房地产基础知识及产品介绍
房地产基础知识大全(最新版)
03
房地产估价
估价方法
市场比较法
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估 房地产价值。
成本法
通过估算房地产重置成本并扣减折旧来评估 房地产价值。
收益法
预测房地产的未来收益，并折现到评估时点， 以此评估房地产价值。
假设开发法
预测未完成的房地产项目的未来价值，并折 现到评估时点。
交易价格
02
03
交易税费
房地产交易价格需符合相关法律 法规和ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ策规定，不得违法哄抬 房价。
房地产交易涉及的税费包括契税、 个人所得税、土地增值税等，需 按照国家规定缴纳。
05
房地产金融
房地产贷款
一手房按揭贷款
用于购买新房的贷款。
二手房按揭贷款
用于购买二手房的贷款。
房地产贷款
商业贷款
适用于企业或个体户的房地产投资或 经营贷款。
房屋所有权
02
01
03
房屋所有权分类
房屋所有权可分为商品房、房改房、经济适用房等。
房屋所有权登记
房屋所有权需进行登记，领取房屋所有权证书。
房屋所有权限制
房屋所有权受到法律法规和政策的限制，如限购、限 贷等。
房地产交易规则
01
交易流程
房地产交易流程包括签订买卖合 同、办理过户手续、交付房款等 环节。
不同城市、不同区域的市 场趋势存在差异，需具体 分析。
市场供需分析
供给方面
受到土地供应、开发商投资意愿、建设周期等因素影 响。
需求方面
受到人口增长、家庭规模、收入水平、购房政策等因 素影响。
供需平衡
市场供需平衡是影响房价的重要因素，供需失衡可能 导致房价上涨或下跌。
房地产基础知识总结
房地产基础知识总结房地产基础知识总结买房已经成为越来越多人面临或是关注的问题，然而关于买房的基础知识你又了解多少，下面是小编带来关于房地产基础知识总结的内容，希望能让大家有所收获！房地产基础知识总结篇1一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。
二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。
房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产基础知识总结篇2一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a）土地b）建筑物及地上附着物c）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产行业基础知识
房地产行业基础知识房地产行业是一个庞大的产业，它包括了房地产开发、房地产交易、物业管理等诸多方面。
对于从业者和投资者来说，了解房地产行业的基础知识非常重要，不仅能够为其判断和做出好的决策提供支持，还能够帮助其认识到房地产行业的规律和趋势，更加深入了解其中的投资机会和风险。
一、房地产市场的种类与特点1.按照物业用途分类住宅市场：主要以住宅为主，供居民居住使用。
商业市场：主要以商铺、写字楼等商业用途物业为主，供商家、企业等商业机构使用。
工业市场：主要以工厂、仓库等工业用途物业为主，供企业生产、储存等使用。
2.按照区域划分核心区：一般指城市中心地带的地段，都市化程度高，交通、文化等资源丰富，房价较高。
城市周边：一般指城市的外围地带，交通、文化等资源相对较少，但房价相对较低。
郊区：一般指离城市较远的地段，以生态环境为卖点，适合居住和休闲。
3.房地产市场的特点市场需求影响度较大：因为房地产物业用途的特殊性，需求并不容易受到市场价格波动等外部因素的影响，而是主要受到人口增长、社会经济发展等内部因素的影响。
市场周期性较为明显：房地产市场的周期性较强，主要是由于房价的上涨和下跌往往是由市场供求状况的变化引起的，而供求状况则是由市场经济条件的变化造成的。
地域性比较明显：不同的地区由于其自然、社会、文化等方面的差异，导致了房地产市场的地域性特征很强，因此需要根据地区特点采取不同的营销策略和开发规划。
二、房地产开发的基本流程房地产开发可分为以下几个环节:1.项目的规划：根据市场需求和政策法规等因素，确定项目物业用途、可行性研究等重要内容。
2.申请资质：获得开发许可证、施工许可证等所需的资质。
3.土地开发：土地整理、规划设计、开发建设等工作。
4.销售与租售：主要是开发商通过预售房产等方式来进行售卖，或是将土地出租、物业出租等方式进行租售。
5.物业管理：对开发好的物业进行管理和维护，保证物业的运营和服务的质量。
三、房地产交易的基本方式1.全款交易：即合同双方一次性支付货款和房款，完成房地产财产的转移。
房地产常用专业知识大全
房地产常用专业知识大全在当今社会，房地产已经成为人们生活中一个重要的部分。
无论是购房自住还是投资，了解一些房地产常用的专业知识都是非常有必要的。
这不仅能帮助我们在买房过程中做出更明智的决策，还能避免一些不必要的麻烦和风险。
下面就为大家详细介绍一些房地产常用的专业知识。
一、房地产的基本概念房地产，简单来说，是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产也被称为不动产，因为它的位置是固定不可移动的。
土地包括了地表、地下以及地上一定范围的空间。
建筑物则是指人工建造的房屋和构筑物。
附着物是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或价值的部分，比如树木、花草等。
二、房地产的分类从用途上来分，房地产可以分为住宅、商业、工业、办公、仓储等类型。
住宅房地产主要是用于居住，包括普通住宅、公寓、别墅等。
商业房地产通常用于经营，比如商场、店铺、酒店等。
工业房地产则是用于工业生产，比如工厂、仓库等。
办公房地产是专门为办公使用而设计的，如写字楼。
仓储房地产主要用于存储货物。
从所有权的归属来分，房地产可以分为国有房产、集体房产和私有房产。
国有房产是指归国家所有的房产。
集体房产是指归农村集体经济组织所有的房产。
私有房产则是指归个人所有的房产。
三、房地产市场房地产市场是房地产交易活动的总和，包括土地出让市场、新房市场和二手房市场。
土地出让市场是政府将土地使用权出让给开发商的市场。
新房市场是指开发商新建房屋的销售市场。
二手房市场则是指已经被购买并使用过的房屋再次进行交易的市场。
房地产市场的供求关系会影响房价的涨跌。
当市场需求大于供应时，房价往往会上涨；反之，当供应大于需求时，房价可能会下跌。
四、房屋的建筑结构常见的房屋建筑结构有砖混结构、框架结构、剪力墙结构等。
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或者砌块砌筑，构造柱以及横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
房地产基本知识
房地产基本知识在我们的日常生活中，房地产是一个经常被提及的话题。
无论是想要购买自己的温馨小窝，还是进行投资以实现资产的增值，了解房地产的基本知识都是非常重要的。
接下来，就让我们一起走进房地产的世界，去探索那些关键的知识要点。
一、房地产的定义与分类首先，我们要明白什么是房地产。
简单来说，房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产可以分为多种类型，比如住宅房地产，这是我们最常见的，包括公寓、别墅等，是人们居住的场所；商业房地产，如商场、写字楼等，主要用于商业经营活动；工业房地产，例如工厂、仓库等，用于工业生产和存储；还有土地，未开发的土地或者等待开发的土地也属于房地产的范畴。
二、房地产的特点房地产具有一些独特的特点。
1、位置的固定性：这是房地产最显著的特点之一。
每一处房地产都有其特定的地理位置，无法移动。
所以，地段的好坏对于房地产的价值有着至关重要的影响。
2、长期使用性：房地产的使用寿命通常较长，只要合理维护，可以使用几十年甚至上百年。
3、投资的大额性：购买房地产往往需要投入大量的资金，这对于大多数人来说是一项重大的经济决策。
4、保值增值性：一般情况下，房地产具有保值增值的特性。
随着经济的发展和土地资源的稀缺，房地产的价值往往会上升。
5、政策敏感性：房地产行业受到国家政策的影响较大，比如税收政策、土地政策、金融政策等都会对房地产市场产生重要的影响。
三、房地产市场房地产市场是房地产交易的场所和机制。
它包括了一级市场、二级市场和三级市场。
一级市场，也称为土地出让市场，是指国家将土地使用权出让给房地产开发商的市场。
二级市场，主要是指新建商品房的买卖市场，即房地产开发商将新建的商品房出售给消费者。
三级市场，则是指存量房（二手房）的交易市场，即房屋所有权人将房屋再次出售。
房地产市场的供求关系决定了房价的走势。
当供大于求时，房价可能会下降；当供小于求时，房价则往往会上涨。
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全房地产是人们生活中一项重要的投资领域，同时也是许多人购买房屋的首选方式。
然而，对于房地产基础知识的了解对于投资者来说非常重要。
在本文中，我们将全面介绍房地产的基本概念、投资原则以及相关金融工具。
1. 房地产的概念和分类房地产是指包括土地和建筑物在内的不动产。
根据用途和所有权，房地产可分为住宅、商业和工业地产。
住宅地产是用于居住的房屋，商业地产是用于商业和零售目的的建筑物，工业地产则是用于生产和制造的工厂和仓库。
2. 房地产投资的原则房地产投资需要考虑多个因素，以下是一些投资原则供参考：- 位置是关键：房地产的位置对其价值和回报率至关重要。
因此，投资者应该选择处于繁忙地段、便利交通和良好社区环境的地产。
- 研究市场趋势：了解当地房地产市场的趋势和预测对做出明智的投资决策至关重要。
这涉及到研究当地的经济、人口和就业增长情况。
- 财务规划：投资者应该制定清晰的财务规划，包括预算、资金来源以及预期收益等。
这将有助于决定适合自己的投资策略和时间表。
- 风险管理：投资房地产也带有一定的风险，因此需要考虑风险管理。
这涉及到购买合适的保险和了解当地法律法规。
3. 房地产投资的金融工具在进行房地产投资时，投资者可以使用多种金融工具来增加收益或者分散风险。
以下是一些常见的金融工具：- 房地产投资信托（REITs）：REITs是一种投资房地产的方式，投资者可以购买REITs的股票，类似于购买其他股票。
REITs通常提供稳定的现金流和分散的投资组合。
- 房屋贷款：房屋贷款是购买房地产的一种常见方式。
借款人可以向银行或其他金融机构贷款购买房屋，然后根据合同约定方式偿还贷款。
- 房地产交易基金（ETFs）：房地产交易基金是一种跟踪房地产指数的投资工具。
投资者可以通过购买ETFs来获得房地产市场的投资回报。
4. 房地产市场的影响因素房地产市场受到众多因素的影响。
以下是一些常见的影响因素：- 经济因素：经济状况对房地产市场有着重要的影响。
房地产销售的产品知识与技巧
房地产销售的产品知识与技巧房地产销售是一个需要丰富知识和灵活技巧的工作领域。
在这个竞争激烈的市场中，了解产品的知识和掌握有效的销售技巧将使销售人员能够更好地满足客户需求，提升销售业绩。
本文将介绍房地产销售所需要的产品知识和销售技巧。
一、产品知识1.1 房地产市场概况了解当前的房地产市场概况对于销售人员至关重要。
他们需要了解市场的整体趋势、价格走向、竞争对手的情况等。
只有通过对市场的准确把握，销售人员才能更好地帮助客户做出购房决策。
1.2 楼盘信息销售人员应该熟悉所销售的楼盘信息，包括楼盘的规划、户型结构、装修标准、配套设施等。
他们需要清楚地描述楼盘的特点和优势，并能回答客户提出的问题。
只有对楼盘信息的了解才能增加销售人员的专业性和可信度。
1.3 法律法规销售人员需要对房地产相关的法律法规有一定的了解，包括房地产交易法、合同法等。
这样他们能够在销售过程中引导客户遵守相关法律法规，确保交易的合法性和可靠性。
二、销售技巧2.1 善于沟通优秀的销售人员必须具备良好的沟通能力。
他们应该倾听客户的需求，了解客户的购房意向，并通过积极的沟通与客户建立良好的合作关系。
在沟通中，销售人员应该准确表达自己的观点，回答客户的问题，并主动提供帮助与建议。
2.2 能够把握销售机会销售人员应该具备敏锐的洞察力和商业眼光，及时把握销售机会。
他们需要关注客户的购房需求，并明确客户的购房意向。
只有准确把握客户需求，才能提供合适的产品和解决方案，从而增加销售的机会。
2.3 能够处理客户异议在销售过程中，客户常常会提出异议和疑虑。
优秀的销售人员需要善于处理客户的异议，理解客户的顾虑，并通过专业的解释和沟通消除客户的疑虑。
只有解决客户的异议，销售才能顺利进行。
2.4 不断学习和提升房地产销售是一个不断学习和提升的过程。
销售人员应该不断学习行业知识，了解新的销售技巧和方法。
通过学习和提升，销售人员能够保持竞争力，提高销售绩效。
结语：房地产销售需要具备丰富的产品知识和灵活的销售技巧。
房地产的基础知识总结
房地产的基础知识总结房地产的基础知识总结总结是对取得的成绩、存在的问题及得到的经验和教训等方面情况进行评价与描述的一种书面材料，它可以帮助我们总结以往思想，发扬成绩，我想我们需要写一份总结了吧。
那么你知道总结如何写吗？下面是小编为大家收集的房地产的基础知识总结，欢迎阅读与收藏。
房地产的基础知识总结1一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
房地产入门基本知识包括哪些房地产基础知识大全(2024)
5
房地产市场构成与参与主体
2024/1/29
市场构成
房地产市场主要由土地市场、房 产市场、房地产金融市场和房地 产中介服务市场等构成。
参与主体
房地产市场的参与主体包括房地 产开发商、购房者、租客、金融 机构、政府及监管机构等。
6
房地产类型划分及特点
2024/1/29
类型划分
根据不同的标准，房地产可以划分为多种类型，如按用途划 分可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等；按开发 程度划分可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房等。
风险规避策略
在投资决策前充分调研和分析，避免 投资高风险项目或市场。
2024/1/29
风险转移策略
通过购买保险、与信誉良好的合作方 合作等方式，将部分风险转移给第三 方。
风险应对策略
制定应急预案和风险管理计划，在风 险事件发生时及时采取措施，减少损 失。
23
06
物业管理服务内容及收费 标准
2024/1/29
房地产入门基本知识 包括哪些房地产基础
知识大全
2024/1/29
1
目录
• 房地产基本概念与分类 • 土地使用权获取与转让 • 房屋买卖交易流程与税费 • 房屋租赁市场现状及法律法规
2024/1/29
2
目录
• 房地产投资分析与风险控制 • 物业管理服务内容及收费标准
2024/1/29
3
01
房地产基本概念与分类
02
03
04
05
了解市场行情
选择房源
签订购房合同
办理贷款手续（ 办理过户手续 如有需要）
在购房前，购房者需要了 解当地房地产市场的行情 ，包括不同区域、不同楼 盘的价格、户型、面积等 信息。
房地产的基本知识
一、土地的概念
土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。
二、土地的特性
1、自然特性 2、经济特性
三、什么是房地
产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、 建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权
三、土地用途包括哪些种类？
四、何谓物业管理:
物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照 物业及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保 卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方 面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳 动，它按照社会化、专业化原则进行管理。
6、高层: 超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将 高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以 上(高于100米）
7、超高层:30层以上的建筑称为超高层.
高层住宅和多层住宅的优缺点：
• 土地分为农用地、建设用地和未利用地。
• 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等；
• 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
• 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
四、什么是土地使用权出让？
另外，加油站、加气站用地为二十年。
一、基本术语
第二节 建筑名词解释
1、 土地使用权: 使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限.
2、 房产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料. 3、 三通一平: 水,电,路(通).场地平整. 4、 五通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯，场地平整 5、 七通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整 6、 九通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、通热、通暖、排污畅通，场地平整 7、 容积率: 总建筑面积与土地总面积之比. 8、 占地面积: 小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内. 9、 基地面积: 建筑物整体在地面的正投影面积. 10、 建筑面积: 整个建筑每一层加起来的面积总和.
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产基本概念
◆房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实
体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
◆房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
绿地率=
各类绿地面积总和
用地面积
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。
绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。
树的影子、露天停车场
可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。
楼面地价=
土地总价 总建筑面积
土地面积*单价 =
土地面积*容积率
单价 =
容积率
实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5， 求：楼面地价？
答案：楼面地价=200（占地）X 1,200,000（土地单价）
200（占地）X 1.5（容积率）
= 1200（元/㎡）
或
楼面地价= 1,200,000（土地单价）
= 1200（元/㎡）
1.5（容积率）
楼面地价：2426.66元/平方米
总建筑面积：379534平方米38万方总占地189767平米容积率<2.0
总地价9.21亿
1、楼面地价？
2、总建筑面积？
项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围
内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居
住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用
途的土地的大小和位置。
重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规
划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数
据。
项目规划图
红线图
城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。
概念规划图
对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。
项目总平面图
按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。
项目鸟瞰图
根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。
从规划图中认知重要指标
用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土
地的面积。
小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化
道路、代征道路面积等等）。
建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面
积。
其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场
、停车场等。
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比
率。
某项目规划图经济指标
讨论：容积率的高与低……
1、对开发商的影响在何处？
2、对住户的影响在何处？
容积率越低，居民的舒适度越高
不同建筑形态
容积率多少合理？
住宅小区容积率<1.0的，为非普通住宅。
多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4
容积率过高对居住的影响
1、内部规划差，路窄绿地少
2、人口密度大
3、安防难度大
不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。
一般情况下，南方会比北方要高。
建筑物的分类
⑴按建筑物使用性质分类：
居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
⑵按建筑物层数或总高度分类：
住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。
一般地，12层以下又称小高层住宅。
⑶按建筑结构分类
砖木结构建筑
砖混结构建筑
钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。
建筑单体分类
板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
塔楼：塔楼一般是指高层建筑。
一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
1 2 3 4
5 6 7 8
•通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。
•朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
•日照：建筑物能迎受到阳光的程度。
各建筑对日照要求不同。
住宅一般要求在冬日至少有1小时的日照。
开间、进深的定义：
习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。
也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。
具体意义：
1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。
进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。
2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。
比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
房屋面积的种类有多少？
什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？什么是公摊，公摊是如何计算的
什么是得房率，得房率越高越好吗？
套（单元）建筑面积=
套内建筑面积
（实用面积）
+
套内使用面积
（地毯面积）
+
套内墙体面积
+
阳台建筑面积分摊的公用建筑面积
套内墙体面积：外墙（包括山墙），共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均入套内墙体面积。
阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
分摊的公有建筑面积计算方法
其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。
得房率的含义：
北方得房率为：0.6
—0.7
（电梯房）0.65—0.78（多层）； 南方得房率为：0.75—0.83（电梯房）0.8—0.9（多层）。
北方得房率普遍比南方低0.15—0.2
地域决定外墙厚度：南方高于北方建筑类型：多层高于高层 单体结构：板楼高于塔楼
得房率= 套内建筑面积
部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。
以YJ140(11层）为例
一般产品研发部对方
案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，得房率约为86%。
项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%
VS
A套公摊面积：18 建筑面积：108 得房率：83.3%B套公摊面积：22
建筑面积：132
得房率：83.3%
A套内建筑面积90平
B套内建筑面积110平
公摊面积40平
求
A、B两套单位
公摊面积？
建筑面积？
得房率？
公摊系数= 40（总公摊面积）
90+110（总套内面积）= 0.2
洋房联排别墅叠拼别墅独立别墅公寓宿舍
按层数分类
低层1—3层多层4—6层中高层7—9层高层10—30层
我们内部习惯7—11 小高层12—18 中高层19—30 高层
一部步行楼梯
6层（1-6层不需要电梯）
11层（7-11层，一部电梯，一部疏散楼梯）
两部电梯一部疏散楼梯（封闭楼梯间）18层（12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间）
两部疏散楼梯防烟前室两部电梯
30层（19-30层，两部电梯、
两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）
房型好的住宅设计体现
舒适性、功能性、合理性
私密性、美观性、经济型
住宅的六大基本功能
起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习
好户型的基本户型方正
通风采光
动静分区
面积分配合理动线合理。