农村集体建设用地使用权流转问题初探(一)
农村土地流转中存在的问题及其解决途径探析
农村土地流转中存在的问题及其解决途径探析【摘要】农村土地流转是当前农村改革发展的重要内容，但在实践中也存在诸多问题。
农村土地流转中存在的问题主要包括：农民权益保护不足、土地规划和流转面积控制不当、市场化程度不足、生态环境受到影响等。
解决这些问题的途径包括加大政府扶持力度、建立健全土地流转市场机制、加强监管力度等措施。
只有通过多方共同努力，才能实现农村土地流转的良性发展，实现农民增收、农村可持续发展的目标。
【关键词】农村土地流转、问题、农民权益、土地规划、市场化、生态环境、解决途径、政府扶持、市场机制、监管力度。
1. 引言1.1 农村土地流转的背景农村土地流转是指农村集体土地通过各种方式流转到农民个人、企业或其他组织的过程。
近年来，随着农村经济结构调整和城镇化进程的加快，土地资源承载了更多的发展压力和需求。
为了促进农村经济发展、提高农民收入和推动农村产业结构调整，农村土地流转成为一种重要的发展趋势和政策支持。
在我国，农村土地流转逐渐被纳入法律法规框架，政府也相继推出了一系列扶持政策，以鼓励农民积极参与土地流转。
随着土地流转规模的不断扩大，一些问题也逐渐显现出来，如土地规划和流转面积控制不力、农民权益保护不到位、市场化程度不足等。
解决这些问题，既需要政府加大扶持力度，建立健全土地流转市场机制，加强监管力度，也需要农民积极参与和配合。
只有通过多方合作，才能实现农村土地流转的良性发展，最终实现农村经济的可持续发展。
1.2 农村土地流转存在的问题土地流转中的农民权益保护问题。
在土地流转过程中，一些农民可能因为缺乏足够的信息和谈判能力，导致在土地流转合同中权益受损。
有些贫困农民甚至可能因此丧失土地权益，陷入更加困难的境地。
土地规划和流转面积控制问题。
一些地方存在土地流转规划不合理、面积过度流转等情况，导致土地资源过度集中，农村土地利用格局不合理，甚至引发土地资源浪费和环境污染等问题。
土地流转市场化程度不足问题。
我国农村集体建设用地流转中存在问题及解决途径研究
我国农村集体建设用地流转中存在问题及解决途径研究【摘要】我国农村集体建设用地流转中存在着权益保障不足、流转价格不合理、流转程序不规范等问题。
为解决这些问题，可以完善法律法规，建立流转价格监管机制。
加强政府监管，促进流转市场的健康发展，提高农民利益保障。
通过这些措施，可以有效解决农村集体建设用地流转中存在的问题，保障农民权益，推动农村经济持续发展。
整个流转市场将更加规范化，透明化，赋予农民更多的实际利益。
【关键词】农村集体建设用地流转、问题、解决途径、法律法规、价格监管机制、政府监管、市场发展、农民利益、权益保障、流转价格、流转程序、农村发展1. 引言1.1 我国农村集体建设用地流转问题的现状在农村集体建设用地流转过程中，存在权益保障不足的问题。
由于缺乏明确的法律规定和监管制度，农民在土地流转过程中的权益保障难以得到有效保障，容易受到不法分子的侵害。
流转价格不合理也是当前农村集体建设用地流转的一个普遍问题。
一些地方存在着流转价格虚高或者虚低的情况，导致农民无法获取合理的流转收益，甚至造成土地资源的污染和浪费。
流转程序不规范也是农村集体建设用地流转中的一个难题。
一些地方在流转过程中程序不够透明，缺乏规范化和标准化，容易引发争议和纠纷，影响农村集体建设用地流转的顺利进行。
针对以上问题，需要采取有效的解决途径，完善法律法规，建立流转价格监管机制，加强政府监管，促进流转市场的健康发展，提高农民利益保障，从而推动我国农村集体建设用地流转工作取得更好的效果。
1.2 研究背景和意义农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织以经营性目的将集体建设用地流转给其他单位或个人使用的行为。
随着我国农村经济的快速发展和城市化进程的加快，农村集体建设用地流转越来越成为一种常见现象。
在实际操作中，我们也发现了一些问题。
农村集体建设用地流转存在着权益保障不足的情况。
由于缺乏严格的监管和保障机制，一些农民在流转过程中的权益并没有得到充分保障，容易受到不公平对待。
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考农村集体建设用地使用权流转长久以来一直是一个值得争论的问题，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。
面对农村集体建设用地大量流转的事实，争论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）扩大城市建设规模形成巨大的用地需求拉力面对巨大的用地需求，依靠传统的征收土地供地方式必然陷入困境，多年来的国家征收土地的矛盾增多明显反映出土地供求的紧张状态。
农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧张局面的出路。
（二）土地利用方式的转变迫切需要流转市场的调节众所周知，由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。
作为人均土地资源极其匮乏的国家，不可能坐视这种资源的浪费，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最好的选择。
通过市场供求机制、价格机制和竞争机制的作用，可以实现土地要素的充分流动，从而保障资本、技术、劳力和土地更优的结合。
（三）农民增收和农村稳定要求开辟土地流转新途径按照十七届三中精神，如何促进农民的增收，如何维持农村社会的长治久安，是党和国家长期关注的重点。
其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免的造成农民心理失衡，因此产生诸多征地纠纷，部分甚至演变成暴力冲突，带来农村发展的不和谐音符。
允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。
（四）集体土地产权安排为土地流转创造了空间尽管国家法律对农村集体建设用地的流转做出很多限制性条款，但土地既然为集体所有，农民集体就掌握着土地的实际处置权。
探讨农村集体建设用地使用权流转
探讨农村集体建设用地使用权流转关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索。
我省南京市、苏州市、宿迁市等地都先后出台了地方性文件，对集体建设用地流转的产权管理、流转程序、收益分配等方面进行了明确规定。
这些探索和做法为推广集体建设用地使用权的流转提供了借鉴，笔者仅从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。
一、集体建设用地流转中存在的问题1、法律法规不够完善。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”上述规定一方面对集体建设用地的流转采取严格限制和禁止的态度，另一方面也给集体建设用地的流转开了一道小口，使破产或兼并等原因造成的乡镇企业用地被动流转合法化。
其实质是既承认二级市场的存在，又在一定程度上否定一级市场的合法性，而二级市场必须以一级市场为基础，法律对流转采取的含糊态度很大程度上限制了集体建设用地流转市场的正常发展。
另外国务院办公厅颁发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办法〔2007〕71号）规定：“任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管理制度”，使得这些问题的解决，还有赖于《土地管理法》的修改。
2、地方政府的定位影响流转。
按有关法律规定，国有土地所有权归国家，地方各级政府代表国家对国有土地使用权进行处置，并享有国有土地的收益权。
但在集体建设用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，地方各级政府不再具有产权代表身份。
农村集体建设用地流转的立法研究初探
农村集体建设用地流转的立法研究初探摘要：随着市场经济和农业产业化的发展，农村集体建设用地流转中出现了一些新情况、新问题，如何创新农村集体建设用地流转的新机制，已成为当前不可回避并亟待解决的现实问题和法律问题。
本文结合集体建设用地流转的现状，通过分析我国农村集体建设用地流转所面临的法律制度困境，提出农村集体建设用地流转的立法设想。
关键词：集体建设用地流转立法在现行的制度框架下，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地，建设用地又分为国有建设用地和农村集体建设用地。
所谓农村集体建设用地流转，是指农村集体经济组织通过法定的方式，将集体建设用地使用权转移给集体经济组织以外的其他单位或个人用作工商业经营性建设使用的行为。
▲▲一、农村集体建设用地流转现状1.现行法律允许的农村集体建设用地流转现状集体建设用地使用权流转尽管存在多种方式的现实需要，但国家在原则上禁止农村集体建设用地使用权交易，从而使集体建设用地使用权流转限定在以下两种极其有限的情形：（1）准流转《土地管理法》第六十条确立了集体经济组织“单独”或“共同”举办企业使用集体建设用地的制度。
集体经济组织自己兴办乡镇企业使用建设用地的，可以使用集体土地，土地的使用权主体没有发生转移，其所有权也不发生转移，其所有权性质依然为集体所有土地。
（2）“兼并”流转《土地管理法》第六十三条规定；上述乡镇企业和其他经营性企业，因破产、兼并等情形，集体土地使用权可以依法进行转移。
这也就是说，集体组织既不可以将“农用地”使用权出让、转让或者出租用于非农建设，也不可以将建设用地使用权直接投入“一级”土地市场，出让或出租给集体经济组织以外的其他单位或个人经营。
任何单位或个人要想使用集体土地，同时又不至于使集体土地使用权转性即成为国有土地，除了与集体“共同”举办企业外，唯一的形式就是购并集体土地上的企业。
我们把这种不申请国有土地，而使用集体土地的做法叫做“兼并”流转。
2.农村集体建设用地自发流转现状尽管法律限制集体建设用地的流转。
农村建设用地流转的法律问题研究
农村建设用地流转的法律问题研究随着城市化进程的加速和农村经济的发展，农村用地流转成为了农村建设的重要工具。
然而，农村用地流转涉及众多方面的法律问题，如土地权益、土地承包经营权、土地流转补贴等等。
在这个过程中，如果遇到了法律问题，将会严重影响农村用地流转的顺利进行。
因此，《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的出台对农村用地流转起到了重要的保障作用。
一、土地权益农村用地流转的第一个法律问题是土地权益。
土地权益是指土地的所有权和占有权。
在农村用地流转过程中，土地的所有权和占有权并不总是归属于同一人。
例如，土地的所有权可能归属于村集体，而土地的占有权则属于个别农民。
这种情况下，要保障农村用地流转的合法性，必须明确土地的所有权和占有权。
对土地权益进行明确，需要参照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》。
根据这些法律法规，土地的所有权和占有权应当得到有效保障。
同时，国家也对违法占用土地的行为进行了打击。
在这种情况下，农村用地流转需要在法律框架内开展。
二、土地承包经营权农村用地流转的第二个法律问题是土地承包经营权。
土地承包经营权是指农户在土地承包合同期内，依法继承、交易、转让、出租或者抵押所享有的土地占有、使用、收益和由此产生的义务。
在农村用地流转过程中，土地承包经营权的确权和流转是农村用地流转的核心问题。
为保障土地承包经营权的稳定性和流转性，国家出台了《中华人民共和国农村土地承包法》。
根据这部法律，土地承包经营权是依法平等有偿流转的。
也就是说，农户可以依照法律程序将自己的土地承包经营权转让给其他人，从而实现农村用地的流转。
在流转土地承包经营权的过程中，必须遵守《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定。
三、土地流转补贴农村用地流转的第三个问题是土地流转补贴。
土地流转补贴是政府给予农户，在农村用地流转过程中所获得的财政补助。
这些补贴一般是用于鼓励农户流转土地，促进农村产业的发展。
谈农村集体建设用地使用权流转
谈农村集体建设用地使用权流转•摘要: 从农村集体建设用地使用权流转存在的问题入手,提出了农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题,以期逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。
关键词:农村集体建设用地;使用权;流转农村集体建设用地使用权流转是整个土地使用制度改革的重要组成部分,是建设和发展社会主义市场经济的必然趋势,是实现工业向园区集中、农业向规模集中、居住向城镇集中的必由之路,是改善和提高农民生活水平的重要手段。
因此,积极开展集体建设用地使用权流转,对不断完善和发展社会主义市场经济将具有一定的推进作用。
1农村集体建设用地使用权流转存在的问题(1)违反现行法律规定。
目前,我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡(镇)村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法,使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。
除此之外,都是现行法律所不允许的。
其他情况下,如想使用农村集体建设用地,必须征收为国有,改变土地的所有权,才能使用。
实现农村集体建设用地使用权的流转,使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇,直接进入市场,这样不仅有利于活跃农村经济,保护农民合法权益,而且有利于农村社会稳定。
(2)耕地保护将变得更加艰难。
如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下,名正言顺地得以实施。
在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。
在实践中,已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。
近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
2农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题(1)注意有关政策衔接,充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。
浅论集体建设用地使用权流转问题(一)
浅论集体建设用地使用权流转问题(一)【论文关键词】：小产权房;集体建设用地使用权;流转;现实动因;理论依据;立法探索【论文摘要】："小产权房"的问题实质上是集体建设用地使用权流转能否合法化的问题。
集体建设用地使用权流转的合法化有其深刻的现实动因，所有权、用益物权以及平等保护的法理为其合法流转提供了理论支撑，目前也已有试点经验可以借鉴。
2007年的中国楼市，"小产权房"成为万众瞩目的焦点。
2007年3月12日，北京市建委发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为"乡产权"、"小产权"的房屋，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
与之相应，3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的"小产权"别墅被拆除85栋，其余被没收。
由此引发了各相关利益方关于"小产权房"是否合法、能否合法化的论争。
这个"相关利益方"，包括了"小产权房"的几百万住户、开发商、其所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有相对而言的"大产权房"的开发商们等等，他们都不同程度地卷入了这场论争的方方面面。
其实所谓的"小产权房"并非一个规范用词，更非法律术语。
根据建设部风险提示的指向，当前所谓"小产权房"，又称"乡产权房"，是在农民集体所有土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，没有由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会颁发的产权证或者根本没有权属证明。
具体而言，"小产权房"又分为两种，一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。
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农村集体建设用地使用权流转问题初探(一)
对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。
在法学界，对于农村集体建设用地使用权能否也像国有土地使用权一样进行流转，能否像国有土地使用权一样建立一级市场——由农村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市场——由农村集体土地所使用人以一级市场获得土地使用权再行“转让、转租”给其他使用人；或用于抵押、入股、联营（笔者统称之为农村集体建设用地使用权流转）是一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见智问题。
本文就是对上述问题进行一下初步的探讨。
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，
是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。
对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。
《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土
地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。
但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现
如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。
只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。
这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保
法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。
但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。
对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。
其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。
这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。