《房地产估价》课件
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房地产估价课件
房地产估价人员
是指经过国家房地产估价师职业资格统一考试合格，取得相 应级别职业资格证书，并经注册生效，从事房地产估价活动 的专业人员。
房地产估价的目的和意义
目的
为房地产交易、投资、开发、抵 押、征收、拆迁补偿、纠纷处理 等提供价值参考或价格依据。
意义
有助于维护房地产市场的正常秩 序，保障当事人的合法权益，促 进房地产行业健康发展。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应 考虑风险因素。
成本法
总结词
详细描述
通过估算重新建造或重新购置待估房地产 所需成本的方法。
成本法基于生产费用价值论，估算待估房 地产的重置成本，减去各项贬值因素，得 到待估房地产的价值。
适用范围
注意事项
适用于新开发土地、新建筑物的估价，以 及某些旧建筑物的估价。
注意事项
选取的交易实例应与待估房地产具有相似性，调 整差异时应考虑房地产市场状况、交易条件等因 素。
收益还原法
总结词
通过预测房地产未来收益并折现至评估时点的方法。
详细描述
收益还原法基于预期原理，预测待估房地产未来年纯收益，选择适当 的折现率将未来收益折现至评估时点，得到待估房地产的价值。
适用范围
适用于有稳定收益的房地产估价，如商业、办公楼等。
估算重置成本时应考虑物价水平、人工费 用等因素，贬值因素包括物理贬值、经济 贬值和功能贬值等。
假设开发法
总结词 详细描述 适用范围 注意事项
通过预测待估房地产开发完成后的价值和开发成本来评估待估 房地产价值的方法。
假设开发法基于预期原理，预测待估房地产的开发完成后的价 值和开发成本，扣除正常利润和税费后得到待估房地产的价值
是指经过国家房地产估价师职业资格统一考试合格，取得相 应级别职业资格证书，并经注册生效，从事房地产估价活动 的专业人员。
房地产估价的目的和意义
目的
为房地产交易、投资、开发、抵 押、征收、拆迁补偿、纠纷处理 等提供价值参考或价格依据。
意义
有助于维护房地产市场的正常秩 序，保障当事人的合法权益，促 进房地产行业健康发展。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应 考虑风险因素。
成本法
总结词
详细描述
通过估算重新建造或重新购置待估房地产 所需成本的方法。
成本法基于生产费用价值论，估算待估房 地产的重置成本，减去各项贬值因素，得 到待估房地产的价值。
适用范围
注意事项
适用于新开发土地、新建筑物的估价，以 及某些旧建筑物的估价。
注意事项
选取的交易实例应与待估房地产具有相似性，调 整差异时应考虑房地产市场状况、交易条件等因 素。
收益还原法
总结词
通过预测房地产未来收益并折现至评估时点的方法。
详细描述
收益还原法基于预期原理，预测待估房地产未来年纯收益，选择适当 的折现率将未来收益折现至评估时点，得到待估房地产的价值。
适用范围
适用于有稳定收益的房地产估价，如商业、办公楼等。
估算重置成本时应考虑物价水平、人工费 用等因素，贬值因素包括物理贬值、经济 贬值和功能贬值等。
假设开发法
总结词 详细描述 适用范围 注意事项
通过预测待估房地产开发完成后的价值和开发成本来评估待估 房地产价值的方法。
假设开发法基于预期原理，预测待估房地产的开发完成后的价 值和开发成本，扣除正常利润和税费后得到待估房地产的价值
《房地产评估》全套课件(311页)
第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
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8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
第1章--房地产估价概论ppt课件
一、房地产抵押的需要（掌握） 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
13
【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
14
特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
26
第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
房地产评估课件
20
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
第八章房地产估价PPT课件
第八章 房地产估价程序
• §8-1．房地产估价程序概述
• 一、房地产估价程序的内容（12项）
•
获取估价业务
•
受理估价委托
•
制定估价作业方案
•
搜集估价所需资料
•
实地查看估价对象
•
分析估价对象价值
•
测算估价对象价值
•
判断估价对象价值
•
撰写估价报告
•
内部审核估价报告
•
交付估价报告
•
估价资料归档
• 二、房地产估价程序的作用 • 估价程序的作用 • 一是规范估价行为 • 二是避免估价疏漏 • 三是保障估价质量 • 四是提高估价效率 • 估价程序在估价鉴定中的作用
•
明确估价类型
•
估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，
而是由估价目的决定
•
不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取
值也可能不同
• 【重点】估价时点的确定
•
一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者
估价作业日期内某个日期为估价时点
•
国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆
•
封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的
假设和限制条件、估价结果报告、
估价技术报告、附件。
• 重点－估价报告使用期限
•
概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价
报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得
超过的时间
•
பைடு நூலகம்
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
•
明确估价报告使用期限的意义
• §8-1．房地产估价程序概述
• 一、房地产估价程序的内容（12项）
•
获取估价业务
•
受理估价委托
•
制定估价作业方案
•
搜集估价所需资料
•
实地查看估价对象
•
分析估价对象价值
•
测算估价对象价值
•
判断估价对象价值
•
撰写估价报告
•
内部审核估价报告
•
交付估价报告
•
估价资料归档
• 二、房地产估价程序的作用 • 估价程序的作用 • 一是规范估价行为 • 二是避免估价疏漏 • 三是保障估价质量 • 四是提高估价效率 • 估价程序在估价鉴定中的作用
•
明确估价类型
•
估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，
而是由估价目的决定
•
不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取
值也可能不同
• 【重点】估价时点的确定
•
一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者
估价作业日期内某个日期为估价时点
•
国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆
•
封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的
假设和限制条件、估价结果报告、
估价技术报告、附件。
• 重点－估价报告使用期限
•
概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价
报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得
超过的时间
•
பைடு நூலகம்
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
•
明确估价报告使用期限的意义