(市场分析)东新商业街市场分析

（市场分析）东新商业街市场分析

运盛·东新商业街开发建设性方案

壹、昆山核心城区商业分析方案

1）、方案要旨和目的：

1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策；

2、通过归纳分析，引申出关于项目的有利面和不利面的思考，以及如何转化不利面为有利的行动方向；

3、经由本方案，建议开发者于取得市场分析数据的同时，进壹步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查和研究，以得到本土市民经济能力、购买需求、消费

行为和消

费心理的详尽情报；

4、从专业市场顾问的立场出发，我们所给予贵司的企划建议，于后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据，另壹方面，之前提出的假设或观点，也能够于实

地调研

后，获得实证性的判断以作出准确之决策；

2）昆山市区商业及周边环境描述

1、昆山市人口经济情况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实于2004年，昆山就以占全国近万分之壹的土地、万分之五的人口，创造了占全国千分之四点壹的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们，截至2005年度11月份，昆山市GDP以达到6735613万元（同比增长高达25.6%），而人均可支配支出金额也超过万元，昆山也将于江苏省内率先建成全面小康社会，率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口管理办公室所得到的可靠消息来见，截止7月底，全市外来人口登记数64.47万，为去年同期的137.4%，超过全市63.4万常住人口数，比去年年末外来人口登记数62.5万增加了1.97万人。全市总人口合计达127.87万人，外来人口占总人口的比量已达50.42%。而昆山最近于制定“城市发展概念性规划”时的调查估测，昆山白天的人口约为100万人，晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中，相当壹部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择于昆山从业，而依然居住于上海。

2、区位交通：本案所于区位本属于市中心，交通便利，市内多条主要交通线路均从本案所于区内通过，但该案所于的娄江南段地区，即柏芦路至长江路段，这壹狭长地带却仅有壹趟目前昆山载客量最少、等待时间最长的三路车经过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右，同时这壹地段没有任何具有影响力的商铺和娱乐场所，这对于生活习惯和其他经济发达城市局民截然不同的昆山人来说，这样的距离仍是有些挑战。

3、昆山市区商业简述

昆山市区目前的商业分布格局比较散乱，暂时仍没有形成壹个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲，当前昆山的商业街主要有北门路（以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主）、亭林路（以珠宝服饰、房产售楼为主）、人民路（以大的服装百货、娱乐休闲为主）、柏庐路（以装饰、建材、五金为主）、震川西路（以通讯为主）等等。

其实，目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、金龙大厦等，拉拢壹些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户，商家多以运营珠宝、美容等。另外，亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表：

另外，位于震川路和柏庐路交叉口的永泰田广场，以及前进西路和中山路交叉口的世贸广场这俩个规模较大的商业服务城将于昆山兴起。届时，连着西部的沃尔玛、欧尚和朝阳路的百润发及电器商城将构成昆山最大和最全面的商业服务圈。 4、昆山市区商业分布图

5、周边经典商业街区简述

①永泰田广场：投资总额达20000万元、占地面积14亩，的永泰田广场，位于昆山市震川西路北侧，月城路东侧、柏庐中路西，北至金凤凰广场。属于开放式大型综合商住设施，由商业步行街、大型商业广场、高尚公寓等组成，集商业、美食、文化娱乐、电影超市于壹体。该广场是由1至4层的商业中心和5至20层的商住工坊和5至9层的酒店式公寓组成，商业定位是昆山地区中高档次时尚购物广场，是集餐饮、娱乐、休闲、购物等于壹体的壹站式商业中心。有将近总计300个停车位的规划设计，总高度61米，是昆山市区内地标式建筑，将打造昆山地区档次最高的休闲消费场所。该项目总建筑面积达47430㎡，绿化面积4050㎡，其中销售商业面积14940㎡，可销售住宅面积：14874㎡，产权式酒店：7365㎡

②中茵、莱茵广场：中茵、莱茵广场均由中茵置业开发，是昆山首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为壹体的具有欧式风情的高档多功能休闲购物广场，毗邻高档住区“怡景湾”、“雍景湾”。莱茵广场位于昆山城区黄金地段柏庐路震川路交汇处，商铺面积10000余㎡。其中中茵广场位于朝阳路和柏庐路交叉地段，其壹流的商业环境和统壹定位、统壹招商、统壹管理的运作方式吸引了“迪欧咖啡”等众多知名商家的入驻，成为昆山商业项目的典范。莱茵广场于2002年4月开始预约，三天即预约壹空，2003年7月正式开业。而中茵广场起步较晚，至2004年10月左右才正式投入营业。莱茵广场主体建筑由3幢独立的俩层商业楼围合成42×37米近似正方形的内庭广场，西南开敞，提高主体景观设计形成下沉式入口广场，由极具现代感和流动性的地面铺装进入半围合中庭内院。莱茵广场入口即是25米高的钟楼，和庭内观光亭（楼梯）遥相呼应，成为标志性景观。商业楼和住宅区商铺组合形成俩条步行商业街，创造出壹个围而不合、相对独立又相互渗透的商业群落。2005年底，中茵置业又于前进路和中山路交叉口处开发了另壹个商业项目——世贸广场。据说投资约3个亿，主要是以休闲、购物为主的商城。太平洋百货将进驻此地，届时，昆山又多了壹个以中、高档为主的商业服务圈。预计世贸广场将于明年5月份开始对外推出，2008年正式营业开放。 6、其他商业街形式探讨

①上海吴江路：东起石门壹路、西至泰兴路，全长207米的吴江路休闲街和熙攘的南京路相比，少了拥挤、嘈杂、辉煌和大气却悠闲、散漫且给人小巧和精致的感觉，

区域 人民路 北门路 亭林路 柏庐路（中茵、莱茵广场）

档次 中、偏高档 中、偏低档 高档 中、偏高档 主要服务 服装/饰品/餐饮

服装/娱乐 服装/珠宝/售楼

餐饮/休闲娱乐/装饰建材

形态 纯商业 纯商业 纯商业 底商 消费人群 白领、金领阶层

居民、企业员工

白领、金领阶层

外籍人士、金领

辐射半径 大 大 中 小 特征 老商业街

新商业街

新商业街

较老商业街