上海新天地项目定位案例
上海新天地案例分析
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。
然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。
如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。
在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。
北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。
南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。
除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。
整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。
整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。
其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。
因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
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新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
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上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
上海新天地-案例分析
上海新天地
项目简介：上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。
它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满
现代感的新建筑融为一体。
位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）
改造前：
改造后：
符号：
创新，人工湖与大型商场结合：
新旧对比：
立面对比：
内部对比：
细部处理：
感想：
这是个中国旧城改造的一个样本。
它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。
很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。
“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。
”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？
在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。
它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。
总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。
上海新天地旧城改造的成功案例
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。
“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。
然而，“高处不胜寒”造成了高（1）“疯狂”的开发理念1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。
瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。
1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。
项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。
项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。
整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。
因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。
上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。
第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。
这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。
第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。
推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。
招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。
经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。
装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。
上海新天地案例研究
了文化传播和交流，实现了文化与商业的互促发展。
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新天地作为历史建筑群，具有丰富的文化内涵。在商业开发过程中，需要注重保护历史建筑的原貌和 文化底蕴，同时进行合理的商业布局和开发，实现文化保护与商业开发的良性互动。
可持续发展
总结词
可持续发展是上海新天地长期发展的关键。
详细描述
新天地需要关注环境保护、资源节约和社区发展等方面，实现经济、社会和环境的协调 发展。通过推广绿色旅游、节能减排等措施，促进可持续发展，增强自身的竞争力和吸
改造过程
保护性改造
上海新天地的改造遵循了保护性改造的原则，保留了原有建筑的风貌和结构，同时对内部进行了更新和改造，以满足 现代生活的需求。
商业开发
上海新天地在改造过程中也注重了商业开发，引入了各种餐饮、购物和娱乐等业态，使其成为了一个时尚、高端的商 业区。
文化活动
除了商业开发，上海新天地还举办了各种文化活动，如艺术展览、音乐会和时装秀等，进一步提升了这 片历史街区的文化内涵。
文化创意
新天地注重文化创意，汇聚了众 多艺术、设计、时尚品牌和创意 产业，打造独特的文化氛围。
社交中心
新天地不仅是一个购物场所，更 是一个社交中心，为人们提供交 流、聚会和展示的平台。
品牌组合
01
国际品牌
上海新天地汇聚了众多国际一线 品牌，包括时尚、珠宝、化妆品 等领域的知名品牌。
设计师品牌
02
03
对城市更新的启示
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保护历史建筑
上海新天地在更新过程中保留了大量历史建筑， 使得城市的历史和文化得以传承，为其他城市更 新提供了借鉴。
创新商业模式
上海新天地引入了独特的商业模式，将历史建筑 与现代商业活动相结合，为其他城市的更新提供 了新的思路。
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市场的冷淡反应给各开发商的资金链条带来了巨大的压力,一位经理人直言不讳地说,这个区域很难避免竞争“牺牲品”的出现,要想活下去,大家只能八仙过海,各显神通。其中新天龙选择了以餐饮为突破口,建美食城的差异定位。但据知情人士说,虽然定位有新意,项目的招商却遇到了困难,因为各SHOPPINGMALL本来都有餐饮功能区的划分,美食城对于人流的吸引度不由让人打上问号。但经过一段时间的沉淀,大家逐渐形成了共识,在开发商不擅长商业项目经营的情况下,必须以主力店带动其他商铺的销售经营,选择专业素质高的主力店可以为急需人气的天津街解决燃眉之急。
在这场“主力店”竞争中,最先突围的是海昌。在2003年7月,海昌首先宣布引进日本着名的新兴商业业态VIVO(阪昌百货),VIVO主打年轻的消费人群,以青春活力时尚为主题,复制日本的经营和品牌。VIVO的动感形象在某种程度上打破了天津街的沉寂局面。紧跟着,城市广场计划在8月推出与香港铜锣湾百货合作签订15年租约规划,希望凭借铜锣湾百货和世界知名品牌的合作基础,推行品牌“折扣店”,创造卖点。
大连:传统商业街陷入困顿主力店率先突围
2003年堪称大连建市以来最大规模的商业地产开发年。截至2003年5月,大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个,总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米,是历史上最大的商业地产供应时期。同时,媒体关于“大连商业房地产全面过剩”的说法也不绝于耳,对此,大连市连锁经营协会会长谢有恩说:“大连目前中心商业网点超标,但同时社区商业网点严重不足,商业房地产的根源问题在于开发结构不合理”。具有百年历史的大连“天津街”的开发就体现了问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。
事实上很多国外的商家都很愿意公开自己的要求,这不是秘密。事实上,美国的一些商家很专业,他会给你一本书,里面记载着他所要求的高度、长度、宽度,很规范。所以这些资料本身也没有什么保密性,但是对一个房地产商在开始做房子建设的时候,这是很重要的资料,你们需要拿到的。要不然的话你这个商业设施建出来在很多方面都会很浪费,很多的装修都是没有必要。
黄瀚泓时尚生活策划咨询(上海)有限公司中心总策划师
编辑点评摒弃投资心态
北雪
要发展一个商业地产,有三个很重要的因素:资金、产品及团队。资金要强调商业本身起码有两到三年的培养期,不可能马上有大量的现金回流,所以它本身短期活力不会很高。在投资期的时候,商业地产也许需要比一般住宅项目更高的资金,可能一些住户要求有些装修是由你来补贴的,也包括有些推广的费用,还有管理的费用。这种有建设性的指导,显然对于中国未来的地产开发更具有战略性的意义。从某种程度上说,大连市“天津街”的失败首先应归于早期开发的投资心态。
天津街建成于1909年,是大连历史最悠久的百年老字号商业街,全长1720米。2001年10月4日,天津街拆迁改造工程开始启动,一期工程分为六大区域,海昌、天植、新天龙、城市广场等商业项目相继开工,此时正值全国如火如荼地造MALL热,各项目也不约而同的齐齐以MALL的姿态亮相。
由于天津街百年形成的浓厚的商业氛围,一开始买家对于这个区域还是非常乐观。但2002年中期,海昌的提前出售使市场感到了压力,由于各家商铺销售不利,在2003年上半年遭遇了大量的退铺,整个天津街遭遇了前所未有的危机。
一位商业地产商说,中国许多城市在老商业街改造上都屡撞南墙。有的是因为政府规划错误引起,有的却因为缺少控制而混乱开发。天津街集中造MALL的规划已经为今天的局面埋下伏笔。天津街的商业特色在于步行街边各种商铺林立,开放式的街区使整个街区能够共享人流。但MALL的封闭设计却在一定程度上分割了人流。王昌青认为,天津街最严重的问题在于不同地块的高度同质化,6个大的项目定位基本相同,投资者自然很难看好。谢有恩甚至曾多次用“无力回天”来形容天津街的前景。
大连房地产资深记者王昌青认为,由于各开发商分别是从渔业、住宅等其他行业转行,对于商业和房地产的开发运作不熟悉,只是因为具有资金和拿地的实力就进入商铺市场,投机心态比较重,所以在项目运作上采用大量的煽情宣传,“一铺养三代”、“15%年投资回报”等字眼比比皆是。但由于售价过高,均价达到了近10万元/平方米,且不能为买家提供翔实的投资回报计划,销售纷纷陷入困顿。为了弥补商铺的运作经验之不足,开发商之间又上演了一场“挖角”大战,一些商业经理人开始炙手可热。但事实上,这些没有商业房地产操作经验的商业经理人也无回天之力,到了2003年中,天津街销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
效益分析:
一、由于新天地的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元~10000元,到现在的每平方米2万元。
二、当时设定的平均目标是8%~10%的投资回报,我相信到今天这个目标应该可以达到。3万平方米的地、6万平方米的建筑面积只租不卖,这个店铺整个的作价接近2500美元一平方米,现在很多人用4000~5000美元去买,说明项目本身的价值也在提升。
我们常常说一个商业项目的成功,硬件部分占了1/3,比如整个建筑的外观及环境气氛;另外商家占了1/3,找到一个好的商家,这些商家带来一些客源;还有1/3是你这个场地本身是不是有很多吸引人的文娱活动,包括自己本身的服务水平,这也是很重要的因素。
这里还要强调商业运作需要一个整体,有效经营管理不能把它分成很小的店铺来卖,卖散了,这个商业就不能形成这种档次的商业,商业本身的回收期比较长,以后的回报率要高于住宅和写字楼方面,这样的话它等于需要一个比较有力的资金支持。