商业地产案例分析——万达广场电子教案
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万达商业模式分析PPT课件
业、连锁百货 • 在国内一二线城市拥有40 个大型城市综合
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
2019/12/25
4
二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
9
• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
2019/12/25
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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2019/12/25
19
• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
2019/12/25
13
• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
9
• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
郑州中原万达广场项目分析电子教案
中原万达广场项目分析
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
SOHO办 公楼 住宅
面积 -
1.8万 （户型配比见
附表) -
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业 街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一 体的综合体项目。
中原万达广场产品组合
郑州中原万达广场项目分析
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业地 产的开拓者，亚洲最大的不动产持 有者。 万达第三代产品-----------城市综合 体（HOPSCA），2010年将在十五座 城市齐亮相。 到2010年年底万达足0-2002)
购物中心规划定位招商管理及万达案例解析
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心餐饮业态的配套设计
• 应该餐饮商户设计专门的货物运输通道， 否则会造成货物运输通道和顾客通道的交 叉。
• 餐饮的经营面积扩大，湿垃圾房的配置也 要相应增加。还包括外店招和广告位适量 配置。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心次主力店的“订单化”
第一部分 购物中心的规划
• 一、购物中心规划的主导者 • 购物中心规划的主导者到底应该是谁？ • 是规划设计院还是经营管理团队？ • 我认为购物中心规划的主导者应该是购物
中心的经营管理团队 • 规划设计院是负责通过设计技术手段将这
些需求体现在建筑设计之中。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
小结
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心发展过程中的困难
5、 人才的短缺，严重制约了商业地产行业 的发展和水平的提升。由于人才短缺带来 的人力成本的提高，也增加了商业地产经 营的风险。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
中国商业地产发展的现状
• 发展水平尚未达到饱和状态
• 规划布局不合理和不均衡造成了饱和的假 象
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心的选址
1、城市区位 2、交通条件 3、经济发展水平 4、城市整体规划 5、人口分布及结构 6、用地性质 7、用地指标 8、财务测算
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
第二讲：
论购物中心规划、招商、营运 三者之间的关系
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
第二部分 购物中心的招商
一、招商的统筹与分工 购物中心的招商工作一般分为主力
购物中心餐饮业态的配套设计
• 应该餐饮商户设计专门的货物运输通道， 否则会造成货物运输通道和顾客通道的交 叉。
• 餐饮的经营面积扩大，湿垃圾房的配置也 要相应增加。还包括外店招和广告位适量 配置。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心次主力店的“订单化”
第一部分 购物中心的规划
• 一、购物中心规划的主导者 • 购物中心规划的主导者到底应该是谁？ • 是规划设计院还是经营管理团队？ • 我认为购物中心规划的主导者应该是购物
中心的经营管理团队 • 规划设计院是负责通过设计技术手段将这
些需求体现在建筑设计之中。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
小结
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心发展过程中的困难
5、 人才的短缺，严重制约了商业地产行业 的发展和水平的提升。由于人才短缺带来 的人力成本的提高，也增加了商业地产经 营的风险。
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
中国商业地产发展的现状
• 发展水平尚未达到饱和状态
• 规划布局不合理和不均衡造成了饱和的假 象
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心的选址
1、城市区位 2、交通条件 3、经济发展水平 4、城市整体规划 5、人口分布及结构 6、用地性质 7、用地指标 8、财务测算
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
第二讲：
论购物中心规划、招商、营运 三者之间的关系
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
购物中心规划定位招商管理及万达案 例解析
第二部分 购物中心的招商
一、招商的统筹与分工 购物中心的招商工作一般分为主力
商业地产地位及万达模式解析讲义总稿：二、三线城市的开发策略及案例解读
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略……
房地产宏观分析.ppt
3
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
4
理清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式—— ★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。 ★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
大宁国际.ppt
14
商业地产的发展趋势？
15
做好准备了吗？
16
凡 事 都 得 趁 早
做商业地产——亦是如此 17
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
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商业地产开发系统的形成
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商业地产开发全环节
运营管理
招商与建设
24
全产业链的不动产运营 案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
25
26
二、项目定位是商业地产开发的前提
业态定位 功能定位 经营定位 客群/客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 战略定位
27
三、产品研究是商业地产开发的根本
住宅产品
• 纯住宅产品 • 类住宅产品
商务产品
• 写字楼 • 酒店
纯商业产品
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济南万达商业广场项目分析报告 PPT课件
济南魏家庄万达广场
ZARA：创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专 卖店（自营专卖店占90％，其余为合资和特许专卖店）。 ZARA品牌占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其 销售额却占总销售额的70％左右。链接：Inditex是全球排名
第一的服装零售集团，2005年其全球的销售额67.41亿欧元，销 售数达4.29亿件，纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
室内步行街业态占比图
特色餐饮 52%
服装服饰 32%
济南魏家庄万达广场
生活配套 16%
聚贤泉城 汇商天下
万达广场携手国内外众 多一线品牌全力打造济南 时尚生活、休闲中心，进 驻万达广场共118个品牌， 其中有47%的品牌为首次进 驻济南。比如：ZARA、哈 根达斯、星巴克等
济南魏家庄万达广场
七大主力店万千百货、万 达影城、国美电器、乐购 超市、大玩家超乐场、大 歌星KTV、ZARA缤纷进驻，
奠定人海商潮
济南魏家庄万达广场
凯悦酒店集团： (Hyatt Hotels and Resorts)世 界知名的跨国酒店集团，在世界各国管理数百间 酒店。 济南万达凯悦大酒店，2012年敬请期待……
济南万达商业广场
济南魏家庄万达广场
全济南向上看
长100米，宽18米，净空高度15米，总面积1800平米超大LED天幕， 开创泉城之最，引领全济南向上看。
济南魏家庄万达广场
万达广场业态占比图
餐饮类 19%
娱乐类 14%
生活配套类 7%
济南魏家庄万达广场
零售类 60%
16万平米超大购物中心，携 手国内外一线时尚品牌，全面 缔造济南中心商业新时代
济南魏家庄万达广场
万千百货：面积约3.2万平方米，分布在购物中心东部的一 层至六层，单层面积约0.46万平方米。目前在北京、上海、 南京、成都等地开业11家百货店。 到2012年，在中国内地开 店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100 亿元。
ZARA：创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专 卖店（自营专卖店占90％，其余为合资和特许专卖店）。 ZARA品牌占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其 销售额却占总销售额的70％左右。链接：Inditex是全球排名
第一的服装零售集团，2005年其全球的销售额67.41亿欧元，销 售数达4.29亿件，纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
室内步行街业态占比图
特色餐饮 52%
服装服饰 32%
济南魏家庄万达广场
生活配套 16%
聚贤泉城 汇商天下
万达广场携手国内外众 多一线品牌全力打造济南 时尚生活、休闲中心，进 驻万达广场共118个品牌， 其中有47%的品牌为首次进 驻济南。比如：ZARA、哈 根达斯、星巴克等
济南魏家庄万达广场
七大主力店万千百货、万 达影城、国美电器、乐购 超市、大玩家超乐场、大 歌星KTV、ZARA缤纷进驻，
奠定人海商潮
济南魏家庄万达广场
凯悦酒店集团： (Hyatt Hotels and Resorts)世 界知名的跨国酒店集团，在世界各国管理数百间 酒店。 济南万达凯悦大酒店，2012年敬请期待……
济南万达商业广场
济南魏家庄万达广场
全济南向上看
长100米，宽18米，净空高度15米，总面积1800平米超大LED天幕， 开创泉城之最，引领全济南向上看。
济南魏家庄万达广场
万达广场业态占比图
餐饮类 19%
娱乐类 14%
生活配套类 7%
济南魏家庄万达广场
零售类 60%
16万平米超大购物中心，携 手国内外一线时尚品牌，全面 缔造济南中心商业新时代
济南魏家庄万达广场
万千百货：面积约3.2万平方米，分布在购物中心东部的一 层至六层，单层面积约0.46万平方米。目前在北京、上海、 南京、成都等地开业11家百货店。 到2012年，在中国内地开 店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100 亿元。
万达商业地产规划设计实战经验分享151P
13
第四部分、万达商业规划的管控体系 一、制度与规划设计管控体系 二、设计招标制度的内容介绍 三、其它制度中相关设计内容
14
一、制度与规划设计管控体系
对照2010版制度分以下四个方面介绍
1、设计管控的责任划分 2、设计管控的职责界面 3、设计管控的流程介绍 4、设计管控的方法措施
15
1、设计管控的责任划分
课件五、品质提升与规划标准 课件六、消防性能化工作指南 课件七、大庆万达广场设计总结
4
什么是万达广场？
5
课件一、万达持有物业设计管控体系
目录
第一部分、万达商业规划院简介 第二部分、万达广场的构成及规划特点 第三部分、万达广场的策划及规划原则
第四部分、万达商业规划的管控体系
6
第一部分、万达商业规划院简介
整体移交（八部门）： 发展部、成本部、项目中心 计划部、设计部、集团商管 公司、酒店公司、万千百货、 院线公司
集
团
规划院主持
政府汇报 及合作方汇报
外
规划院主持，项目公司配合
项目公司主持
管 控 节 点 及 会 议 标 准
项目规 划设计 启动会 JD03
18
3、设计管控的流程介绍
A 环节
B 环节 规划院-项目公司交接环节
方案确认 （董事长）
深化方案 确认
初步设计 确认
一版施工图
二版施工图
深化方案评审 会JD06
初步设计评审 会JD09
规划设计启 动会JD03
四方工作计划 协调会JD04
规划院
方案设计交底 会JD05
初设、施工图设 计交底会JD07
施工图审查 会JD14
项目公司
消防报 批协调 会JD16
第四部分、万达商业规划的管控体系 一、制度与规划设计管控体系 二、设计招标制度的内容介绍 三、其它制度中相关设计内容
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一、制度与规划设计管控体系
对照2010版制度分以下四个方面介绍
1、设计管控的责任划分 2、设计管控的职责界面 3、设计管控的流程介绍 4、设计管控的方法措施
15
1、设计管控的责任划分
课件五、品质提升与规划标准 课件六、消防性能化工作指南 课件七、大庆万达广场设计总结
4
什么是万达广场？
5
课件一、万达持有物业设计管控体系
目录
第一部分、万达商业规划院简介 第二部分、万达广场的构成及规划特点 第三部分、万达广场的策划及规划原则
第四部分、万达商业规划的管控体系
6
第一部分、万达商业规划院简介
整体移交（八部门）： 发展部、成本部、项目中心 计划部、设计部、集团商管 公司、酒店公司、万千百货、 院线公司
集
团
规划院主持
政府汇报 及合作方汇报
外
规划院主持，项目公司配合
项目公司主持
管 控 节 点 及 会 议 标 准
项目规 划设计 启动会 JD03
18
3、设计管控的流程介绍
A 环节
B 环节 规划院-项目公司交接环节
方案确认 （董事长）
深化方案 确认
初步设计 确认
一版施工图
二版施工图
深化方案评审 会JD06
初步设计评审 会JD09
规划设计启 动会JD03
四方工作计划 协调会JD04
规划院
方案设计交底 会JD05
初设、施工图设 计交底会JD07
施工图审查 会JD14
项目公司
消防报 批协调 会JD16
万达商业案例分析
•
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具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 强企业 具有强大的吸引力和凝聚力的世界 社会知名度高， 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 国内相关行业的前三名
•
•
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁 沃尔玛 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴 紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开 紧密型合作伙伴 6 发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
万达商业地产案例分析
企业发展部 2008年 2008年7月
1
大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史 年 迄今已有 年发展历史 大连万达集团成立于
。
商业地产
高级酒店
文化产业
连锁百货
四大支柱产业
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业 大连万达现已成为中国商业地产的领军企业
其战略目标是成为百年企业 其战略目标是成为百年企业
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
8
订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
万达广场商业地产专题研究报告PPT课件
资金问题/非核心商圈解决复制问题/金融技术引进解决复制问题/最终从经营商业获得长期稳定 的商业地产回报
5
简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
11
最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
12
看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
3
第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
5
简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
11
最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
12
看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
3
第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
完成选址后，战略合作伙伴提出面积，高度，出入 口、交通体系等需求
万达做出方案，并充分征求合作伙伴意见进行修改 设计图纸确定后，双方正式签订具有法律效力的确认
书，由合作伙伴向万达提供保证金 好处
有效防控跑单风险； 保证需求，避免改建，减少空间浪费
1.1 订单模式
什么叫平均租金？
将全国城市分三等，确定每一等城市的平均租金
2006 年9 月25 日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一 座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场被拆除重 建，创中国商业地产短命之最
2.3 失败原因
规划方面
开发重心
沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单 体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是 当时万达投资最大的商业广场项目
受停业风波影响，项目保持在低水平运营状态
黄金店铺无法出租，租金回报率仅为4% 其中一座一二层每层的空置面积为6000 平方米；三四层长期
空置，租金价格每平方米不到1 元
2.2 运营情况
2004 年54 名业主集体状告万达商业欺诈事件，在全 国对万达品牌造成负面冲击
前后近 3 年的时间里，沈阳万达商业广场先后开业5 次，更换19任职业经理人，改变经营模式和经营方 向，但都没有引来人气，经营陷入停顿
在营销上过分挖掘项目价值，项目营销宣传过分夸大
零风险
以租金养商户
和巨人一起飞
一个面积为27.2平方米，
产品有商业、住宅、酒店式公寓、 办公、酒店，合理搭配，投资收益 最大化
商业涵盖大型集中商业（购物中心) 及底商(步行街）等类型，购物中 心以持有为主，只租不售
商业业态增加了文化休闲、餐饮娱 乐的比重，打造“24小时不夜城”
引进国际投资基金，推动快速扩张
2 沈阳太原街 万达商业广场
2.1 项目概况 2.2 运营状态 2.3 失败原因
2.1 项目概况
兴建时间：2002年 开业时间：2003年 投资：20亿元人民币 占地面积：6万平方米 规划建筑面积：23万平方米 建成面积：18万平方米 地下停车位：1000个
2.2 运营情况
万达商业广场精品街缺乏人气，商家生意惨淡，70% 以上的精品店没有开张
仅在开业 6 天之后，商家宣布集体停业，紧接着有上 百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退 铺风波
✓ 一等：北京、上海、广州 ✓ 二等：省会城市 ✓ 三等：其他城市
好处
节约谈判时间，把工作重点放在商场规划和业态组合上 保证快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益
1.1 订单模式
什么叫先租后建？
招商在前，建设在后 好处
解决主力店问题
完成不同业态的主力店组合 避免主力店出现同业态的竞争对手
采取“买一送一” 的销售方式，但在实际经营中，赠送的上 层商铺因为闲置直接影响到租金收益
把主力店低廉租金上的损失转嫁给购买商铺的小商户，致使 商铺售价过高，商铺客户风险加大
物业购买的主力客群是投资客，过分追求商铺销售利润最大 化，而模式方面
推广及招商模式
万达选择合作战略伙伴的三个标准
1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
2
社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
3
国内相关行业的前三名
1.1 订单模式
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定 无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开 店。
1.1 订单模式
什么叫技术对接？
商业或商业+居住/酒店 住宅+商业+办公+酒店 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
组合式 盒式或 盒子 +高 综合体，盒子+街区+高层
层
沈阳、天津
宁波、上海、北京、成都
1.2 发展历程
目标城市以直辖市、省会城市及经 济中心城市为主
选址以城市副中心或新区为主
建筑更加现代，更具地标性
（精品店）的人群组合
业态定位
业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲娱乐 主力店比例超过70% 主力店与精品店之间出现断层，主力店并未真正对周边商铺
起到价值提升的作用
2.3 失败原因
经营模式方面
产权模式
初期建成的18 万平方米中，约有3.5万平方米开发为销售的产 权式商铺——经营权、管理权、产权分离
降低风险
开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租
无论是否入驻，购物中心开业后三个月就能收到租金
1.2 发展历程
2002年
1代万达
F４ F３
F2 F1
2004年
2代万达
4
2
3
1
2006年
2008年
3代万达
1 2
1.2 发展历程
发展时期 产品种类 选址特点
宣称“七大主力店三面合围”， 实际仅入驻沃尔玛和灿坤，台 湾大洋百货被马拉西亚百盛购 物中心取代
一般商铺总体档次较低，没有 与主力店引导的整体业态水平 进行良好匹配
2.3 失败原因
定位方面
客户群定位
没有使主力店客层定位与整个项目的客层定位统一 没有解决好目的性消费（超市、家居等）与非目的性消费
第一代
2001-2003
纯商业
核心商圈黄金地段
规模体量 5万㎡左右
业态功能 商业
主力商家 超市+家电+影院
建筑形态 单体盒式建筑
代表项目 长沙、南昌、青岛
第二代
2004-2005 纯商业 核心商圈黄金地段
10万㎡左右
第三代
2006年之后
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 50-100万㎡左右
主要重心放在拿地、融资、引进主力店和销售上，忽略了整 体规划
2.3 失败原因
规划方面
建筑形式
建筑形式单一，主力店之 间、主力店与独立街铺之间 没有形成良好互动
铺位设置
各店铺的选址上有失误，单 边临街会造成背街、内铺的 滞销和招租不畅
2.3 失败原因
定位方面
总体定位：“高不成，低 不就”
商业地产案例分析
——万达广场
目录
1 万达商业模式介绍 2 沈阳太原街万达商业广场
——第一、二代商业广场的失败案例
3 沈阳铁西万达广场
——第三代商业广场的成功案例
1 万达商业模式介绍
1.1 订单模式 1.2 发展历程
1.1 订单模式
什么叫联合发展？
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合 发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和 义务。
万达做出方案，并充分征求合作伙伴意见进行修改 设计图纸确定后，双方正式签订具有法律效力的确认
书，由合作伙伴向万达提供保证金 好处
有效防控跑单风险； 保证需求，避免改建，减少空间浪费
1.1 订单模式
什么叫平均租金？
将全国城市分三等，确定每一等城市的平均租金
2006 年9 月25 日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一 座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场被拆除重 建，创中国商业地产短命之最
2.3 失败原因
规划方面
开发重心
沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单 体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是 当时万达投资最大的商业广场项目
受停业风波影响，项目保持在低水平运营状态
黄金店铺无法出租，租金回报率仅为4% 其中一座一二层每层的空置面积为6000 平方米；三四层长期
空置，租金价格每平方米不到1 元
2.2 运营情况
2004 年54 名业主集体状告万达商业欺诈事件，在全 国对万达品牌造成负面冲击
前后近 3 年的时间里，沈阳万达商业广场先后开业5 次，更换19任职业经理人，改变经营模式和经营方 向，但都没有引来人气，经营陷入停顿
在营销上过分挖掘项目价值，项目营销宣传过分夸大
零风险
以租金养商户
和巨人一起飞
一个面积为27.2平方米，
产品有商业、住宅、酒店式公寓、 办公、酒店，合理搭配，投资收益 最大化
商业涵盖大型集中商业（购物中心) 及底商(步行街）等类型，购物中 心以持有为主，只租不售
商业业态增加了文化休闲、餐饮娱 乐的比重，打造“24小时不夜城”
引进国际投资基金，推动快速扩张
2 沈阳太原街 万达商业广场
2.1 项目概况 2.2 运营状态 2.3 失败原因
2.1 项目概况
兴建时间：2002年 开业时间：2003年 投资：20亿元人民币 占地面积：6万平方米 规划建筑面积：23万平方米 建成面积：18万平方米 地下停车位：1000个
2.2 运营情况
万达商业广场精品街缺乏人气，商家生意惨淡，70% 以上的精品店没有开张
仅在开业 6 天之后，商家宣布集体停业，紧接着有上 百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退 铺风波
✓ 一等：北京、上海、广州 ✓ 二等：省会城市 ✓ 三等：其他城市
好处
节约谈判时间，把工作重点放在商场规划和业态组合上 保证快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益
1.1 订单模式
什么叫先租后建？
招商在前，建设在后 好处
解决主力店问题
完成不同业态的主力店组合 避免主力店出现同业态的竞争对手
采取“买一送一” 的销售方式，但在实际经营中，赠送的上 层商铺因为闲置直接影响到租金收益
把主力店低廉租金上的损失转嫁给购买商铺的小商户，致使 商铺售价过高，商铺客户风险加大
物业购买的主力客群是投资客，过分追求商铺销售利润最大 化，而模式方面
推广及招商模式
万达选择合作战略伙伴的三个标准
1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
2
社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
3
国内相关行业的前三名
1.1 订单模式
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定 无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开 店。
1.1 订单模式
什么叫技术对接？
商业或商业+居住/酒店 住宅+商业+办公+酒店 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
组合式 盒式或 盒子 +高 综合体，盒子+街区+高层
层
沈阳、天津
宁波、上海、北京、成都
1.2 发展历程
目标城市以直辖市、省会城市及经 济中心城市为主
选址以城市副中心或新区为主
建筑更加现代，更具地标性
（精品店）的人群组合
业态定位
业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲娱乐 主力店比例超过70% 主力店与精品店之间出现断层，主力店并未真正对周边商铺
起到价值提升的作用
2.3 失败原因
经营模式方面
产权模式
初期建成的18 万平方米中，约有3.5万平方米开发为销售的产 权式商铺——经营权、管理权、产权分离
降低风险
开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租
无论是否入驻，购物中心开业后三个月就能收到租金
1.2 发展历程
2002年
1代万达
F４ F３
F2 F1
2004年
2代万达
4
2
3
1
2006年
2008年
3代万达
1 2
1.2 发展历程
发展时期 产品种类 选址特点
宣称“七大主力店三面合围”， 实际仅入驻沃尔玛和灿坤，台 湾大洋百货被马拉西亚百盛购 物中心取代
一般商铺总体档次较低，没有 与主力店引导的整体业态水平 进行良好匹配
2.3 失败原因
定位方面
客户群定位
没有使主力店客层定位与整个项目的客层定位统一 没有解决好目的性消费（超市、家居等）与非目的性消费
第一代
2001-2003
纯商业
核心商圈黄金地段
规模体量 5万㎡左右
业态功能 商业
主力商家 超市+家电+影院
建筑形态 单体盒式建筑
代表项目 长沙、南昌、青岛
第二代
2004-2005 纯商业 核心商圈黄金地段
10万㎡左右
第三代
2006年之后
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 50-100万㎡左右
主要重心放在拿地、融资、引进主力店和销售上，忽略了整 体规划
2.3 失败原因
规划方面
建筑形式
建筑形式单一，主力店之 间、主力店与独立街铺之间 没有形成良好互动
铺位设置
各店铺的选址上有失误，单 边临街会造成背街、内铺的 滞销和招租不畅
2.3 失败原因
定位方面
总体定位：“高不成，低 不就”
商业地产案例分析
——万达广场
目录
1 万达商业模式介绍 2 沈阳太原街万达商业广场
——第一、二代商业广场的失败案例
3 沈阳铁西万达广场
——第三代商业广场的成功案例
1 万达商业模式介绍
1.1 订单模式 1.2 发展历程
1.1 订单模式
什么叫联合发展？
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合 发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和 义务。