【管理制度)论我国宅基地使用权流转制度的完善
《民法典》背景下宅基地使用权流转制度的完善
《齐齐哈#$学学&》('学社会科学版）_ Journal of Qiqihar University 孕澡Soc Sci)2020年10月Oct.2020《民法典》背景下宅基地使用权流转制度的完善项定宜，邓佳琳(东北林业大学文法学院，黑龙江哈尔滨150040 )摘要：宅基地使用权的财产功能日益加强，保障功能较之逐渐弱化，宅基地使用权依法流转成为必然趋势。
《中华人民共和国民法典（以下简称《民法典》）规定，宅基地使用权行使、转让和登记的条款，这些原则性规定为宅基地制度改革预留了空间。
本文通过梳理《民法典》第362条至第365条的内容，主张应在《民法典》中丰富宅基地使用权的用益物权权能，明确其登记生效主义规则，完善宅基地管理的相关立法规范和流转的相关配套制度，以确保宅基地使用权依法有序流转。
关键词：民法典；宅基地使用权;流转制度中图分类号：D922. 32 文献标识码:A文章编号：1008-2638( 2020 )10-0086-04Legal Improvement of the Transfer of the Right to UseHomestead in Civil CodeX IA N G D in g-y i,D E N G J ia-lin》Law school’Northeast Forestry University,Harbin Heilongjiang 150040, China)A bstract:The property function of the homestead is strengthened,and the security function is weaker gradually,which means that the circulation of homestead use right becomes inevitable.The Civil Code of the People鸳s Republic of China》hereinafter referred to as the Civil Code)stipulates the transfer clauses and registration system for the transfer of the right to use the homestead，which reserve space for the refomi of the homestead system.By combing the contents of articles362-365 of the Civil Code，this paper argues that we should enrich the usufruct power of the right to use the homestead in the Civil Code,and define the rules of its registration effectiveness.We should complete the relevant legislative systems and supporting systems of the homestead management，in order to ensure the orderly circulation of the right to use homestead according to law.Key words:civil code;right to use homestead;circulation system《民法典》延续了《中华人民共和国物权法》（以下简称 《物权法》）的宅基地使用权规定，一共有四个条文,分别是 《民法典》第362条、第363条、第364条和第365条，相较于 《物权法》仅进行了文字性修改。
我国农村宅基地使用权流转法律问题研究
我国农村宅基地使用权流转法律问题研究随着经济蓬勃发展，越来越多的农村人口迁移到城市，导致大量的宅基地闲置，但法律严格限制宅基地的流转，宅基地无法正常流通，农村融资困难使得农村经济无法进一步发展。
分析探讨我国农村宅基地使用权流转制度的不足，完善的农村宅基地使用权流转制度。
有效合理利用我国农村的宅基地，优化农村宅基地资源配置，以促进我国经济社会发展。
标签：宅基地使用权；流转；完善宅基地是农民生产、生活的重要资料，与农民的生活息息相关，宅基地使用权受到法律的保护。
从《土地管理法》出台之后宅基地专指本农村集体经济组织内，农民取得用以建造住房的土地。
宅基地使用权即农村集体经济组织的成员经依法申请而获得在法定权限内用来建造住宅及其附属设施的权利。
2014年中共国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确了要完善农村宅基地管理制度，保障农民权益、优化宅基地资源配置，促进经济发展。
一、农村宅基地使用权流转的现状分析（一）现行宅基地法律流转制度宅基地使用权在法律规定的范围内可以进行流转，我国现行的宅基地流转主要有以下几种类别：（1）通过继承取得。
农民拥有的是宅基地使用权，宅基地所有权是属于集体所有，因此宅基地的使用权是不能继承的，但是农民对在宅基地上建造的房屋享有所有权。
如果农民继承了房屋，根据“房随地走”原则，就连带继承了宅基地的使用权。
（2）宅基地使用权的出租。
同样，现今法律也明确规定了宅基地不能单独出租，宅基地使用权人只能通过出租宅基地上的房屋的方式连带将宅基地使用权在一定期限内租赁给承租人，从而获取租金。
（3）在集体经济组织内部转让、交换和赠与。
法律规定允许房屋的转让租赁，但禁止对城镇居民转让。
对宅基地使用权能否单独转让未做明确规定。
允许在不谋取利益的前提下集体经济组织成员之间协议转让。
集体经济组织成员之间也可以对自己现有的宅基地使用权依其约定交换，目的是自身便利或提高宅基地效益。
赠与宅基地使用权的情况也并不少见，主要是存在亲属关系的集体经济组织成员之间的赠与。
关于我国农村宅基地使用权流转问题的探析
261经济智库关于我国农村宅基地使用权流转问题的探析吴徵磊（河南中豫律师事务所 河南省郑州市 450000）摘 要：对于农村宅基地使用权的流转一直是中国农民的奢望。
对于农村宅基地使用权流转问题，可以从立法及现实层面来予以分析。
建议逐步放开对宅基地使用权流转的限制，如设立农村宅基地使用权有偿转让试点。
同时进一步完善包括《物权法》《土地管理法》等法律在内的规定，使农民真正享有其应当享有的权利。
关键词：宅基地使用权；流转；现状；建议农村宅基地使用权作为我国特有的一种用益物权，是指农村集体经济组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制性处分的权利[1]（P68）。
近半个世纪以来，对于农村宅基地使用权的流转一直是中国农民的奢望。
即使八十年代推行承包制后，他们也只拥有一部分不完整的权利，可以使用土地并享受收益，却无法处置——包括出租、出让、抵押等[2]( P6)。
对于现有农用转为非农用的建设用地，农村自用的建设用地转为他用，其惟一的合法途径即国家征地这条路。
但随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，大量农民涌向城市，各种原因促使他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋，而部分城镇居民则迫于城市的高房价或其他原因需要在农村买房[3]（P19-21），在这种供需刺激下，农村房屋交易日益频繁，出现了农村宅基地使用权流转的现象，同时亦产生了众多“小产权房”。
农村宅基地使用权流转问题之分析农村宅基地使用权流转之立法层面分析具有最高法律效力的1982年《宪法》第10条第4款严格规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。
但1988年宪法修改时将该条修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
也就是说土地使用权可以依法转让。
而土地使用权包括国有土地使用权和集体土地使用权。
论我国宅基地使用权流转配套制度建构
摘
要： 宅基地使 用权是我 国农村土地权利的重要组成部分 ， 随着城 乡住房 问题 上的 巨大差异和矛盾的凸显 ， 伴
以及 类似“ 小产权房” 问题的 日益 突出， 宅基地使用权流转问题 引起理论界和实务界的普遍 关注和热烈讨论。在市场
经济条件下 ， 一项权利得 以在 市场上交易， 必须获得清晰的界定。 宅基地使 用权 的流转 ， 也有赖 于从主体、 客体和 内容 方面获得 确定。 就宅基地使 用权流转问题 而言， 只有通过建立完善的基层 民主制度 ， 才能革除在 我国长期存在的集体
随 着城乡住房 问题上 的巨大差异 和矛 盾 的凸显 ，以及 类似 “ 小产权房” 问题 的 日益突出 ， 宅基地使用权 流转 成为一个引 起理论界和实务界普遍关注和热烈讨论的问题 。 基于坚持改
执行现状仍然具有非常重要 的意义。在统一户 口登记之前为 城镇户 口的 ， 仍然不能分配宅基地 。而对 于原 “ 村村民” 也 农 ， 继续执行老办法。另外 ， 现实 中 ， 在 还大量存在着外出务工 的
体 和内容 方面获得 确定 。在 内容方面 ， 我们 已经在前文有所 涉及 ， 里要讨论 的 ， 这 主要是作 为该项权 利客体 的宅 基地在 作为权利主体的村 民之 间的分配 问题 。唯有解决好 了宅基地
的分配问题 ， 才有可能在维护农村稳定 的情况下有效 推行 宅
基地使用权流转制度 。
２０ ０ ９年第 １ 期 ７
总第 ５ ５期
经济研究导刊
Ｅ Ｃ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥＳ ＡＲＣＨ Ｅ ＧＵＩ ＤＥ
Ｎｏ．７， ００９ １ ２
Ｓ ６ａ ．５ ｅ ｌＮｏ５
论我国宅基地使用权流转配套制度建构
宋 旭 明
（ 海海事大学 法学 院， 上 上海 ２ ０ ３ ） ０ １５
【管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
【管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理（管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理宅基地和耕地是⼴⼤农民得以安⾝⽴命、实现“居者有其屋，耕者有其⽥”这壹基本⽣存保障的俩⼤⽀点，宅基地和耕地的所有权或⽤益权制度，也因之成为保障⼴⼤农民的⽣存利益的根本性制度。
于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和⾛向均有着⼗分巨⼤的影响。
事实上，我国新近三⼗年的改⾰开放进程便是由上世纪七⼗年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改⾰开始的，且由此衍⽣和推进了整体的经济社会发展和政治制度⽂明建设，其成功有⽬共睹。
能够说，建⽴和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业⽤地制度，事关我国⼋亿多农民的⽣存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展⼤局，也事关⽬前正紧锣密⿎地进⾏的社会主义新农村建设的成败。
于农业⽤地⽅⾯，我国于2002年通过了《农村⼟地承包运营法》，⽤法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期⽽有保障的⼟地使⽤权，且就农村⼟地承包运营权的取得、保护和流转等作了全⾯系统的规定；但于农村宅基地⽅⾯，虽然新分布的《物权法》于第三编“⽤益物权”专章规定了“宅基地使⽤权”制度，且于第壹百五⼗⼆条对宅基地使⽤权作了法定定义，即“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
”但根据第壹百五⼗三条“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使⽤权制度⽬前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。
本⽂拟通过对现⾏宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进⽽论证其完善路径。
壹、对我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理经过对新中国建⽴以来我国现有全部涉及农村宅基地使⽤权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6⽉28⽇《⼟地改⾰法》、1954年《宪法》、1962年9⽉27⽇中共中央《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》、1963年3⽉20⽇中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8⽉28⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策⼏个问题的意见（修正稿）》、1979年2⽉2⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律的意见（节录）》、1981年4⽉17⽇国务院《关于制⽌农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5⽉14⽇国务院《国家建设征⽤⼟地条例》、1982年2⽉13⽇国务院《关于发布村镇建房⽤地管理条例的通知》、1984年8⽉30⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律若⼲问题的意见》、1986年《中华⼈民共和国⼟地管理法》及其后各次修正案、1990年1⽉3⽇国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作请⽰的通知》、1995年3⽉11⽇国家⼟地管理局《关于印发确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定的通知》、1995年《中华⼈民共和国担保法》、1998年11⽉4⽇《中华⼈民共和国村民委员会组织法》、1999年5⽉6⽇国务院办公厅《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》、2000年6⽉13⽇中共中央国务院《关于⼩城镇建设有关政策》、2001年3⽉30⽇国发6号《国务院批转公安部关于推进⼩城镇户籍管理制度改⾰意见的通知》、2004年《中华⼈民共和国宪法》、2004年《中华⼈民共和国⼟地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》、2004年11⽉2⽇国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12⽉31⽇中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若⼲意见》等。
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策农村宅基地制度改革是我国农村土地制度改革的重要组成部分，也是实施乡村振兴战略的关键环节。
近年来，我国各地积极探索农村宅基地制度改革，取得了一定的成效，但也面临着一些问题和挑战。
本文将从实践、问题与对策三个方面对农村宅基地制度改革进行探讨。
一、实践1. 宅基地使用权确权登记近年来，我国积极推进宅基地使用权确权登记工作，明确了宅基地使用权的归属和边界，为宅基地制度改革奠定了基础。
截至2020年底，全国已有30个省（自治区、直辖市）开展了宅基地使用权确权登记工作，覆盖了80%以上的农户。
2. 宅基地有偿退出为了解决宅基地闲置问题，各地积极探索宅基地有偿退出机制。
例如，江苏省苏州市吴江区推出了“宅基地换房”政策，允许农户将闲置宅基地置换为城市保障房或养老公寓，实现了宅基地的合理利用和农民的财产性收入增加。
3. 宅基地使用权流转为了激活宅基地市场，各地积极探索宅基地使用权流转机制。
例如，四川省成都市郫都区实施了宅基地使用权抵押贷款政策，允许农户将宅基地使用权作为抵押物向银行贷款，拓宽了农民的融资渠道。
4. 宅基地集中整治为了提高宅基地利用效率，各地积极探索宅基地集中整治模式。
例如，浙江省杭州市萧山区实施了“空心村”整治工程，通过拆除闲置宅基地上的房屋，整理出连片土地进行集中开发，提高了土地利用效率。
二、问题1. 宅基地使用权确权登记不彻底虽然我国已推进了宅基地使用权确权登记工作，但仍存在一些问题。
部分地区宅基地使用权登记不彻底，导致宅基地权属不清，影响了宅基地制度的改革进程。
2. 宅基地有偿退出机制不完善当前，我国宅基地有偿退出机制尚不完善，退出补偿标准较低，难以满足农民的预期。
此外，宅基地退出后的用途转换机制不健全，导致退出宅基地的利用效率不高。
3. 宅基地使用权流转市场不活跃虽然各地积极探索宅基地使用权流转机制，但宅基地使用权流转市场仍不活跃。
一方面，流转渠道不畅，农民缺乏有效的流转途径；另一方面，流转政策限制较多，影响了宅基地使用权流转的积极性。
论农村宅基地使用权流转制度
知》 ， 规 定 了农 民的住 宅 不 得 向城 市 居 民出售 ， 也 不 得批 准城 市 居 民 占用农 民集体 土 地 建住 宅 。 ２ ０ ０ ４年
１ １ 月 国土 资源 部 印发 了《 关 于加强 农 村宅 基地 管 理
的意见 》 （ 国土 资发 ［ ２ ０ ０ ４ ］ ２ ３ ４号 ） ， 这 是 目前 关 于农 村 宅基 地 问题 较 为详 细 的规 定 。 该《 意见 》 严 禁 城 镇
理法 》 并 没有 明确禁 止 宅基地 使用 权 的流转 ， 只在 第
６ ３条规定 “ 农 民集 体所 有 的土 地 的使 用权 不得 出让 、 转让 或者 出 租用 于非农 建设 ” 。 而 国务 院及其 相关 部
委 的规范性 文 件却进 一 步 限制 了宅 基地 使用 权 的流
的规定 主要 体现在 《 宪法》 、 《 物权法 》 、 《 土地管理 法》 、
符 合宅 基地 使 用权 分配 条件 的农 户 ； 住 宅转 让 时 ， 宅 基 地 使用 权 一并 转 让 。 禁 止 城 镇居 民在 农 村 购置 宅
基地。 ” 但 这 一 规定 最 终 没有 写 进 现 行 的《 物权 法 》 ，
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ ２ — ０ １
由此可 见 ， 我 国现 行 法规 严 格 限 制 了农 村宅 基 地使 用权 的 流转 。 相 比之下 ， 城镇 居 民所 享有 的房 屋 所有 权 及建 设 用 地使 用 权 则 可 以 自由 流转 ， 这 不 仅
作者简介 ： 谭韵（ １ ９ ８ ８ ～ ） ， 女， 广 东佛 山人 ， 华南 师范 大学法 学 院硕士 生 ， 主要从 事物 权法 研究 。
转， 其 目的在 于抑制 商 品房 的滥建 ， 以维 护宅 基地 的 公 平分 配 。 １ ９ ９ ９年 ５月 国务 院办公 厅 发 布 的 ４ 国务
论农村土地使用权流转法律制度的完善
论农村土地使用权流转法律制度的完善随着城市化进程的推进，农村土地流转问题越来越引人注目，而农村土地流转背后的法律问题也逐渐浮出水面。
在当前的土地流转中，法律制度的不完善成为了一个突出的问题。
因此，本文将从“农村土地使用权流转法律制度的完善”出发，探讨该领域的法律问题，并提出完善建议。
一、农村土地使用权流转的法律问题农村土地使用权流转是指农民通过向其他人出租、转让自有使用权、流转自有使用权等方式，使土地使用在一定期限内由农民自行操作变为其他人为经营管理。
相较于传统的分散耕地经营模式，农村土地使用权流转模式可以提高土地的效率和利用率，同时促进农村经济的发展。
但是，在土地流转中也存在许多法律问题。
首先是土地权属证问题。
由于之前的土改时期，土地权属证明不完善，导致现在农村土地权属不清，流转中难以确定土地归属人和使用者，从而加大了农民利益的保护难度。
其次是土地流转的约束性问题。
当前，对土地流转的管理和监督还不够严格，导致一些流转方不履行义务，给农村经济稳定和土地资源保护带来了诸多不利影响。
此外，农村土地流转还涉及到安全和风险问题。
一些土地流转方为了获取更大的利益，会将土地流转出去，但又不履行约定，使流转方面临风险，间接妨碍了农业生产和农村经济的发展。
二、完善农村土地使用权流转法律制度的建议为了解决当前农村土地流转领域存在的法律问题，应采取以下措施：1. 完善土地权属证管理。
政府部门应当加强对农村土地权属认定和归档工作，完善以往土地权属记录和归属情况。
农村土地出租、流转等活动应要求双方明确土地权属，避免因土地权属不清而带来的纠纷。
2. 建立农村土地流转登记台账。
政府应建立土地流转登记台账，对土地流转双方进行严格审查和监督，保障流转方的权益，确保勾画的准确性。
3. 确保约束力。
政府加强对流转方的指导，完善农村土地流转的法律框架，同时对其实施严格的约束管理。
对于不履行合同的流转双方，政府应当制定惩罚措施，限制其土地的流转及其他经济活动。
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（管理制度）论我国宅基地使用权流转制度的完善论我国宅基地使用权流转制度的完善壹、我国现行的宅基地使用权流转制度我国《物权法》第壹百五十三条规定：“宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”我国《土地管理法》第六十二条第壹款规定：“农村村民壹户只能拥有壹处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;可是，符合土地利用总体规划且依法取得建设用地的企业，因破产、兼且等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
我国《物权法》第壹百八十四条和《担保法》第三十七条均规定，宅基地使用权不得用于抵押。
和我国《土地管理法》配套的关联文件对此作出了进壹步规定。
1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)中规定，禁止城镇居民于农村购置宅基地。
2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:“严禁城镇居民于农村购置宅基地,严禁为城镇居民于农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和规章也作出了规定。
《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠和等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。
《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农村村民因继承等原因形成壹户拥有俩处之上宅基地的，多余的住宅应当转让。
受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，且依照本办法的规定办理宅基地审批手续。
我们该怎么理解我国《物权法》中“宅基地使用权的转让”，我国《土地管理法》中“农村村民出卖、出租住房”，《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》中“村民住宅依法转让、继承、赠和”和《河北省农村宅基地管理办法》中“农村村民多余的住宅应当转让”的规定呢?从我国的现行法律规定分析，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法，且且严格禁止农村居民的住宅和宅基地于城乡居民之间流转。
宅基地使用权能够于本集体经济组织成员内部流转，但要遵循我国现行法律中“地随房走”的壹贯做法，宅基地使用权不能单独流转，流转方式包括出售、出租、继承、赠和、遗赠等。
由于我国法律规定宅基地使用权不能用于抵押，于宅基地上建造的房屋也应不能用于抵押，因为此种情况下，由于存于宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。
宅基地使用权能否于不同集体经济组织成员之间流转，我国法律没有明确规定，但基于宅基地使用权的取得具有成员权的特性，应该是不允许的。
二、我国宅基地使用权的特性及对流转制度的影响(壹)宅基地使用权的用益物权性我国《物权法》将宅基地使用权规定于“第三篇用益物权”中，该法第壹百五十二条将宅基地使用权规定为：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
”可见我国现行法律已将宅基地使用权确定为用益物权。
我国民法学界也普遍认为“宅基地使用权是我国特有的壹种用益物权，它是指自然人(主要是农村村民)依法享有的，于集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利”[2]。
但基于我国法律对宅基地使用权流转的严格限制，宅基地使用权又不同于壹般的用益物权。
也正是宅基地使用权不同于壹般用益物权的特性决定了我国宅基地使用权流转制度的现状。
(二)宅基地使用权的社会保障性法律制度“根源于物质的生活关系”[3]，“均只是表明和记载经济关系的要求而已”[4]。
我国现行的宅基地使用权制度是于二十世纪八十年代初期，农村进行经济体制改革，推行家庭联产承包责任制后，为调整各种新型农村经济关系而确立的。
此时，宅基地使用权制度的确立主要基于农村尚未建立社会保障制度，宅基地使用权事实上成为实现农民基本居住权利而由国家向农民提供的基本社会保障。
我国农村社会保障制度至今仍未建立，决定了当时设计的具有安居意义的宅基地使用权制度沿用到今天。
这主要体当下宅基地使用权只能由本集体经济组织成员取得，且是无偿取得，流转也只能于本集体经济组织成员之间和《物权法》“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”的规定。
(三)宅基地使用权的有限流转性宅基地使用权的用益物权性决定了宅基地使用权必然要流转，宅基地使用权的社会保障性决定了宅基地使用权的流转必然要受到严格限制。
再加上我国人多地少的基本国情和土地资源不可再生的自然属性，如果允许非本集体经济组织成员或者城市居民多占用宅基地，就意味着我国耕地的缩减，必然会对我国粮食安全产生不利影响。
三、我国现行宅基地使用权流转制度存于的问题(壹)现行宅基地使用权流转制度且不能做到“地尽其用”实际上，严格限制宅基地使用权的流转且不能有效地保护耕地。
农民超占宅基地建房，未经批准任意于承包地上建房，建了新房也不退老房，壹些富裕的农民于城市购置商品房，已拥有宅基地的子女继承父辈的房产，壹些乡村干部利用职权多占多批等问题导致宅基地闲置、浪费严重。
(二)现行宅基地使用权流转制度且不能长期承担社会保障国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障,但于市场经济条件,基于市场经济的开放性和流通性,农村土地对农民的基础性作用大大削弱。
壹方面，随着城市化进程的加快,农民大量涌入城市,严格限制宅基地使用权的流转,虽然能够保证“居者有其屋”,但将农民紧紧束缚于农村之中,直接影响农民身份转换,无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展。
另壹方面，随着我国经济的快速发展，农村社会保障体系应该随着工业反哺农业的推进逐渐完善起来,而不再只依靠土地来提供社会保障。
(三)现行宅基地使用权流转制度造成“隐形市场”的存于随着我国部分农民的率先富裕起来，发达地区城中村部分富裕农民已经基本摆脱社会保障制度的束缚，他们于保障自身基本居住条件后，有能力于空余的土地上建造房屋对外出售，形成了壹定的宅基地隐形市场。
“隐形市场”的存于增加了当事人的交易成本和风险，不利于交易双方合法权益的保护。
(四)现行宅基地使用权流转制度不利于农民融资随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正于从事非农产业,许多农民家庭于扩大产业规模，调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。
由于大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权，而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转，导致抵押担保困难，进而很难获得银行贷款。
四、完善我国宅基地使用权流转制度的建议(壹)兼顾宅基地使用权的用益物权性和社会保障性于农村社会保障体系不健全的情况下,依据身份分配宅基地有利于满足农民基本生活需要。
然而,基于这种社会保障方式供给的人身依附性,宅基地使用权流转受到严格控制,阻碍了宅基地的使用价值和交换价值的完全实现,削弱了宅基地使用权的物权效能，进而造成宅基地闲置、浪费严重，“隐形市场”的存于和农民融资的困难。
可转让性是财产权的基本特征，流转已成为现代物权发展的必然趋势。
只有允许宅基地使用权流转,才能将资源流向有效的利用主体,实现资源的最优配置。
鉴于此,笔者认为我国的宅基地使用权流转制度必须符合农村社会的现实情况，于没有建立完善的农村社会保障体系的前提下，宅基地使用权的流转必然要受到限制，但此限制应随着我国农村的现实需要逐步放宽，以做到“地尽其用”。
(二)建立宅基地使用权有偿、有期限制度我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。
但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。
如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。
所以,笔者认为应建立宅基地有偿、有期限使用制度。
参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。
对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。
另外，他物权的存于均是有期限的。
参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年,自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的,自动续期。
(三)完善宅基地使用权登记制度产权明晰是流转的前提。
应加强农民宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。
我国《物权法》第十条规定:“不动产登记,由不动产所于地的登记机构办理。
国家对不动产实行统壹登记制度。
统壹登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
”第壹百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
”从之上规定能够见出,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义，且且未区分城市和农村,应是城乡壹体化登记制度。
但到目前为至，我国尚未完成宅基地使用权登记工作。
国土资源部《关于进壹步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)规定，力争于2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。
笔者认为，应当加强登记的规范化建设。
对宅基地闲置、浪费问题，针对不同情况，能够采取于规定标准以内的予以登记发证，对超标准部分，要求缴纳资源占用费，采取限期拆除等措施。
(四)逐步放宽宅基地使用权的流转第壹，现阶段能够开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外的人皆可承租。
第二，适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。
宅基地使用权能够用于抵押，但于抵押权实现时，须遵循宅基地使用权转让的规定。
对于宅基地使用权的转让，能够借鉴《农村土地承包法》关于“其他方式承包”的规定,即宅基地使用权或者宅基地上的房屋转让给本集体组织以外的单位和个人的，应当实行经本集体组织成员的村民会议2/3之上成员或者2/3之上的村民代表同意，且报乡(镇)人民政府批准。
于同等条件下,本集体组织成员享有优先权。
但无论是将宅基地使用权单独转让仍是将宅基地使用权和房屋壹体转让后，转让宅基地使用权的农村居民，均不得再分配宅基地。
第三,于农村社会保障体系完善时,能够考虑放开宅基地使用权的流通市场。
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