苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
苏州邻里中心案例研究
现状：国内很多类似亍邻里中心（社区商业）癿业态是丌成规模、丌成气候癿，服务 也丌完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整癿配置概念。由亍苏州工业园邻里中 心癿成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海丌做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推劢上海癿国际化和城市 化迕程；南京河西新区癿规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
四
是政店调控下癿商业行为，在政店癿规划要求下，发展商通过高起点癿商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化佑育、生活配套等服务，返种丌断完善癿商业组吅，取得了相当
可观癿经济效益，更提供了诸多癿就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为不住宅分离癿独立建
邻里中心 分类
类型
定义
工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
多个社区联吅起来，是面向社区 癿便民服务中心，集约服务癿商 业综吅佑。 成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联吅建设便民服务中心 多个居住小区集吅组建癿邻里中 心，起到功能互补作用
立足亍“大社区、大组团” 癿先迕理念迕行功能定位 混吅癿功能，叠吅癿姿态，多 和开发建设，丌是“社区 区联劢，邻里互补，属亍大规 内癿商业”，耄是“服务 模社区癿配套公共服务设斲。 亍社区癿商业”。
集中商业满足多种所需，更加便利
二 把日常商业和服务设斲集亍其中，既缩短了返些设斲不社区居民癿距离，又满足了人们 多样化需求；既便民、利民，又提高了居民癿生活质量和城市环境质量。 邻里中心服务为主 三
服务对象以本区多个住宅小区居民癿日常生活为主，有别亍中心商务对外交流为主癿城
邻里商业中心概述及案例研究
邻里商业中心概述
基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、 休闲娱乐及服务配套为主要业态组合
选址
>通常在非传统商业 区，接近交通要道和 中高档住宅集聚区、 周边人口密度较大；
>开放的物业建筑形 式，更加注重环境和 建筑风格的营造；
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
为了便于统一经营管理以 及保证前期现金流的稳定， 商业大多数以自持为主， 通过招商品牌连锁商家 （KFC、华润万家超市 等），形成主力店吸引人 气，同时为可销售部分商 业溢价
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
2
邻里商业中心概述
四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比 例，方便居民生活，提供更多就业机会
以人为本：以居住人群为中心，构成 家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨 房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶 座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、 阅览室是书房的延伸
基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑 组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体 相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条 概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中 心；
打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能 的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等 多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社 区商业中心。
>A区（日常生活区）：主要 以生活服务类为主，涵盖美 容美发、超市、银行、药店、 洗衣店等日常消费业态；
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
苏州邻里中心调研报告以及应用
邻里中心的业态配比
邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市 以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为 40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。 邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药 店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊） 邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而 将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提 供了更大的便利。
苏州邻里中心调研报告和应用
3、方洲邻里中心
➢ 位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇 口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁
街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广 场。地块南北向长约83米，东西向长约 239米，占地面积19969.46平方米，建筑 面积约28000平方米。项目于2011年1月 10日正式开业。 ➢ 方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主 的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及 群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮 区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500 平方米的大型室内停车场，可停放186辆 中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范 围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划 人数约30万人。 ➢ 苏州第一家KFC汽车餐厅，EKIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护 理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社 区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等
合计
58 100.00%
具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％左 右。
苏州邻里中心调研报告和应用
「案例」苏州方洲邻里中心定位研究
「案例」苏州方洲邻里中心定位研究项目名称：方洲邻里中心项目地址：苏州工业园区方洲路528号所属商圈：金鸡湖市级商圈开业时间：2011年1月10日占地面积：19969.46 ㎡总建筑面积：2.9万㎡物业组成：商业街、商场商业类别：社区型购物中心商业性质：社区级商业楼层数量：B1-3F停车位数量：186个停车费用：0-25元开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司物业公司：融鼎资产物业服务公司参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15）物业管理费：8元/㎡/月社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理苏州方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。
总体定位：一站式新型社区商业中心主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训客群定位：1-80岁全年龄段客户类型定位：ShoppingMall，社区服务中心经营定位：中档消费形象定位：家庭消费风格定位：现代主义业态定位：社区服务为主线的品牌群餐饮娱乐散店档次定位：服饰单价：100-600元B1：停车场、自行车停车场1F：食品零售、生鲜菜场、餐饮、生活服务2F：服饰化妆品、生活用品、儿童教育、社区服务中心3F：儿童零售、健身休闲、儿童娱乐、美容苏州方洲邻里中心各楼层主体业态比例1F零售数量比和面积比分别占22%、35%；餐饮数量比和面积比分别为45%、46%；服务分别占33%、19%。
1F的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。
1F主要分为南侧的零售区和北侧的餐饮区。
2F主业态为零售，零售占数量比和面积比分别为75%、66%；服务分别占22%、30%；餐饮分别占3%、4%。
从零售产品类别上看，男女服饰的数量最多，其次为化妆品、家居用品、乐器和书店；服务类主要是家政服务。
中国邻里中心五大案例
中国邻里中心五大案例一、苏州工业园区邻里中心。
1. 概况。
这可是中国邻里中心的一个典型代表呢。
苏州工业园区的邻里中心从规划开始就很有前瞻性。
它不是那种随随便便建起来的商业配套，而是按照服务一定范围内居民的生活需求来精心打造的。
这里的布局超合理，就像一个小而全的生活盒子。
比如说，超市、药店、餐厅这些日常必需的店铺都在一块儿，居民不用东奔西跑。
2. 特色。
文化活动特别丰富。
经常会举办一些民俗展览啦，当地的手工艺展示之类的活动。
像那种苏绣的小展示，居民可以近距离观看绣娘刺绣的过程，感觉特别有趣，还能让大家更好地了解当地文化。
它还有一个很棒的社区服务中心，里面能办很多事儿，从小孩的入学手续咨询到老人的养老服务申请，一站式搞定，就像社区里的万能小助手。
二、上海古北邻里中心。
1. 概况。
古北那可是上海的一个高大上区域，古北邻里中心自然也有它独特的魅力。
它融合了国际化的元素，毕竟那里住了很多外籍人士。
整个邻里中心的建筑风格就很洋气，有点欧式风情。
这里面的商业种类很多元化。
有进口食品超市，能满足那些外国友人对家乡美食的思念，也能让本地居民尝尝新鲜玩意儿。
还有各种国际品牌的咖啡店，走在里面，感觉就像在国外的小街区一样。
2. 特色。
国际化的社交活动是它的一大亮点。
经常会有国际文化交流活动，比如不同国家的美食节，上次我去就尝到了法国的可丽饼、意大利的披萨，还有日本的寿司，全是各国居民自己做了拿来分享的，大家一边吃一边聊天，特别欢乐。
它的社区教育资源也很国际化。
有专门教外语、国际礼仪的课程，不管是小朋友还是成年人都可以参加，感觉就像是一个小型的国际文化大熔炉。
三、广州番禺祈福新村邻里中心。
1. 概况。
祈福新村是个很大的社区，它的邻里中心就像这个大社区的心脏一样。
这里的邻里中心面积很大，而且配套非常齐全。
有大型的购物中心，里面各种品牌的商店琳琅满目，从平价的快时尚到高端的奢侈品牌都有。
交通也很便利，邻里中心周边有很多公交线路，还有专门的社区巴士，方便居民进出。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
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世联地产 工商写字楼事业部
撰写人：温朝霞 指导人：谢凌飞
邻里中心介绍
邻里中心 由来
“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。 邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商 业服务等多种服务功能于一体
新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长期 实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。
货公司及高档商品、 庭娱乐中心。典型的邻里中心包含
餐厅
商店、餐馆、快餐店 35个商店、2个食阁、1个超级市场、
1个菜市场、1—2台自动提款机。
邻里中心 发展
发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园 区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一 整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集 商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为 了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。
政府调控，增加就业机会 是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作， 四 为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当 可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。
发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
邻里中心 分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
定义
立足于“大社区、大组团” 的先进理念进行功能定位 混合的功能，叠合的姿态，多 和开发建设，不是“社区 区联动，邻里互补，属于大规 内的商业”，而是“服务 模社区的配套公共服务设施。 于社区的商业”。
邻里中心均为与住宅分离的独立建 筑，与小区开发总量的配套比例约为 3%，区内其他地方不建路面店、宅下 店。这样不仅避免了重复建设，还实现 了便民服务与区容区貌、城市交通、居 住环境的高度统一。
定位上不仅能将配套服务集中在一 起，更加重要的是：通过统一规划、管 理，使各业态间形成互动，同时发挥各 自的品牌效应。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店，为
6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新 镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
40000—60000套住 配置标准 户，1.27m2对1单位
邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用， 按照4 h㎡～6 h㎡ 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。
新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功 能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。
新加坡 邻里中心
案例 属性
苏州工业园、杜邦工业园， 油田工业园，大明工业园
上海新江湾城
大社区里所有的社区商业 以邻里中心形式出现，主 题明确、功能互补
围绕着社区商业中心所建设的 居住小区级邻里中心，附属于 社区商业中心，起到补充作用
居住小区邻里中心
多个社区联合起来，是面向社区 的便民服务中心，集约服务的商 业综合体。
主要服务于大社区里居住小区 的居民，然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
邻里中心 四大特色
特色
具体内容
社区建设紧密结合以人为本 以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要， 一 构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫 生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览 室是书房的延伸。
集中商业满足多种所需，更加便利
二
把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们
多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。
Hale Waihona Puke 邻里中心服务为主三
服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城
市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。
苏州邻里中心介绍
苏州邻里中 心简介
由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦 建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中心。
截止到2013年，已建成有新城大厦、贵 都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大 厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、 科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城 等“邻里中心”项目13个，邻里生鲜超 市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7家。 形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、 “邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副 的品牌群格局。
组屋配置
6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
诊疗所及牙医、 面包店、文具店、
娱乐设施、银行、邮 中西药行、托儿所、服装店、眼镜
政局、超级市场、百 店、理发店、家庭用品、书局、家 普通日用商店和
成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联合建设便民服务中心
多个居住小区集合组建的邻里中 心，起到功能互补作用
标准 档次 功能
消费 人群
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体
中档
高档
生活必须品
从“油盐酱醋茶”到“衣 食住行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行娱”
油盐酱醋茶
主要服务于工业园内的居 民，然后向周边辐射