万科天荟项目个案
万科样板引路实施方案
万科样板引路实施方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在笔记本的键盘上，手指轻轻敲击，思绪如潮水般涌现。
我闭上眼睛，回忆起那些年的方案写作，那些成功与失败的经验，渐渐勾勒出这个方案的轮廓。
一、项目背景万科作为中国房地产的领军企业，一直致力于提升居住品质，打造美好生活。
此次项目位于城市核心区，旨在打造一个高品质、绿色环保的住宅小区。
为了让业主提前感受到万科的品质与服务，我们决定实施“样板引路”方案。
二、目标定位1.提升万科品牌形象，增强市场竞争力。
2.通过样板房展示，让业主直观感受到万科的施工品质、设计风格和智能家居系统。
3.建立与业主的良好沟通，提高客户满意度。
三、实施步骤1.策划阶段（1）市场调研：了解竞品项目的样板房展示情况，分析优缺点，为万科项目提供借鉴。
（2）确定主题：结合项目特色，确定样板房的设计主题，如现代简约、新中式等。
（3）策划方案：制定详细的策划方案，包括样板房设计、施工、展示等环节。
2.设计阶段（1）设计团队：组建一支专业的设计团队，确保设计质量。
（2）设计风格：根据主题，确定设计风格，注重细节处理。
（3）智能家居：引入智能家居系统，展示万科在科技领域的实力。
3.施工阶段（1）施工队伍：选用有经验的施工队伍，确保施工质量。
（2）进度管理：制定详细的施工计划，确保工程进度顺利进行。
（3）质量把控：对施工过程中的关键环节进行严格把控，确保质量达标。
4.展示阶段（1）展示策划：制定展示方案，包括展示时间、地点、活动安排等。
（2）宣传推广：通过网络、自媒体、线下活动等多种渠道进行宣传推广。
（3）业主体验：邀请业主参观样板房，提供专业的讲解服务。
四、风险评估与应对措施1.风险评估：分析项目实施过程中可能出现的风险，如设计不满意、施工质量问题、展示效果不佳等。
2.应对措施：（1）设计不满意：及时与设计团队沟通，调整设计方案。
（2）施工质量问题：加强质量把控，对施工队伍进行培训。
（3）展示效果不佳：提前进行展示策划，确保展示效果。
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
轨道上盖综合开发的三个维度探索 (1)
２上盖综合开发经典案例 从类型上，轨道上盖开发可以分为车站上盖、车辆段上盖、综合设施上盖。从空间 位置而言，既有地下车站的地上部分开发，也有以大平台架空进行上盖开发。而按照主 导功能区分，可大致分为交通枢纽型、区域中心型、城市更新型等。以下将结合案例具 体探讨上盖开发的特征及我国的近期实践。
２．１轨道车站上盖——香港九龙城综合体
３探索上盖综合开发的三个维度 上述三个案例都是上盖综合开发领域里程碑式的项目，并对城市的长期发展具有很强的推动作用，向上促进了城市 结构多中心化的转变，向下激发出区域活力、提升轨道运营的客流与财务收益。然而纵观我国目前的上盖综合开发，探 索性实践层出不穷，但成功落地项目并不算多。截止至ｌＪ２０１５年５Ｎ，在城市轨道交通领域我国各城市已进行综合开发的 车辆段项目为１８个，车站上盖项目５４个，合计约１ ３００万ｍ２。相较于运营里程２ ８２１ｋｍ、９５条线路的总数而言，比例并 不算高。这一方面是因为横跨公共建设与市场化经营两个领域造成的合作障碍；另一方面是由于结合轨道设施的上盖综 合开发横跨民用建筑与市政工程。需要克服更多样的专业技术难题与繁复的协调工作。因此，在实操过程中应重点从三 个维度进行细致的策划与前期研究，即市场性维度、公共’ＩｇＥ维度、落地性维度。
１上盖综合开发概要 在东京、香港等东亚大城市，轨道设施的上盖综合开发是较为普遍的现象。而如今随着我国大都市土地资源的日益稀缺与土地价值 的快速上升， “上盖开发”这一名称越来越频繁地出现。探究其背后的动力，既有轨道系统开发土地资源、挖掘外部效益、反哺自身建
设运营的需要；也有城市借助轨交设施的临近及上空空间，建设公共功能、完善空间形象、激发城市活力的需要。 轨道上盖开发是ＴＯＤ理念在中、微观层面的集中体现，也因此具有不同于一般城市综合体的许多特殊性。其中主要包括：１）轨道 上盖开发能发挥基础设施建设的外部效应，获取轨道建设的物业增值价值；２）轨道上盖开发离不开多部门、多主体参与，尤其是本不 参与民用建设的轨道公司；３）轨道上盖开发的功能复合、开放，具备公共服务属性；４）基于跨部门主体、跨业务领域的特点，项目的 建设与协调难度很高。 ＴＯＤ理念最大的创新是在挖掘轨道交通资源潜力的同时，可以创造公共福利、物业开发、轨道运营多赢的局面，正如香港地铁 几十年来基于“轨道＋物业”模式所做的那样。然而，其难点也在于对跨行业、跨公私部门协作配合的依赖。ＴＯＤ从字面上翻译为
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
楼盘事件营销案例
楼盘事件营销案例今年的楼市面临着近些年最艰难的时刻，卖房子越来越不易，去库存成了整个行业的主旋律。
然而，也正是在此情况下，给了那些营销高手大显身手、纵横驰骋的天地。
那么接下来小编跟读者一起来了解一下楼盘事件营销案例吧。
楼盘事件营销案例一2015年11月8日，重庆首个长租公寓，万科旗下的西九·万科驿将正式迎来第一批租客。
对于重庆市场来说，这无疑是个值得纪念的时刻——“用租金抵房款”，其中的800套只租不卖，引起全国楼市轰动。
对于万亿市值平台的领军人物来说，意味着万科在去年底确定的长租公寓项目，在2015年开始真正进入实施与扩张阶段。
只租不卖的营销手段，不仅对市场上的公寓产品出路给出了方向，更精准的锁定了自己的目标客户群。
同时，也激发起重庆租赁市场乃至重庆楼市的改革浪潮。
楼盘事件营销案例二推出“会成长的房子”今年，龙湖在刚需住宅上出手，推出定制级高层——“时光系”产品，就为解决这个问题。
和传统的刚需产品相比，龙湖“时光系”最大的不同是“会成长的房子”。
龙湖旗下的三大项目的时光系都取得了非凡的市场业绩——龙湖拉特芳斯好城时光开盘当即热销97%，单盘销售套数位列区域之首;龙湖U城听蓝时光也一度领衔区域热销榜。
现在，即将推出时光系“奢享版”的春森彼岸，本周开盘，目前蓄客也超出400组楼盘事件营销案例三送给加班狗的半年奖今年6月，“加班狗”与金科送餐的互联网跨界营销席卷了重庆人的微信朋友圈。
这场由重庆金科发起的“献给加班狗的半年奖”的主题活动，在整个重庆地产市场引起了轰动。
活动期间，整个“加班狗”活动影响和覆盖人群达260万人次，参与活动的人数达到16万人。
而金科各项目来电来访是平时的3倍。
2015年，金科有了不少改变。
除了自身实力，金科在2015年的变化颇多，不仅强化内在方面，也在对外营销方式上有了别具一格的变化。
诸如与加班狗联动的跨界营销的实效营销方式，已经让金科开始丰收。
楼盘事件营销案例四瑞安·翠湖天地：首推4D裸眼发布秀在重庆“翠湖天地”首推的loft产品发布会上，任性地将电影中的“4D”玩儿法用到了地产行业。
PPP-上海闵行区莘庄站体复合城天荟TOD项目案例分享
PPP项目成功案例择抄上海闵行区莘庄站体复合城天荟TOD项目中国轨道交通与城市综合体建设虽然尚处在起步期，但已经演变成当前城市建设与发展的一个重要趋势，随着城镇化进程的加快、人口密度的不断提高，以各类交通枢纽为载体的TOD模式（公共交通导向型发展模式）日益受重视，而新鸿基地产和上实城开联合开发的莘庄站体复合城天荟TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，其建于上海闵行区莘庄地铁站上盖，总建筑面积达50万平方米，将地铁、高铁、公交等集于一身。
设计师：项目设计长达8年之久日前，商报记者采访了负责这一项目设计的吕元祥建筑师事务所（RLP）的张文政董事，首次揭开了整个项目的设计细节、技术难点和最新进展。
商报记者获悉，RLP把TODTOWN构想成一个迷你城市，整个项目分三期开发，其中，一期为住宅，已于去年6月开始建设，有望于明年三季度结构封顶并推向市场。
资料显示，莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站的南、北广场，整幅地块是由宝城路、梅陇西路、莘朱路、江南苑用地界线、广贤路、众贤路、水清路（西股）、沪闵路、水清路（东股）及莘建东路所围合的区域，土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住”综合开发用地。
2010年9月29日，由新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方组建的联合体竞得地块。
如今，商报记者从负责这一项目设计的吕元祥建筑师事务所获悉，这一综合交通枢纽项目的名字为莘庄站体复合城天荟TODTOWN，是建于上海闵行区莘庄地铁站上盖的超大型综合发展项目，总建筑面积达50万平方米。
“其实我们和莘庄项目的缘分由来已久。
”张文政笑着告诉商报记者说，“早在2007年，这一地块项目尚未出让的时候，闵行区政府就已经委托我们对这个项目进行前期规划。
到后来，这一地块正式招标出让，被新鸿基地产和上实城开等联手拿下之后，开发商又重新委托我们对这个项目进行规划设计。
可以说，到今天，针对这个项目的设计，我们已经研究8年之久了。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
万科天荟项目资料
万科天荟项目资料
●项目概况：
万科天荟项目位于成华区东郊记忆公园旁，包含B、C两个地块，其中B地块体量达到27.88万方，C地块中C1和C2为待规划，C3为金色乐府一期的公寓。
●产品组成：
（1）B地块：项目共计五类物业形态，其中包含8.514万㎡住宅、3.677万㎡SOHO、7.65万㎡办公、5.51万㎡酒店及2.53万㎡商业。
其中住宅面积段为129-158㎡的2梯4户产品，其他物业形态产品面积待定。
（2）C3地块：公寓塔楼除去中区万科泊寓自持以外，共计可售建面3.08万方，共750套，产品面积段为38-64㎡。
●2017年项目任务
2017年，项目总任务为8亿元，其中包括3亿元公寓，5亿元的住宅
●项目推盘节奏
（1）2017年9月首开C3地块公寓，共计750套，按3亿元目标产值，需完成整栋楼清盘。
（2）2017年10月，B1地块住宅首开，产品面积段为129-158㎡。
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150m天际公寓
38㎡ 一室一厨一卫
55㎡ 一室一厨一卫
64㎡ 一室一厨一卫
户型平面示意图
•主力户型，每层配比27套
•厨房长流线型设计 •明确功能分区，动静相宜 •独立卫生间，生活从容 •层高约3m，与普通住宅相比高约10cm •预留家庭影音点位，充分利用空间 •大观景落地窗，高度约2.5m •户型方正，宽阔舒适
区域沙盘
项目沙盘
项目沙盘 办公和住宅
项目沙盘 办公和SOHO
项目沙盘 宽窄巷子式商业街
项目沙盘 SOHO、酒店和办公
万科·天荟
万科·天荟销售中心亮相
•项目于2017年8月12日正式开盘亮相，正常亮相暖场活动 •项目至今暂无其他活动举办 •售楼部开放当日即凭身份证登记排号11号楼SOHO •SOHO客户排号享受额外1%优惠，后期会进行对客户的验资 •SOHO预售证最早9月到手 •排号客户以地缘性客户为主，建设路杉板桥板块 •置业目的主要是投资客为主，年龄集中在28-35岁
万科·天荟
第一居所，城市共同体，总部办公
万科·天荟
万科·天荟，集商务高端化五星级酒店、甲级写字楼集群、总部办公、天际公寓、湾区大宅的城市共同体， 总体量约80万㎡，分为万科·金色乐府（已撤场）和万科·天荟（在蓄客）两个项目
项目名
地理位置 开发商 占地面积 建筑面积 容积率
产品类型
万科·天荟
成都·东二环·东郊记忆旁 成都传媒置业有限公司 8.64万㎡（129.6亩） 49.12万㎡ 5.69 SOHO、住宅、 写字楼、商业街、酒店
万科·天荟
项目在杉板桥路和圣灯路上并无路引指示
杉板桥路
售楼部外立面
圣灯路售楼部正门
洽谈区
售楼部外沿杉板桥路城市绿带 儿童娱乐区
万科·天荟
万科·天荟 品牌展示
万科品牌展示
区位优势展示
项目形象植入
万科·天荟
写字楼和500m宽窄巷子式商业步行街全自持，酒店是否自持待定 商业街主要业态为餐饮业态
•每层配比1套 •厨房长流线型设计 •明确功能分区，动静相宜 •独立卫生间，生活从容 •层高约3m，与普通住宅相比高约10cm •预留家庭影音点位，充分利用空间 •大观景落地窗，高度约2.5m •户型方正，宽阔舒适
•每层配比2套 •厨房长流线型设计 •明确功能分区，动静相宜 •独立卫生间，生活从容 •层高约3m，与普通住宅相比高约10cm •预留家庭影音点位，充分利用空间 •大观景落地窗，高度约2.5m •户型方正，宽阔舒适
万科·天荟
•现期150m、44层、6梯30户天际公寓（SOHO）蓄客中 •户型面积有38㎡、55㎡、64㎡三种户型，带装修，1.3万元/㎡左右 •预计分区推售，2-15层为低区，15-29层为中区，30-44层为高区，中区和高区分别独立使用2部电梯，低区可用所有电梯 •中区万科自持，打造自有品牌长租公寓”泊寓“ •SOHO蓄客情况因营销信息未汇总未知，2梯4户76 – 130㎡住宅正在报规，预计最早十一月获批，住宅精装标准万科B标
商业配套 1Kห้องสมุดไป่ตู้生活圈 ：sm广场、龙湖三千里、恒大中央广场 2Km生活圈：万象城、伊藤洋华堂、阳光新生活广场、万颗钻石广场 、
教育配套 小学：成华小学新校区、建设路小学 中学：石室中学初中校区、成都七中嘉祥外国语
交通配套 轨道交通：地铁7、8号线 公交站点：建设南路站、圣灯南站、
其他配套 4A级景区东郊记忆 成都北区医院
万科·天荟
小结
•万科品牌，具有号召力
•自持部分较多，写字楼、商业街全自持，目前排号中的天际公寓自持中区部分 对以后业态、产业引入有很好的掌控力
（由于写字楼、商业街报规中，酒店暂时未确定是否自持，暂时无法确定自持体量）
•项目西面与国家级4A景区东郊记忆仅一街之隔
•售楼部周边地势较开阔，绿植环绕，绿带倚靠，项目售楼部呈现效果好
•周边配套成熟，商圈众多，加上自身拥有的商业配套 能够满足各类人群的消费需求
•项目周边教育资源和医疗资源稍弱