SOHO中国典型产品基本分析
SOHO中国
（三）城市经济发展与旧城改造
城市建设的发展不断给房地产投资带 来商机。
技术因素
（1）电子技术的发展使得房地产产业出现了 职能楼宇 （2）交通技术的发展和交通工具的完善，提 高了市中心与郊区的可达性，使城市房地 产区向郊区的演变的出现成为可能 （3）现代通讯技术的进步，互联网的发展使 在家里办公成为可能，住宅不再只是成活 场所，也是办公场所。
在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精 准的把握契机，坚持独特创新的建筑理念， 建造具有中国当代风格的建筑，所开发项 目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑， 并对中国的城市建设起到巨大的带动引领 作用。
经营领域分析
• 产品结构：SOHO中国有限公司是一家为注重生 活品味的人群提供创新、高品质的居住、工作
价值创造——产品营销
房地产营销： 以消费者为中心，以市场为导向，通过向消费者提供有效的房屋产品， 满足消费者的需求，同时保证企业可持续发展的过程。 特点： 1、市场导向：客户定位，价格确定 2、“需求创造价值”：消费者“支付意愿不断提升”
（一）一般环境分析
政治法律因素
（一）我国政治环境
成员：刘莫愁（战略分析） 张静（SWOT分析） 张圣靖（外部环境分析） 朱月（内部环境分析） 张丹丹（经营领域分析）
SOHO中国 创始人
——潘石屹&张欣
SOHO简介
SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹 和SOHO中国总裁张欣联手创建。 SOHO中国有限公司是一家为注重生活品味的人群提供创新生 活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国是中 国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地 产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们 创新的设计理念转化成引领潮流的物业。 公司在“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把 握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建 筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中 国的城市建设起到巨大的带动引领作用。 SOHO中国一直是一个负责任的企业公民，SOHO中国秉承“推 动社会物质发展的同时，推动精神的进步与成长”的理念，于 2005年成立了公益慈善机构“北京搜候中国城市文化基金会” （简称“SOHO中国基金会”），旨在通过提高教育水平以改善一 些地区的贫困现状。SOHO中国坚信，物质进步和精神成长必须平 衡发展。
SOHO中国营销模式分析
SOHO中国营销模式没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。
这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。
SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。
“开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。
因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。
从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。
无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。
散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。
只做核心地段14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。
人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。
而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。
“那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。
”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。
这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。
在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。
北京银河SOHO案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
共享办公十大品牌简介
03
Soho中国
成立时间与地点
成立时间
Soho中国成立于XX年。
成立地点
总部位于北京，是中国知名的共享办公品牌之一。
提供的共享办公服务与设施
办公空间租赁
Soho中国提供多样化的办公空间租 赁服务，包括开放式工位、独立办公 室等，满足不同企业的需求。
公共设施
共享办公空间内配备有会议室、休息 区、咖啡厅等公共设施，方便企业间 的交流与合作。
企业的青睐，成为商业领域的一大热点。
改变传统办公模式
02
共享办公品牌颠覆了传统的办公模式，提供灵活多变的办公空
间和租赁方式，满足现代人多样化的工作需求。
促进创新与协作
03
共享办公环境鼓励不同行业和领域的人们共同工作，促进创新
思维和跨界合作的产生。
各品牌的优势与差异概览
WeWork
作为全球最大的共享办公品牌，WeWork提供高品质的办公空 间和社区服务，注重设计与用户体验。
位等。
公共设施
提供会议室、休息区、打印设备等 公共设施，满足日常办公需求。
社区活动
定期举办社区活动，促进会员之间 的交流与合作，营造良好的工作氛 围。
独特的企业文化或特色
设计与风格
WeWork注重办公空间的设计 与风格，打造时尚、舒适的办 公环境，激发会员的创造力。
社区理念
强调社区理念，通过构建充满 活力的社区，为会员提供更多 交流与合作的机会。
环保理念
艺术文化
积极推行环保理念，在办公空间的设计、 建设和运营过程中，注重节能减排，营造 绿色办公环境。
Soho中国还将艺术元素融入办公空间，定 期举办艺术展览和文化活动，丰富企业员 工的业余生活，提升整体办公体验。
案例SOHO现代城超前的创新手腕
案例：SOHO现代城超前的创新手腕一、产品设计：SOHO现代城产品创新SOHO现代城全数采纳复式结构。
它的建筑理念是充分人性化，将人的生活分为私人（Private）空间和社交（Social）空间。
前者的范围在楼上，后者在楼下。
SOHO现代城最出色的创意是，它的空间是流动的。
1.可开可合在一楼宽敞的空间中，客厅和工作间部份由一堵不完全封锁的墙壁分割开来，墙壁的中间部份是固定的，两边是可推拉的活动的“墙壁门”，当你需要举目四望、视野开阔时，你能够拉开墙壁门；需要一个封锁的小环境时，两边的墙壁门关上，你即能够专心案头了。
在那个可开可合的灵活的空间中，你能够闹中取静，也能够边工作边顾及到在客厅玩耍的小孩。
2.可大可小有不同居住需求的人在SOHO中能找到不同的适合你的空间。
因为设计者取消了统一的标准，将每一类住户所延伸出的不同需要都考虑进去了。
以居家为主的住户能够选择二楼有多间卧室、面积较大、一楼办公区域相对较小的户型；以办公为主的住户能够选择一楼办公区域较大、二楼卧室少的户型，乃至还有楼上楼下均做办公之用的户型。
即便在你选定的户型当中，你也能够依照需要调整客厅和工作间的位置。
3.可拆可改若是你对现有的多种户型仍不中意，你还能够自己动手从头设计你的房间，增加或减少你的卧室，扩大或缩小你的客厅和工作间。
SOHO现代城的另一别出心裁之处是，每隔四层都有一个面积达500多平方米的空中庭院，也称空中四合院。
SOHO住家中的每一户都有窗子可望到错落有致的园林景观。
为此，发展商付出了2万多平方米的面积。
居住在此，任何一个人都能在家中享受到两种完全不同的景致：一边是离我们很近的有风景的内院，一边是相对遥远的的空旷的城市。
二、SOHO现代城客户效劳创新1．开办《红石小报》增强与客户沟通。
关于SOHO的一些研究
简约、现代、人性化的规划设计，空间的综合利用
写字楼高端客户；公寓SOHO客户；街区商业
中高档定位，聚集大量的各层次的消费人群，一方面是抓住了社区自身业主的消费需求 ，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放 大效应，吸引了更多的外来消费者。
建外SOHO经验借鉴
城市中心区高密社区商业实现
SOHO理念
SOHO强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念
娱乐 艺术 健身
SOHO一族 休闲 居住 办公 购物
保健
餐饮
餐饮
SOHO一族的生活,每天都由自己来安排,什么时候起床,什么时候工作,全凭自己的意愿
SOHO案例分析—— 美国SOHO
纽约SOHO（ South of Houston Street ）位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个
建外SOHO——一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区
项目区位
北京CBD核心，具有浓 厚的商业氛围和高尚的人 文环境
项目资源
通惠河
项目定位
最疯狂热闹的商业中心 最活跃丰富的文化亮点 最前卫时尚的生活橱窗 居住、工作、找乐
项目规模、功能比例：
功能 物业类型 规模 总规模 办公 写字楼 2栋写字楼 4栋SOHO办公 居住/办公 公寓 14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅 商业 商铺 长1300米 约9万平 公共空间 绿化 3万平米绿地
SOHO案例分析—— 北京建外SOHO
[关键字]：
都市综合体
街坊式商业
[简介]：
地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质：项目总规模70万平米，以公寓为主，包括18栋商务公寓、2栋写字楼、4栋 SOHO别墅、l6条小街、300个店铺等多种建筑形式，是集办公、商业、居 住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。
6个品牌成长经典案例分析
6个品牌成长经典案例分析(一)潘石屹：“SOHO的CI” 如果你是潘石屹的“粉丝”，或者至少你是潘石屹博客的经常阅读者，那么，你通常也不会介意了解更多关于SOHO中国公司的事情。
这就是潘石屹人和他的潘式品牌营销战略，潘石屹的个人品牌与公司品牌异常紧密地粘合在一起，当你对其中任何一个产生兴趣后，那么，你就需要一并接受另一个暴光率同样高的名字。
而“SOHO”的概念本身也和潘石屹的个人形象高度契合，SOHO(Small Office，Home Office)不仅仅是“居家办公”的意思，“SOHO”的背后是物业品种之间的边界在模糊。
潘石屹声称自己就是“SOHO的CI”。
因为，从盖房子到做节目主持、出书、撰写博客、出演电影，甚至做客“超女”，潘石屹把睿智和幽默带给公众的同时，将SOHO时尚、实用的品牌营销于无形之中。
SOHO是国内第一个房地产细分产品，在此之前，人们会说，我住的是三居室、两居室；而现在，人们可以说，我住的是SOHO。
正如水不叫“水”，而叫“乐百氏”、“农夫山泉”时，当房子不再叫“居室”，而叫“SOHO”时，国内第一个房地产细分产品就此诞生了。
(二)湖南卫视挑战央视的品牌运营大多数地方频道血拼电视剧市场的时候，考虑到电视频道的市场格局，湖南卫视对自己频道内容提出了明确的差异化定位——“以娱乐、资讯为主的综合性频道”，“娱乐”成为频道品牌的显著标签。
湖南卫视提出“锁定娱乐，兼顾资讯；锁定年轻，兼顾其他；锁定全国，兼顾湖南”。
这个准确明晰且具有前瞻性的品牌定位，从节目内容、观众对象、目标市场三个方面解决了湖南卫视“该做什么、不做什么”的问题，最终形成了湖南卫视的整体频道品牌——最具活力的中国电视娱乐频道。
(三)王老吉品牌的红色狂飙凉茶本属于中药，消费者对王老吉的品牌认知，既好像是凉茶，又好像是饮料，有一定的认知混乱。
相应，王老吉的品牌定位——“预防上火的饮料”，独特的价值在于预防上火。
这样定位红罐王老吉，是从现实格局通盘考虑，由于“上火”是一个全国普遍性的中医概念，而不再像“凉茶”那样局限于两广地区，这就为红罐王老吉走向全国扫除了障碍。
产品swot简单分析案例
产品swot简单分析案例SWOT分析是广告策划中经常用到的分析法则，它分别是优势劣势机会威胁的英文首写字母案例如下:海尔的SW0T分析海尔集团是世界第四大白色家电制造商，也是中国电子信息百强企业之首。
旗下拥有240多家法人单位，在全球30多个国家建立本土化的设计中心、制造基地和贸易公司，全球员工总数超过五万人，重点发展科技、工业、贸易、金融四大支柱产业，2005年，海尔全球营业额实现1039亿元(128亿美元)。
下面是有关海尔的SWOT分析:优势:海尔有9种产品在中国市场位居行业之首，3种产品在世界市场占有率居行业前三位，在智能家居集成、网络家电、数字化、大规模集成电路、新材料等技术领域处于世界领先水平。
在国际市场彰显出发展实力。
“创新驱动”型的海尔集团致力于向全球消费者提供满足需求的解决方案，实现企业与用户之间的双赢。
目前，海尔累计申请专利6189项(其中发明专利819项) ，拥有软件著作权589项。
在自主知识产权基础上，海尔还主持或参与了近百项国家标准的制修订工作，其中，海尔热水器防电墙技术、海尔洗衣机双动力技术还被纳入IEC国际标准提案，这证明海尔的创新能力已达世界级水平。
在创新实践中，海尔探索实施的"OEC管理模式、"市场链”管理及"人单合- "发展模式均引起国际管理界高度关注，目前，已有美国哈佛大学、南加州大学、瑞士IMD国际管理学院、法国的欧洲管理学院、日本神户大学等商学院专「]对此进行案例研究，海尔”市场链管理还被纳入欧盟案例库。
海尔"人单合一”发展模式为解决全球商业的库存和逾期应收提供创新思维，被国际管理界誉为"号准全球商业脉搏"的管理模式。
海尔的有时还包括:企业文化的长期熏陶;员工素质的相对较高;多年规范化管理相当好的基础;真正把信息化作为- -把手工程，难得有一名老总能够对信息化分析得如此透彻，阐述得头头是道;观念转变在前，流程再造在后，二者相辅相成，交互前行，从张瑞敏砸冰箱开始，首开海尔观念转变之先河，从此- -发不可收拾，才有现在的海尔;等等。
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③开放型设计。通常小区底商主要面向小区居民，人流
及消费能力十分有限；本项目商业物业的位置和开放型设计 决定了它的消费人群将来自全北京、全中国甚至全世界。
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位于CBD西北角，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三 圈交汇的黄金地带。（图片来源SOHO中国网站）
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位于北京CBD核心区，国贸桥金十字的西南角。 图片来源于SOHO中国官方网站
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图片来源于SOHO中国官方网站
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3、SOHO•尚都 总建筑面积约17万平方米。 占地面积约2.2万平方米 其中地上11万平方米，地下6万平方米。
整个项目按地域划分为西区、北区和南区。 ——西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼， 南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地 下一层至地上四层均为商铺。
46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观， 在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京 最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。
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总占地面积：约5.1245万平方米 规划总建筑面积：465,680平方米， 地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米 商业：约为12.8万平米（B1-4层，局部5层）； 办公：10.2万平米（共5栋）； 公寓：11.98万平米（共4栋） 建筑高度：97米
公司特质：与国际知名建筑师合作，结合本土客
户的需求（尊重市场），把“创新的设计理念” 转化成引领潮流的物业。
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公司理念：创造CBD繁华
——精准地把握市场契机，坚持独特创新的建筑 设计理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开 发的10个以上的项目成为北京典范建筑。
本次报告主要萃取潘张公司北京13个项目中的5个 典型项目（另上海有8个项目），进行简要的分析 和概括。
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该项目是一个成熟的、量身定做的标准化投资产品， 主要有以下三个突出特点： ①办公楼精装修。270户最适合投资的精装修办公楼，省
去装修免租期；更易出租，缩短周期。（北京写字楼租金最 高的区域，充分保证租金回报高枕无忧︱分户式空调，每户 单独计量）
②大规模小商铺。450个最适合投资的小面积商铺，构成
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——已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消 费融为一体，成长为繁华热闹的都市生活中心。 ——星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰 店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等极具风 格的时尚店铺。 ——每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星举 办露天演唱会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术 家在街头展示当代先锋艺术，时尚品牌在这里发布 新产品，文化人群在这里做主题沙龙。平均每年举 办四十多场极具风格的各类活动（商业文化活动）， 吸引了众多时尚精英人士在此流连。
Logo SOHO中国在北京已经完成和正在建设的项目：
⑴ SOHO现代城 ⑵ 建外SOHO ⑶ SOHO•尚都 ⑷ 朝外SOHO ⑸ 光华路SOHO ⑹ 光华路SOHOII ⑺ SOHO北京公馆
⑻ 中关村SOHO ⑼ 三里屯SOHO ⑽ 前门大街 ⑾ 朝阳门SOHO I ⑿ 朝阳门SOHO II ⒀ 银河SOHO
目录
一、前言
二、典型项目 1、 SOHO现代城 2、建外SOHO 3、 SOHO•尚都 4、三里屯SOHO 5、银河SOHO
三、归纳总结
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一、前言
SOHO中国（有限公司）成立于1995年 潘石屹（夫）、张欣（妻）
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公司定位：主要在北京和上海城市中心开发高档 商业地产。（长城脚下的公社＆博鳌蓝色海岸）
建筑层数： 地上：28层（最高） 地下：4层
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层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米， 一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二至四层，共三层，地面55辆，地下停 2362辆，总共2417辆 裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售 商业。高层 (五层及以上) 用作写字楼和公寓；地下 二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房。
[朝阳门SOHO III]
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二、典型项目
1、SOHO现代城 ——SOHO中国第一个项目 位于北京CBD，中国国际贸易中心（国贸）东面
总建筑面积48万平米，48家店铺，283套办公室， 1897套公寓（注意：回避高容积率）
1998年正式销售，总销约40亿，2001年竣工 1999年、2000年连o
——所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡 一种北京新生代的居住模式
——被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”
《时代》杂志上曾评价：“SOHO的生活方式能否 给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑 能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但 这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国 也正在迈向一个新的时代”。
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图片来源 于SOHO 中国网站
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2、建外SOHO
北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面） 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） 占地面积：16.9万平方米
山本理显Riken Yamamoto担纲总设计师 20栋塔楼，4栋别墅；由于设计中没有设置围墙， 其中l6条小街在占地约17万平米的建筑群中流动， 制造出国际都市中充满人情味的小街文化。 （中国小街传统文化在国际大都市CBD中的嫁接）
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项目的意义：
1997年，SOHO中国（潘石屹）预见到中小公司 的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需 求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居 家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵 活多功能的空间。
潘石屹成为地产概念创作专家，使得他的公司在 以后的发展中，注重市场、创新、设计、概念。
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由当前国际最被看好的前卫建筑师彼得·戴维森及其Lab建筑工作室 担当设计（图片来源SOHO中国网站）
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4、三里屯SOHO 由5个购物中心、9幢不同高度的写字楼和公寓楼组 成。日本著名建筑设计师隈研吾Kengo Kuma设计。
由溪水蜿蜒贯穿其中的下沉花园广场以及旱冰场将 5个购物中心串连起来，功能丰富。