2017年上海青年城整体定位思考及二期营销方案 精品
精品文案-上海青年城一期Y派时尚住宅总体营销推广计划
Step 2
Step 3
Step 4
媒介线—上海青年城现象新闻炒作(1)
2006.9. ~2006.11
Step 5
Step 6
Step 7
媒体预算：约20万
Step 8
媒介线—新民晚报专题活动建议
2006.8.06~2006.9
专项预算: 1P整版—14.7万 办p整版—7.5万
媒介线—新民晚报专题活动建议
8.21 周一 半版 青年居住话题之六 对于青年住宅在上海房产 市场缺失背后的思考 青年住宅的缺失反映了经济社会下人文关怀 的缺失，反映了市场惯性造成的短视现象， 反映了上海房产市场以短期逐利为目的的不 成熟
8.22 周二 半版 青年居住话题之七 论建设青年住宅的可行性 在宏观调控条件下，建设青年住宅从市场角 度抓住了青年这一庞大消费群面对的市场空 白，也从社会角度体现了经济实体的社会价 值
8.25 周五 半版 青年居住话题之十 总结：青年人的居住需求 将催生房产市场细分和产品优化 房产市场大势：细分时代将到来（青年城、 孝贤坊），青年住宅是细分市场的第一次试 验；细分也将引发产品功能细化、品质优化 的进一步发展
媒介线—上海青年城现象新闻炒作(1)
2006.9. ~2006.11
Step 1
全案推广销售指标
推案体量 推案时间 2006.7.122006.8.06 2006.8.222006.9.22 推案分布 面积 占总量 比重 套数 328套 250套 预期去化率 整盘累计 去化率 34% 59%
一期:2/5号楼 二期:1号楼
90%(295套) 90%(225套)
2006.12.012006.12.31
媒介线 广告线
充分的三期蓄水 大型青年主题活动 全面路演 有节奏的广告突击
上海徳仓行青年城营销推广方案_OK
33
心理诉求 产生共鸣 引发关注
以销售目标为第一人称，并率先建立购房准则 以对方的心理角度为出发点，引起强烈共鸣
案名 建议
青年守则
朗晴园二期
年轻一族，他们向往被重视，向往独立，向往可以自主的空间，因此从案名出发 第一时间引起这部分客源关注。年轻一族，他们迷茫，没有统一的衡量标准，青 年守则正是从此发想，给他们一个标准，一种选择的守则
结论
其他个案充分利用外在因素，围绕景观进行产品诉求推广。而本项目无论在相 邻环境、自身规划上均无优势，产品推广必须寻找新的突破口
19
项目SWOT分析
Strength （优势）
户型紧凑，高得房率 低总价，高性价比
近城生活，离尘不离城
Weakness（劣势）
生活机能不足 交通便捷度不高 产品品质中档次
34
心理诉求 产生共鸣 引发关 注
青年守则
朗晴园二期
涵义 延伸
青年守则第一条：买房为成家之本
期望买房结婚的目标对象
青年守则第二条：买房千万不能被套牢
对于钱不多,但欲望很多的年轻人,低首付及价格诉求
青年守则第三条：房子面子都得要
相对最大竞争个案罗马假日，对本案具备的地段优势诉求，并针对小三房的诉求
35
5月底6月初向外公布价格，以首付一成引爆市场，并在客源 之间建立良好口碑，引发连环效应。
56
2006年9月 七夕情人节电影周
主题：在乎曾经拥有，更在乎天长地久
在电影院实行包场、或露天电影放映，吸引年轻情侣， 同时树立易拉宝等项目宣传道具，有效累积客源。 并在客源之间建立良好口碑，引发连环效应。 为开盘做冲刺准备。
中原上海协和城营销策略报告(细则)精品PPT课件
销售策略 中原优势
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
CONTENT
1 市场竞品观察 2 产品补强建议 3 服务建议 4 营销执行 5 销售保障
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1 市场竞品观察
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（細則）
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前情提要：
经过第一次提报商讨，中原与各位开发商领导 达成目标 共识：
1、产品定位——静安·菁英国际御所，服务式公寓。 2、客户定位 ——他们还是以上海市投资客户为主，港澳、外 籍客户及上海江浙客户为辅。
根据领导提议，本案将对上次报告的竞品分析、补强建议、营销策略 做更为细化的方案，以完成今年年底3个亿的销售目标。
7
城
8
安亭镇泽普路 577号
9 绿地丰翔新城
10
旭辉世纪商务 广场
2009年
区域
环线
售价（元/ ㎡）
南汇 外郊环
11250
浦东 外郊环
15953
南汇 外郊环 松江 外郊环 松江 外郊环 松江 外郊环 松江 外郊环 嘉定 外郊环 宝山 外郊环
9298 10616 7535 17621 6583 12121 8273
绿地科技岛 闵行 外郊环 19602
安亭俱乐部一条 街D地块
嘉定
外郊环
5841
嘉汇国际广场 徐汇 内环内 24537
禹洲国际大厦 浦东 中外环 13734Fra bibliotek中惠广场
浦东 中外环 11264
金桥中环大厦 浦东 中外环 11088
创智天地坊二期前期策划定位
创智坊二期
㎡,㎡㎡
得房率：７５％ 绿化率：３５％ 装修情况：全装修 车位配比：１：０.２２ 车位租金：４００元／月
房型 以90-100 ㎡的二房分布在一楼、二楼、六楼。 以150-160 ㎡的复式分布在３－５楼和７－８楼。
房型分析
卧室 厨房 餐厅
户型价值－－二期新推房源比一期有明显提高
01
房间朝向设计
02
装修标准提高
03
卧室私密性
04
空间利用度
05
一期
06
二期
客户描述
年龄
年龄集中在25－3３岁
步入社会不久已到适婚年龄的年轻人
中国文化背景
重视家庭氛围
东北片区
依靠交通干道连接生活与工作场所
这部分人的家庭年收入在１５万元以上，职业生涯较稳定
积累一定财富
70年代末、80年代初生人
工作时间不长的新上海人
瑞安在上海的成功项目
㎡
上海又一个更大更具竞争力的“新天地”
五角场 商圈
新江湾 Ｆ地块
，
新江湾城
五角场商圈
本案
中原居民区
大柏树
凉城
市场机会－－强强联手，打造未来的黄金商业圈
10号线
8号线
美国汉斯
美国铁狮门
新加坡仁恒集团
浙江绿城
瑞安集团
万达商业广场，百联又一城商业广场，东方商厦，瑞安打造的“新天地”模式的商业街，等
随着国内外的著名开发商的入驻，对区域价值的提升有着积极的作用，其开发的各自项目也大大提升了区域的品牌影响力． 随着五角场商圈的逐渐成熟，辐射区域会扩大，目前中原地区，新江湾城，凉城地区和大柏树地区的居民支撑着该商圈的消费群体，随着地铁８号线、１０号线的陆续建成，使之交通更加便捷，会吸引更多区外人事近来，扩大其消费群体。 新江湾城地区的高档住宅陆续建成，会倒入大量的高档消费群体，瑞安集团的商业模式招商成功，会引进大量商业人才在此工作，带来更大的、更有消费能力的群体，瑞安商业模式与五角场商圈互相呼应，使五角场城市副中心更具竞争力。
【上海青年城】整体定位思考及二期营销方案
9号线地铁上盖
上海新青年时尚城市中心
2＋X
不只有两房
复式小户
上下层创意空间
中新 香港上市集团重要作品
2008
中国大喜年ห้องสมุดไป่ตู้世博在眼前
超大赠送
54m2使用面积近90m2
总价60万
精装修一步到位
二期各阶段广告语
A派
上海青年城第2季
有家有业青春派
家庭版婚房 有她，才有上海
写字楼
钱柜 培训机构 衡山路 新天地
机场
目标客群写真
他们常常接触这些媒体
篱笆网 MSN
手机 新周刊 周末画报
楼宇电视 I时代报 新闻晨报 Channel 第一财经
Young
目标客群写真
他们对这些品牌有偏好
宜家 星巴克 索尼
苹果
喜力
耐克 些人影响
7号楼
8号楼
集中商业
合计
套数
33 32 26 21 21 27 33 31 59 283
建筑面积
2147.03 2037.32 1847.9 1489.2 1492.55 1845.01 2007.56 1841.87 9812.99 24521.43
其他
产品 办公楼 酒店 地下商业 车位
体量 22000平米 19000平米 17000平米
地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：9号线年底通车，步行距离到站口）
户型：两房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：2＋X，复式多功能空间，宜住宜办）
配套：幼小教育第一，生活便利即可（针对成家型） （本案：上海青年时尚中心，九亭生活中心）
目标客群写真
他们常常出现在这些地方
上海.海汇花园二期项目市场分析和营销推广策划
1
5.1 广告主题策划………………………………………………… 5.2 广告媒介策略………………………………………………… 5.3 广告周期策略………………………………………………… 5.4 广告预算计划………………………………………………… 6. 项目营销和广告策划的实施建议……………………………………
4.项目销售策略………………………………………………………… 4.1 项目价值分析………………………………………………… 4.2 目标客户定位………………………………………………… 4.3 项目价格定位………………………………………………… 4.4 项目销售计划…………………………………………………
3.项目的微观市场分析………………………………………………… 3.1 项目区域市场分析……………………………………………… 3.3 竞争项目综述………………………………………………… 3.4 海汇花园一期二手房市场分析……………………………… 3.5 市场调查分析总结……………………………………………
Through the research of the thesis we can see, The project’s product positioning and design has been finished during the “HaiHui GardenⅠ”project and has never been adjusted later according to the urgence of construction schedule. So the project can’t using the mature marketing procedure of domestic Real-estate industry designed for “new” project. The thesis try to design a effective marketing procedure to meet the needs of “HaiHui GardenⅠ”project. Considering the sistuation that most of the Real-estate project of chinese market have several sub-projects and takes long time to be finished, the research result of the thesis has abroad utility.
上海 青年发展型城市建设实施机制
上海：青年发展型城市建设实施机制序言随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，城市的发展也越发受到关注。
作为我国的经济中心和国际大都市，上海一直备受瞩目。
上海作为一个国际化大都市，其青年发展型城市建设实施机制备受关注。
本文将从多个方面深入探讨上海青年发展型城市建设的实施机制，希望能为您带来新的观点和启发。
一、青年发展型城市建设的概念青年发展型城市建设，是指城市为青年提供更好的发展环境，包括人才政策、就业机会、创业扶持、教育资源等方面的政策和措施。
上海作为一个国际化大都市，其青年发展型城市建设备受关注。
上海在前瞻规划和政策制定上注重青年发展，为青年提供了更多的发展机会和更好的发展环境。
上海在全国率先推出了“上海青年成长计划”，为青年提供更多的发展机会和更好的成长环境。
二、青年发展型城市建设的实施机制青年发展型城市建设的实施机制包括政府政策、社会资源、企业力量等多个方面的合作。
上海在青年发展型城市建设方面，注重政府、社会、企业的合作与共同努力。
政府出台政策支持青年创业、就业等方面的发展，社会和企业提供资源和支持。
这一合作机制为青年的发展提供了有力保障。
三、上海青年发展型城市建设实施的典型案例上海在青年发展型城市建设方面的实施机制有着丰富的经验和成功的案例。
上海在创业政策方面的创新，为青年创业提供了更多的机会和更好的政策支持。
上海在教育资源方面的配置也向青年敞开了更多的机会。
上海的这些成功案例为其他城市提供了很好的借鉴。
四、个人观点和理解对于青年发展型城市建设实施机制，我认为政府的引领作用至关重要。
政府应该出台更多的政策，给予青年更多的支持和鼓励，为青年的成长提供更好的环境和保障。
企业和社会也应该积极参与到青年发展型城市建设中来，为青年提供更多的机会和资源。
五、总结上海作为一个国际化大都市，其青年发展型城市建设实施机制备受关注。
通过政府、社会、企业的合作与共同努力，上海为青年提供了更多的发展机会和更好的发展环境。
新上海商业城的战略定位与发展规划
新上海商业城的战略定位与生长计划一、新上海商业城的现状与情况阐发（一）建立初志新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”生长计划直接组织建立的上海新的市级商贸中心，计划目标为亚洲最大的商贸中心。
1991年底奠定，1996年建立大要结束。
新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
作为建立之初的计划，新上海商业城修建面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米（包罗1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。
希望能生长成一个集商务办公、展示、购物、旅行旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
建立之初的新上海商业城首先是以良好的生长前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。
经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的生长前景和交通条件依然比力看好，但对设施的现代化、改造性和治理的协调性方面颇有微辞。
（二）现实职位1、主要优势（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度存眷。
上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业生长的重点地域，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的生长奠定了底子。
作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
从浦东的范畴来看，新上海商业城更以其重要的商业功效和商务功效而受到新区政府的重视。
上海运营策划书3篇
上海运营策划书3篇篇一上海运营策划书一、项目背景上海是中国的经济、金融、贸易和航运中心，也是全球最具影响力的城市之一。
随着中国经济的快速发展和对外开放的不断深化，上海在全球经济中的地位和影响力日益提升。
为了进一步提升上海的城市形象和竞争力，推动经济社会持续健康发展，我们制定了本运营策划书。
二、项目目标1. 提升上海的城市形象和知名度，打造国际化大都市品牌。
2. 推动上海经济社会持续健康发展，提高城市综合竞争力。
3. 加强上海与国内外城市的交流合作，拓展发展空间。
三、项目内容1. 经济发展优化产业结构，推动传统产业升级，培育战略性新兴产业，提高产业竞争力。
加强科技创新，支持企业技术创新和研发投入，提高自主创新能力。
优化营商环境，深化“放管服”改革，降低企业成本，提高企业发展活力。
加强金融服务，支持企业融资和上市，提高金融对实体经济的支持力度。
2. 文化建设加强文化遗产保护，传承和弘扬上海的历史文化。
发展文化创意产业，培育文化品牌，提高文化产业竞争力。
加强文化交流与合作，提升上海文化的国际影响力。
丰富文化活动，提高市民文化素质和生活品质。
3. 城市建设加强基础设施建设，完善交通、通信、能源等基础设施，提高城市承载能力。
优化城市空间布局，合理规划产业、居住、生态等功能区，提高城市发展质量。
加强环境保护，治理环境污染，推进生态文明建设，提高城市生态环境质量。
提升城市管理水平，加强城市治理，提高城市运行效率和公共服务水平。
4. 人才引进加强人才引进政策，吸引国内外优秀人才来沪工作和创业。
优化人才发展环境，提高人才待遇和发展空间，激发人才创新创造活力。
加强人才培养和培训，提高人才素质和能力，满足城市发展需求。
加强人才服务，为人才提供便捷高效的服务，解决人才后顾之忧。
四、项目实施计划1. 前期准备成立项目领导小组和工作机构，明确职责分工。
开展项目调研和论证，制定项目实施方案。
加强与相关部门和单位的沟通协调，争取支持和配合。
【上海青年城】整体定位思考及二期营销方案
地铁I时代报（7.5个彩色整版） 48万
地铁灯箱套餐广告 20万
3
预算小计：50万(估)
沙盘模型（大模型修正、房型空间模型） 5万
DM 10万
多媒体制作（二期项目内容追加） 12万
精装礼品楼书 10万
效果图（单体立面、局部表现图2-3张） 3万
名片包袋、礼品等 10万
营销费用预算（销售道具＋印刷品）
上海青年城 第二季两房
目标客群在上海成长和发展的三个历程
家庭幸福
事业有成
独立自主
职场顺利
茁壮成长
品学兼优
目标客群在上海成长和发展的三个历程
共同理想
成家立业
上海青年
目标客群共性
成家立业的上海青年
目标客群定位
家庭事业的 两栖 基地
目标客群与项目关系
总价：60万－120万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50％ （本案：60万以内，精装修） 地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：9号线年底通车，步行距离到站口） 户型：两房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：2＋X，复式多功能空间，宜住宜办） 配套：幼小教育第一，生活便利即可（针对成家型） （本案：上海青年时尚中心，九亭生活中心）
大卖场
租金测算
年租金收益985500元
价值测算
3000平米
散铺
0.9元/平米/天
14000平米
1.7元/平米/天
年租金收益8687000元
合计年租金收益985500元
按7%回报率测算，地下商业价值为1.38亿元
2
青年城二期车位价值预测
地下车位
地下车位可售约950个左右，销售按6万元/个的价值进行测算
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
总价：60万－120万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50％ （本案：60万以内，精装修） 地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：9号线年底通车，步行距离到站口） 户型：两房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：2＋X，复式多功能空间，宜住宜办） 配套：幼小教育第一，生活便利即可（针对成家型） （本案：上海青年时尚中心，九亭生活中心）
上海新青年时尚中心
职场新鲜人
居有定所
成家立业
中国地产商域网
房地产策划大全—房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营
二期名称
上海青年城第2季
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二期主广告语
成家立业的上海青年
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目标客群与项目关系
家庭事业的 两栖 基地
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目标客群置业关注点
上海青年城
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项目家谱
上海青年城
年轻态时尚城市综合体
Y派
上海青年城第1季 时尚住宅 一房隔层 低首付，低月供
M派
O派
A派
上海青年城第2季 有家有业青春派 2+X房复式 高首付，高月供 初级管理层
《房地产策划大全—商 业地产营销策划》 团圆网
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【上海青年城】 整体定位思考及二期营销方案
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上海新青年 租房族群
居有定所 进入独立时代
上海新青年 新婚/创业族群
成家+立业 进入两人世界 年轻Boss基地
上海青年城 第二季两房
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目标客群在上海成长和发展的三个历程
茁壮成长
品学兼优
独立自主
超大赠送
上下层创意空间
复式小户
精装修一步到位
总价60万
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二期各阶段广告语
A派
上海青年城第2季
有家有业青春派 家庭版婚房 有她，才有上海 SOHO 个性SOHO自由派
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目标客群写真
他们常常接触这些媒体
篱笆网
MSN
手机
新周刊
周末画报
楼宇电视
I时代报
新闻晨报
Channel Young
第一财经
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目标客群写真
他们对这些品牌有偏好
宜家
星巴克
索尼
苹果
喜力
耐克
琉璃工房
一
青年城二期整体定位思考
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目标客群在上海成长和发展的三个历程
上海新青年 职场新人
百川归海 飘向大上海
老公房 里弄房 简易群租房 小户型 低首付 低月供 交通便利 两房 低总价 品质高 交通便利 上海青年城 第一 ባይዱ
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目标客群写真
他们正在受这些人影响
姚明
李彦宏
郎朗
李宇春
易中天
徐静蕾
朱德庸
贾樟柯
KAKA
刘翔
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目标客群写真
他们常常出现在这些地方
宜家
家乐福
美罗城
地铁
港汇广场
写字楼
钱柜
培训机构
衡山路 新天地
机场
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目标客群写真
这些是他们认可的标签
年轻
浪漫
积极
时尚
精致
责任
希望
品味
压力
运动
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整体项目定位
年轻态时尚城市综合体
青年社区，准确的客群定位，面向三类上海城市青年； （新上海青年人、本地上海人、年轻心态的人） 复合社区，解决了青年对郊区楼盘配套不足的担心； 城市社区，重新定义九亭板块，青年上海城市的未来; 时尚社区，领导时尚潮流的群族，时尚商业的聚集地；
家庭幸福
职场顺利
事业有成
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目标客群共性
上海 青年
共同 理想
成家 立业
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目标客群定位
有家有业青春派
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二期定位立基点
新青年上海基地 献给上海 献给青年
中新 香港上市集团重要作品
上海新青年时尚城市中心
9号线地铁上盖 2＋X
中国大喜年 世博在眼前
2008
不只有两房
54m2使用面积近90m2
单身新贵之家 一个人的私享派
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二期推广名
A派
上海青年城第2季
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