建住房[2002]74号
关于房产测绘中几个问题
关于房产测绘中几个问题的分析（杭州市）随着住房私有化的深入发展与商品房开发市场的日趋活跃，我市房地产价格节节攀升，居高不下。
作为衡量、计算商品房价格标准的房屋建筑面积，在房产开发商和购房者中成为敏感性问题；再加上房产测绘市场化的进程加快，测绘成果所附带的责任越来越重大。
因此，如何为委托人提供准确、公平、合理的测绘数据，保护测绘单位的利益，是我们众多房产测绘机构迫切需要解决的问题，而解决这一问题的关键就是完善房产测绘政策、法规。
虽然《房产测量规范》、建住房［2002］74号文对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但杭州市在具体操作中仍然存在一些问题需要国家有关部门给予解决。
现将有关问题说明如下：一、关于阁楼问题1、阁楼数据采集问题阁楼位于建筑物屋顶部分，建造成坡屋顶形式，除了开设采光窗以外，一般全部封闭。
《规范》规定“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积”，而在实际操作中，因斜面结构的厚度难以采集，造成高度等于2.20米的部位很难精确量取。
因此，对类似斜面结构可否根据实际可利用情况，规定按净高2.05米（含）以上起算建筑面积。
2、阁楼是否参与分摊的问题从建筑的角度来看，相对某一幢楼而言，阁楼是其完整的一部分，与楼下各层密不可分，应参与该幢楼共用面积的分摊。
而从规划的角度来看，如果该幢房屋阁楼层无规划审批手续，应属违法建筑，在房产发证时也不予确权，在作共用面积分摊处理时，作为违法建筑的阁楼不应承担下部各层共用面积（合法建筑）的分摊。
两种处理方法结果相差较大，难以取舍。
我们在处理阁楼问题时，一般根据规划审批质料。
对有规划审批质料的阁楼应参与整幢共用面积的分摊；对无规划审批质料的阁楼，仅计算建筑面积，而不参与任何共用面积的分摊。
二、关于室外楼梯问题1、无顶盖室外楼梯的计算方法根据《规范》规定“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”，对此有两种理解方法。
第一，只要是无顶盖的室外楼梯，都按室外楼梯各层投影面积之和的一半计算；第二，上一层楼梯可以作为下一层楼梯的顶盖，无顶盖应针对最上一层室外楼梯而言，因此室外楼梯无顶盖时，最上一层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积。
房屋建筑面积测算若干问题论文
关于房屋建筑面积测算若干问题的探讨【摘要】随着国家房产政策的不断深化和人民生活水平的不断提高,购房置业已成为人们生活的重要内容之一。
在深入学习《房产测量规范》内容、条文精髓含义的基础上，文章对房屋建筑面积测算若干问题进行了探讨，重点探讨房屋建筑面积的计算范围及房屋产权面积测算。
【关键词】房屋建筑面积；产权面积；适用标准；测算；精度一引言近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出,现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍时有发生。
房屋建筑面积中有一项重要的组成部分-房屋共有建筑面积,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。
房屋面积测算的目的是采集和表述房屋的有关信息，为房地产管理，尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的测绘成果资料。
目前,购房置业已成为人们生活的重要内容之一，但由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来麻烦甚至酿成纠纷。
房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产保障、关系到房地产管理部门的社会形象，甚至关系到房地产市场健康持续发展。
二房屋面积测算相关问题适用标准和依据1）《房产测量规范》（gb／t17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月发布，简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(gb/t50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
在房产面积测算中，唯一适用的是《房产测量规范》，有如下几点理由:各规范编制的目的、适用范围不同和相关条款直接冲突；其他规范无房产权属的概念及相关规定；执行《房产测量规范》有建设部的明确发文。
2）建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大2007年3月发布，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。
四川省建设厅、四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则(试行)》的通知
四川省建设厅、四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则(试行)》的通知文章属性•【制定机关】四川省建设厅,四川省测绘局•【公布日期】2006.08.03•【字号】川建发[2006]120号•【施行日期】2006.10.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文四川省建设厅、四川省测绘局关于印发《四川省房产测绘实施细则（试行）》的通知（川建发[2006]120号）各市州建设、测绘行政主管部门，房管局（处），各房产测绘资质单位：为适应我省房地产市场的发展，进一步加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋产权、产籍管理中的面积计算规则，保护相关权利人的合法权益，根据有关法律、法规和规范，结合我省实际，制定了《四川省房产测绘实施细则（试行）》，现印发你们，请遵照执行。
本实施细则从2006年10月1日起施行，此前已向房地产行政主管部门申请房产测绘成果审核，并取得《商品房预售许可证》的房地产项目，实测时按原有规定执行。
执行过程中有什么问题，请及时与四川省测绘局和四川省建设厅联系。
附：《四川省房产测绘实施细则（试行）》四川省建设厅四川省测绘局二○○六年八月三日四川省房产测绘实施细则（试行）目录第一章总则第二章房产平面控制测量第三章房产图绘制第四章建筑面积计算规则第五章房屋建筑面积测算第六章共有建筑面积分摊规则第七章房产变更测量第八章成果资料的检查验收和整理第九章附则附录一：术语附录二：房屋面积测绘记录手簿第一章总则1.1 目的为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。
1.2 适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。
1.3 依据和标准1）《中华人民共和国测绘法》2）《中华人民共和国城市房地产管理法》3）《中华人民共和国城市规划法》4）《四川省测绘管理条例》5）《房产测绘管理办法》6） GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定7） GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式8）关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）9）转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知（川建厅房[2002]104号）1.4 ?/font>坎婊纫?房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
关于公布住房和城乡建设部规范性文件清理结果目录的公告
35 建法函[1997]2号 关于事业单位执法主体资格问题的复函
36 建法 [2000]68号 关于转发国务院法制办公室“对建设部《关于请求解释〈城市房地产法〉中房产管理部门的函》的复函”的通知
37 建法 [2000]69号 建设部关于加强青少年活动场所规划建设工作的通知
21 建办档[2008]39号 住房城乡建设部办公厅关于积极防御地震等自然灾害充分发挥城建档案作用的通知
22 建办[2009]145号 住房和城乡建设部关于印发《住房和城乡建设部政府信息公开实施办法》的通知
23 建办[2007]246号 关于印发《建设部行政审批集中受理办公室工作规程》的通知
24 建办［1992］190号 建设部关于印发组织记者采访团若干程序的暂行规定的通知
2 （82）建发办字21号 国家基本建设委员会、国家城市建设总局、国家档案局关于进一步加强城市基本建设档案工作的通知
3 1982年2月8日颁发 国家基本建设委员会关于编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定
4 （88）城办字第29号 城乡建设环境保护部关于颁发《城乡建设档案密级划分暂行规定》和《城乡建设档案保管期限暂行规定》的通知
5 建办〔1992〕141号 建设部关于进一步加强城建档案工作的通知
6 建办档〔1993〕103号 建设部办公厅关于印发《城市建设档案分类大纲》（修订稿）的通知
7 建办〔1995〕267号 建设部关于做好开发区城建档案管理工作的通知
8 建办[1997]142号 建设部、国家统计局关于认真做好城市市政公用设施普查资料归档工作的通知
100 建法[2009]13号 关于印发《住房和城乡建设法律法规框架》等文件的通知
房屋测绘办法细则
目录第一章总则第二章房产平面控制测量第三章房产图绘制第四章建筑面积计算规则第五章房屋建筑面积测算第六章共有建筑面积分摊规则第七章房产变更测量第八章成果资料的检查验收和整理第九章附则附录一：术语附录二：房屋面积测绘记录手簿第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。
1.2 适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。
1.3 依据和标准1)《中华人民共和国测绘法》2)《中华人民共和国城市房地产管理法》3)《中华人民共和国城市规划法》4)《四川省测绘管理条例》5)《房产测绘管理办法》6) GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定7) GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]10 4号)1.4 房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
表1-1 房产面积的精度要求（S为房产面积, m2）各级房产面积的精度适用范围如表1-2。
第二章房产平面控制测量2.1 房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。
控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
2.2房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。
房产平面控制点均应埋设固定标志。
2.3房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。
黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准
黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准黑龙江省技术监督局黑龙江省建设厅黑龙江省测绘局前言随着建筑设计的不断创新，《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002] 74号）已不能涵盖许多建筑形式，且其中一些定义对一些具体问题定义得不够严格。
2005年4月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）同《房产测量规范》之间在房屋面积计算规则上存在一定出入，造成城市建筑规划和产权登记之间的面积歧义。
为了保持与国家标准一致，进一步规范我省房屋建筑面积测绘工作，在充分考虑我省城市规划、房屋产权登记等方面的管理要求的基础上，综合我省各（地）市出现的各种新建筑形式，制定本标准。
本标准自发布之日起实施。
本标准由黑龙江省建设厅、黑龙江省测绘局共同提出。
本标准由黑龙江省测绘局负责归口并负责解释。
本标准由杨振球负责起草。
本标准主要起草人：目录1、总则 (5)1.1目的 (5)1.2 范围 (5)1.3 依据 (5)2、术语和定义 (5)2.1面积名词 (5)2.2 建筑名词 (7)2.3 住宅名词 (14)3、一般规定 (14)3.1房屋栋（幢）的划分和编排 (14)3.2房屋层的划分和层次的编排 (15)3.3单元的划分和编排 (16)3.4户的划分和编排 (17)3.5分户号的编排 (17)3.6房屋面积测绘 (18)3.7房屋面积测绘的内容 (18)3.8房屋建筑面积计算的条件 (18)3.9面积测算的要求 (19)3.10房屋面积的精度要求 (19)3.11房屋边长数据的来源 (19)3.12房屋边长的实地采集 (19)3.13房屋边长测量和界址点测量的精度要求 (20)3.14房屋测量草图绘制 (21)4、房屋面积计算 (22)4.1计算通则 (22)4.1.1计算全部面积的范围 (22)4.1.2计算一半建筑面积的范围 (23)4.1.3不计算建筑面积的范围 (24)4.2计算细则 (25)4.2.1墙体的面积计算 (25)4.2.2幕墙的面积计算 (26)4.2.3阳台、露台的面积计算 (27)4.2.4室内楼梯的面积计算 (28)4.2.5室外楼梯、台阶的面积计算 (29)4.2.6进入地下车库车道的面积计算 (30)4.2.7门廊、雨蓬的面积计算 (30)4.2.8走廊（檐廊、挑廊）的面积计算 (31)4.2.9公共（消防）通道的面积计算 (32)4.2.10通风井、烟道、采光井的面积计算 (32)4.3共有共用建筑面积的计算与分摊 (33)4.3.1共有共用建筑面积的确认原则 (33)4.3.2共有共用建筑面积的内容 (33)4.3.3共有共用建筑面积的分类 (34)4.3.4共有共用建筑面积的分摊原则 (35)4.3.5共有共用建筑面积分摊的计算公式 (35)4.3.6共有建筑面积的分摊方法 (36)4.3.7共有建筑面积的分摊细则 (38)黑龙江省房屋建筑面积测绘技术规范1、总则1.1目的为加强我省行政区域范围内房产测绘管理，维护房地产测量和房屋面积计算管理工作的正常秩序，统一全省房屋面积计算规则，保护房屋所有者的合法权益，特制定本规范。
房屋建筑面积测绘的规范与规定
4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积 垂直墙体
• 主墙与玻璃幕墙同时存在
4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积 倾斜墙体：少年宫
4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积 外倾墙体：招商海月会所
4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积
• 2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；
4.国标与相关补充技术规定的基本内容
• • • • • • 4.1 房屋建筑面积的基本定义 4.2 房屋建筑面积的相关名词 4.3 计算全部建筑面积的范围 4.4 计算一半建筑面积的范围 4.5 不计算建筑面积的范围 4.6 公用建筑面积分类
4.1 房屋建筑面积的基本定义
• 4.1.1 基本定义 • 4.1.2 定义的内涵
3.4 《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》
• • • • 颁 布：深圳市规划与国土资源局 相关文件： 相关文件：深规土[2000]463号文。 实施时间： 实施时间：2000年10月28日施行。 目 的：为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，统 一全市房屋建筑面积计算标准等。 • 适用范围：全市的建筑设计、房地产开发、房地产销 适用范围： 售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规 划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中有关各类房屋建 筑面积指标的计算和统计。 • 引用标准： 《房产测量规范》 、《深圳市建筑设计技 引用标准： 术经济指标计算规定》
• 建筑施工图
——未经建管部门审批的建筑施工图（设计单位、报 建） ——经建管部门审批的建筑施工图（测绘单位、预售 —— 审批、预售、施工）
• 建筑实体或现状
——参照建管部门审批的建筑施工图或竣工图； ——现状测量（有一定的时间性的特点，现状与规范 均可能改变）
2.2 房屋建筑面积测绘的分类
天津市房屋面积测算技术规范
天津市房屋面积测算技术规范1 总则1.0.1 为规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算标准，根据《房产测量规范》（ GB/T17986.1-2000 ）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔 2002 〕 74 号），结合本市实际情况，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于本市行政区域内的房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等房屋的面积测算，不适用古建筑及构筑物的面积测算。
1.0.3 新建房屋面积计算依据的房屋建筑施工图纸须经规划行政主管部门批准。
2 术语2.0.1 房屋：具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。
2.0.2 幢：是指独立的，包括不同结构和不同层次的房屋整体。
2.0.3 围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、栏杆等。
2.0.4 层高：上下两层楼面或楼面与室内地面之间的垂直距离。
2.0.5 斜面结构屋顶高度：指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。
2.0.6 地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪± 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米以上的楼层数。
地上层数用自然数表示。
2.0.7 地下层数：室内层高在 2.20 米以上的地下室（包括半地下室）的层数。
地下层数用负数表示。
2.0.8 房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。
夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
2.0.9 夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。
2.0.10 技术层：指用作水、电、暖、通风等设备安装的局部层。
2.0.11 避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。
2.0.12 阁楼：是指位于斜面结构屋顶层，层高不是全部为 2.20 米以上的非正式层。
2.0.13 过街楼：是指跨越街道，连接街道两侧建筑物的房屋。
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关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
建住房[2002]74号
各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：
为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：
一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。
二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：
（一）房屋层高
计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
（二）外墙墙体
同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
（三）斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
（四）不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
（五）变形缝
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
（六）非垂直墙体
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
（七）楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
（八）公共通道
临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。
（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
（十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
五、本通知自二○○二年五月一日起执行。
各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○二年三月二十七日。