风情商业街区项目营销策划方案(经典版)
风情街项目策划书
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创意设计与规划方 案
主题概念及风格定位
主题概念
以"风情街"为核心，打造集休闲、娱 乐、购物、文化体验于一体的特色商 业街区。
风格定位
结合杭州市及萧山湘湖的地域文化特 色，采用传统与现代相融合的建筑风 格，营造具有独特韵味的商业氛围。
空间布局与功能区域划分
空间布局
整体规划为线性空间布局，以主街为 轴，串联各个功能区域，形成流畅的 空间动线。
增加居民归属感
加强小区文化建设，增加居民对小区的认同感和归属感。
促进区域发展
通过打造特色风情街，吸引游客和商家，促进区域经济发展。
预期目标与效果
小区环境改善
提升小区绿化、清洁、 安全等方面的管理水平
，打造宜居环境。
文化氛围营造
通过举办文化活动、设 置文化设施等方式，营
造浓厚的文化氛围。
商业活力提升
传播渠道选择
利用社交媒体、网络广告、户外广告等多种渠道进行品牌推广，扩 大品牌知名度和影响力。
品牌形象设计
设计符合项目定位的品牌形象，包括LOGO、VI系统等，提升品牌辨 识度和美观度。
线上线下活动策划及执行方案
线上活动策划
策划线上活动，如微信抽奖、线上优惠券等，吸 引用户关注和参与，提升饮区、休闲娱乐区、精 品购物区、文化体验区等，各区域之 间既相互独立又相互联系，满足不同 消费者的需求。
景观设计及配套设施规划
景观设计
运用绿化、水景、雕塑、灯光等元素，打造宜人的街区环境 。注重景观的层次感和立体感，形成移步换景的效果。
配套设施规划
完善导视系统、休憩设施、卫生设施等，提升街区的整体服 务品质。同时，考虑设置儿童游乐设施、无障碍设施等，满 足不同人群的需求。
房地产风情商业街策划案
l 较为熟悉坂雪岗周边环境 l 较注重投资风险，看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万科其它物业），从中获得较大投资收益 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
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进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：
商铺销售模式设计
面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛
其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区
正式营销中心设置
现场包装 整体导示系统 内部导示系统： 项目内部及地盘周边的导示系统设置如下： 坂田村进入坂雪岗大道入口处 华为基地进入项目入口 本项目小区内部主要入口处 小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜
其它包装策略： 12000平方米文化休闲广场 设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。 场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。
销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格
销售 目标
释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上）
350个认筹号 30%解筹成功率 认购套数100 解筹日实现70%销售率
1 新增认购套数25套以上，累计认购套数125套以上 2、累计完成90%以上销售率 累计完成销售面积9000平方米以上
认购套数10套以上 累积完成销售率接近100% 累计完成销售面积10000平方米左右
阶段性 重点工作内容
确定销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作； 3销售法律文件的完备； 4、认筹地点选择及相关工作准备 5第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。
某某城风情商业街整体营销策略
某某城风情商业街具有得天独厚的地理位置和丰富的旅游资源，拥有一定的品牌知 名度和美誉度，具备较大的市场潜力。
项目目标概述
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提高某某城风情商业街的知名 度和美誉度，吸引更多游客前
家庭欢聚
强调家庭消费的概念，提 供儿童游乐、亲子互动的 场所，满足全家人的消费 需求。
产品特色
丰富的文化体验
独一无二的品牌聚集
商业街内设有文化展览、手工艺品展示、 民俗表演等，让消费者深入体验某某城的 文化魅力。
引进国内外知名品牌，以及具有地方特色 的传统老店，为消费者提供独一无二的购 物体验。
绿色健康的餐饮
促销时间
选择合适的促销时间，如节假 日、特定季节或产品上市初期 等。
促销渠道
通过线上和线下渠道进行宣传 和推广，包括社交媒体、广告
、传单等。
渠道销售策略
渠道类型
选择适合产品的销售渠道，如实体店销售、 电商平台或直销等。
渠道管理
对销售渠道进行定期评估和调整，确保渠道 销售的稳定性和高效性。
渠道合作伙伴
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效果评估与总结Hale Waihona Puke 效果评估方法客流量统计
通过在商业街各入口安装客流统计设备， 实时监测客流量变化，以评估营销活动对
游客的吸引力。
消费者满意度调查
通过问卷调查、在线评价等方式收集消费 者对商业街及商铺的评价和建议，以了解
消费者对商业街的满意度和潜在需求。
销售数据统计
收集各商铺的销售数据，分析在营销活动 期间销售额是否有提升，以评估营销策略 对销售业绩的影响。
风情街项目实施方案
风情街项目实施方案一、项目背景随着经济的发展和城市化的进程，越来越多的城市开始强调特色文化的传承和发展。
风情街项目便是针对城市文化特色的一种具体实践，旨在打造具有鲜明特色的商业街区。
该项目所采取的商业模式和文化传承手段，能够促进城市商业、城市文化和城市形象的全面提升。
因此，风情街项目的实施具有重要意义。
二、项目构想1. 项目定位风情街项目旨在打造一个以传统文化艺术为主题的商业街区，推广本地特色手工艺品和文化产品，吸引游客和消费者，提升城市品牌形象。
同时，该项目也将为当地居民提供一个集观光、娱乐、购物、休闲、餐饮为一体的城市生活场所。
2. 项目规划（1）区域定位：选取城市重要文化景点或特色街区为项目场地。
（2）建筑规划：建设以传统建筑形式为主的商业建筑群。
（3）商铺经营：以特色手工艺品、文化产品、特色餐饮和娱乐等业态为主打，提升商铺的文化内涵和品牌形象。
（4）公共配套：为商家和住户提供餐饮、休息、娱乐等公共设施，建设文化展览厅、观光车服务等公共配套设施。
3. 项目运营（1）特色文化活动：定期开展特色文化活动，吸引游客和消费者参加。
（2）市场营销：通过网络推广、展会、营销活动等方式，提高商铺品牌知名度。
（3）商品策划：为商家提供丰富的产品策划，提高商品质量和附加值。
三、项目实施1. 项目筹备（1）定期召开风情街项目筹备会议，协调项目规划和设计。
（2）成立风情街项目小组，担负项目实施和管理任务。
（3）编制项目计划和预算，确定项目重点和推进方式。
2. 项目建设（1）进行场址勘查，确定建筑规划和店铺布局。
（2）负责商业细节设计，包括店铺招牌、标识等。
（3）进行建筑施工和店铺经营，保证项目质量和商业运营收益。
3. 项目运营（1）推广宣传：定期发布推广海报，通过网络平台宣传项目特色。
（2）活动策划：安排特色文化活动，吸引游客和消费者前来参加。
（3）营销促销：定期推出促销活动，提高商铺流量和消费者满意度。
四、项目成果风情街项目的实施能够增强城市的文化内涵和品牌形象，提高商业和文化的全面服务水平，拓展城市的经济和社会发展空间。
风情街项目实施方案范本
风情街项目实施方案范本一、项目背景风情街项目是一个旨在打造具有浓厚地域特色和文化氛围的商业街区的城市更新项目。
该项目位于城市中心地带，周边环境优美，交通便利，是市民休闲购物的理想去处。
风情街项目的实施将为城市的商业发展和文化传承注入新的活力，提升城市形象和市民生活品质。
二、项目目标1. 打造独具特色的商业街区，吸引更多市民和游客前来消费和观光；2. 弘扬本地地域文化，促进文化传承和创新；3. 提升周边商业环境，带动周边商业的发展和繁荣；4. 为市民提供更多休闲娱乐和购物选择，提升市民生活品质。
三、项目实施方案1. 规划设计风情街项目的规划设计应充分考虑当地的地域特色和文化传统，打造具有独特风格和吸引力的商业街区。
规划设计要注重商业与文化的融合，创造宜人的环境和氛围，吸引更多商家和消费者前来。
2. 商业招商在规划设计确定后，需要积极开展商业招商工作，吸引各类商家入驻风情街项目。
招商工作要注重引入有特色、有品质的商家，打造独具魅力的商业街区。
同时，要注重引入当地特色小吃、手工艺品等，丰富风情街的文化氛围。
3. 环境改造风情街项目的环境改造是项目实施的重点之一。
环境改造包括道路修整、绿化美化、景观照明等工作，提升风情街的整体形象和品质。
环境改造要注重与规划设计相协调，打造宜人的商业街区环境。
4. 宣传推广在项目实施过程中，要积极开展宣传推广工作，提升风情街的知名度和美誉度。
可以通过举办文化活动、商业促销、线上线下宣传等方式，吸引更多人关注和参与风情街项目，为项目的成功实施提供有力支持。
四、项目保障1. 资金保障项目实施需要充足的资金支持，要积极争取政府资金和引入社会资本，确保项目的资金保障。
2. 管理保障项目实施需要专业的管理团队和高效的管理机制，要建立健全的项目管理体系，确保项目实施的顺利进行。
3. 安全保障在项目实施过程中，要注重安全生产和消防工作，确保项目施工和运营过程中的安全。
五、项目成效风情街项目的成功实施将带来丰硕的成果：1. 打造独具特色的商业街区，吸引更多市民和游客前来消费和观光；2. 弘扬本地地域文化，促进文化传承和创新；3. 提升周边商业环境，带动周边商业的发展和繁荣；4. 为市民提供更多休闲娱乐和购物选择，提升市民生活品质。
风情街策划书3篇
风情街策划书3篇篇一《风情街策划书》一、策划背景随着人们对多元文化的日益追求和旅游市场的不断发展，打造具有独特风情的特色街区成为一种趋势。
本策划旨在创建一条能够展现独特风情魅力，吸引游客、提升地方知名度和促进经济发展的风情街。
二、项目目标1. 打造具有鲜明特色和独特风情的标志性街区，成为当地旅游的热门景点。
2. 吸引大量游客前来观光、消费，带动周边商业繁荣。
3. 展示和传承当地丰富的文化遗产，提升地方文化影响力。
4. 为当地居民提供一个具有特色的休闲、娱乐和社交场所。
三、风情街定位1. 主题定位以[具体主题]为核心，如[民族风情、异域风情、历史文化风情等]，突出独特性和吸引力。
2. 功能定位集购物、餐饮、娱乐、文化展示、休闲体验等多种功能于一体的综合性风情街区。
四、风情街规划1. 街区布局规划合理的街道布局，设置主街、次街和小巷，形成流畅的交通流线。
合理安排店铺、摊位、景观节点等，营造出丰富多样的空间氛围。
2. 建筑风格根据风情街的主题定位，选择与之相契合的建筑风格，如传统民族建筑、欧式建筑、复古风格等，注重建筑的外观设计和细节处理，打造具有特色的建筑景观。
3. 景观设计打造美丽的景观环境，包括绿化、水系、雕塑、灯光等元素。
设置特色景观节点，营造出浪漫、温馨、独特的氛围。
4. 店铺规划引入各类具有特色的店铺，如特色小吃店、手工艺品店、民族服饰店、文化纪念品店等，丰富商品种类，满足游客的购物需求。
同时，合理安排餐饮店铺的布局，提供丰富多样的美食体验。
五、活动策划1. 定期举办主题活动根据风情街的主题，定期举办各类特色活动，如民族文化节、美食节、艺术展览、民俗表演等，吸引游客参与，提升风情街的知名度和人气。
2. 特色体验活动设置一些特色体验项目，如手工制作、传统技艺表演、民族舞蹈教学等，让游客亲身体验当地的文化魅力。
3. 夜间经济活动打造繁荣的夜间经济，延长营业时间，举办夜间演出、夜市等活动，营造热闹的氛围，吸引更多游客夜间消费。
风情美食街项目策划书3篇
风情美食街项目策划书3篇篇一《风情美食街项目策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，对于特色美食和休闲娱乐的需求日益增长。
为了满足这一需求，我们计划打造一条集各地美食、文化体验、休闲娱乐为一体的风情美食街，为消费者提供一个独特的消费场所。
二、项目目标1. 打造一个具有地方特色和文化氛围的美食街，吸引本地居民和游客前来消费。
2. 提供多样化的美食选择，满足不同消费者的口味需求。
3. 促进当地经济发展，增加就业机会。
4. 提升城市形象，打造城市新名片。
三、项目选址选择位于城市中心或繁华地段，交通便利、人流量大的区域。
同时，要考虑周边配套设施完善，如停车场、酒店、商场等。
四、项目规划1. 美食区设立各地特色美食摊位，包括中餐、西餐、小吃等。
引入知名餐饮品牌，提升美食街的档次和知名度。
定期举办美食节、厨艺比赛等活动，增加消费者的互动和参与度。
2. 文化体验区设立民俗文化展示馆，展示当地的传统文化和手工艺品。
举办传统文化表演，如戏曲、舞蹈、杂技等。
开设手工艺品制作工坊，让消费者亲身体验传统文化的魅力。
3. 休闲娱乐区设立电影院、KTV、游戏厅等娱乐设施，满足消费者的休闲娱乐需求。
建设公园、广场等公共空间，为消费者提供休息和放松的场所。
4. 配套服务区设立停车场、公共厕所、垃圾桶等配套设施，方便消费者使用。
提供医疗急救、安保等服务，确保消费者的人身和财产安全。
五、项目运营1. 招商管理制定招商政策，吸引优质商家入驻。
对入驻商家进行严格审核和管理，确保食品安全和服务质量。
定期对商家进行评估和考核，对表现优秀的商家给予奖励，对表现不佳的商家进行督促和整改。
2. 营销推广利用各种媒体渠道进行宣传推广，如电视、报纸、网络等。
举办各类促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者前来消费。
与旅行社、酒店等合作，开展联合营销活动，扩大美食街的知名度和影响力。
3. 服务管理建立完善的服务体系，为消费者提供优质的服务。
风情街策划书3篇
风情街策划书3篇篇一风情街策划书一、活动主题探索异国风情，感受世界魅力二、活动目的通过举办风情街活动，让参与者亲身体验不同国家和地区的文化、风俗和特色美食，增进文化交流和理解，丰富市民的文化生活。
三、活动时间和地点1. 时间：[活动时间]2. 地点：[活动地点]四、活动内容1. 国际美食：在风情街上设置多个美食摊位，提供来自不同国家和地区的特色美食，如日本寿司、美国汉堡、意大利披萨等。
让参与者品尝到不同国家的美味佳肴，感受不同的饮食文化。
2. 文化展示：设立不同国家和地区的文化展示区，展示各国的传统文化、手工艺品、民俗风情等。
可以设置表演舞台，邀请各国艺术家进行歌舞、音乐、杂技等表演，让参与者近距离欣赏和体验不同国家的文化魅力。
4. 游戏互动：设置一些游戏互动环节，如传统游戏、民俗体验等。
让参与者参与其中，增加活动的趣味性和互动性。
5. 主题活动：根据不同国家和地区的特色，举办主题活动，如日本的动漫主题活动、美国的西部牛仔主题活动等。
让参与者更加深入地了解和体验不同国家和地区的文化。
五、活动宣传1. 线上宣传：利用社交媒体、网站、论坛等平台进行宣传，发布活动信息、预告活动亮点、推广活动门票等。
2. 线下宣传：在活动现场周边、商业中心、学校等人群密集的地方张贴海报、发放传单，进行宣传推广。
3. 合作宣传：与相关机构、企业、媒体等合作，进行联合宣传，扩大活动影响力。
六、活动组织和管理1. 成立活动筹备组，负责活动的策划、组织、执行和管理。
2. 招募志愿者，协助活动的筹备和开展。
3. 与相关部门和单位合作，确保活动的安全和顺利进行。
4. 设立活动咨询电话和投诉渠道，及时处理参与者的问题和反馈。
七、活动预算活动预算主要包括场地租赁、美食摊位、文化展示、特色商品、宣传推广、工作人员和志愿者报酬、设备租赁、活动保险等方面的费用，预计总预算为[X]元。
八、活动效果评估篇二风情街策划书一、项目概述风情街是一个集购物、美食、娱乐和文化体验于一体的商业项目。
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风情商业街区项目营销策划方案(此文档为word格式，可任意修改编辑！）第一部分、项目概述一、某某宏观经济概述：●2003年，某某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。
——某某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。
●某某市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。
预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。
某某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。
——在中国经济高速发展的大背景下，某某的购买力强劲。
●某某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。
——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某某的房地产开发量。
●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某某就占了5个——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、某某商业及商业地产概述1、商业分布及特点某某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某某的主要商业圈。
在此三角中，南街和长江西路共同营造了某某目前最繁华的商业地段。
其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。
相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。
某某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。
这是提升本项目价值的一个机会。
2、城市商圈的发展规划某某政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成某某的“盐市口”商圈。
某某的商圈正在南移。
三、本项目概况本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于某某市传统商业中心区的边缘地带，距离某某核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。
目前项目周边人气、商气较差，随着某某商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。
项目优劣势简要分析：一）、优势●区位优势：地处某某传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。
●规模优势：本案属于住宅底商，是未来核心商业区，4600平米的底商面积，形成“u”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。
●人流动线的通畅性：如右图●开发商实力：作为二重集团下属企业，其实力与信誉深受某某投资者的信赖。
二、劣势●商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。
●商铺进深大、投资门槛高：开间主要集中在3.6m左右，而进深最多的达到了22m，17米、21米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。
同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60万元以上，限制了大量的中小投资者的介入。
●项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空间尺度。
另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。
通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。
通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估：业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表说明：●著名的雷达图——竞争力作用模型，具有较高的参考价值；●业主与商家的选择接近，所以放在一起评估；●业主、商家与消费者在动线、建筑质量、商业配套、交通区位、商圈成熟程度等方面的选择比较接近；●针对这些选择，本案在后面的业态定位与产品改进中将采取相应的对策。
第二部分、项目总体定位□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。
一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。
●所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。
●所谓“差异性”指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
●所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
●视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。
视觉资源是决定物业价值的要素之一。
●环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。
●人流资源：有人气，才有商气、财气。
如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。
视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位和产品改造方面将充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。
即：消费利益开发产品/营销、推广一、项目（商业经营）总体定位：某某首席体验式主题特色街区——营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲、在休闲中购物。
将娱乐休闲融入购物，创造某某全新的体验式购物模式。
体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，“体验经济时代”已经到来。
□终端消费客户定位：整个某某市区，追求优质生活的群体。
该项目所处的地段决定了项目功能——城市商业与社区商业兼而有之，而以城市商业为重，因为城市的商圈正在南移，成百即将开业，项目区域必将是某某的又一个商业中心，与现在的商业中心比肩而立，而社区服务功能只是必要的辅助，这一定为就让项目的终端消费面向整个某某，而非周边社区。
□档次定位：中（高）档，面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。
项目名称：名称释意：特区——一个有品位、有质感、有地位、有特权的专署领地，而这个专署领地只为你开放！U——项目商铺自然形成U型，直接与项目形态契合。
U——YOU,你的，专属于你的特区，代表你的品位，你的休闲方式，个性十足。
U——优雅、悠闲：优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度。
U——优质、优秀：优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。
欢迎进入U特区！——专属于你的时尚消费领地！名称评价：1、名称简洁、新颖、个性十足、寓意丰富，易于传播。
2、该名称能很好地与本项目的业态定位契合，品牌休闲服饰、个性饰品店、肯德鸡快餐、个性茶吧、个性书吧、网吧等业态构筑起一个崭新的消费特区。
3、便于后期推广与炒作，如广告宣称“某某将出现一个新特区”，形成悬念。
第三部分、业态定位、业态组合与分布□定位依据：关联性、差异性、震撼性。
□总体原则：以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。
根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略，据此拟定本案的业态业种配比，提供更合理的业态业种组合。
一、坪效定位测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售、租赁、经营过程中符合商圈容量的要求，并设臵出合理的业态。
1.坪效基准数据（以距本案较近的成商分场为例）根据定点目测，不考虑进入二层超市的顾客，平均每分钟进店人数为20人，入店率20%（占过往人数的比例），根据商品品类均价计算，每分钟营业额20×50元=1000元，每天营业额（按照12小时营业时间计算）1000×60×12=720000元，按照10%入店率折算，日营业额为72000元。
则1F的营业坪效为72000/2500=28.8元/㎡根据商业经营规律，营业坪效在20-30元/㎡之间可以实现盈亏保本点，其盈亏保本点为2500×20=50000元。
大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在25元/㎡.日的定位。
按照本案建面4600㎡、营面4000㎡的商铺计算，日营业额为4000×25=10万元，按照单品均价50元计，需要实际消费人数为100000÷50=2000人，按照入店率倒推，本案每天需要人流预计为2000÷10%=2万人。
2.配坪策略●商业业态构成聚合力，如果太少则业态完整性不够，影响消费者的购物情绪。
●保留一定的竞争性，各业态设臵3-10家的竞争店。
●未来扩充街区商业有一定弹性，为下一步开发商业步行街预留一定的想象空间。
以此坪效定位制定以下具体业态。
二、具体业态分布如下：一）、平顺苑C座——B座西区：通过调查发现：●某某缺乏针对年轻一族的休闲品牌服饰，类似成都春熙路的服饰品牌，如左丹奴、自由鸟、美特斯邦威、佑威、高邦、衣纯、奋牌等；●某某缺乏体育用品及体育服饰的专卖；●某某缺上档次的，品质较好的针对年轻女性的饰品。
这些都是市场的空白点，同时是市场所需要的业态业种。
将这些项目分布与平顺苑C座、B座西区，原因有四：1、该段商铺位于凉山路，是南街商圈的必然延伸，与区域商圈契合；2、该段商业业态需要和后期绵远街步行街项目的商业业态达到统一、协调，为后期步行街的开发营造良好的商业氛围；3、商铺自身的硬件、开间、进深的尺度较适合这种业态的经营。
4、该段商铺的售价较高，只有经营服饰、饰品类高利润行业可以满足投资者的回报。
二）、平顺苑B座东区——平顺苑A座——平和苑A座——平和苑B座：理由：1、从商圈业态的错位经营和填补空白来看，对面的成百开业后，以其强大的号召力、丰富的产品、良好的购物环境、一流的管理水平，必然形成大量的消费人流，而购物后的餐饮休闲成为该商圈的有效补充和必要业态。
2、该段商铺进深较深，特别是A座达到22米，B座部分也达到21米和17米，适合作为餐饮、休闲类商家经营。
3、其中平顺苑A座约500平米，适合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，这些西餐快餐的开店选址往往在大型百货、零售商业周边，该项目的条件适合。