上海新天地商业模式[1]
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上海新天地商业业态分析
第二占比：咖啡茶馆及休闲甜品类小型精致餐饮对外国游客吸引力极 高，总体占比高达37%。
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以上，品牌选择以高端中式 品牌为主、配以高品质日料或西餐。
推荐比例：高端品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
22
业态品类
目标品牌商家
数量
占比
高端品牌餐饮
C.J.W、好地方精烧扒轩（西餐）、南音会馆·海逸酒家 、明阁、俏江南、湖庭餐厅
6
11.8%
ห้องสมุดไป่ตู้
中端特色 餐饮
凯旋、fountain、凯博西餐厅、上海锦江拉丁餐厅、比萨马上诺、华万意意大利餐厅（意餐）、赤坂亭（韩式）、大茴香（越南）、红糖 异国风情 爵士餐厅（欧陆）、翡翠酒家（新加坡）、小山日本料理、庄源（西班牙）、七叶和茶、乐园石头烧餐厅酒廊（西餐）、宝莱纳新天地餐 17
厅（巴伐利亚美食）、新町日式料理店、天泰餐厅（泰餐）
中式食府
锅德港式海鲜肥牛火锅（港式）、米高餐厅（港式）、真的好海鲜餐厅（台北）、上海新吉士酒楼（上海）、上海滩（上海）、上海小南 国新天地餐厅、T8、丰和日丽（浙江）、透明思考新天地餐厅（上海）、梧桐居（香港中式食府）、夜上海、采蝶轩、鼎泰丰
13/5
8
15.7%
7
13.7%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
33.3% 58.79%
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以上，品牌选择以高端中式 品牌为主、配以高品质日料或西餐。
推荐比例：高端品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
22
业态品类
目标品牌商家
数量
占比
高端品牌餐饮
C.J.W、好地方精烧扒轩（西餐）、南音会馆·海逸酒家 、明阁、俏江南、湖庭餐厅
6
11.8%
ห้องสมุดไป่ตู้
中端特色 餐饮
凯旋、fountain、凯博西餐厅、上海锦江拉丁餐厅、比萨马上诺、华万意意大利餐厅（意餐）、赤坂亭（韩式）、大茴香（越南）、红糖 异国风情 爵士餐厅（欧陆）、翡翠酒家（新加坡）、小山日本料理、庄源（西班牙）、七叶和茶、乐园石头烧餐厅酒廊（西餐）、宝莱纳新天地餐 17
厅（巴伐利亚美食）、新町日式料理店、天泰餐厅（泰餐）
中式食府
锅德港式海鲜肥牛火锅（港式）、米高餐厅（港式）、真的好海鲜餐厅（台北）、上海新吉士酒楼（上海）、上海滩（上海）、上海小南 国新天地餐厅、T8、丰和日丽（浙江）、透明思考新天地餐厅（上海）、梧桐居（香港中式食府）、夜上海、采蝶轩、鼎泰丰
13/5
8
15.7%
7
13.7%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
33.3% 58.79%
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
上海新天地
业态分布 及经营模式分析
目录
• • • • • 项目简介 业态分布 业态分析 开发商经营策略 启发
• 位于市中心、淮海中路南侧的 上海新天地就是由石库门建筑 与现代建筑组成的时尚休闲步 行街。它占地三万平方米，建 筑面积为六万平方米。这片石 库门建筑群的外表保留了当年 的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛 时光倒流，置身于20世纪20年 代。但是，每座建筑内部，则 按照21世纪现代都市人的生活 方式。生活节奏，情感世界度 身定做，成为国际画廊。时装 店、主题餐馆、咖啡酒吧……
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• "88新天地酒店式服务公寓 • 二零零二年底开幕
• 置信实业董事长杨毫：上海“新天地”最成功的 地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文 化、石库文化、酒吧文化以及音乐文化发挥到了 极致。这就像橱窗里的时装，别的地方只是一件 衣服摆在那儿，而“新天地”不仅仅有衣服，还 有一个漂亮的小姐穿着它，这就是区别。因此， 宽巷子、窄巷子这个地方的改造是否成功，能不 能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经 营运作才是关键。
业态分布 及经营模式分析
目录
• • • • • 项目简介 业态分布 业态分析 开发商经营策略 启发
• 位于市中心、淮海中路南侧的 上海新天地就是由石库门建筑 与现代建筑组成的时尚休闲步 行街。它占地三万平方米，建 筑面积为六万平方米。这片石 库门建筑群的外表保留了当年 的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛 时光倒流，置身于20世纪20年 代。但是，每座建筑内部，则 按照21世纪现代都市人的生活 方式。生活节奏，情感世界度 身定做，成为国际画廊。时装 店、主题餐馆、咖啡酒吧……
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• "88新天地酒店式服务公寓 • 二零零二年底开幕
• 置信实业董事长杨毫：上海“新天地”最成功的 地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文 化、石库文化、酒吧文化以及音乐文化发挥到了 极致。这就像橱窗里的时装，别的地方只是一件 衣服摆在那儿，而“新天地”不仅仅有衣服，还 有一个漂亮的小姐穿着它，这就是区别。因此， 宽巷子、窄巷子这个地方的改造是否成功，能不 能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经 营运作才是关键。
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
上海新天地案例
上海新天地案例
上海新天地是上海市黄浦区的一个著名商业区，位于南京东路步行街的南端，是上海市著名的购物中心和旅游景点。
新天地坐落在繁华的商业区，是上海市的一张金名片，也是上海市的一个时尚、休闲和娱乐中心。
新天地的建筑风格独特，保留了上海老式石库门建筑的风貌，同时融入了现代化的设计理念，给人一种古典与现代并存的感觉。
这里有各种风格迥异的餐厅、咖啡馆、酒吧、时尚精品店和艺术展览馆，吸引了众多国内外游客和时尚人士前来观光、购物和享受美食。
新天地的成功，离不开其独特的商业模式和运营理念。
首先，新天地注重打造独特的文化氛围，通过举办各种文化活动和艺术展览，吸引了大量文艺青年和时尚人士前来。
其次，新天地在商业运营上注重创新，不断引进国际一流的品牌和概念店，满足了不同消费群体的需求。
最后，新天地还注重提升服务品质，通过不断提升服务水平和优化购物环境，吸引了更多的消费者。
除了商业运营上的成功，新天地还积极参与社会公益活动，关注环境保护和可持续发展。
例如，新天地积极推广垃圾分类和节能减排，为城市环境保护贡献了力量。
这种积极的社会责任形象，也为新天地赢得了良好的口碑和社会声誉。
总的来说，上海新天地的成功经验值得借鉴。
它不仅是一个商业综合体，更是一个充满活力和创意的城市文化地标。
在未来的发展中，我们可以从新天地的成功经验中汲取营养，不断创新，提升服务品质，注重社会责任，打造更多具有影响力的城市地标，为城市的发展做出更大的贡献。
上海新天地商业模式[1]
![上海新天地商业模式[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/1774d7b4ddccda38366baf29.png)
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
学习改变命运,知 识创造未来
规划与建设情况
基本目标
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位 于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻 黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001 年中国年度新锐榜建筑奖”。
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
学习改变命运,知 识创造未来
规划与建设情况
基本目标
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位 于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻 黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
学习改变命运,知 识创造未来
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001 年中国年度新锐榜建筑奖”。
上海新天地商业模式探讨
3
国际合作与交流
加强与国际知名商业区的交流与合作，引进国际 先进的商业模式和管理经验，提升新天地的国际 影响力。
05
案例研究
成功案例一：特色餐饮店
总结词
提供独特的美食体验
详细描述
特色餐饮店在新天地中凭借其独特的菜品、创新的烹饪方式以及舒适的用餐环境，吸引了大量食客前 来品尝。这些餐饮店不仅满足了消费者的味蕾，还为顾客提供了愉悦的用餐体验，从而在新天地中脱 颖而出。
THANKS
品牌商家竞争
新天地内品牌商家众多，各品牌之间 竞争激烈，需要不断提升产品质量和 服务水平以吸引消费者。
竞争优势与劣势
竞争优势
新天地凭借其优越的地理位置、丰富的品牌选择以及良好的营商环境，在商业 竞争中具有明显优势。
竞争劣势பைடு நூலகம்
面对周边同类商业区和品牌商家的激烈竞争，新天地需要不断创新和提升自身 竞争力，以吸引更多消费者。
上海新天地商业模式探讨
目录
• 上海新天地概述 • 商业模式分析 • 商业环境与竞争态势 • 商业模式创新与优化建议 • 案例研究 • 结论
01
上海新天地概述
地理位置
01
位于上海市中心地带，紧邻南京 路、外滩等著名景点，交通便利 。
02
周边高档商业区、酒店、写字楼 等设施齐全，形成高端消费群体 聚集地。
利用互联网和移动支付等新技术，拓展线上业务， 实现线上线下融合发展，提升消费者便利度。
未来发展方向
1 2
多元化业态布局
在保持现有文化商业特色的基础上，引入更多元 化的业态，如科技、健康、教育等，以满足消费 者不断升级的需求。
社区化运营
加强与周边社区的合作与互动，提升新天地在社 区中的影响力，实现商业与社区的共赢发展。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
1.2－1.4万
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地综合体案例分析
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
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上海新天地商业模式[1]
特色：既突出又明显，且浑然天成
¡ 一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
E 瑞安
集团 总部 大楼
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最 大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三 幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦 以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供 283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑 面积由105至500平方米。
上海新天地商业模式[1]
布局：源自历史、围绕理念、强化特色 ¡ 新天地分为南里和北里两个部分。 ¡ 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地
块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
上海新天地商业模式[1]
¡ 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、 休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃 幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的 餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰 品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心， 为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味 的休闲娱乐热点。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
的精神。
在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务
重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安
建业」)，并于同年二月在香港联合交易所上市。
现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材
及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公
司超过百分之二十权益。
瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，
是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地 的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投 资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大 类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项 目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施 的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享 有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。
¡ 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、 装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自 法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和 香港，充份展现了新天地的国际元素。
¡ 在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的 所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次 代表大会（「一大」）会址所在,辟为步行街。
瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地 产开发公司，自集团于二零零四年把中 国内地的主要地产发展项目注入瑞安房 地产发展后，瑞安地产主要从事地产投 资业务，在香港、中国内地及纽约均有 投资项目。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地设计单位简介
美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年， 提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因 在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计 而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的 各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金贸大 楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港 国际会议中心，北京工商银行大楼等。
90年代初期，上海开始了大型的重 建和开发。不少石库门老房子被拆 卸，取而代之的是一幢一幢的高楼， 一片又一片充满怀旧风情的老房子 渐渐消失，人们才意识到要去保留 这些上海独有的“艺术品”。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式
2020/10/31
上海新天地商业模式[1]
¡ 项目概况 ¡ 开发建设情况 ¡ 定位 ¡ 开发理念 ¡ 成功要素 ¡ 开发商的利益点 ¡ 模式解码 ¡ “新天地”模式复制
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
N
S
D 企业天地
E 瑞安总部大楼 C 翠湖天地
B 上海新天地
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
规划与建设情况
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
上海新天地商业模式[1]
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感： 在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础： 该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、 爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。 ◆明星文化效应： 这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟 等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。 ◆石库门博物馆： 通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧 寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建 筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
上海新天地商业模式[1]
新天地开发改造的5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，
让人看到：历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来
的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的 需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境， 通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地）， 把整个环境营造好。
石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军 发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波 等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难 民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商 人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅 大都被建为联排式的石库门里弄住宅。
本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结 构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库 门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭 居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客 堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层 主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采 用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
A 太平桥人工湖绿地
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 “箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建 筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一 般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇 为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅 相比，趋向保守。
基本目标
与政府合作开发人工湖绿地的基本 目标是以先改善环境来提升该地 区52公顷的土地的品质，带动房 地产的开发和销售。太平桥人工 湖绿地目前已经成为上海市中心 一个独具特色的景观空间
开发新天地，主要是为该地区营造 一个高品位的人文环境，再进行 房地产开发，以实现经济效益、 社会效益双赢。新天地的目标是 既要体现上海的历时文化风貌， 又要体现上海的时尚新地标及品 味，意欲成为一扇体现上海昨天、 今天和明天的窗口式旅游景区， 成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获 “2001年中国年度新锐榜建筑奖”。
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖 而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑 面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、 商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平 方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成
特色：既突出又明显，且浑然天成
¡ 一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
E 瑞安
集团 总部 大楼
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最 大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三 幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦 以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供 283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑 面积由105至500平方米。
上海新天地商业模式[1]
布局：源自历史、围绕理念、强化特色 ¡ 新天地分为南里和北里两个部分。 ¡ 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地
块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
上海新天地商业模式[1]
¡ 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、 休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃 幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的 餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰 品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心， 为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味 的休闲娱乐热点。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
的精神。
在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务
重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安
建业」)，并于同年二月在香港联合交易所上市。
现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材
及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公
司超过百分之二十权益。
瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，
是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地 的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投 资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大 类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项 目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施 的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享 有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。
¡ 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、 装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自 法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和 香港，充份展现了新天地的国际元素。
¡ 在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的 所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次 代表大会（「一大」）会址所在,辟为步行街。
瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地 产开发公司，自集团于二零零四年把中 国内地的主要地产发展项目注入瑞安房 地产发展后，瑞安地产主要从事地产投 资业务，在香港、中国内地及纽约均有 投资项目。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地设计单位简介
美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年， 提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因 在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计 而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的 各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金贸大 楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港 国际会议中心，北京工商银行大楼等。
90年代初期，上海开始了大型的重 建和开发。不少石库门老房子被拆 卸，取而代之的是一幢一幢的高楼， 一片又一片充满怀旧风情的老房子 渐渐消失，人们才意识到要去保留 这些上海独有的“艺术品”。
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式
2020/10/31
上海新天地商业模式[1]
¡ 项目概况 ¡ 开发建设情况 ¡ 定位 ¡ 开发理念 ¡ 成功要素 ¡ 开发商的利益点 ¡ 模式解码 ¡ “新天地”模式复制
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
N
S
D 企业天地
E 瑞安总部大楼 C 翠湖天地
B 上海新天地
上海新天地商业模式[1]
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
规划与建设情况
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
上海新天地商业模式[1]
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感： 在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础： 该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、 爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。 ◆明星文化效应： 这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟 等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。 ◆石库门博物馆： 通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧 寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建 筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
上海新天地商业模式[1]
新天地开发改造的5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，
让人看到：历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来
的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的 需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境， 通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地）， 把整个环境营造好。
石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军 发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波 等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难 民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商 人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅 大都被建为联排式的石库门里弄住宅。
本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结 构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库 门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭 居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客 堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层 主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采 用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
A 太平桥人工湖绿地
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 “箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建 筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一 般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇 为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅 相比，趋向保守。
基本目标
与政府合作开发人工湖绿地的基本 目标是以先改善环境来提升该地 区52公顷的土地的品质，带动房 地产的开发和销售。太平桥人工 湖绿地目前已经成为上海市中心 一个独具特色的景观空间
开发新天地，主要是为该地区营造 一个高品位的人文环境，再进行 房地产开发，以实现经济效益、 社会效益双赢。新天地的目标是 既要体现上海的历时文化风貌， 又要体现上海的时尚新地标及品 味，意欲成为一扇体现上海昨天、 今天和明天的窗口式旅游景区， 成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海新天地商业模式[1]
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获 “2001年中国年度新锐榜建筑奖”。
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖 而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑 面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、 商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平 方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成