上海上海新天地案例共24页
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
上海上海新天地案例
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一பைடு நூலகம்法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
上海新天地商业地产案例分享
03
创新商业业态和商业模式，满 足消费者多元化需求。
多元化业态布局
01
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体，满足不同 消费群体的需求。
02
引入国际知名品牌和本土特色品牌，提高整体商业品质。
合理规划各楼层和区域的功能布局，提高商业地产的吸引 力和竞争力。
优质服务体验
提供全方位的客户服务，包括导购、售 后服务等。
提高物业管理水平
总结词
良好的物业管理是商业地产持续发展的保障。
详细描述
上海新天地注重物业管理，提供专业、高效的物业服务，确保商场环境整洁、设施完善，为消费者创 造良好的购物体验。
关注市场变化与消费者需求
总结词
紧跟市场趋势，满足消费者需求是商业 地产赢得市场的关键。
VS
详细描述
上海新天地不断关注市场变化和消费者需 求，调整业态、引入新品牌，以满足不同 消费者的需求，提升竞争力。
03
周边覆盖大量高端住宅区和商务区，拥有庞大的消 费群体和高端消费需求。
项目规模
上海新天地项目总建筑面 积达到数十万平方米，包 括商业、办公、酒店等多 种业态。
办公部分吸引了众多国内 外知名企业和金融机构入 驻。
ABCD
商业部分涵盖了国际一线 品牌旗舰店、时尚精品店、 餐饮娱乐等多种业态。
酒店部分提供高品质的住 宿和会议服务，满足商务 和旅游客人的需求。
消费者需求变化
总结词
消费者需求的变化是上海新天地商业地产必须应对的另一个挑战。
详细描述
随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商业地产的需求也在不断变化。上海新天地需要关注消费者需求 的变化，提供更加个性化、多元化的产品和服务，以满足消费者的需求。
案例分享(上海新天地、锦里、宽窄巷子)
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二、成都宽窄巷子
2.3项目定位 项目总体定位： 最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 商业定位：时尚生活街区 文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子—慢生活 井巷子—新生活 开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街
为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，
现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽 带互联网，把它改造成全新概念的经营地
运营模式：只租不卖，管理与经营分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅 对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎 天天都有推广活动。
租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国 内地以外的国家和地区。
二、成都宽窄巷子
2.5市场运作及营销手段小结
政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上
规划个性化的业态，三条巷子各具风情，形成呼应；
市场化的运作模式：实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离，由市、区按8：2的比例投资，组建成都少城建设
今生：
2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、 休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成具有“老成都底片，新都市客厅” 内涵的“天府少城”。
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。
然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。
如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。
在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。
北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。
南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。
除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。
整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。
整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。
其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。
因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地经营模式分析案例(培训课件)
★Mall与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互 依托，这在我国表现明显。有数据显示，10万平方米的 Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电
视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了 30%的功能，目前的招铺率也才达到83%，而且其中真正 开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位 于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能*易初莲花来吸引 客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall
★另有一种观点认为，Mall就是Shopping Mall(意为 大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休 闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场 所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊 区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。 “shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行 的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车 库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐 活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地 应该说是这种意义上的Mall。
上海新天地经营模式分析都市旅游景点。它的前身是上海近代建 筑的标志之一——破旧的上海石库门居住 区。改造之后，上海新天地被创新地注入 了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐 饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休 闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场 所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地 产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一 直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式 进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布 打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”； 另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新 天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海 新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模 式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻上海记者 站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、 选址、盈利等方面的经验。
上海新天地案例综合分析讲课文档
随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经 超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型 产品40%以上。
第七页，共40页。
上海新天地—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
第十三页，共40页。
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及与复
兴中路之间，与原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四 层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧 结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知 名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
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上海新天地——核心价值点
中西文化的交融、碰撞 国际化视野的创新、本土历史文化的传承
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上海新天地——品牌定位
上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化 都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具 有浓厚“海派”风格的旅游景点。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人 员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、 铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营 消费场所。
上海新天地旧城改造的成功案例
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。
“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。
然而，“高处不胜寒”造成了高（1）“疯狂”的开发理念1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。
瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。
1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。
案例研究 世联：上海88新天地酒店案例
价格：
房型 商务套房（单人） 商务套房（双人） 豪华套房（1-2人） 门市价 3800 3800 4500 早餐 单早 双早 双早
参考案例：上海88新天地 房价、配套设施及服务
配套设施及服务：
餐饮设施： 中餐厅、西餐厅 T8-欧陆菜 VA BENE-意大利菜日醉－日本菜新吉 士－上海菜 ZEN－粤菜 康体娱乐： 健身、游泳、桑拿、按摩 会议设施：会议厅 服务设施：停车场、出租车、商场、鲜 花店、票务服务、洗衣服务 餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、 酒吧；迪斯科舞厅、健身室、室内游泳 池、按摩室、桑拿浴室 周围景观：新天地酒吧、餐饮休闲区 信 用 卡：万事达卡(Master)、威士卡 (VISA)、运通卡(AMEX)、大莱卡 (Dinners Club)、JCB卡、银联卡
世联案例
精品酒店 ——上海88新天地酒店
平台贡献人：李欣 王双玉 黄罗锦
本报告是严格保密的。
2009.11.10
上海88新天地酒店位于瑞安集团-新天地片 区核心位置
新天地片区 上海太平桥改造的启动 项目 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 上海88新天地酒店 紧靠淮海路商业中心地带， 太平桥中央绿地及人工湖 绿意盎然， 地址:上海市卢湾区黄陂 南路380号（近兴业路）
大理石台ห้องสมุดไป่ตู้安置了一个水池，当雕花镂空的木格门打开时，就成了一个小厨房
在厨柜的咖啡杯旁边，为一个漂亮的彩色盒子，那是冲咖啡的糖，来自德国，被设计成各种形状，五彩缤 纷的颜色，如果客人喜欢，连盒子一起，带回家去吧 “大厨房”同样有可圈可点之处：朝着人工湖与绿地的露天位，丰富的早点 以及一进门就能闻到的青苹果味。这种青苹果味是特意为客人准备的。它令人感到饥肠辘辘，而不是起床 后到了餐厅仍毫无食欲。 88新天地自带SPA。从游泳池、瑜伽房，到桑拿健身房，设施齐全 另一些明星大腕儿像王菲、刘德华、赵薇，还有一些顶级的商务客就喜欢住在这儿
上海上海新天地案例
文化交流平台
新天地成为国内外游客和市民交 流的平台，促进了不同文化的交 融和传播。
对旅游业的推动作用
1 2
旅游吸引力
新天地独特的建筑风格和历史文化内涵，吸引了 大量国内外游客前来参观和旅游，提高了上海的 国际知名度和旅游吸引力。
旅游经济效应
新天地的发展带动了周边餐饮、住宿、购物等产 业的发展，拉动了区域经济的发展和就业。
03
CATALOGUE
上海新天地的发展现状
商业发展
高端品牌聚集
上海新天地汇聚了众多国际一线品牌，成为高 端购物的集中地。
创新零售模式
引入线上线下融合的零售模式，为消费者提供 便捷的购物体验。
定制化服务
提供定制化服务和体验，满足消费者个性化需求。
文化活动
艺术展览与演出
定期举办各类艺术展览和演出，吸引艺术爱好者 。
时尚发布
成为国内外时尚品牌发布新品的首选之地。
文化交流平台
为国内外文化交流提供平台，促进文化多样性。
旅游景点
历史建筑保护
上海新天地保留了大量历史建筑，并对其进行保护和修缮。
观光旅游
吸引大量国内外游客前来观光旅游，感受上海的历史与现代气息。
特色体验
提供导览服务和特色体验项目，让游客深入了解上海新天地的文化 内涵。
通过改造，历史建筑得到了修缮和维护，保 持了其原有风貌，得到了有效保护。
市民文化生活丰富
丰富的文化活动吸引了大量市民和游客，丰 富了市民的文化生活。
区域经济活力提升
商业开发的成功吸引了大量游客和消费者， 提升了区域经济活力。
公共空间品质提升
公共空间优化提升了市民和游客的舒适度， 提升了新天地的整体品质。
上海新天地案例分享
1 PART 新天地/项目概况/开发时序
开发时序：新天地的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商业分别率先
于2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动工，开发周期长，新天地三 期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业。
新天地计划分十期开发，目前完成三期.
项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为兴业路。
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
休闲餐饮
餐饮
南里广场 生活休闲
餐饮
南里购物中心 生活娱乐
餐饮
新天地时尚 时尚购物 餐饮
业态分布
零售
休闲娱乐
零售 休闲娱乐
服务 服务
主力店/次主力店
新天地壹号、宝 来纳餐厅
88新天地
零售 零售
休闲娱乐
IFame卡拉OK会 所、UME新天地
国际影城
服务
DBHK、 Francfranc
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新天地/商业布局/北里
253
北里服务平面图
新天地壹号
新天地壹号
沙宣美发研究中心
27
新天地/商业布局/南里广场
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2 PART 新天地/商业布局/北里的特色品牌
88新天地：与时尚巅峰的咫尺之遥
88新天地是一家精品式酒店，酒店座落 于新天地的中心，让旅客可随时体验使 用区內的集“生活﹑工作﹑消闲”于一 体的独特环境，透彻体验上海最写意的 生活享受。