第六章-房地产评估答案
5 房地产评估(有答案)
1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
第六章 房地产评估
（四）房地产的特征
1.位置固定性 2.供求区域性 3.长期使用性 4.大量投资性 5.保值增值性 6.投资风险性 7.不易变现性 8.政策限制性
（五）房地产的价格种类
1、按权益不同：所有权价格、使用权价格 2、按房地产实物形态：
土地价格、建筑物价格、房地产价格
3、按房地产价格表示单位：
B
自然条件 社会环境 相同 稍差
C
相同 相同
D
相同 相同
街道条件
交通便捷度 离车站距离
相同
稍差 稍远
相同
稍好 稍近
相同
相同 相同
离市中心距离
基础设施状况 公共设施完备状况 环境污染状况 周围环境及景观 规划限制 综合打分
相同
稍差 相同 相同 相同 相同 88
稍近
相同 稍差 相同 相同 相同 108
补充资料： 当地同类写字楼出租租金一般为每月每 建筑平方米５０元，空置率为１０％， 每年需支付管理费为年租金的３.５%， 维修费为建筑重置价格的１.５％，土地 使用税及房产税合计为每建筑平方米２ ０元，保险费为重置价格的0.2%，土地 资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
假设条件：土地使用权期满时土地使用 权及地上建筑物由国家收回。 要求：计算该宗地２００３年３月的土 地使用权价值。 评估过程： １. 计算总收益 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） 2 . 计算总费用 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%, 则各参照物交易实例的交易日期修正系数 为: 交易实例A：1.06；交易实例B:1.07；交 易实例C：1.12；交易实例D：1.1
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案
第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。
投资比例为4：6。
已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：（1）设土地价格为x300450006x +=x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。
试估算房地产当前的价值。
解：（1）求该房地产未来5年收益的现值400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为{P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5= 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
８、可比实例的交易类型应与（ A ）吻合
Ａ、估价目的 Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象 Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ C ）的交易实例为可比实
例。
Ａ、抵押、抵债 Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖 Ｄ、市场交际成交
8、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整 的内容及权重应相 同。 （ X ）
9、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实 例。 （ X ）
10、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ X ）
15、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 √ ）
16、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确 定。
（ X ） 17、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地 产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修 正系数。 （ √ ） 18、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就 把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的 客观合理价格。 （ √ ）
Ａ、买卖双方缴纳 Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳 Ｄ、买卖双方各自
缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。
(2)坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
（6）装修。
（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
（11）维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。
（14）权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
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第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
A.127.70万元B.139.55万元C.150.00万元D.175.00万元土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，10）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×6.145×0.3855＝139.55（万元）。
9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1. 5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C）A.1 250B.1 500C.2 000D.3 333.33经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝1 000×（3/1.5）＝2 000（元/平方米）。
10.我国土地使用权出让的最高年限由（ D ）确定并公布。
A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ B ）。
A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元建筑物的评估值＝500－[500×（1－2％）×11/50]＝392.2（万元）。
12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10％，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ B ）。
A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94〔1－（1＋10％）^（－25）〕/〔1－（1＋10％）^（－20）〕＝（1－0.0923）/（1－0.1486）＝1.066≈1.07。
13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（ B ）元／平方米。
A.2 160B.2 400C.2 430D.3 240可比实例交易价格P＝2 700×1.6/1.8＝2 400（元／平方米）14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ D ）。
A.3.6B.6C.2.8D.3.4建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/3 000＝3.4（平方米）。
15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用集体土地时，需支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（ D ）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、征地管理费等拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用16.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（ C ）。
A.30年B.40年C.50年D.70年17.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合资本化率为8.5％，建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（ C ）。
A.8％B.6％C.5％D.4％（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2所以：（600＋1 400）×8.5％＝600×r1＋1 400×10％，从而有r1＝5％。
18.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10％，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（ D ）。
A.100万元B.80.32万元C.102.21万元D.94.27万元10×｛〔1－（1＋10％）^（－30）〕/10％｝＝10×9.4269＝94.269（万元）。
二、多项选择题1.以下属于房地产的特征的有（ABCDE）。
A.位置固定性B.供求区域性C.使用长期性D.投资大量性E.保值与增值性2.房地产价格影响因素中的一般因素包括（ABC ）。
A.经济因素B.社会因素C.行政因素D.区域因素3.国有土地使用权出让可以采取的方式有（ACD ）。
A.协议B.划拨C.招标D. 拍卖4.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（A BCD ）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益＝客观总收益－客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用5.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ABCE）。
A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地6. 住宅用房地产应重视的区域因素包括（ABC ）A.气候条件B.交通状况C.公园、医院等配置状况D.顾客质量7、房地产评估的特点有（ABC ）A非完全竞争性B非成本因素重要性C房地不可分割性D价值不确定性8、商业用房地产应重视的区域因素包括（ABCD ）A 经营者的经济实力B 商业繁华程度C 顾客质量D交通状况9、工业用房地产应重视的区域因素包括（ACD ）A 产业集聚度B 商业繁华程度C 劳动力市场供求状况D交通运输状况10、影响土地价格的个别因素包括（ACD ）A 土地面积和形状B 施工质量C 容积率D土地使用年期三、综合题1.有一宗土地，出让年期为40年。
折现率为6％，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和3 8万元，第6－40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求：试用收益法评估该宗地的价值。
【正确答案】：宗地的价值P＝30/（1＋6％）＋32/（1＋6％）^ 2＋35/（1＋6％）^3＋33/（1＋6％）^4＋38/（1＋6％）^ 5＋40 /6％×[1－1/（1＋6％）^35] ×1/（1＋6％）^5 ＝28.3019＋28.4799＋29.3867＋26.1391＋28.3958＋433.3599＝574.06（万元）。
2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
该类土地的折现率为8％。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）【正确答案】：1. 房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。
在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。
如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。