基于消费者行为视角的城市游憩商业区功能分析_以广州市北京路步行街为例

广州北京路商贸旅游区发展规划

2006-2011广州北京路商贸旅游区发展规划目录上篇规划篇1 第一章总则1 一、规划背景1 二、规划依据2 三、规划范围3 四、规划期限3 五、规划原则4 六、相关规划整合5 第二章发展规划和空间布局13 一、指导思想14 二、发展定位14 三、发展战略14 四、发展思路16 五、空间布局17 第三章行动计划22 一、千年商都文化旅游区22 二、时尚文化体验区26 三、精品服饰贸易区28 四、特色休闲产业区30 五、商住游憩区33 六、重点行动指引——交通组织35 第四章保障措施38 一、多元并举，做强商圈38 二、重点策划，做精旅游40 三、创新体制，强化管理41 四、加大投入，积极推动42 五、优化交通，完善配套42 六、调整用地，拓展空间43 下篇：基础篇43 第一章发展现状44 一、商业旅游发展现状44 二、支撑系统现状66 三、竞争优势77 四、存在问题79

第二章案例研究82 一、国际著名商业街区82 二、国内著名商业街区86 三、案例研究对北京路国际商贸旅游区的启示92 第三章商业街发展趋势研究94 一、国际化商业街区的一般标准94 二、北京路国际商贸旅游区发展趋势95 附录一：北京路国际商贸旅游区旅游评价97 附录二：消费者问卷调查分析99 一、基本特征分析100 二、影响因素分析108 三、目标群体分析114 四、消费市场需求特征121 后记123

上篇规划篇第一章总则一、规划背景北京路位于广州市传统城市中轴线上，是历史上最繁华的商业集散地，属于市级商业中心区，是商业网点（包括商业街和大型零售网点）人流最密集的地区之一，聚集了千年御苑、千年船台、千年古道、千年水闸、千年古寺等5个千年以上、具有极高历史文化价值的旅游资源。以北京路商业步行街为核心的北京路商圈从上世纪80年代初到现在，营商环境日趋优化，商贸、文化旅游、休闲功能不断提升。2006年3月，北京路与法国香榭丽舍大道在北京路名盛广场正式签约友好街区，标志着以北京路步行街为核心的商贸旅游区进入国际化的发展历程。北京路及其周边区域的发展一直受到各级政府的高度重视，围绕北京路发展的各个领域先后制定了多个专项规划，包括城市设计、交通、景观、文物保护等诸多方面，各规划针对北京路实际情况提出良好的建议，对北京路的提升起到了积极作用。但由于受到规划性质和规划领域的限制，上述专项规划均侧重于自身方向的发展，而较少关注北京路与其周边的联动，这使得北京路商圈一直缺乏整体的定位和发展战略，各个领域的协调性有待加强。 2006年初，越秀区编制了《广州市越秀区商贸服务业第十一个五年专项规划》，其中“中轴叠加、两区带动、三带并举、六圈策应”的总体思路将北京路国际商贸旅游区作为“两区”的核心内容之一，明确提出将北京路商圈打造成为充满岭南文化气息和现代时尚特色，集辐射力和集聚力、文化旅游和商业休闲于一体的具有国际知名度的商贸旅游区，为本次规划提供了明确的方向指引。本规划明确界定了“北京路国际商贸旅游区”的概念和范围，该区域以北京路

广州各大批发市场

很全的广州各大批发市场 [服装批发] 白马（火车站对面）：其中一楼，四楼，五楼的女装无论样式与质量都比较好，价位也较高，大都是大厂出名，质量不错，部分女装的款式也很精致时尚，大部分都是厂家兼营写字楼跟总批发，而二楼，三楼主要是一些小作坊出品。还有白巴地下的“西效商场” 主要是做女裤跟小衫，档次低很多，样式比较老土，但胜在款式大众，销量大，六楼主要是中高档男装，七楼仓库天台花园。红棉步步高（白马后面）：少女靓妹装，价位中等，有很多韩日版女装批发，款式比较前卫，时尚，专营女装的一定得去逛逛,但质量嘛，也是参差不齐，就看你拿货的水准咯，另在二楼的几条通道有很多日版的靓仔装，都是自营品牌，做靓仔装的不防去逛逛。天马（白马隔壁）：一二三楼沦落到做零售，人气很旺却都是火车站人流带来的零售客而非批发客，不过四楼到七楼有很多服装厂家的写字楼进驻，但大部分不做批发，只用来接待厂家的省代理，所以一般也不用去啦。。白马侧对面的流花批发市场：主要做低档小衫，T恤广控大厦（流花市场对面）：主要是各大厂家的写字楼，总代，所以想去拿零批的话就不用去啦，人家不会给货你的康乐牛仔城：全都是牛仔裤厂家的总代，专门做大打包客，也就是专门做省代理的，所以一般零批客户去也不会怎么理你，不过话也不要说过头，有生意做谁会不做呢，对吧？新大地服装城（白马斜对面的马路上）：毛织衫，针织衫的天地，这个批发场主要就是做这类的服装，其他类型的服装没有，可能有部分童装，但不多新大地对面有两个场：一个专门做内衣跟袜子之类的，场子不算大，但也胜在专业，另一个场做休闲男装站西：在省站后在的一条路，几个大场“站西广场，金宝，金象，凯荣都”等人流都特别大。有很多很漂亮的外贸仿货都能在这里拿到，特别T恤小衫，不过价格也挺高的，且大都是男体闲运动装，不过站西广场跟凯荣来这两个场的韩日欧版的女装也很多，所以拿时尚女装一定得去这两个场看看十三行（新中国大厦）：在人民南路，离白马不算远，因为款式新，前卫，价位适中偏低，几块钱一件的小衫都有，至于质量嘛，不算差，但也不会太好，所以这里很多小店拿货的不二之选，还有十三行可是广州仍至中国最早的口岸贸易地，这里的服装批发历史可是比火车站的白马还要早得多哦。。沙河：沙河大街像个大集市，这里跑的全是大路货，主要以牛仔裤居多，价位非常低，传说中十元一条的牛仔裤就是在这里批发的，

北京路步行片区改造提升项目前期规划与建筑概念方案设计

北京路步行片区改造提升项目前期规划与建筑概念方案设计服务合同合同编号：建设方（甲方）：广州市越秀区代建项目管理中心咨询方（乙方）：

目录第一部分协议书第二部分合同通用条款第三部分合同专用条款第四部分附件

第一部分协议书建设方（甲方）：广州市越秀区代建项目管理中心咨询方（乙方）：广州市越秀区代建项目管理中心（简称“甲方”）投资建设的“北京路步行片区改造提升”项目，委托（简称“乙方”）为该项目提供前期规划与建筑概念方案设计服务。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律规定，该项目前期规划与建筑概念方案设计工作全部由乙方承担，本合同项下相关权利和义务由双方各自承担。结合项目具体情况，双方经充分协商，签订本合同，共同遵守。第一条工程概况 1.1工程名称：北京路步行片区改造提升项目 1.2工程地点：广州市越秀区北京路 1.3工程规模：项目总投资约15700万元，主要改造内容包括建筑立面改造提升、绿化改造、给排水改造、市政道路提升、城市家具、电气照明、标识系统、管线整治、交通疏解等。 1.4工程投资及内容：总投资约15700万元。 1.5工程立项、规划批准文件号：越发改函[2020]17号 1.6资金来源：财政资金第二条工作内容及范围适用《通用条款》第五条的规定。第三条合同价款及其计价方式 3.1项目前期规划与建筑概念方案设计费为人民币（￥元）。 3.2本工程设计费结算按本合同价总价包干，最终结算以财政部门或审计部门审定意见为准。。设计咨询费用包括投标人为完成本招标文件工作内容所需的全部费用，包括所投入的全部人工成本（含驻场人员及后台支持人员）、专家评审费、技术

广州市城市总体规划研究报告

广州市城市总体规划(2０１0-２020)前期研究报告 ——前言 19８4年国务院批准《广州市城市总体规划(1981-200０）》。到80年代后期,随着改革开放的深入和城市经济社会的发展，原城市总体规划安排的建设规模和建设内容大部分已经实施完成,有些方面已不适应新的经济社会发展形势的需要。根据《城市规划法》的有关规定,经过认真研究，从198９年开始修编《广州市城市总体规划（1９96-２010）》，在上报国务院审批过程中恰逢20０0年广州市行政区划调整,国务院办公厅要求“总体规划暂缓批复,规划调整期间,广州市的城市规划、建设与管理参照原上报国务院的城市总体规划”。 2０0０年，广州市开始编制《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针,并相继编制了番禺、花都两个新区发展规划,完成了《近期建设规划》,形成了城市规划实施跟踪评价制度,及时地对规划进行政策调校,有效地指导了城市建设，增强了广州城市发展的科学性，较好地发挥了规划对广州市经济社会发展的引导和宏观调控作用。“十五”期间，广州城市综合竞争力不断增强,实现了跨越式发展,区域中心功能进一步加强,成为华南地区最重要的中心城市之一。依据国务院和建设部的指示，在综合20０0年之后广州的发展实际以及《广州城市建设总体战略概念规划纲要》的基础上，形成了《广州市城市总体规划（20０1－2010）》，并获得国务院批复(国函(2005）105号文)。 2010年，在现行城市总体规划的指导下,广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局,初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能,优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。为了更好地发挥总体规划指导城市中远期发展的根本作用，响应中央宏观政策,落实新的《城市规划编制办法》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》(国办发［2002]13号)等国家相关规划政策,深化和落实全国城镇体系规划（2005－２０２0）[征求意见稿]、《珠江三角洲城镇群协调发展规划》等上层次规划，以及为了实现2020年把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标，2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主的拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略转移。

巅峰智业-北京路文化核心区总体规划

北京路文化核心区总体规划 ——城市发展中的文化传承世界文化名城核心名片，展现岭南文化多彩魅力。推动“北京路”、“广州花城”两张城市名片在北京路文化核心区的落地建设，加快推进南越国宫署申报世界文化遗产，打造世界文化名城的核心名片。城市的发展与文化的传承不应当是对立的，相反，城市的发展、经济的增长能够更加促进城市对于文化的诉求，而文化的传承与打造同样能够更好的促进城市发展的质量。城市文化是城市的灵魂，有文化底蕴的城市才有持久发展的动力源泉。 “新广州”对“老广州”的冲击城市的发展，外来移民人口大量进入广州，“新广州人”的增多导致了“老广州”文化形态的变异，复兴地域本土文化成为新的热点。现代大都市带来了人与传统地域空间的分离，打破了传统“老广州”的温情，地域文化的多样性和特色逐渐衰微、消失。城市文化出现趋同，特色危机开始呈现，城市文化记忆、文化特征标记趋于破碎化，城市文化个性及发展空间正被极度压缩。此背景下，巅峰智业承接了对广州市北京路进行文化修复和整体规划之重任，编制了《北京路文化核心区总体规划》。

拂尘“广府中轴”，厘清千年文脉巅峰智业对“北京路”进行详细完善的身份认证。在广州建成两千多年的历史沉淀中，它不仅是省城文化的中轴线、政治的中心区，也是繁华商贸第一街、骑楼建筑集中区等文化底蕴深厚之地。并对其文化资源进行详查，并分门别类归总，厘清沉淀了千年的文脉：以南越王宫博物馆的历史与文物研究为龙头，以传统中轴线研究、广东非物质文化遗产研究、广府民俗文化研究、岭南艺术文化研究、深入挖掘广府文化的内涵与外延，使之成为拥有世界影响力的文化。

炼铸四大“名片”，古韵今风和鸣以凸显城市文化底蕴为核心要求，从建筑设施、绿化景观、配套设施多方入手，反映城市悠久的广府文化底蕴，营造独特的城市风情。在博大精深的广府文化中有所选择地弘扬与传承优势文化，提炼文化主题，进行全方位的传播。世界文化名城核心名片，展现岭南文化多彩魅力。推动“北京路”、“广州花城”两张城市名片在北京路文化核心区的落地建设，加快推进南越国宫署申报世界文化遗产，打造世界文化名城的核心名片。

广州商业区域分析

二、广州商业区域分析广州商业区域分布图天河区商铺市场分析区域特点：天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。区域市场分析：天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。越秀区商铺市场分析区域特点：越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种

广州市的产生和发展研究报告

广州市的产生和发展研究报告 1.广州市城市发展的宏观条件和微观条件 1.1总体概况广州，简称穗，别称羊城、穗城、穗垣、仙城、花城。地处中国南方，广东省南部，珠江三角洲的北缘，西江、北江、东江水道在此汇合，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，地理位置优越，被称为中国的“南大门”。从历史角度看。广州市始创于公元前214年，广州秦汉时就是繁荣都会，汉唐以来是海上“丝绸之路”的始发港，清朝闭关锁国三行是中国唯一对外开放垄断全国外贸，也是中国最早对外的通商口岸。广州是中国近代和现代革命的策源地。著名的三元里人民抗英起义、黄花岗、广州起义均发生在广州。现在，广州市是广东省的省会。在经济上，自改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。2009年，广州市地区生产总值突破9000亿元大关，达到9112.76亿元，同比增长11.5％，增幅比一季度、上半年和1—3季度累计分别提高3.5个、3.0个和1.0个百分点。其中，一、二、三产业分别完成增加值172.55亿元、3394.65亿元和5545.56亿元，分别增长3.9％、8.8％和13.6％。从总体上看，广州市的的经济发达，发展历史悠久，发展速度快，城市功能综合化随着生产力发展的越来越快，广州日益发达，对促进中国和世界经济发展起着举足轻重的作用。 1.2广州市的宏观条件城市发展的宏观条件包括城市的区域背景，具体来说，指城市的自然地理条件和经济地理条件，由于区域为城市提供食物、原料、燃料、劳动力，是城市发展的重要支柱，故分析区域的宏观条件对于研究城市的产生于发展有着重要的作用。 1.2.1自然地理条件纬度和地理方位：广州市中心位于北纬23度06分32秒，东经113度15分53秒，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。气候区：广州地处亚热带，横跨北回归线，地处湿润区，属于亚热带季风气候，气候特点为夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，年平均温度22℃，年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为68%。地形：广州处于东南丘陵，处于我国地形的第三级阶梯上，地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。水文：中国的第三大河——珠江及其支流从广州市区穿流而过。土壤：以红壤砖红壤为主的土壤。植被：典型的植被为亚热带常绿阔叶林。广州市的自然地理条件优越，纬度较低，气候宜人，地势平坦，各个城市形成和发展的重要条件均具有十分大的优越性，这为广州市的经济发展奠定了重要的基础。 1.2.2经济地理条件人口：全市人口2420万人，出生率为9.45‰，死亡率为 4.20‰，人口自然增长率为5.25‰，广州市人口占全省人口的25.6%。交通：首先，广州市公路网发达，多条国道、高速公路通过、快速干线通过。自从内环路修建完成以来，广州市的交通越来越完善，最新的交通设施的修建，例如地铁5号线，快

广州市城市总体规划研究报告

广州市城市总体规划(2010-2020)前期研究报告 ——前言 1984年国务院批准《广州市城市总体规划（1981-2000）》。到80年代后期，随着改革开放的深入和城市经济社会的发展，原城市总体规划安排的建设规模和建设内容大部分已经实施完成，有些方面已不适应新的经济社会发展形势的需要。根据《城市规划法》的有关规定，经过认真研究，从1989年开始修编《广州市城市总体规划（1996-2010）》，在上报国务院审批过程中恰逢2000年广州市行政区划调整，国务院办公厅要求“总体规划暂缓批复，规划调整期间，广州市的城市规划、建设与管理参照原上报国务院的城市总体规划”。 2000年，广州市开始编制《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针，并相继编制了番禺、花都两个新区发展规划，完成了《近期建设规划》，形成了城市规划实施跟踪评价制度，及时地对规划进行政策调校，有效地指导了城市建设，增强了广州城市发展的科学性，较好地发挥了规划对广州市经济社会发展的引导和宏观调控作用。“十五”期间，广州城市综合竞争力不断增强，实现了跨越式发展，区域中心功能进一步加强，成为华南地区最重要的中心城市之一。依据国务院和建设部的指示，在综合2000年之后广州的发展实际以及《广州城市建设总体战略概念规划纲要》的基础上，形成了《广州市城市总体规划（2001-2010）》，并获得国务院批复（国函（2005）105号文）。 2010年，在现行城市总体规划的指导下，广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。为了更好地发挥总体规划指导城市中远期发展的根本作用，响应中央宏观政策，落实新的《城市规划编制办法》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国办发[2002]13号）等国家相关规划政策，深化和落实全国城镇体系规划（2005-2020）[征求意见稿]、《珠江三角洲城镇群协调发展规划》等上层次规划，以及为了实现2020年把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标，2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主的拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略转移。

广州市商铺市场总体分析

天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。（一）分布特征天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的 IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，

东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。（二）供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上 30~40 万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。天河商铺交投活跃，从 98 年到 02 年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展， 2001 年天河商铺批出量 6.43 万㎡，成交量 8.5 万㎡； 2002 年批出

广州市北京路商业街评述

《房地产开发与管理》课程论文题目：广州市北京路商业街评述院别：专业：姓名：学号：指导教师：日期：摘要：现代步行商业街是城市开放空间的一个特殊分支，它从属于城市的人行步道系统，是现代城市空间环境的重要组成部分。现代步行街因其为市民提供了一个交流、购物、娱乐、休闲的场所，因而被人们誉为“步行者的天堂”。北京路是广州古城发展的中心轴线也是历史上最繁华的商业集散地，被誉为岭南名街。现在日均人流量约50万人次，是广州市最繁华的步行街，其范围包括附近的中山四路、中山五路、西湖路、教育路和禺山市场以及周边商业网点。步行街北面越华路一带从西汉南越国时期起至清代，均是广州城的中心地区，而

北京路是唐、宋、元、明、清历朝广州城内的主要街道，自明代起逐渐形成市内最繁华的文化商业街。关键词：商业街北京路千年中心历史文化底蕴国际商贸旅游区立体商圈整治规划一、历史沉淀，千年北京路（一）遗迹发掘 2002年7月，北京路步行街在整饰工程路面开挖过程中，在路面下发现了大量的砂岩石条与古城墙砖，经考古专家鉴定，挖掘出土的是南汉、唐、宋、明、清五朝11层古代路面遗迹和宋代拱北楼基址。因此，市政府在征询各方意见后，在北京路原址上修建南北两段透明玻璃路，以钢化玻璃罩配上灯饰的形式，做为一个露天博物馆向市民们展示。这条千年古道也是一条博物长廊，记载了千年来这个城市发展、地理沿革和建筑历程的历史。据有关史料和专家考证，目前北京路、教育路和西湖路周边区域内已有或已建成以及挖掘出的历史文化遗址有：秦番禺城、秦汉造船工场遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园遗址等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。广州城市中心方位两千年来未曾变迁，始终在越秀区北京路一带，在世界上非常罕见。（二）百年老店，百年北京路同时，北京路又是百年老店和广州老字号商铺的集中地，云集了广州市最早的肉菜市场——禺山市场，百年老字号“陈李济”、“太平馆”、“三多轩”，还有20世纪40年代全市闻名的大百货公司之一的新大新公司。所有这些令广东人耳熟能详、如数家珍的老店名店，无不—一印证着羊城的历史变迁和文明进程，历久常新。二、历史底蕴，文化北京路（一）借历史底蕴托起文化氛围从先天条件来说，北京路的传统文化底蕴不可谓不浓厚。在这里，汇聚了6个有千年以上历史的文物古迹，包括北京路千年古道遗址、千年古楼遗址、南越国御苑遗址、西汉水闸遗址、秦代造船工场遗址和千年古寺大佛寺。这在全国的商业街中可谓独具特色。这也给北京路留下了浓浓的古代文化。（二）岭南文化 1．旧骑楼，新故事骑楼是广州文化中一个具有符号意义的关键词。北京路两旁的建筑多为骑楼，旧时，一楼用于经商，二楼以上住人。如今，这些平均年龄超过六十岁的骑楼，几经翻新、重整、装饰，成了现在的样子。旧建筑是一个城市历史的见证者，也是城市的灵魂所在。在北京路的骑楼建筑群中，不难想象几十年前街坊邻里的居住文化是如何和当时已繁盛的商业文化相织交汇在一起，共同形成广州本土文化中最草根最生动的那部分。在六十年甚至更长的使用时间中，北京路上大部分的骑楼已脱离了其建造时的功能设定，如由商住两用改为全商业建筑。这是

广州地理与道路详解0625

如何熟悉广州地理与主要道路广州位于东经113°17'，北纬23°8'，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门。广州属丘陵地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河--珠江从广州市中心穿流而过广州市总面积为7434.4平方公里。它位于东经112.05°，北纬22.26°至23.56°，处于北回归线上。广州辖区包括：东山区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、芳村区、黄埔区、番禺区、花都区等十个区，以及从化、增城两个县级市，总人口有712.6万人，常住人口则为1015万人。第一集：熟悉广州地图这一集内容主要熟悉一下广州地图，对各个区的大小有个感性认识，还有各个区的位置。

第二集：熟悉经过广州的国道和省道国道是指具有全国性政治、经济意义的主要干线公路，包括重要的国际公路，国防公路、连接首都与各省、自治区、直辖市首府的公路，连接各大经济中心、港站枢纽、商品生产基地和战略要地的公路。国道中跨省的高速公路由交通部批准的专门机构负责修建、养护和管理。国道以1,2,3，0开头,以1开头的是连接首都和重要城市的国道,以2开头的则位南北走向,以3开头的是东西走向，0开头是国道高速主干线（五纵七横）。国道以G开头。比如G105。省道又称省级干线公路。在省公路网中，具有全省性的政治、经济、国防意义，并经省、市、自治区统一规划确定为省级干线公路。由全省（自治区、直辖市）公路主管部门负责修建、养护和管理。国道中跨省的高速公路由交通部批准的专门机构负责修建、养护和管理。省道以S开头。比如S119。广州地区的国道——经过和终、始于广州的国道共五条。经过广州的国道：G105线、G107线和G324线；始于广州的国道：G321线；终于广州的国道：G106线。国道105线始于北京，经过北京、天津、河北、山东、河南、安徽、湖北、江西、广东9省，终于珠海国道106线始于北京菜户营，经北京、河北、河南、山东、湖北、湖南、广东7省，终于广州国道107线始于北京，终于深圳

广州市北京路步行街游客地方依恋与满意度问卷

广州市北京路步行街游客地方依恋与满意度问卷您好！我是旅游管理专业的学生，现在对北京路步行街游客地方依恋与满意度进行调研，所有资料将不会作为任何商业活动之用。希望能得到您的支持。 1. 您到北京路步行街最主要的目的是 [单选题] [必答题] 购物用餐逛街放松心情享受娱乐设施其他 2. 您有几次到北京路步行街旅游 [单选题] [必答题] 第1次第2次第3次第4次第5次 5次以上 3. 您每次到北京路步行街逗留的时间 [单选题] [必答题] l小时内 1～3小时 3～5小时内 5小时以上 4. 餐饮重要性（5分最重要，4分重要，3分一般，2分不重要，1分一点都不重要） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 菜肴有特色A1 餐饮价格合理A2 食物卫生安全A3 餐厅就餐环境好A4 5. 交通重要性（5分最重要，4分重要，3分一般，2分不重要，1分一点都不重要） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 到达步行街交通便利A5 步行街道路设计合理A6 6. 娱乐重要性（5分最重要，4分重要，3分一般，2分不重要，1分一点都不重要） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 娱乐项目有特色A7 娱乐项目丰富多彩A8 7. 购物重要性（5分最重要，4分重要，3分一般，2分不重要，1分一点都不重要） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 商品种类多样A9

商品价格合理A10 商品有特色A11 购物环境舒适A12 商店人员服务态度好A13 8. 公共设施重要性（5分最重要，4分重要，3分一般，2分不重要，1分一点都不重要） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 公共休憩场所舒适A14 步行街指示牌明确A15 ATM等金融设施齐全A16 洗手间设置合理，卫生干净A17 信息咨询（问路等）得到及时处理A18 9. 体验之后，您对餐饮满意度，注意这与上面的重要性是不一样的（5分非常满意，4分满意，3分一般，2分不满意，1分一点都不满意） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 菜肴有特色B1 餐饮价格合理B2 食物卫生安全B3 餐厅就餐环境好B4 10. 体验之后，您对交通方面满意度，注意这与上面的重要性是不一样的（5分非常满意，4分满意，3分一般，2分不满意，1分一点都不满意） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 到达步行街交通便利B5 步行街道路设计合理B6 11. 体验之后，您对娱乐方面的满意度，注意这与上面的重要性是不一样的（5分非常满意，4分满意，3分一般，2分不满意，1分一点都不满意） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 娱乐项目有特色B7 娱乐项目丰富多彩B8 12. 体验之后，您对购物方面的满意度，注意这与上面的重要性是不一样的（5分非常满意，4分满意，3分一般，2分不满意，1分一点都不满意） [矩阵单选题] [必答题] 5 4 3 2 1 商品种类多样B9 商品价格合理B10 商品有特色B11 购物环境舒适B12 商店人员服务态度好B13 13. 体验之后，您对公共设施的满意度，注意这与上面的重要性是不一样的（5分非常满意，4分满意，3分一般，2分不满意，1分一点都不满意） [矩阵单选题] [必答题]

广州商业裙楼定位策划与分析报告

商业裙楼定位策划与分析一、裙楼物业的现状近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。

二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。三、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。

广州城市空间结构特征及优化模式研究

２７２００４（１０）现代城市研究近２０年来广州城市人口和用地规模迅速扩大，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，城市建设用地的需求将进一步增加。原有的以旧城为中心的发展模式显然已不适应城市发展的需要，必须寻求新的发展模式，优化城市空间结构，拓展新的城市功能，提升城市地位。１广州城市空间发展的特征及结构模式广州作为华南地区的政治、经济、文化中心，城市发展历久不衰，一直在原址不断发展扩大。１９８０年代以后，广州城市空间进入了前所未有的快速扩张期。１９８０年，广州城市建成区面积为１３６ｋｍ２，１９９０年达到１８２．３ｋｍ２，１９９９年已达到２８５ｋｍ２。２０００年番禺、花都撤市设区后，广州城市建成区面积更达到４３１ｋｍ２，市区人口增加到７１８．８万人，市域人口接近１０００万人。广州城市空间扩展既表现为城市边缘地带的蔓延生长，如天河、芳村、海广州城市空间结构特征及优化模式研究Ｔｈｅ　Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ａｎｄ　Ｍｏｄｅｌ　ｏｆ　Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ　Ｃｉｔｙ　ＳｐａｔｉａｌＳｔｒｕｃｔｕｒｅ谢守红宁越敏ＸＩＥ　Ｓｈｏｕ－ｈｏｎｇＮＩＮＧ　Ｙｕｅ－ｍｉｎ文章编号：１００９－６０００（２００４）１０－００２７－０５中图分类号：ＴＵ９８２文献标识码：Ｂ基金项目：国家自然科学基金项目（４０１７１０３０）；湖南省教育厅科研项目（０３Ｂ００７）作者简介：谢守红，华东师范大学城市与区域发展研究所博士生，衡阳师范学院地理系副教授；宁越敏，华东师范大学城市与区域发展研究所所长，教授，博士生导师。珠、白云区南部的新建成区，又有沿轴线进行的跳跃式扩展，如黄埔区和广州经济技术开发区的建设等。同时，旧城区改造步伐大大加快，从局部修补转向以房地产开发为主导的全面改造。新的高层和超高层建筑大量出现，城市地下空间得到有效开发，城市向高密度、垂直化方向发展，城市景观有了很大改变。总体来看，广州城市空间发展具有以下几个特点：１．１　城市空间结构呈现多层次、复合式特征广州是一个具有２０００多年历史的名城，城市空间具有多个断面的历史遗存，既包括封建社会时期形成的历史轴线和空间格局，又有近代工业社会发展的商贸、工业、居住空间格局，更有建国后几次大发展所形成的空间脉络以及高科技产业和信息社会的初步特征，这些部分不但在建筑上成为历史的见证，而且在相当程度上发挥着重要的功能和作用，对广州城市空间格局的形成产生显著影响。如广州城市的行政中心场址历经２０００

广州各行业批发市场汇总表

服装批发】白马（火车站对面）：其中一楼，四楼，五楼的女装无论样式与质量都比较好，价位也较高，大都是大厂出名，质量不错，部分女装的款式也很精致时尚，大部分都是厂家兼营写字楼跟总批发，而二楼，三楼主要是一些小作坊出品。还有白巴地下的“西效商场”主要是做女裤跟小衫，档次低很多，样式比较老土，但胜在款式大众，销量大，六楼主要是中高档男装，七楼仓库天台花园。红棉步步高（白马后面）：少女靓妹装，价位中等，有很多韩日版女装批发，款式比较前卫，时尚，专营女装的一定得去逛逛 , 但是质量嘛，也是参差不齐，就看你拿货的水准咯，另在二楼的几条通道有很多日版的靓仔装，都是自营品牌，做靓仔装的不防去逛逛。天马（白马隔壁）：一二三楼沦落到做零售，人气很旺却都是火车站人流带来的零售客而非批发客，不过四楼到七楼有很多服装厂家的写字楼进驻，的省代理，所以一般也不用去啦。。白马侧对面的流花批发市场：主要做低档小衫， T 恤广控大厦（流花市场对面）：用去啦，人家不会给货你的康乐牛仔城：全都是牛仔裤厂家的总代，专门做大打包客，也就是专门做省代理的，所以一般零批客户去也不会怎么理你，不过话也不要说过头，有生意做谁会不做呢，对吧？新大地服装城（白马斜对面的马路上）：毛织衫，针织衫的天地，这个批发场主要就是做这类的服装，其他类型的服装没有，可能有部分童装，但不多但大部分不做批发，只用来接待厂家主要是各大厂家的写字楼，总代，所以想去拿零批的话就不

新大地对面有两个场：一个专门做内衣跟袜子之类的，场子不算大，但也胜在专业，另一个场做休闲男装站西：在省站后在的一条路，几个大场“站西广场，金宝，金象，凯荣都”等人流都特别大。有很多很漂亮的外贸仿货都能在这里拿到，特别T恤小衫，不过价格也挺高的，且大都是男体闲运动装，不过站西广场跟凯荣来这两个场的韩日欧版的女装也很多，所以拿时尚女装一定得去这两个场看看十三行（新中国大厦）：在人民南路，离白马不算远，因为款式新，前卫，价位适中偏低，几块钱一件的小衫都有，至于质量嘛，不算差，但也不会太好，所以这里很多小店拿货的不二之选，还有十三行可是广州仍至中国最早的口岸贸易地，这里的服装批发历史可是比火车站的白马还要早得多哦。。沙河：沙河大街像个大集市，这里跑的全是大路货，主要以牛仔裤居多，价位非常低，传说中十元一条的牛仔裤就是在这里批发的，款式大众普通，销量非常大，沙河也是很多服装厂商处理库处货的好地方，所以整个市场的价格非常低，想要找便宜牛仔地不仿去走走【广州装饰材料、灯饰批发市场】在人民生活水平的不断提高的今天人们越来越追求高品味的家居生活。家居的布局、布置，以及装饰材料的选用，都是高品味家居的体现，尤其是装饰材料选购更是其中的重要环节。在广州，大型装饰材料的市场有十几家。主要集中于南岸路，大南路和泰康路等。南岸装饰材料专业街主要经营装饰材料灯饰钢门类。位于南岸路，它北临广州火车站，省汽车站，南接青年公园，荔湾湖。此外，南岸路30 号的广州装饰材料市场；33 号的南岸装饰材料市场；44号的星之光装饰材料市场；20 号的广东装饰材料市场；都是主要经营装饰材料、陶瓷五金、灯饰的专业批发市常在越秀区大南路，有大南路装饰材料专业街，以及大南路117 号的华淦装饰材料商场，都主要经营装饰材料五金灯饰广告材料。而在大南路2 号的太古灯饰城则主要经营灯饰批发，59 号的广州纺织装饰工艺品商场，主要经营的是窗帘布艺的批发。大南路东接北京路，北临起义路，南面靠近海珠广常在靠近海珠广场的泰康路，有泰康装饰材料专业街，主要经营装饰材料、洁具、防盗用品钢门。还有主营装饰材料五金的泰康装饰材料市常另外，还有惠福东路的惠福东装饰材料专业街，主要经营装饰材料灯饰、防盗用品以及广告材料。沙河附近，有沙太路河水路口的沙河装饰材料市场，主要经营装饰材料五金；沙太路白云批发市场对面的天建广场，主要经营夹板装饰材料；以及沙河路的沙东装饰材料市场，主要经营装饰材料、五金广告材料。还有旧广丛公路108 号的沙河天平架装饰材料城，也是经营装饰材料五金业的。

北京路商圈调研分析报告

北京路商圈调研根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：

北京路商业设施一览

看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：（一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。（二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。（三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。（四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。