房地产纠纷案例---案件类型的列举

相关典型案例：

案例1、商品房买卖合同纠纷

2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。

【判决】房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

案例2、商品房买卖合同纠纷

2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。【判决】该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

案例3：房屋确权纠纷案例

原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系。2001年5月，原告

刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套。但根据本市相关政策的规定，只有具备本市户口的人才有权购买。原告虽有钱，但苦于无本市户口，无购房资格。于是原告找被告商量，口头约定，由原告以被告的名义购经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为被告。2002年8月，郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元，借给其弟做生意。贷款到期后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。刘方得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。

法院判决：

法院认为原告以被告名义购房属无效民事行为，判定被告的房屋抵押行为有效，被告返还原告购房款及其它损失计21.5万元。

2009年８月１２日，某小区业主姚某、郝某将空调室外机安装在孙某家飘窗下方。孙某发现姚、郝两家的空调室外机在使用过程中噪音太大，在姚、郝找人维修后，孙某感觉噪音依然很大，遂要求两家将室外机拆除，遭到拒绝后孙某将两邻居诉至中原区法院。

法院对现场勘验后确认原、被告居住的楼栋业主，除被告和东户一楼一业主外，均将空调室外机安装在自家飘窗下方，且小区９０％以上的业主也都是将空调室外机安装在自家的飘窗下方。

中原区法院经审理认为，根据空调室外机安装规范以及人们正常的生活习惯，空调室外机应该安装在自家飘窗下方，二被告将室外机安装在原告家的飘窗下方，侵犯了原告的合法权益，法院判决二被告于判决生效后１５日内将其安装在原告飘窗下方的空调室外机拆除。

2010年2月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。

法院判决：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。但作为物业管理公司来讲，为了更好地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20—30%的医疗费用的补偿。

案例6：农村土地承包经营权、宅基地纠纷

1983年，第一轮农村土地发包时，原告石某从原万丈村第一生产队承包了111800亩撂荒地，没签书面合同，此土地现归万丈村委会管理。1998年春，第二轮土地延包中，被告万丈村委会将原告石某1997年以前承包的土地进行调整，发包给其他人。原告不同意，由此产生纠纷。后经县、镇两级农村合同仲裁委员会仲裁，裁定原、被告1983年至1997年的口头合同无效。原告对裁定不服，诉至法院要求被告退还发包给他人的16400亩地，继续履行合同，并要求被告赔偿损失。法院认为，县、镇农村合同仲裁委员会的两份裁定确认了原、被告的口头合同无效，原、被告的口头合同必须终止，双方当事人应重新签订书面合同。1997年冬季第二轮土地延包至今，原、被告因土地承包发生纠纷，但因为没有签订土地承包合同，也

就是说无合同约定，原告无权要求继续履行合同，法院亦不能确认被告违约。最终，法院依法驳回了原告石某的诉讼请求。

案例7：农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷

2008年9月，大学毕业不久的陈紫月（化名）依靠家人的资助，在XX市惠济区某小区购买了一套“小产权房”，价格每平方米2000元，远比附近的楼盘低。

明知道办不来房产证，但是陈紫月觉得：既然房子在这儿，就不怕它跑了。可是2009年6月，陈紫月所在的小区突然传出消息，说是这个小区很可能会拆迁，由于未办理房产证，她可能一分钱的补偿也得不到。“十几万元难道这么打了水漂？”陈紫月决定向法院起诉，要求认定购房合同无效，要求退款。

而卖房人的态度很坚决：“房子是你当初要买的，合同也签了，不可能想反悔就反悔。”

法院判决：小产权房合同应认定无效，卖房人应当予以退款。

案例8：房地产租赁纠纷

一套三室一庭的房子，甲乙两人租住了其中的两间。经过房东的同意，甲乙两人将剩下的一室转租给一对夫妻丙，他们口头约定：租期从2008年3月到12月份，房租每两个月交一次，先行交纳两个月的房租1500和定金1000元。四月份的时候乙由于工作关系和房东解除了房屋租赁合同。随后乙的房间租给了另外一对夫妻丁。5月份丙夫妻两个想退房，随与甲产生了纠纷。夫妻丙提出：1.合同的一个当事人乙搬走，合同变更了当事人合同无效，要求退还定金解除合同；2.他们租房的时候是两个单身的人，但是现在一个房间租给了两外一对夫妻

，他们可以用的公共空间减少了，以此要求解除合同。法院判决：夫妻丙可以要求解除合同并且不承担违约责任.

案例9：房地产行政诉讼

某业主从某房地产开发商处购买了一套住房。某市房地产管理局于2000年6月为该业主办理了房屋产权证。该业主入住后，发现房屋实际面积比产权证上确认的面积少5平方米。于是，该业主向该市当局有关部门申请行政复议，哀求复议机关撤销市房管局颁发的房产证。复议机关审查后作出了维持市房产局颁发的房产证的复议决定。该业主不服，于2000年10月以市房管局为被告向法院提起了行政诉讼，哀求判决撤销市房管局颁发的房产证。法院经审理认定，市房管局2000年6月颁发房产证所确认面积与实际面积不符，于2000年12月判决撤销了市房管局所颁发的房产证。判决生效后，该业主哀求市房管局重新测量房屋面积，重新颁发房产证。不想，市房管局2001年2月重新颁发的房产证所确认的面积与第一份房产证千篇一律。该业主愤而不平，于2001年3月再次以某市房管局为被告向法院提起了行政诉讼。法院经审理再次撤销了某市房管局2001年2月颁发的房产证。

案例10：房地产建设承包中引发的纠纷

原告：某大厦(以下简称Ａ大厦)

被告：某建设发展有限公司(以下简称建设公司)

２００8年８月２０日，Ａ大厦与建设公司签订了《装修改造合同》(以下简称合同)。合同约定：总工期１３２天，工程承包造价为人民币１８５０万元。该合同同时在补充条款中约定：合同为一次包死合同，包括室内外装修、土建改造、新建区域机电。乙方负责本工

程工程款总包，其中室内外装修、设计施工为乙方承包范围。土建加建工程、新建区域机电由甲方另行发包给有资质的单位。甲方于２００

8年８月２０日提供建筑、机电施工图一式八套予乙方，乙方施工范围内的装修图纸由乙方设计，经甲方批准后使用。合同正式签订后１５日内甲方支付工程款总额的６０％作为预付款；乙方开始拆除之２５日内支付工程款总额的１０％作为设备用款；开工后６０日支付１５％工程款；开工后９０日支付１４％工程款；两年保修期满３日内支付预扣的１％保修金。同时，合同还对工程质量、材料采购、验收、违约责任等条款进行了约定。

合同签订后，Ａ大厦于２００8年９月１２日向建设公司支付４５０万元工程款，于１１月２２日支付了６９５万元。２００8年１０月２日，Ａ大厦与房建公司就拆除工程和网架工程签订合同。合同约定：２００8年１０月２日开工，拆除工程于１０月２２日竣工，网架工程于１１月２０日竣工。２００8年１０月２８日，Ａ大厦与房建公司就新建区域土建加建工程签订合同，约定：２００8年１０月２８日开工，１２月５日竣工。建设公司于２００8年８月２２日进场开始施工。并与供货商签订了购销合同，为Ａ大厦工程订购了大量材料。至２００9年３月６日A大厦通知撤场时，工程尚未完工。

由于建设公司至２００9年３月１９日未按时完工，Ａ大厦遂于２009年５月向XX市某区人民法院提起诉讼，要求认定双方合同无效，由被告返还工程款并赔偿损失５００万元，本案诉讼费由被告承担。

建设公司辩称：合同无效是由于原告Ａ大厦发包时未进行招投标所致。合同无效的责任在原告，由此造成的损失应由原告承担。原告未能按时办理完毕工程所需的规划手续，提供正式施工图，并由于Ａ大厦提供的施工图纸不全以及图纸错误，导致土建工程一直未完工，且未向建设公司提供适宜的施工场地，造成我公司无法按进度施工。原告还没有按照合同约定支付工程款。以上原因直接造成了工期的延误。我公司虽签订了转包协议，但该协议已经解除并未得到实际履行。因此，造成工程延误的原因不是我公司的转包行为。因此，合同无效以及工期延误的责任完全在原告Ａ大厦。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

区人民法院审理认为：原告Ａ大厦与被告建设公司签订的合同违反了法律有关招投标的规定，是无效合同。Ａ大厦作为建设单位应负主要责任，建设公司作为施工单位应给予建设单位以提示，对无效合同的签订亦有不可推卸的责任。本案争议的焦点：一是建设公司收取的工程款与实际工程量的差距，对于高出部分是否应当予以返还；二是工程延误所导致的损失由谁承担。鉴于合同无效不是导致工期延误的原因，故在本案计算由于工期延误造成的实际损失时，应从导致工期延误的直接原因入手。房建公司未按合同约定工期完工，致使建设公司在部分工程项目中不能按计划进行。Ａ大厦作为与房建公司的发包方有不可推卸的责任。由此，Ａ大厦对工期延误应承担次要责任。

建设公司擅自将工程转包他人属违法行为，并且是导致工期延误的主要原因。故建设公司对工期延误应承担主要责任。鉴于双方议定工程款未经过法定招投标程序，而实际上经过鉴定建设公司现已收取的工程款明显已经高于其已完成的工作量，故应将超出部分返还Ａ大厦。对于建设公司订购的材料，已经用于工程的，由原、被告共同承担。建设公司撤场之日未付款，供货商仍未供货到场的建筑材料由本院认为建设公司尚未取得该部分建筑材料的所有权，对于此部分建筑材料应由其自行处理。对于其他付款并已交货的规格材料和通用材料，建设公司作为建筑施工专业单位，有收存并移做它用的可能性，故该部分建筑材料归建设公司所有。Ａ大厦要求被告建设公司赔偿工期延误所造成的经济损失，由于原告Ａ大厦就此未向本院提交证据，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国招投标法》第３条、《中华人民共和国合同法》第５２条第５款、第５８条、《中华人民共和国建筑法》第１６条之规定，于２００9年９月２６日作出判决：一、原告Ａ大厦与被告建设公司所签订的《装修改造合同》无效。二、本判决生效后七日内，被告建设公司返还原告Ａ大厦工程款人民币５００万元。三、驳回原告Ａ大厦其他诉讼请求。

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