现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)
简述建筑物区分所有权制度及法理
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建筑物区分所有权
法律规定
民法典的规定
第二百七十一条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。 依据《民法典》第271条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共 事务的管理权。物权编所规定的共同管理权具有如下特点：
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约， 对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。建筑物区分所有人的 共有权具有如下特点。
1．权利主体的特殊性
建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有 中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千 上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的 管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。
第二百七十五条 【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。
法律特征
（一）建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式；
（二）建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成；
业主的建筑物区分所有权28页word
法人的变更：是指法人在性质、组织机构、经营范围、财产状况以及名称、住所等方面的重大变更。
法人的终止：是指法人丧失民事主体资格，其民事权利能力和民事行为能力终止，又称法人的消灭。
效力待定民事行为是指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。
特征：（一）效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。
（二）效力待定民事行为既可能成为有效民事行为，也可能成为无效民事行为。
类型：（一）限制民事行为能力人实施的依法不能独立实施的双方行为（即合同行为）。
该种行为如事后得到其法定代理人追认，则有效；反之，其法定代理人拒绝追认，则该行为无效。
此类行为成后，法定代理人表态前，行为的效力待定。
（二）无权代理行为。
无权代理人以被代理人名义实施的民事行为，被代理人事后追认的，则对被代理人发生效力；反之，被代理人事后不追认的，该行为自始对被代理人不发生效力。
该行为成后，被代理人表态前，行为的效力待定。
（三）无权处分行为无权处分行为是指无处分权人与相对人所为的处分他人的物品或权利的行为。
按照我国《合同法》第51条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权，该行为有效；如权利人不予追认，无处分权的人又未取得处分权，则该行为无效。
无权处分行为成立后，权利人表态前，该行为的效力待定。
本代理与复代理是以代理人是否亲自为代理行为为划分依据的。
代理人亲自实施代理行为的，称为本代理，也称为普通代理；不是由代理人自己而是由代理人委托的其他人实施代理行为的，称为复代理，也称为再代理、次代理或转委托。
接受代理人委托的人称为复代理人。
什么是流通物与限制流通物、禁止流通物流通物与限制流通物、禁止流通物1、概念根据其是否具有自由流通性，物可分为流通物与限制流通物、禁止流通物。
流通物，是指允许在民事主体之间自由流通的物。
限制流通物，是指法律对其流通予以一定限制，仅可在特定主体之间或特定范围内流通的物。
建筑物区分所有制度
建筑物区分所有制度建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。
日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。
我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。
而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。
在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。
重点问题建筑物区分所有权的客体的确定建筑物共有部分的法律特点与专有使用权基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立第一节建筑物区分所有权的客体所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。
所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。
如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。
因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。
单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。
共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。
由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。
目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。
业主的建筑物是怎样区分所有权的
业主的建筑物是怎样区分所有权的《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务，奠定了物业管理的民事法律基础。
一：业主的建筑物区分所有权（一）业主——业主身份的认定业主是建筑物及其附属设施的所有权人。
根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下四类自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。
（二）业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。
业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：(1)业主对专有部分的所有权。
即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权。
即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。
(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。
即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
二：专有部分的所有权（一）专有部分的认定建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。
现代物业建筑物区分所有权制度
第二节 建筑物区分所有权人的三项权利
一、专有所有权
专 有 所 有 权 （Sonderei gentum）又 称
“专有权”或“特别所有权”，是指区分所 有人对专有部分予以自由使用、收益及处分 的权利。
《物权法》中，专有所有权指业主对建筑物 专有部分享有占有、使用、收益、处分的权 利。
(一) 专有部分的要件
横切型区分所有权的建筑物，是指将一栋 建筑物以横的水平分割，各层分属于不同 区分所有权人。该类建筑物各区分所有权 人除共同壁外，屋顶、楼梯、走廊等均属 共有。此种区分所有权产生的法律问题较 第一种多一些。
混合型区分所有
权混合型区分所有权的建筑物，是指上下横切
、左右纵割，分套所有的房屋。该类建筑物 各区分所有权人所有的部分是以楼、分间墙 、地板等与他人所有部分分割成封闭式空间 ，在构造上形成独立性。二层以上的区分所 有权人，其所有部分因与基地不直接相通， 而是通过走廊、楼梯或电梯与外界相通，因 而共有部分占有相当重要的地位。各国建筑 物区分所有权立法均以此类建筑物区分所有 权为规范的核心。
部分所有权 还可以用来抵押贷款或出售给他人。
建筑物区分所有权
2、共有 部分所有权
建筑物区分所有人的共有权的概念：共有权是指建筑物区分所有人依照法律或 管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
建筑区划内的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定 的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电 气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他 公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规 划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上 与利用上的独立性，作为区分所有权之专有 所有权客体的建筑物部分。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
房地产法课件：建筑物区分所有制度
《城市異產毗連房屋管理規定》規定：“異產毗 連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和 附屬建築，而為不同所有人所有的房屋”。
《物權法》規定：“建築物區分所有權，是指數 人區分一建築物而專有其一部，就專有部分有單 獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分， 除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築所 有權，”
建築物區分所有和物業管理制度
建築物區分所有制度
一、建築物區分所有權的名稱及概念
（一）關於建築物區分所有權各國稱謂： 日本： 建築物區分所有權。 德國、奧地利： 住宅所有權。 法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。 瑞士： 樓層所有權。 美國： 公寓所有權。 英國、新西蘭： 住宅所有權。
3、最後粉刷表層說。專有部分包含壁、柱等境 界部分表層之粉刷部分即牆體等屬於共有部分， 最後粉刷表層是專有部分。
4、壁心與最後粉刷表層說。在有關建築物的維 持。管理關係上，專有部分僅包含牆壁、天花板、 地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關係上， 專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚 度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為 大多數人認可。
及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權” 之法律關係。
《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上 的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權 和共同所有人的成員權三部分組成。
段啟武：建築物區分所有權，是指多個所有 人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築 物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨 立性的建築物部分（專有部分）所享有的所有權 和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分 （共有部分）所享有的共有權以及機遇建築物的
（二）共有部分所有權
共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外 的建築物其他部分及不屬於專有部分的附屬物， 共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。
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第三章现代建筑物区分所有权制度
复习思考题参考答案
1、现代建筑物区分所有权的含义？
建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。
2、成员权包含了那些内容?
成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、
权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成
员而享有的权利与承担的义务。
成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。
⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利
--- 表决权；
--- 参与订立规约权；
--- 选聘和解聘管理者的权利；
--- 请求权:①请求召集集合；
②请求正当管理共同关系的事务；
③请求收取共用部分应得的利益；
④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义
务者的专有所有权，解除其共同关系；
⑤其他请求权。
⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。
也应承担以下义务：
--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；
--- 遵守管理规约的义务；
--- 接受管理者管理的义务。
3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容
根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业
管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，
而对之所进行的一切经营活动。
现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管
理。
①物的管理
所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。
原则上仅限于物业的共用部分。
②人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。
4、阐述管理规约的重要性
在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。
一般来说，建筑物规模大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂，有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。
在中国物业管理实践中，称之为“业主公约”。
制定公约目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。
管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的制度，为区分所有权人管理团体的最高自治法规。
5、如何看待管理团体的地位与作用？
区分所有权人管理团体的设定，一般是以一栋建筑物为基础的。
生活在同一栋建筑物内的全体区分所有人事实上形成了一共同体的关系。
而该共同体关系的成员，从人数上来说，因建筑物规模大小不同而有多寡；从区分所有权人的财力而言，有财力雄厚的，也有财力有限的；从居住者的心态来说，长期居住者，希望管理方法尽善尽美，临时居住者，则认为管理方法越简单越好；置业保值者，因无居住或出租的意思，则不希望承担管理费。
对于如此复杂的关系，要统一区分所有权人及其居住者的意思甚为困难。
因此为了维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，需要一个超越个人的团体组织，以借该团体组织的力量，妥善订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。
区分所有权人团体组织因此而得以形成。
由此可知，所谓管理团体，是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。