浏阳市房地产发展分析

前言中国房地产市场自2003年开始升温到2007年达到顶峰，进入2008年以后，全国楼市逐渐走向低迷。

截至今年上半年，尚未走出低谷。

在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样？短期发展趋势如何？目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响？为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。

第一章浏阳经济社会发展现状及前景分析一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和发展方向浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，一方面可以分享相关的政策优惠，另一方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。

但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。

因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立“抢”的意识，主动吸引外来的资金、产业、技术和市场。

二、经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均22.55%的速度增长，2007年浏阳市国内生产总值达252.72亿元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。

但浏阳人多地广，按人均和地均指标衡量，浏阳市各项经济指标还处于较低水平。

三、城市化程度相对较低，人均收入提高较快本世纪以来，浏阳城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。

未来几年，浏阳市将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。

2008年浏阳城镇居民人均年可支配收入达到16812元，农村居民人均年可支配收入达到7618元，居民收入在我国中部地区处于前列。

但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。

从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。

对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。

四、城市基础设施投资高，市政配套日趋完善本世纪以来，浏阳市累计用于城市维护建设和市政建设投资的资金和累计投资市政道路桥梁建设、累计投资公共交通建设以及累计进行绿化投资的金额均高于周边县级市，市政配套日趋完善，为房地产的发展提供了强有力的支持。

五、城区居住用地超标，城区不再适合继续供应新增住宅用地2007年浏阳城区居民用地为9.65平方公里，占建设用地的45.84%，人均居住用地47.75㎡，远远高于建设部标准（居住用地占建设用地的比例为20—32％；人均居住用地指标为18.0—28.0㎡/人）。

本世纪以来，浏阳城区建成区和建设用地扩大了50%，其中主要是居住用地的扩张，公共设施、工业、仓储、对外交通用地相对减少，浏阳城区基本成为消费城区。

对于一个发展中城市来说，这种发展方向并不可取。

就房地产开发而言，浏阳城区已不再适合继续供应新增住宅用地。

第二章浏阳市房地产发展现状一、房地产投资开发1、房地产开发投资2003—2007年浏阳市房地产开发投资年平均增长33.86%，累计投资27.10亿元，2007年达到9.35亿元，但投资规模相对仍然偏小。

2、房地产在建规模2007年浏阳市房地产新开工面积比2006年增长44.24%，施工面积增长113.13%，各种用房在建规模普遍扩大；受经济形势变化的影响，2008年施工面积相对减少，全市商品房在建施工面积132.85万㎡（其中住宅103.27万㎡，商业营业用房21.91万㎡），同比减少6.97%。

二、房地产市场1、房地产供需现状2006年—2008年累计批准商品房预售面积162.41万㎡，其中商品住宅134.02万㎡；2006年—2008年累计销售商品房153.05万㎡，销售商品住宅127.19万㎡；07年、08年销售面积分别是当年新批准预售面积的94.30%和94.90%。

截至2008年底，浏阳市尚有41.19万㎡商品房未销售，其中期房19.57万㎡，现房21.92万㎡（住宅13.89万㎡、商业营业用房5.67万㎡、其他用房2.36万㎡）。

2、商品住宅价格浏阳市商品房均价由2001年的945元/㎡，上涨到2007年的1919元/㎡，年均增长10.01%，低于全国（11.42%）和长沙市（12.90%）平均涨幅。

2006年—2008年浏阳市商品住宅价格年均增长20.93%，2008年达到2018元/㎡。

浏阳市商品住宅价格远低于全国和长沙全市的房价水平。

2007年商品住宅平均价格仅是全国平均价的45%、长沙全市平均价的51.3%、长沙市区平均价的48.2%。

3、商品住宅需求结构⑴销售套面积结构2007 年—2008年，浏阳市共销售6500套住宅，占同期新批准预售的85.21%。

其中：90㎡/套以下的1077套，占16.57%，占同期新批准预售的55.49%；90—120㎡/套的864套，占13.29%，占同期新批准预售的81.90%；120—144㎡/套的有2661套，占40.94%，占同期新批准预售的 116.56%；144㎡/套以上的有1898套，占29.2%，占同期新批准预售的80.80%。

（2）价格结构在2007年—2008年已销售的6500套商品住宅中，销售单价在1500元/㎡以上的有2411套，占37.09%；1500元/㎡的有2189套，占33.68%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，占19.98%；2500元/㎡以上的有601套，占9.25%。

2007年已销售单价在2000元/㎡以下的商品住宅占82.9%，2008年下降到50.7%；2007年已销售单价在2000元/㎡以上的商品住宅仅占17.1%，2008年上升到49.3%。

因此销售单价在2000元—2500元/㎡左右的商品住宅将逐渐成为未来2年内市场需求的主流。

（3）购买对象结构2007年—2008年，浏阳市共销售111.4万㎡商品房，其中城区居民购买60.9万㎡，占54.72%；本市乡镇居民购买39.7万㎡，占35.61%；市外居民购买10.8万㎡，占9.67%，2008年市外居民购买浏阳市商品房比2007年减少37.1%。

本市居民是市场需求的主流。

4、存量房交易人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。

2006年—2008年浏阳市存量房交易面积达62.11万㎡，和同期商品房期房和现房销售总量比为 0.4056：1，不到正常比例1：1的一半，存量房交易比较低迷。

三、小结1、2008年房地产开发投资和新开工面积的减少，将缓解未来市场的供需矛盾。

但由于房地产投资开发的惯性，未来1—2年市场仍将处于供大于求的状态。

2、浏阳市房地产市场基本是内向的市场，市场主要需求来自浏阳市域内。

3、浏阳房地产价格远比长沙市平均房价低，是当地居民可以接受的。

4、浏阳存量房交易市场已形成但未成熟，其潜力的挖掘有利于房地产的进一步发展。

一、土地供应1、土地供应政策浏阳市政府于2009年2月3日制定颁布的《浏阳市国有土地有偿使用若干规定》，使房地产发展的源头更趋有序和规范。

与此同时，浏阳市政府对2004年公布的基准地价和容积率标准进行修改，降低了正常容积率，相应调整了基准地价，楼面地价比2004年的标准平均提高约80%。

2、土地供需从浏阳城区建设用地占浏阳城区土地的比例来看，浏阳城区仍具有土地供应的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相当有限。

由于浏阳城区土地利用结构已趋不合理，因此未来可供住宅开发用地极其有限，将主要供应产业用地。

从市场需求来看：一方面国内外经济环境影响了市场的需求；另一方面，浏阳房地产开发企业2008年受让的土地达78.68万㎡，是06年、07两年总和的204.31%，很难在短期内消化。

因此近期内房地产开发企业对土地需求的热情将大幅度降低。

浏阳市政府和房地产开发企业应在主城区外，另辟房地产开发的战场。

二、浏阳市房地产市场未来供应预测根据浏阳市近2年新开工面积和近2年期房销售的情况，2008年浏阳市在建施工的132.85万㎡商品房中，约有30万㎡未批准上市供应。

2008年已批准上市供应而未实现销售的商品房有41万㎡。

这71万㎡将形成2009年及以后的供应量。

2006年—2008年浏阳市房地产开发企业受让117.19万㎡土地，2008年浏阳市房地产新开工面积30.36万㎡，根据上述情况和2004年正常容积率标准，目前浏阳尚有未开发土地60万—70万㎡。

现假设有65万㎡土地未开发、平均容积率为1.8，那么可建117万㎡商品房。

因此未来3年内，市场总供应量约在210万㎡左右，平均年供应量在70万㎡左右，和往年基本相近。

三、房地产市场未来需求预测1、未来需求分析（1）居民改善需求2007年浏阳市城区居民人均住房建筑面积33.28㎡，超过全国平均水平。

但和周边地区相比，仍有一定的距离：浏阳城区周边农村居民人均住房面积普遍超过50㎡（2007年长沙全市农村人均住房面积达57.07㎡）；宁乡县2007年城镇居民人均居住面积69.01㎡。

这种近距离的比较，将促使浏阳市城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。

（2）城市化程度的提高一方面目前浏阳市城市化程度还比较低，2006年浏阳城镇人口的比重为37.12%，比全国同期平均低6.78%；另一方面浏阳农村居民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。

本世纪以来，浏阳市平均每年增加4万多城镇人口，城区平均每年增加1万居住人口。

从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约50万—60万㎡（近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为3：2）。

2、浏阳市居民购房能力2008年浏阳市城镇居民人均年可支配收入可购买当年8.33㎡城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35㎡计算，房价收入比仅是4.22；按三口之家人均40㎡计算，房价收入比仅是4.80。

3、房地产市场未来价格的判断⑴成本对未来价格的影响根据2006—2008年房地产开发企业取得的土地平均价格在570元/㎡左右，按多层平均容积率1.35计算，楼面地价约420元/㎡，加上建筑安装费、小区建设费、市政配套费等平均成本约1500元/㎡（不包括交易税费、销售费用、资金费用和其他费用），如全部计算，总成本约在1700元/㎡左右（小高层由于楼面地价减少和建安成本增加相抵，约增加200元/㎡左右）。

因此根据成本构成和2009年浏阳市基准地价的上调等因素预测，今后房价在2008年基础上的下降空间有限，最多在10%左右。

⑵供需关系对价格的影响未来几年浏阳市（主要是城区）房地产供需基本平衡，供略大于求。