2007年底为某大型国企开发商所作的华南大盘研究分析报告-70页

华南大盘资料汇总及研究
2007-11-9
华南碧桂园
大石
南村
华南碧桂园
发展历程
• 1992年，房地产狂潮席卷全国，在顺德北滘镇一片河滩坡地上，几 个农民企业家跃跃欲试，悄悄建起了几排别墅式的新潮商品房。该 地属于碧江管理区和三桂村，于是起名为“碧桂园”。 ……碧桂园的 超大型社区楼盘已有十多个 。 • 从1992年顺德碧桂园以教育启动房地产；1994年，创办碧桂园学 校；到1999年广州碧桂园带装修花园洋房风靡广州楼市，首创春节 开盘与全部现楼开售之先河 ；到2001年华南碧桂园开发带装修别墅 小试牛刀；再到2002年凤凰城推出“白领也可住别墅“，构建大众化 “别墅城市”的全新概念……13年来，碧桂园一直在开发理念、产品 建设、社区配套等各方面不断进行着创新革命。碧桂园从顺德走向 广州，走向佛山，走向增城，走向清远……
市场定位
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碧桂园系列——“快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住宅 的工厂”。
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华南碧桂园——优质、低价、高性价比的五星级生活住区
给您一个五星级的家
目标客户
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早期顺德碧桂园“给您一个五星级的家”的经营目标，只是主要面 向珠三角部分先富起来的家庭和港澳人士；
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今天华南碧桂园“变他乡为家乡”的服务对象，已经扩大成为成千 上万远离故乡而落脚广州和珠三角的时代精英服务。
户型特点：大花园、大开间、大露台，产品优势凸显 • 以翠云山花园阳光别墅（联排别墅）为例，建筑面积从250至291平方米， 花园面积从132至246平方米，附送全屋豪华装修及珍贵花园园艺。 • 从居住者的切身需求出发，花园做到了200多平方米，注入更多园艺元 素，绿化更丰富，立体感更强，居住环境更幽雅。 • 5.8米超宽气派客厅，面宽远超普通户型，最大程度增加室内采光通风， 彰显尊贵；特色多房设计有双主人豪华套房，内含典雅书房、豪华衣帽 间、高级入墙衣橱及景观阳台。室内多房间可灵活分割利用，设置影视欣 赏厅、家庭健身室、儿童游乐室、茶室、瑜珈练习室等多元化娱乐空间， 满足不同家庭成员爱好，实现同一居所拥有多种享受的需求； • 室内更多阳台、大露台设计，将室内空间向室外自然最大限度延伸，居住 更舒适、更健康。
空中花园洋房·翠云山
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以2005年度推出的山景电梯洋房翠云山为例，该组团位于整个华 南碧桂园东面。以旺中有静的区位、升级的高品质建筑、优尚的 组团休闲配套等，为城市精英打造高品质幸福生活。
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首期11层带电梯山景洋房不仅可以拥有整个华南碧桂园天然的山 居环境，且凭其地理优势，可观赏组团内的别墅湖泊，湖光美 景，尽收眼底。享受区位的繁华便利与自然的清新静谧。
基本资料
物业地址 占地面积 物业类别 番禺区华南快速干线旁 近2000亩，发展6年来，已成功开发翠宏台、山语空中花园等8个洋房小区，以及映翠 桃园、翠山蓝天等多个别墅组团。 一期占地１０３７．５亩，产品以独立豪华别墅为主，有少量别墅洋房及200平米复 式单位 ；二期占地近１０００亩，以独立别墅为主、也包括部分洋房和Ｔｏｗｎｈｏ ｕｓｅ 2000年5月1日一期开盘 52-515平米，一房、二房、三房、四房、别墅 “大型成熟社区”、物美价廉的高性价比、产品种类丰富、自然环境优越、卓越的建筑 品质、五星级的社区服务管理、碧桂园品牌形象、碧桂园教育体系、现楼发售 、交通
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购买用途：自住、周未度假、投资、养老
总体规划
总占地近2000亩 规划有别墅、洋房 和Ｔｏｗｎｈｏｕ ｓｅ、带电梯小高 层等； • 充分利用地形地貌 的变化, 形成层层 叠叠的坡地别 墅 、阳光别墅、 洋房等组团，互为 景观； • 将山、水景观融入 社区景观设计。
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联排
分期开发顺序
• 2000年5月1日成功开盘 ，至2003年，先后开发了紫翠苑、碧翠苑、芳翠 苑、漾翠苑、叠翠苑、锦翠苑B区、翡翠苑B区等7个洋房小区，以及怡 翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑A区、锦翠苑A区、映翠桃园 等多个别墅组团。 • 2003年10月开盘，推出翠宏台空中花园洋房，跃式设计，至04年2月（春 节前），已售出90%。 • • 2004年10月，推出第五期全新组团，独立花园别墅及7层花园洋房； 2005年第二季度，推出翠山蓝天，别墅（独立、连排、阳光花园别 墅）、洋房 • 2005年7月15日，推出山语洋房一期，山语定位为中档洋房，带装修均价 3550元/平米，10月1日，推出山语洋房二期近300套，面积90、140、170 平米；12月17日，推出山语洋房三期，8栋8层带电梯洋房，面积98-267 平米，主力为98-140平米三房，均价3700元/平米。
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“翠山蓝天”别墅组团在社区园林规划方面,设计师创新性地构筑了叠水 人工湖——泛翠湖,利用落差形成层次丰富的叠水景观，和精美的园林 建筑融为一体，清荫碧水，绿翠交叠，使凝固的建筑艺术有了流动的 风景,使整个社区呈现出无穷的灵气。
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将原生态的自然环境﹑创新空间﹑建筑美学和整体上的和谐融合统 一。同时室内空间呈灵动大气之美,每一处都设计的宽敞通透，与室外 的园林充分交融，让居者纵情地亲近自然，融入自然，给人带来全新 的视觉享受。
户型描述：户型开扬大气，超大面积露台可在家中营造私人生态空间； 客厅宽敞明亮，膳客厅层次分明，功能齐全； 邻近低密度别墅区，户型设计利用率高； 主人房带超大衣帽间，卧室面积宽阔，居住舒适自由； 金牌特点：客厅宽度远超普通标准，采光面更大，空间通透流畅； 居住空间开阔，实用率高，全屋豪华装修彰显大户气派；
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多层洋房组群则按照“以人为本”的设计思路，采用围合式，洋房 围绕中心花园而建，保证户户开门见景。 （翠宏台）
园林设计
• 园林设计别具特色，华南碧桂园的小区园林参照“昆明世界园艺博 览园”的设计思路，设置了18个主题公园。分别命名为“棋醉广 场”、“茶艺广场”、“愉鱼园”、“音乐广场”、“卡通广场”、“盆景广 场”、“秋实广场”“莺歌广场”、“农耕广场”“玫瑰广场”“丽夏广 场”……每一个景点都有各自的亮点。 • 如“玫瑰广场”由三级平台组成，每级面积约400平方米，分别放置 18、36、54个大花盆，内种108种名贵品种玫瑰花，造成一个国内 外罕见的立体玫瑰园；18个主题公园，业主每星期去玩一个，可 在五个月内不重复，时时新鲜，不亦乐乎。
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超高实际使用率的创意三房产品：此种产品综合均好性明显，方正 实用的布局，客厅开间设计达到4.8米；近8㎡的超大面积景观阳 台，使用率超乎想象。
建筑面积：91.87平米 套内面积：79.15平米
户型描述：两房两厅实用户型，设景观阳台，安坐家中欣赏山林风 景； 客厅宽敞明亮，布局流畅，方正简洁，符合居住习惯； 主人房内设计休闲区域，灵活功能可随心设置； 金牌特点：临山洋房，居住静谧，私隐性好，环境幽雅； 通透对流，采光通风好，打开窗可迎接自然风；
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临山别墅随山势起伏错落，依据地形地貌的特点加以创新，不仅 融汇了欧式建筑的精髓和现代建筑的简洁实用，多样化立面，使 户户均有自己的特色，并在新古典风格的基础上，力求整体上的 和谐。
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部分别墅巧妙地开创了别具一格的创新错层空间，70%的错层设 计，不仅令景观多元，层次丰富，也使居住功能区分鲜明，营造 全新舒适豪华的别墅享受和错落有致的居住情趣。
价格走势
时间 2001-11 2001-12 2003-1 2005-6 2006
最低价 4200 3100 3200 5000 4200
最高价 7300 3500 7000 6080 5600
均价 4200 8500 3200 8000
建筑设计
临山பைடு நூலகம்墅·翠山蓝天
• 建筑规划充分利用地形地貌的变化,环山而建，形成层层叠叠的坡地别墅，背 靠翠绿山峦，拥有原生态苍翠森林，并拥有最充分的采光﹑通风和自然景观, 与精致的社区园林相融合。 • 外型设计还是色彩的搭配都更加成熟，外立面以暖色调的涂料为主。
珊瑚湾畔
珊瑚湾畔
基本资料
物业地址 占地面积 物业类别 营销节点 户型面积 产品亮点 番禺区大石镇沙溪大道 (洛溪岛东端,番禺大桥东侧,大学城小谷围岛西岸) 49.1万平方米 ，建筑面积：约50万平方米 独栋别墅,联体别墅 、水 岸复式 2004年7月31日一期开盘：2006年5月二期开盘 别墅280-600平米，复式177-280平米 计划分四期开发，整体规划以澳洲风格为蓝本，小区园林以水景为主，小区内设有 43500平米的人工河道将各组团加以分割，在塑造景观的同时增加豪宅的私密性。 独立别墅和叠加式别墅与各具特色的澳洲园林融为一体。 别墅外墙呈深啡色调，衬上大幅同色系的玻璃窗和阳台栏杆。江边第一排别墅和第二 排别墅的布局错开，令两排别野均可看江景，别墅间楼距较宽。 配套 小区内部配套:内设两个室内外总面积达1.4万平方米的豪华双会所，总面积达7，000 平方米。会所中设有人造的冲浪沙滩泳池、草地滚球、园林式香熏水疗、全天候恒温 泳池和攀岩馆、酒店、超市等 9大主题式设施，切合不同住户的各项需要 毛坏 毗邻华南快速干线；面临珠江水道；北接天河火车站及天河体育中心；距琶州国际会 议展览中心仅15分钟车程；邻近规划中的地铁三号线洛溪站
建筑面积：172.65m2 套内面积：148.65m2
户型描述：四房两厅大户型临山洋房，山林景色一览无余； 空间广阔、通透，可在室内种养植物，空气清新，利于养生； 超大面积主人套房，含书房，并有休闲空间可灵活设置使用； 双阳台设计，采光通风效果好，居住惬意舒适； 金牌特点：双主人套房，空间宽阔，套房内含衣帽间； 完美划分区域，实用率高，有效降低空间浪费； 全屋豪华装修，临山大户型洋房堪称平层豪宅；
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推盘顺序：先推别墅组团后，别墅、洋房交替推出。顺应当时市 场需要，推出差异性产品，
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营销节点：充分利用五一、十一黄金周重要营销节点进行推售 价格走势：坚持“低价入市”策略，别墅及洋房均低于周边同等档 次定位产品，05年之前洋房价格平稳，无明显涨幅，（2003年漾 翠苑洋房3500元/平米）；但06年5月份以来，价格顺应大势出现 涨幅，（翠云山开盘均价4200元/平米，山语后期单位5000元/平 米以上）。