资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
收益法及其运用
第八章 收益法及其运用
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使用时间标度可将上述公式形象化如下：
1．上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收 益法的原理公式，主要用于理论分析。
2．在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即 则上述公式可简化为：
第八章 收益法及其运用
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3、当上述公式中的。净收益每年不变或按照一定规 则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后 面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述 公式的特例。
第八章 收益法及其运用
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二、净收益每年不变的公式
（一）收益期限为有限年的公式
此公式的假设前提是：(1)净收益每年不变为A； (2)报酬率不等于零为Y；(3)收益年限为有限年n。
公式原型为：
第八章 收益法及其运用
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知识准备：等比数列求和公式
第八章 收益法及其运用
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（二）收益期限为无限年的公式
第八章 收益法及其运用
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收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类 似于根据利息到推出本金，称为资本化。
根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本 化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和 报酬资本化法。
第八章 收益法及其运用
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直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预 期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益 乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的 某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的 方法，称为收益乘数法。
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【例8—9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元 ，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益 期限可视为无限年．该类房地产的报酬率为9％。试计算该 宗房地产的收益价格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
收益法的定义及其适用的前提条件
收益法的定义及其适用的前提条件
收益法是经济学中最常用的投资准则，也是管理者使用的基本决策工具。
它的核心思想是“以最少的成本获取最大的收益”，主要用
于投资决策，旨在引导管理者进行合理高效的决策。
收益法的定义是，在投资项目中，投资者通过考虑金钱、时间以及风险等因素，以期从中获取最大的收益。
收益法既不是一种绝对的经济衡量标准，也不是一种完美的决策准则，而是一种以时间、经济和风险为基础的判断工具。
在投资决策中，它被用来评估项目的性价比，并确定在给定的风险水平下最佳的投资决策。
收益法的适用前提条件主要有三。
首先，必须有明确的投资目标和时间周期。
其次，为了有效地评估投资收益，资金的经济效益必须是明晰可计算的，也就是说，必须能够计算出项目最终收益。
最后，由于投资是一种风险活动，必须对风险进行评估和控制，有效地把风险降到最低、达到投资者的期望水平。
收益法的实际使用需要考虑经济环境和社会环境的走向及影响，以及具体投资项目的动态变化，因此，在使用过程中，必须及时执行定期的复查和修正，以确保投资决策的正确性和及时性。
收益法的使用对投资者和管理者来说都是非常重要的，它能够提供一个独一无二的投资工具，帮助投资者了解投资收益、分析投资风险、评估投资性价比，帮助管理者做出正确、合理的决策。
收益法是投资者和管理者的重要决策工具，但也存在一些局限性，它的适用性取决于风险的认知水平和投资者的消费习惯。
投资者在投
资中，应该根据自身的实际情况，选择适合自己的投资决策准则，以便在最大程度上满足自己的投资目标。
第三章收益法
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
收益法与基础法
收益法与基础法【实用版】目录1.收益法与基础法的定义与区别2.收益法的应用3.基础法的应用4.两者的优缺点比较5.结论正文1.收益法与基础法的定义与区别收益法和基础法是资产估值中常用的两种方法。
收益法，又称为收益资本化法，是指通过预测被评估资产的未来收益，然后将这些收益折现到当前，以得到资产的估值。
基础法则是根据资产的成本以及其预期的损耗、增值等因素，计算资产的估值。
2.收益法的应用收益法广泛应用于各种资产的估值，如房地产、股票、债券等。
使用收益法，首先需要对资产的未来收益进行预测，这通常需要对市场环境、行业趋势、公司经营状况等因素进行深入研究。
然后，需要选择一个合适的折现率，用于将未来收益折现到当前。
折现率的选择通常会考虑到市场利率、风险等因素。
3.基础法的应用基础法主要应用于固定资产、存货等有形资产的估值。
使用基础法，需要对资产的成本、预计使用年限、预计残值等因素进行详细考虑。
此外，还需要考虑到资产可能的损耗、增值等因素，以更准确地计算资产的估值。
4.两者的优缺点比较收益法和基础法各有其优缺点。
收益法的优点在于，它可以反映资产的未来收益，更能反映资产的真实价值。
然而，它的缺点在于，预测未来收益具有一定的不确定性，因此，估值结果可能存在较大的误差。
基础法的优点在于，它主要基于已有的数据，因此，估值结果更为稳定。
然而，它的缺点在于，它无法反映资产的未来收益，因此，对于收益型资产的估值可能不够准确。
5.结论总的来说，收益法和基础法都是资产估值的重要方法，各有其适用的场景和优缺点。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
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收益法的概念和应用前提
第二节收益法
知识点：
—、收益法的概念
二、收益法的应用前提
三、收益法的基本步骤和基本参数
四、收益法中的主要技术方法
五、收益法的适用范围与局限
—、收益法的概念
收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：
P——评估价值
Ri——未来第i年的预期效益
r——折现率
n——收益年限
i——年序号
补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形
货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值
复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n
复利现值公式：P＝F/（1+r）n
假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？
P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）
（2）年金现值
年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：
例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？
P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）
②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）
例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
求租金的现值。
P＝1500×6.515×（1+7%）＝10456.58（元）
P＝1500×（5.971+1）＝10456.50（元）
③递延年金：最初若干期（m）没有收付款项，后面若干期（n）有等额收付款项的年金。
递延年金现值计算（两种方法）：
a.先计算出n期后付年金现值（m期期末的值），再将此现值折现至期初（现在0时点）。
b.假设递延期内也有等额收付款项，先计算出m+n期后付年金现值，再计算出假设的m期的后付年金的现值，再用前者减去后者所得余额，即为递延年金的现值。
例：若某公司向银行取得一笔贷款，年利率为12%，双方商定前5年不用还本付息，后6年每年年末偿还本息10000元。
则这笔贷款的现值是多少元？
P＝10000×4.111×0.567＝23309.37（元）
P＝10000×5.938-10000×3.605＝23330（元）
④永续年金：期限为无穷的年金。
P＝A/r
例：一项每年年底收入为1000元的永续年金，利息率为10%，求其现值。
P＝1000/10%＝10000（元）
（三）特殊情形
不等额现金流量求现值；年金和不等额现金流量混合情形下求现值。
方法：能用年金用年金，不能用年金用复利
二、收益法的应用前提
收益法涉及三个基本要素：
（1）被评估资产的预期收益；
（2）折现率或资本化率；
（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此，应用收益法必须具备的前提条件是：
1.被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以衡量；
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
同时，影响资产预期收益的主要因素，主观因素和客观因素应比较明确，评估专业人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以衡量；
被评估资产所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。
对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高；投资风险小，其回报率也可以相应降低。
3. 被评估资产预期获利年限可以被预测。
评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响评估值的重要因素之一。