市场估价方法
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以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
市场估价方法
市场估价方法收益还原法5・1收益还原法5.1.1基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：(1) 土地收益为无限年期：V=a/r ( 1)式中：V：土地收益价格a :土地纯收益(或地租)r : 土地还原利率(2) 土地收益为有限年期：V= ( a/r) [1-1/ ( 1+r) n] ( 2)式中：V、a、r含义同前n:未来土地使用年期5.1.2程序(1) 收集相尖资料；(2) 测算年总收益；(3) 确定年总费用；4) 计算年纯收益；5) 确定还原利率；(6)选用适当的计算公式；7) 试算收益价格；8) 确定待估宗地地价。
5.1.3收集相矢资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地出租或特征相同或相似的宗地用于C 经营时的年平均总收益与总费用资料等应收集三年以出租性土地及房屋的宗地屋上的租赁资料。
营业性土地及房营运资料。
直接生产的宗地应收集五年以上的料、用地应收集过去五年中原资料。
所收集的资料应是持人工及产品的市场价格映土续、稳定的，能反地的长期收益趋势。
5.1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有正常情效用途出租或自行使用，在定况下，合理利用土地应取得的持续而稳租金收入、押的年收益或年租金，包括期超金利息收入等。
对总收益的收益一折算为年土地总收过或不足一年的，要统益。
5.1.5确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常土地年总合理的必要年支出。
在确定费用时5要根据土地利用方式进行具超过或不足一体分析。
对总费用的支出期年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：(1) 土地租赁：土地使用稅、土地管理费、土地维护费及其它费用;(2) 房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；(3) 经营，性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；(4 )生产性企业：生产成本(包括原材料、管理费用及企业利润o费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售稅金及附加、财务费用收益是在总纯收益中扣除非5.1.6确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
商铺投资四种实用估价方法
商铺投资四种实用估价方法商铺投资估价是指对商铺进行价值评估，确定其投资价值的过程。
商铺投资估价方法有多种，下面将介绍四种常用的实用估价方法。
一、直接比较法（市场比较法）直接比较法是指通过对类似商铺市场交易数据的比较，来确定商铺的市场价值。
这种方法适用于市场上有大量类似商铺交易记录的情况。
具体步骤如下：1.收集市场上同类型、同区域的商铺交易数据，包括价格、面积、地理位置等信息。
2.对收集到的数据进行整理和分析，找出具有可比性的数据，并计算其平均值和中位数。
3.将目标商铺的特征与可比数据进行比较，根据比较结果确定商铺的市场价值。
二、收益法收益法是指通过商铺未来产生的现金流量来确定其投资价值。
这种方法适用于商铺为投资目的而购买的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率确定折现率。
4.计算商铺未来现金流量的现值，得出商铺的投资价值。
三、成本法成本法是指通过计算商铺重建或修复的成本，来确定商铺的价值。
这种方法适用于商铺购买者希望了解商铺重建或修复成本的情况，具体步骤如下：1.根据商铺的建筑面积和建筑材料的成本，计算商铺的重建成本。
2.考虑商铺的使用寿命、实际状况和折旧等，计算商铺的修复成本。
3.根据商铺的重建或修复成本和市场折旧率确定商铺的价值。
四、资本化法资本化法是指通过商铺的经营收入和市场利率，计算商铺的资本化收益和投资价值。
这种方法适用于商铺投资者关注商铺的收益和投资回报的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率计算资本化收益。
4.根据资本化收益和市场利率确定商铺的投资价值。
综上所述，直接比较法、收益法、成本法和资本化法是商铺投资估价常用的实用方法。
不同方法适用于不同的情况，投资者应根据商铺的特点和需求选择合适的方法进行估价，以便做出正确的投资决策。
三种评估方法
资产评估方法项目基本方法差异调整因素应用条件土地．．使用．．权．（重．．点）．．1。
搜集资料，确定比较案例;2。
交易情况修正；3。
交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5。
个别因素修正；6.确定待估土地评估值数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中,与待估土地类似的交易案例较多.2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m-—待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数年限修正系数])1(1/[])1(1[Nn rrK--+-+-=n-实际出让(转让）年限；N—最高出让年限； r—还原利率长期投资上市债券（1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。
(2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法-—理论价。
上市股票同上市债券流动资产1、在库材料:除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进—-现行市价或账面价；购进批次间隔长、价格变化大--现行市价或最接近市价的材料价格。
2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价,扣除相关费用。
工业企业——卖出价；商业企业——买进价。
3、应收账款及预付账款——可变现值.评估值=账面价值-已确定坏账损失—预计坏账损失预计坏账损失:1)坏账估计法：坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2）账龄分析法4、应收票据：1)评估值=本金＊(1+利率＊时间）（利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日）2)评估值=到期价值＊（1-贴现率＊贴现期）（利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日-—到期日）5、短期投资：1)公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的,本金+持有期利息.6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
市场估值的概念
市场估值的概念市场估值是指通过分析市场上特定资产、证券、企业或全球经济状况等相关因素，评估其现值、未来价值或潜力的过程。
市场估值是投资决策的重要参考指标，对于投资者和市场参与者来说具有重要的意义。
市场估值是通过各种方法和模型来确定市场上不同投资标的的价值。
常见的市场估值方法包括基本面分析、比较市场法、收益模型法等。
基本面分析是一种通过分析经济、技术、财务等基本因素来评估资产价值的方法。
比较市场法则是通过将被估价对象与类似资产进行比较，以得出其估值。
收益模型法是通过预测和计算未来的现金流量，然后将其折现到现在来确定资产的价值。
这些方法和模型可以结合运用，以提高估值的准确性。
市场估值的本质是对风险和回报进行权衡。
投资者希望以合理的价格购买资产，并在将来得到更高的回报。
因此，在进行市场估值时，需要综合考虑各种风险因素，包括市场风险、行业风险、公司风险等。
同时，还需要考虑未来预期的经济和市场环境，以及其他可能影响资产价值的因素。
市场估值也是市场交易的基础。
买方和卖方需要通过市场估值来确定交易价格，以达成交易。
市场估值可以帮助买方判断是否购买资产具有合理的价值，从而决定是否进行交易。
对于卖方来说，市场估值可以帮助他们决定出售资产的合理价格，从而获得较高的回报。
市场估值还与市场投资者的心理因素密切相关。
市场的估值会受到投资者的情绪和市场心理影响。
当投资者情绪高涨、市场热烈时，估值可能偏高，反之亦然。
因此，投资者应该尽量理性分析市场估值，尽量避免受到情绪的影响。
同时，市场估值也是宏观经济政策的重要依据。
政府和金融机构需要通过市场估值来判断资产和市场的风险状况，从而决定是否采取相应的调控措施。
例如，当市场估值过高时，政府可能会采取措施来遏制市场过热，以防止金融风险的发生。
相反，当市场估值过低时，政府可以采取刺激措施来提振市场信心。
综上所述，市场估值是投资决策的重要参考指标，对于投资者和市场参与者来说具有重要的意义。
如何进行估价测量与评估
如何进行估价测量与评估在现代社会中，估价测量与评估是一项重要的工作，被广泛应用于各个领域，如金融、房地产、艺术品等。
本文将从不同角度探讨估价测量与评估的方法和技巧，帮助读者了解其背后的原理和应用。
一、估价测量与评估的概念估价测量与评估是指对某一事物的价值进行估计和评定的过程。
它的核心目标是根据一系列的指标和标准，给出一个相对客观的价值判断。
无论是金融领域的资产估值，还是房地产市场的房屋价格评估，都需要通过估价测量与评估来确定物品或资产的价值。
二、估价测量与评估的方法1.市场比较法市场比较法是一种常见且常用的估价测量与评估方法。
该方法通过对市场上类似物品或资产的价格进行比较，得出估价结果。
例如，在房地产领域，通过比较相邻地区类似房屋的销售价格，可以大致估计出目标房屋的价值。
2.成本法成本法是另一种常见的估价测量与评估方法。
它基于物品或资产的重建成本来确定其价值。
例如，在保险业中，使用成本法来估计被保险物品的价值。
这种方法相对简单粗略，但缺点是不考虑市场需求和供应关系。
3.收益法收益法是一种用于评估产生收入的资产或投资的方法。
它基于资产的未来现金流量，通过将未来的收入以及其风险和时效性考虑在内，计算出一个合理的估价结果。
例如，在金融领域，使用收益法来评估公司的价值。
三、估价测量与评估的技巧1.数据收集与分析对于估价测量与评估来说，准确和全面的数据是至关重要的。
只有通过收集和分析大量的相关数据，才能做出准确的估价。
同时，还需要对数据进行合理的统计和计算，以提高估价的准确性。
2.专业知识与经验的应用估价测量与评估是复杂的工作，需要具备一定的专业知识和经验。
了解市场趋势、熟悉各种评估方法以及对相关领域有深入的了解，都是进行准确估价的前提。
3.考虑风险与不确定性在进行估价测量与评估时，要考虑到风险和不确定性的因素。
市场波动、行业变化以及资产损耗等都可能对估价结果产生影响。
因此，在进行估价时，必须对这些风险和不确定性进行充分的分析和评估。
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市场估价方法收益还原法5.1 收益还原法5.1.1 基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期5.1.2 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
5.1.3 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
5.1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5.1.5 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
5.1.6 确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：（1）土地租赁：a=R-C （3）式中：a:土地纯收益R:年租金收入C:年总费用（2）房地出租：a=Rin-Ihn (4)式中：a:土地纯收益Rin:房地纯收益Ihn:房屋纯收益式中：Rin=Rlg-Clg (5)Rin:房地纯收益Rlg:房地出租年总收益Clg:房地出租年总费用式中：Ihn=Phc×r2 （6）Ihn:房屋纯收益Phc:房屋现值r2:建筑物还原利率房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。
其公式如下：Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）式中：Phc:房屋现值Phk:房屋重置价Dn:房屋成新度E:房屋折旧总额（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）式中：a:土地纯收益Ijp:企业经营纯收益Ijf:非土地资产纯收益Ijp=Yjp-Cjp （9）式中：Ijp:企业经营纯收益Yjp:年经营总收入Cjp:年经营总费用（4）生产性企业：a=Isp-Ijf （10）式中：a:土地纯收益Isp:企业生产纯收益Isp:非土地资产纯收益Isp=Ysp-Csp （11）式中：Isp:企业生产纯收益Ysp:年生产总收入Csp:年生产总费用（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
5.1.7 确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中：r：综合还原利率r1：土地还原利率r2：建筑物还原利率L：土地价格B：建筑物价格5.1.8 选用适当计算公式根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。
除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。
5.1.9 计算土地收益价格在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。
5.1.10 适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
市场比较法市场比较法(market comparison approach,salescomparison ap proach )市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.5.2.1 基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数5.2.2 程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
5.2.3 收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4 确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5 建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
5.2.6 交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数5.2.7 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数5.2.8 区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数5.2.9 个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。