下协议： 一、甲方责任、权利、义务 1.对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。 2.负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。 3.负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。 4.负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。 5.负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。 6.甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。 二、乙方责任、权利、义务 1.按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。 2.对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。 3.定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。 4.未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。 5.乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。 三、委托管理主要内容 1.全院的绿化、美化工作。
2.教室的卫生保洁服务和管理工作(不含专用教室)。 3.公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。 4.公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。 5.公共建筑部分的维修保养工作。 6.自管家属楼的维修和保养工作。 7.水电暖的维修管理与服务工作。 8.院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。 9.节能工作。 10.家属水、电费的统计、收缴工作。 11.饮用水供应和洗浴工作。 12.院领导办公室的保洁和开水供应工作。 13.家属门卫的管理工作。 14.校内各商业网点的管理工作。 15.学校人防工程的管理工作。 16.其它甲方需要委托的工作。 四、服务标准 乙方应按以下标准实现物业管理目标。 (一)校园绿化美化工作 1.做到三季有花，四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。 2.按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98%以上。
业主委员会解除物业服务合同的函
关于与*******物业管理有限公司 解除物业服务合同的函 *******物业管理有限公司： ****年**月**日，业主委员会与贵公司签订了物业服务合同。****年**月**日0时起，对**小区物业进行管理与服务。 根据《物业服务合同》第二十五条和《物业管理服务考核标准》第**款的规定，业主大会第三次会议对贵公司在**小区服务的满意度进行了表决，参加本次会议投票表决业主为**人，*位业主满意，**位业主基本满意，满意度为**；**位业主不满意，**位业主基本不满意，不满意度为**。 业委会曾于****年**月**日做过小范围满意度预警调查，只有**%、**%的委员分别对总体服务和履行合同表示基本满意；不满意分别为**%、**%；基本不满意分别为**%、0；两项的不满意度为**%和**%。 在这一天的会议上，业委会向贵公司的与会人员书面提交《**物业未履行合同的部分条款》，并当面逐条提出整改意见和建议。****年**月中旬召开业主大会会议，贵公司人员参加了会议，会议报告又进一步提出了物业整改问题，此后的**个月仍无整改措施，且状况在恶化。业主委员会根据业主大会会议的表决结果和与贵公司会谈情况以及签约条款、签约时的情况，于****年**月**日召开会议，决定与贵
公司解除于****年**月**日签订的物业服务合同。解除时间为****年**月**日，业委会将于****年**月**日0时起全面接管。 为了保障业主的财产和人身安全及管理与服务的连续性，业委会聘请的保安和相关人员定于****年**月**日进入**小区。请贵公司准时撤出并做好交接工作。业委会将设立专门工作组与贵公司商谈有关违约及给业主和业委会的损失赔偿问题。 特此函告。 *******小区主委员会 **年**月**日
物业服务公司合同管理制度
物业服务公司合同管理制度 合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以" 重合同、守信誉" 为核心的合同管理工作。 1. 目的：为规范公司合同的管理，防范与控制合同风险，有效维护公司的合法权益，根据《合同法》及其它有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。 2. 适用范围：公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分，从属于原合同，同样适用本制度。 3. 职责 3.1 董事长负责标的3 万以上合同的审批签署； 3.2 公司总经理受董事长委托负责标的3 万以下合同的审批签署； 3.3 公司总经办负责公司各类合同的管理工作，具体职责是： 3.3.1 负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。 3.3.2 负责制定销售、采购合同统一文本； 3.3.3 负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理； 3.3.4 负责各职能部门/ 项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查； 3.3.5 负责合同纠纷的处理；
3.3.6 负责合同的档案日常管理； 3.3.7 负责本制度的监督执行。 3.4 职能部门/ 项目负责各类相关业务的合同谈判。 4. 合同的签订 4.1 所有合同必须由公司签订，任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。 4.2 签订合同前须审查的资料： 4.2.1 必须审查对方当事人的主体资格，如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。 4.2.2 资信能力、履约能力，如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。 4.3 合同的审批公司签订的合同，必须经公司总经理审批。 4.3.1 具体权限如下： 4.3.1.1 一般情况下合同由董事长授权总经理审批。 4.3.1.2 标的超过3 万元的由董事长审批。 4.3.1.3 标的超过公司资产1/3 以上的合同由董事会审批。 4.3.2 合同原则上由经办部门/ 项目负责人具体经办，拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理（董事长） 审阅后按合同审批权限签署。合同审查的要点是： 4.4.1.1 合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。 4.3.2.2 合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。 4.3.2.3 合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履
小区业委会与物业签订服务合同
XXXXXXXXXX小区 物 业 服 务 合 同 甲方： 乙方： 年月
物业服务合同 甲方：业主委员会 业主委员会代表人： 乙方： 注册地址： 法定代表人：电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标、议标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。 第一章物业管理区域概况 第一条物业基本情况 物业名称：_ ；物业类型：_ __；座落位置： __；占地面积：_ 平方米；建筑面积：_ 平方米； 四至：东至：__ ___南至：_ __西至：__ __北至：__ __。 第二条具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细以 进驻小区物业管理服务后，物业交接查验资料为准。 第二章委托服务事项 第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为： 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。 4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。 6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 9、物业档案资料管理。 10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 11、装修管理。 12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 第四条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为： 1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。 2、按照业主委员会的要求，协调、监督对小区物业的公共区域的第三方维修养护。 第三章物业服务质量 第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。 第四章物业服务费用 第六条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润） 根据本物业管理区域的实际情况和市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按季或年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算） （1）住宅（1-2层楼层）：__ _元／月·平方米 （2）住宅（3层以上楼层）：___ _元／月·平方米 （3）商业物业：___ ___元／月·平方米 （4）其他物业：___/___元／月·平方米 业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 （3）装修管理服务费
最全学校物业管理协议书
编号: 最全学校物业管理协议书 甲方：__________ 计划财务部 乙方：__________ 物业服务中心 为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲， 乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。 一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。 （一）全院的供电供水服务管理。 （二）绿化，美化，保洁服务管理。 （三）高职中心楼住宿学生的服务管理。 （四）向学院交纳管理费用。 （五）医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。 （六）水电，校产维修服务管理。 （七）文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。 二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。 （一）服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时 清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为 万元（包括劳务费及卫生工具费万元，万元垃圾清运费，万元管道疏通费及化粪池窨井清污）。 甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为
%不奖不罚；以下，给予元以内罚款；%以上，给予元以内奖励。女口 乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在 _________ 元以内予以奖惩。 （二）院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木 的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿 化面积约 ___________万平方米，种植树木约______________ 株，管护费用 __________ 万元（包括全部劳务费，工具费等）。院内 花草树木成活率达 ___________ %以上，及时浇水灭虫修剪、整 治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外， 另给予成本费用 ______________________ 倍以内罚款。满意率为%不奖不罚；%以下，给予元以内罚款； %以上，给予元以内奖励。 （三）收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假 期中，每周不少于 ___________ 次发送报纸信件等，总费用万元。满意率为%不奖不罚；%以下，给予元以内罚款；% 以上，给予 ____________ 元以内奖励。 （四）医务室，保证为师生24小时值班 服务，做好学生 的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续， 全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为________________ 万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。 （五）宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢 不掉学生。接送保证每天不少于 ______________ 次，服务费共 __________ 万元（包括司机工资，汽油费，养路费，保险费， 车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费
物业服务合同(与业委会签)
物 业 服 务 合 同 项目名称： 项目坐落地址： 委托方： 受托方： 签订日期：
第一条甲、乙双方信息 甲方：（业主大会）； 委托代理人：（业主委员会）； 地址： 邮编：联系电话： 乙方：（物业公司）； 法定代表人：； 地址：； 邮编：联系电话： 资质等级：证书编号： 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河北省沧州市物价局、住房和城乡建设局印发的关于物业服务费用收取标准》及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业项目）实施物业管理事宜，订立本合同。 第二条物业基本情况 1、物业类型： 2、座落位置： 3、乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第三条委托管理事项 1、本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 2、公共绿地、公共场所内的花木、的养护与管理。 3、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。 4、维护小区公共秩序。 5、房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。 6、规劝制止业主、使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。 第四条委托管理期限 委托管理期限为年。自年月日起至年月日
止。 第五条双方权利和义务 （一）甲方权利与义务 1、代表和维护业主、使用人的合法权益； 2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同； 3、监督业主、使用人遵守合同及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定； 4、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况； 5、向业主筹集或续筹维修资金； 6、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方； 7、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守合同事项及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用； 8、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标； 9、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交； （二）乙方的权利与义务 1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理； 2、依照本合同收取物业管理服务费； 3、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及合同事项的行为； 4、有选聘专业公司承担专项工程的权力；但不得将物业管理责任转让给第三人； 5、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。 6、履行本物业服务合同并依法经营； 7、接受业主委员会和业主、使用人的监督； 8、接受物业行政主管部门的监督、指导； 9、向业主、使用人提供优良生活工作环境，； 10、物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。 第六条物业管理服务质量及标准
(完整版)业主委员会在和物业签服务合同应注意什么
业主委员会在和物业签服务合同应注意什么？ 随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中最重要、和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》。 鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点： 一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专门提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。 二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。
学校物业服务合同书
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-028790 学校物业服务合同书Model school property service contract
学校物业服务合同书 甲方：_________ 乙方：_________ 甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下协议： 一、甲方责任、权利、义务 1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。 2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。 3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。 4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。 5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。 6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。 二、乙方责任、权利、义务 1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。 2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经
甲方同意后方可实施。 3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。 4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。 5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。 三、委托管理主要内容 1、全院的绿化、美化工作。 2、教室的卫生保洁服务和管理工作（不含专用教室）。 3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。 4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。 5、公共建筑部分的维修保养工作。 6、自管家属楼的维修和保养工作。 7、水电暖的维修管理与服务工作。 8、院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。 9、节能工作。 10、家属水、电费的统计、收缴工作。 11、饮用水供应和洗浴工作。 12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。 13、家属门卫的管理工作。 14、校内各商业网点的管理工作。 15、学校人防工程的管理工作。 16、其它甲方需要委托的工作。 四、服务标准
物业服务合同法律属性新解
物业服务合同法律属性新解 本文提要：物业服务合同双方的权利义务内容也内含新意。其内容和要求在物业服务合同中有明确规定,物业服务企业有义务按时按质提供这些服务。一般公共服务是以合同中确认的价格向所有业主征收费用的。 物业服务合同是反映区分所有建筑物管理的民事合同,它是一种特殊的服务合同。较之其他合同,在诸多方面有着自己的特殊之处,但在理论和实务中,学者和法官对此并没有引起相应的注意。物业服务合同由于其服务内容、服务方式的特殊性,虽然和其他类型合同具备很多相似的特征,但是又绝不同于《合同法》里已有的有名合同。众所周知,1999年颁布的《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规并没有对物业服务合同确定特定的名称和设有相应规范, 如在《中华人民共和国合同法》中只规定买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同和居间合同等十五种有名合同。2003年国务院颁布的《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念,而在此之前,在谈到物业管理人和业主及使用人为物业管理活动签订的合同时,多是用的“物业管理合同”或者“物业管理委托合同”,也有称之为“物业管理服务合同”。因此, 物业服务合同属于无名合同。本文认为,物业服务合同是一类新型的无名合同,它的新型性主要体现在合同主体、合同主给付义务及合同的客体三个方面。 (一)合同主体具特殊性 就物业服务合同主体而言,作为主体一方的物业服务企业属于新兴的第三产业,它实行自主经营、自负盈亏,是独立的企业法人。物业服务企业按资金、专业人员配备及受托管理物业规模的不同,可分为一、二、三级。物业服务合同的另一方主体是物业管理区的业主团体,业主团体是通过其代表机构业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同的。业主委员会是物业管理区域内代表业主团体对物业实施自治管理的组织,这种组织在法律上也是一种创新。 (二)合同双方权利义务具特殊性 物业服务合同双方的权利义务内容也内含新意。其内容和要求在物业服务合同中有明确规定,物业服务企业有义务按时按质提供这些服务。一般公共服务是以合同中确认的价格向所有业主征收费用的。 具体到物业服务合同所设定的主要给付义务,从物业管理者角度言,一般有以下两个方面: 1、物的管理,系指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物的管理,原则上以建筑物的共有部分为限。 2、人的管理及服务,人的管理系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理,其对象不外以居住于建筑物上的人为限,凡出入区分建筑物的人的行为,均应纳入,内容一般为对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及对生活妨害秩序的管理。[i] 从物业管理关系的主要给付义务来看,物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理,又有对共有物业设施的维修、保养;既有有关机械设施的购买、更换,又有对居住环境的安全维护;其涉及到若干有名合同和无名合同的内容,主要有雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。就此而言,物业服务合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同,也不是简单的一般所谓的无名合同,而是一种新型类型结合合同。 (三)物业服务合同标的和内容的特殊性 依据建筑物区分所有权理论,物业服务的实质是区分所有建筑物的管理,所管理的对象主要是
业委会新物业合同
编号：_________________ 业委会新物业合同 甲方：____________________________ 乙方：____________________________ 签订日期：_______年______月______日
业委会新物业合同 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：工程小区业主委员会 受委托方（以下简称乙方）：沈阳市铁房物业管理有限公司 根据有关、、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将工程小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型：住宅小区 座落位置：XX市XX区XX社区 四至：东：海口街南：南十马路 西：集贤街北：南九马路 占地面积：3.86万平方米 建筑面积：63394平方米 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。 第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。 第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所。 第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、
垃圾的收集、清运。 第九条交通与车辆停放秩序的管理。 第十条维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。 第十一条管理与物业相关的工程图纸。 第十二条组织开展社区文化娱乐活动。 第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1、物业管理服务费； 2、公共设施维修基金； 3、承租户的房租。 第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止。 第三章委托管理期限 第十六条委托管理期限为X年。自20XX年11月1日起至20XX年11月1日。 第四章双方权利义务 第十七条甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。 3、审定乙方拟定的物业管理制度。 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。 6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付。 7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题； 8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 第十八条乙方权利义务 1、根据有关及本合同的约定，制订物业管理制度。 2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提出请有关部
(完整版)学校物业服务合同范本
学校物业服务合同 甲方：________ _ 乙方：_____ __ _ _ 甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下合同： 一、甲方责任、权利、义务 1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。 2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。 3、负责审议乙方制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。 4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。 5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。 6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。 二、乙方责任、权利、义务 1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。 2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。 3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。 4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。 5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。 三、委托管理主要内容 1、全院的绿化、美化工作。 2、教室的卫生保洁服务和管理工作（不含专用教室）。 3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。 4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。
5、公共建筑部分的维修保养工作。 6、自管家属楼的维修和保养工作。 7、水电暖的维修管理与服务工作。 8、院内创收经营水电费的收支工作。 9、节能工作。 10、家属水、电费的统计、收缴工作。 11、饮用水供应和洗浴工作。 12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。 13、家属门卫的管理工作。 14、校内各商业网点的管理工作。 15、学校人防工程的管理工作。 16、其它甲方需要委托的工作。 四、服务标准 乙方应按以下标准实现物业管理目标。 （一）校园绿化美化工作 1、做到三季有花，四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。 2、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑；绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98％以上。 3、校园绿化面积应达到应绿化面积的95％以上。 4、绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护，防止损伤和坏死。 5、院内的建筑物能进行立体绿化的，应进行立体绿化。 6、绿地微喷面积应达到总面积的80％以上。树木浇水应有计量。 （二）环境卫生工作 1、道路环境应整洁。清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。 2、阴井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。
物业服务合同(2017版)
物业服务合同 合同编号（甲方）： 合同编号（乙方）： 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 签订日期1： 签订地点： 1此处的签订日期应与签署页中的最迟签订日期保持一致。
使用说明 1. 本统一合同文本适用于国家电网公司各单位签订的物业服务合同。 2. 对本统一合同文本中需当事人填写之处，如当事人约定无需填写的，则应注明“无”或划“/”。 3. 对本统一合同文本的任何修改或补充，当事人均应在“特别约定”条款中进行约定，除此之外不得直接对合同文本进行改动。 4. 有关本统一合同文本的其他使用说明见合同文本脚注。 5. 国家电网公司各单位合同承办人员应按照本使用说明起草合同，在合同开始内部审核或提交对方前应删除本使用说明及合同文本脚注。
目录 1. 物业项目基本情况和物业交接 (1) 2. 合同期限 (2) 3. 物业服务事项 (2) 4. 物业服务标准及考核 (5) 5. 甲方的权利义务 (5) 6. 乙方的权利义务 (6) 7. 物业服务相关费用 (8) 8. 合同变更或解除 (12) 9. 违约责任 (13) 10.索赔 (14) 11.不可抗力 (15) 12.适用法律 (15) 13.争议解决 (15) 14.合同生效 (16) 15.份数 (16) 16.特别约定 (16)
物业服务合同 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 鉴于甲方拟委托乙方承担物业服务工作（以下简称“物业服务”），且乙方同意接受委托，根据《合同法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规及行业有关规定，双方经协商一致，订立本合同。 1. 物业项目基本情况和物业交接 1.1 物业项目基本情况 名称: 。 类型: 。 坐落位置: 。 建筑面积: 平方米。 区域四至: 东至：； 南至：； 西至：； 北至：。 规划平面图和委托的物业构成明细见附件1、2。 1.2 物业交接 1.2.1 本合同签订生效之日起7天内，根据甲方委托管理事项，甲乙双方办理完交接验收手续，并签署《物业交接验收单》，物业交接主要内容见附件3，甲、乙双方同意以双方签署的《物业交接验收单》中列明的物业作为甲方向乙方交付该物业和本合同终止时乙方向甲方返还该物业的验收依据。
业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函
业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函 北京XX物业管理有限公司： 20XX年4月24日，业主委员会与贵公司签订了物业服务合同。20XX年5月1日0时起，对山庄物业进行管理与服务。根据《物业服务合同》第二十五条和《物业管理服务考核标准》第1.2.8款的规定，业主大会第三次会议对贵公司在山庄服务的满意度进行了表决，参加本次会议投票表决业主为794人，6位业主满意， 66位业主基本满意，满意度为9.1%；626位业主不满意，96位业主基本不满意，不满意度为90.9%。业委会曾于20XX年7月25日做过小范围满意度预警调查，只有22%、10%的委员分别对总体服务和履行合同表示基本满意；不满意分别为67%、90%；基本不满意分别为11%、0；两项的不满意度为78%和90%。 在这一天的会议上，业委会向贵公司的与会人员书面提交《长城物业未履行合同的部分条款》，并当面逐条提出整改意见和建议。20XX 年9月中旬召开业主大会会议，贵公司人员参加了会议，会议报告又进一步提出了物业整改问题，此后的3个月仍无整改措施，且状况在恶化。业主委员会根据业主大会会议的表决结果和与贵公司会谈情况以及签约条款、签约时的情况，于20XX年12月22日召开会议，决定与贵公司解除于20XX年4月24日签订的物业服务合同。 解除时间为20XX年12月31日，业委会将于2010年1月1日0时起全面接管。为了保障业主的财产和人身安全及管理与服务的连续性，业委会聘请的保安和相关人员定于20XX年12月23日进入山庄。
请贵公司准时撤出并做好交接工作。业委会将设立专门工作组与贵公司商谈有关违约及给业主和业委会的损失赔偿问题。 特此函告。 zz山庄业主委员会 20XX年**月**日
恒大物业服务合同范本
合同编号： 物业服务合同 甲方（业主委员会）： 乙方（物业服务企业）：
物业服务合同 甲方（业主委员会）: 地址: 代表人: 联系电话： 乙方（物业服务企业）： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及《物业管理条例》等法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,特订立本合同，双方共同遵守。 第一章物业项目基本情况 第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下： 名称: ； 类型: ； 坐落位置：市区路（街道）号； 占地面积：平方米，建筑面积：平方米。 第二条物业管理区域四至: 东至； 南至； 西至； 北至。 （规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二，以实际验收清单为准。）
第二章物业服务内容和标准 第三条乙方提供的物业服务包括以下主要内容： （一）物业共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三； （二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四； （三）公共绿化的养护和管理； （四）公共区域环境卫生的维护； （五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； （六）车辆停放管理； （七）装饰装修管理服务； （八）物业档案资料管理； （九）其他服务事项： 。 第四条乙方提供的物业服务标准见附件五。 第三章物业服务收费 第五条本物业管理区域物业服务收费方式为：【包干制】【酬金制】。 （一）包干制 1.物业服务费不含【水电公摊费】【电梯费】【】，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下： 【多层住宅】：元/平方米·月； 【高层住宅】：元/平方米·月； 【别墅】：元/平方米·月； 【办公楼】：元/平方米·月； 【商业物业】：元/平方米·月； 【会所】：元/平方米·月； 【学校】：元/平方米·月；
物业服务合同
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 物业服务合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：___________________________ 乙方: __________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，甲、乙双方在自 愿、平等的基础上，经友好协商，就甲方对乙方提供物业管理服务等相关事宜达成 一致意见，特订立本合同，以便双方共同遵守。 第一条物业基本情况 1、乙方所使用房屋地址：省市县/区街/路 2、甲方提供物业服务的总建筑面积：m1 2 3 4 5。 3、甲方向乙方提供物业服务的总面积：肘（同《房屋租赁合同》2.4 条的计租面积）。 4、乙方所使用房屋经营超市内的建筑面积：m2,其余服务面积包括： 5、在合同期限内，甲方不得以无辜（包括甲方未向乙方提供发票使乙方未付相关费用）给乙方停止供水、电、暖、冷等能源，否则乙方有权要求甲方承担本合同 第二条物业管理服务内容 采暖、制冷供应服务；公共区域内的卫生管理及保洁服务；公共区域内的垃圾（不包括超市自己产生的垃圾）活运；公共设施、设备的日常维护保养；公共区域 内的保安（不包括超市雇佣的）配送电服务；商户间的关系协调、代业主接受政府 部门的检查及关系协调等服务。 第三条物业服务期限 2本合同期限自年月日起至年月日止。 3合同期限届满前一个月，甲、乙双方应协商签订新的物业服务合同。如本合同已到期但新的合同尚未签订的，为确保双方合作的延续性，本合同有效期自动顺延至新合同签订之日。 第四条甲方的权利义务 1、负责对物业管理区域内各业主、承租人及使用人之间的协调、沟通工作； 2、按照本合同的约定的事项、范围和服务标准向甲方提供优质的物业服务； 4依照本合同约定向乙方收取物业管理费及其它相关费用； 5合同履行期限内，如涉及本合同的物业服务主体变更或进行经营（服务）项目变更时，应提前二个月书面通知乙方，双方同意由变更后的物业服务主体承接并履行合同。
福州物业服务合同范本
福州市物业服务合同 （试行） 福州市工商行政管理局监制 福州市房地产管理局编制
《福州市物业服务合同》使用说明 1、本合同文本为示范文本（试行），适用于福州市行政区域范围内业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。 2、本示范文本（试行）所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主委员会，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。 4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是： （1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。 （2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。 （3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶
最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则条
最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条规则摘要 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物 业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及 风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。 3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与 业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。 4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来 自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益
的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。 裁判详情 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业 主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 裁判要点 原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 关键词物业合同解聘条件法定解除 裁判理由法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，