浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项

浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项
现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享有者为牟利等
诸多因素而出让集资房，使得市场上集资房交易异常火爆。

由此产生的集资房买卖合同纠纷亦不断增多。

集资房能否买卖，所签订的买卖合同是否具有法律效力？无论是法学理论界还是司法实践中都对此系列问题存在极大分歧和争议。

究竟该如何看待集资房买卖合同的效力，现本律师结合多年来办理房地产案件的心得在此进行分析探讨。

集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、
个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕
24号第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。

”及《经济适
用房管理办法》建住房[2007]258号第三十五条的相关规定均明确规定单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划。

同时根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

”根据上述相关规定可知，集资房是为了保障和解决
城市低收入家庭的住房困难而兴
建的，这种集资具有明显福利性质，它首先以具备该单位职工的身份属性
为前提条件。

由于政府在土地、信贷、税收等方面都采取了补贴性的优惠措施，其具
有较强的社会公益性，故目前全国各地对集资房的转让是严格限制或持否定态度的。

相关主要法律依据是《合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

《城市房地产管理法》
第三十八条规定：行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让等法律规定。

此外，单位和职工签订的集资房合同约定不能转让也是不少法院裁判的主要依据。

那么上述规定是否就意味着集资房买卖合同的无效？对此，本律师持否定态度。

本律师认为在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）实施后，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应该是有效。

理由如下：
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（一）第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

由此可见，虽然很多国务院部门、地方性法规、规章和政策虽然对集资房等经济适用房作了限制转让的规定，但最高院的上述司法解释已经非常明确地规定这些都不能作为认定合同效力的依据。

也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据。

纵观诸多认定集资房转让合同无效的判决基本是依据《合同法》第五
十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”
的规定或《物权法》第十五条关于“法律另有规定的除外”的规定，再引用
《城市房地产管理法》第三十八条关于“行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让” 和“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，来认定集资
房转让合同为无效合同。

但本律师认为在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若
干问题的解释》（二）实施后，根据该司法解释第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。

”效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。

由于《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。

即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。

根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。

集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。

此外，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。

最后，认定集资房买卖合同有效符合《合同法》诚实信用的基本原则。

从众多集资房转让纠纷的案例来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。

这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则。

综上所述，本律师认为集资房买卖合同是具有法律效力的。

虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但本律师相信，这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。

在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。

本律师提醒购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房？是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件？单位是否保留优先购买权？等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。

其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。

最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。

为最大限度地避免风险，本律师建议在转让合同中载明下列内容：1、分期付款方式。

即签订合同时付多少，交
房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；2、办理产权过户的期限。

要求转
让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；3、违约责任。

特别约定
集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。

最后，说明一点，如果集资方最终把集资房卖给第三方,还没有过户，则可以要求集资方继续履行合同义务；如已经办理了过户，则只能主张
赔偿损失。

相关司法案例：
案例一：李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案
【案情】
原告（上诉人）：赵峰会。

原告（上诉人）：李娟利。

系赵峰会之妻。

被告（被上诉人）：张波。

原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。

现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。

被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情。