自编折现率、报酬率、资本化率
浅析资产评估中的折现率
浅析资产评估中的折现率作者：李爱丽来源：《商情》2009年第19期【摘要】在资产评估的主要评估方法中,收益法是使用广泛的一种,尤其是在房地产、无形资产、专利技术等业务领域的评估中,它占的地位日益重要。
然而,在收益法应用的过程中,常常会遇到重要参数难以确定的情况,尤其是折现率的确定。
而折现率又是影响评估结果准确度的重要参数,所以,在当前对高质量资产评估结果的需求日益迫切的背景下,如何准确的确定和使用折现率就变得异常重要。
针对这个问题,本文主要从折现率的本质含义、主要确定方法以及如何选择折现率和具体应用这四个层面进行论述。
【关键词】折现率资本化率资产评估收益法房地产评估在资产评估、证券投资以及管理会计等专业领域中,折现率是一个经常出现的词汇,也是一种应用非常广泛的参数工具。
简单来说,折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率,是将未来的资金折算成现价的一种工具,可以说是资金的时间价值的一种体现。
另外,从专业角度来讲,折现率亦可以看作是投资报酬率的一种表达方式。
一、折现率与资本化率的异同首先,在本质上,折现率与资本化率是相同的,都是一种投资报酬率的体现。
他们的作用都是把未来的收益转化成现值。
不同之处在于,折现率反映的是企业在未来有限期的持续获利的能力和水平,而资本化率反映的则是无限期获利水平。
因此,从理论上讲,折现率和资本化率并不一定是一个恒定不变的量,他们可以相等也可以不相等,这取决于评估师对企业未来有限经营期与永续经营期的风险的判断。
因此,折现率和资本化率既可以是一个完全相等的一个数值,也可以是两个不同的数值。
此外,从应用场合看,资本化率在房地产评估应用的较多,而折现率应用的场合较为广泛,货币的时间价值、资产评估等场合都会使用到。
最后,两者的不同之处还在于他们在不同场合下使用时,会采用不同的确定方法来估算本身的数值,在选择时也会遵循不同的原则,这一点与具体的评估业务是紧密相关的。
二、折现率的确定方法近年来,随着资产评估业务的不断发展,人们对折现率的研究也越来越深入,折现率的测算方式也变得多种多样,比如加权平均资本模型、收益风险倍数法、资本资产定价模型(CAPM)、风险累加法等都已经有了较广泛的应用。
报酬率或资本化率求取
报酬率或资本化率求取（修订）报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。
估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使房地产估价师产生困惑。
根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。
一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。
安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。
提示：1.报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。
2. 存款利率市场化后，应考虑存款利率浮动因素的影响，可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。
3. 风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。
货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。
4.从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。
二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。
提示：1.求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2.多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权重相同。
3.对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。
全国2022年10月自考00158《资产评估》真题_3
全国2022年10月自考00158《资产评估》真题全国2022年10月自考00158《资产评估》真题1.（单选题,1 分）下列关于资产评估管理与资产管理关系的描述中，正确的是（）A、资产评估管理属于资产管理，可将评估管理职能按资产类别划归于各类资产所属的主管部门B、资产评估管理不同于资产管理，不能将评估管理职能按资产类别划归于各类资产所属的主管部门C、资产评估管理是对资产评估业务行为的管理，也是对某一属性资产的管理D、资产管理属于资产评估管理，可将资产管理职能按资评业务类别划归于各类资产评估所属的主管部门2.（单选题,1 分）中国《资产评估法》正式实施的具体时间是（）A、2022年6月1日B、2022年12月1日C、2022年6月1日D、2022年12月1日3.（单选题,1 分）下列不属于资产评估明细表通常包括的内容的是（）A、现金流量测算表B、营业收入预测表C、市场份额预测表D、销售费用预测表4.（单选题,1 分）某被评估企业汇总后的资产评估值为65589.45万元，汇总后的负债评估值为34368.15万元，则最终确定该被评估企业的权益评估值为（）A、39329.3万元B、32397.3万元C、31221.3万元D、30197.3万元5.（单选题,1 分）企业价值评估中的市场法所依据的基本原理是（）A、企业价值最大化原则B、市场替代原则C、市场配比原则D、贡献原则6.（单选题,1 分）下列关于企业价值评估的价值类型的说法中，错误的是（）A、企业清算可划分为强制清算和有序清算两种情况B、被迫清算和有序出让均假设企业所有资产会被逐一售出C、有序清算情况下，企业资产在市场上是以低于正常价出现和转让D、被迫清算情况下，企业资产在市场上是以低于正常价出现和转让7.（单选题,1 分）下列关于勘查成本效用法适用性的说法中，正确的是（）A、适合找矿前景还不明朗的预查、普查阶段的探矿权评估，也适合评估地勘成果资产B、适合找矿前景还不明朗的预查、普查阶段的探矿权评估，不适合评估地勘成果资产C、不适合找矿前景还不明朗的预查、普查阶段的探矿权评估，但适合评估地勘成果资产D、不适合找矿前景还不明朗的预查、普查阶段的探矿权评估，也不适合评估地勘成果资产8.（单选题,1 分）下列不属于林地资产的是（）A、乔木林地B、采伐迹地C、活立木D、未成林造林地9.（单选题,1 分）某被评估企业持有优先股5000股，每股面值15元，年股息率为10%。
会计经验：折现率如何确定-计算公式又是什么？
折现率如何确定?计算公式又是什么？折现率是什么?折现率(discountrate)是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。
本金化率和资本化率或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。
分期付款购入的固定资产其折现率实质上即是供货企业的必要报酬率。
折现率不是利率，也不是贴现率。
折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。
之所以说折现率不是利率，是因为：①利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。
利率只表示资产(资金)本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果相关。
②如果将折现率等同于利率，则将问题过于简单化、片面化了。
之所以说折现率不是贴现率，是因为：①两者计算过程有所不同。
折现率是外加率，是到期后支付利息的比率;而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息的比率。
②贴现率主要用于票据承兑贴现之中;而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益分配等。
要搞清楚折现率的，就必须先从折现开始分析。
折现作为一个时间优先的概念，认为收益或利益低于同样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。
同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。
从企业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数，也就是加权平均资本成本;从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。
投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率的确定上。
同样的，现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。
折现率计算公式：折现率的计算公式为：i=(F/P)(的n分之一)-1现金*折现率=400000/7.835%=510529.67(元)如：某人贷款1万元本金，3年后还本付息共12597.12元。
求贷款年利率是多少? 则：10000=12597.12*(F/P,i,3)(F/P,i,3)=10000/12597.12=0.7938查复利现值系数表,i=8%折现率如何确定?(一)加权平均资本成本法企业的资产多种多样，各类资产具有不同的成本，这种方法是通过企业全部资产的加权平均投资回报率来计算无形资产的投资回报率，即用企业的加权平均资本成本作为折现率的替代。
论资产评估中的折现率-精选资料
论资产评估中的折现率收益现值法是评估企业整体资产和无形资产最常用的一种方法。
收益现值法的实质就是将资产未来收益按照一定的折现率折成现值。
收益现值法的使用需要考虑三个基本因素，即资产的经济寿命、资产的未来预期收益和折现率。
而折现率的微小差异将会导致资产评估价值的很大变动。
因此正确认识并合理地确定折现率是利用收益现值法评估资产价值的关键环节。
然而在目前，对折现率的确定仍存在不少误区，本文拟通过对折现率的本质、折现率的确定及其在存在的误区进行分析，以期推动我国的资产评估方法向更科学的方向发展。
一、折现率的本质及应考虑的因素折现率有时也称为资本化率，其本质是投资者投资于被评估资产所要求的报酬率。
投资者投资于一定的资产的本质，就是以现时的投资换取对资产未来现金流的索取权，这样，投资者通过放弃现时的消费而换取未来的消费。
只有投资者获得的未来消费金额大于现时的消费金额时，投资者才愿意进行投资，这两者的差额就是投资报酬。
如果投资者越是偏好于现时消费，其要求的未来报酬率就越高，则通过折现率折现的资产的定价也就越低。
因此，投资者的偏好影响着期望投资报酬率，进而影响资产的定价。
影响投资者在现时消费和未来消费之间进行选择的偏好有两个因素，一是消费的时间偏好，另一个是风险偏好。
首先，投资者的消费时间偏好决定了在风险一定的情况下现时消费和未来消费之间的转换比率。
市场上存在着众多的投资者，而各个投资者的时间偏好存在着很大的差异，因此其对资产的定价也会不同。
然而，在市场均衡的情况下，市场上由时间决定的资产报酬率是一致的，这就是无风险收益率。
无风险收益率的高低不取决于单个投资者的时间偏好，它是由市场上资金的需求者和资金的供应者共同决定的。
由于市场上存在众多的资金供给者和需求者，单个投资者对市场的影响是微乎其微的，因此，市场上的无风险收益率不会受到单个投资者行为的影响。
在确定折现率的时候，也就可以不考虑个别投资者的时间偏好，而仅仅考虑市场上的无风险收益率。
做好商业地产，从弄懂这些数据指标开始
做好商业地产，从弄懂这些数据指标开始商业地产行业，是一个资金和人力密集型行业。
无论是前期建筑规划、招商与定价，还是后期的运营管理、资产管理，都离不开对投资、融资、成本、租金、收入、利润等的严密计算。
甚至包括对招商及运营团队的考核，也离不开众多涉及到招商、开业、客流等的具体量化指标。
因此，对数据指标的定义、计算方法及其所表达的专业内涵的准确把握与分析，可以说是从事商业地产行业的一项基本功。
不过，由于中国传统文化中，一直都有“重定性，轻定量”毛病，所以我们也发现，不少商业地产行业专业人员，即使工作很多年，对一些关键数据指标，都还不太清楚，甚至闹笑话。
本文，飙马商业地产将集中列举和讲解一些重要的数据指标，以供参考。
在商业规划阶段的重要的数据指标1、计租面积。
通常情况下，商铺的面积有三种，一种叫建筑面积，建筑面积包含有公共的分摊面积，一般就是我们房地产产权登记面积；第二种叫套内建筑面积（实用面积），是商铺间隔墙到墙的中线围合成的面积，也就是俗称的使用面积再加上一半隔墙的面积；第三种叫套内面积，实际就是套内建筑面积扣除1/2墙的面积之后的净面积，也就是老百姓经常说的地砖面积，这个是可以自己测量的。
那所谓的计租面积，到底是什么面积呢？计租面积，是指租赁合同中约定的计算店铺租金、管理费等时所用的面积，也叫租赁面积。
这个面积可以是建筑面积（包含公摊的），也可以是实用面积（即套内建筑面积），或者是双方在图纸上划定的某个界限范围内的总面积（既不是建筑面积，也不是实用面积）。
所以计租面积，不是一个建筑规范概念，而是一个双方在租赁合同约定的东西，是一个合同术语概念。
正常情况下，一个商场或者店铺计租面积一般都应该小于其建筑面积，大于实用面积。
在购物中心招商实践当中，一般采取建筑面积或者套内建筑面积签约，从租户的角度，优先考虑套内建筑面积，因为这个比较实在，可以丈量。
当进场收铺时，发现签约面积与实际面积存在误差的，以3%作为标准。
折现率 贴现率 还原率 报酬率
4、 影响因素：宏观的经济市场状况，社会的稳定程度。 三、 折现率
1、 概念：是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率,是将未来的资金折算成现价 的一种工具,可以说是资金的时间价值的一种体现。 2、 应用：折现率应用较为广泛，可用于无形资产评估，资产评估等。投资者对投资收 益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率的确定上。 3、 如何确定： 从构成上看， 资产评估中的折现率应由两部分组成： 一是无风险报酬率， 而是风险报酬率，即折现率=无风险报酬率+风险报酬率。如果风险报酬率中不包含 通货膨胀率，则折现率又可表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀 率。 4、 影响因素： （1）资本市场的发达程度及资本的稀缺性 （2）经济增长速度和消费增长率 （3）通货膨胀水平 四、 利率
率不一定大于利率。 即贴现率可以大于、 等于或小于利率。 一般贴现率小于市场利率， 目的是为了防止银行利用两者之差进行牟利。 5 、 内部收益率和资本化率 内部收益率 (IRR) 是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用 的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买 价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。 一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的 内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格 比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。
1、 概念：贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的 票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。 2、 应用：贴现的比率就是贴现率。贴现是指票据持有人在票据到期之前以贴付一 定利息的方式向银行转让票据兑取现金。银行放款的一种形式。 贴现对持票 人来说是出让票据，提前收回垫支于商业信用的货币资金；对贴现公司或银 行来说则是向持票人提供银行信用。银行根据市场利率以及票据的信誉程度 规定一个贴现率，计算出贴现日至票据到期日的贴现利息。贴现利息＝票据 面额×贴现率×票据到期期限。
自考资产评估00158第八章企业价值评估学习笔记
第八章企业价值评估第一节企业价值评估的特点一、企业及企业价值评估(一)企业企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。
企业有其自身的特点：1.盈利性。
2.整体性。
是企业不同于其他资产的一个重要特征。
3.持续经营性。
是保证正常盈利的一个重要方面。
(二)企业价值企业价值主要有以下几种类型：1.账面价值。
企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念。
可以从资产负债表中获得。
2.市场价值。
除此之外，还有内在价值、清算价值等。
(三)企业价值评估是注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值、或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
企业价值表现为：1.企业整体价值2.股东全部权益价值3.股东部分权益价值二、企业价值评估的特点(重点)一个企业的价值，可以通过两种不同的途径获得其评估值：一是对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值；二是把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。
企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，表现在：1.两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的2.两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的3.两种评估所反映的评估目的是不相同的第二节企业价值评估的范围与程序一、企业价值评估的范围(一)企业价值评估的一般范围一般范围亦即企业的资产范围。
这是从法的角度界定企业评估的资产范围。
在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：1.企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。
2.企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。
(二)企业价值评估的具体范围具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。
在界定企业价值评估具体范围时应注意的问题：首先，对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估范围。
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投资回收是指所投入资本的回收，即保本。
投资回报是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。
以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回，
投资回报就是从银行那里得到的利息。
因此，投资回报是不包含投资回收的。
报酬率Y＝
投资回报所投入的资本
在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
求取报酬率的三种基本方法（累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法）。
这些方法都有一些前提条件，如要求房地产市场比较发达等。
累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬辜的方法。
无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
累加法的一个细化公式为：
报酬率＝无风险报酬率十投资风险补偿十管理负担补偿十缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
F — 复本利 ； P — 现值 ； A 末 — 每期末等值 ； i — 利率
V — 房地产在估价时点的收益价格，通常又称为现值 ；Y — 报酬率
单利 F ＝ P （1 + n i ）
复本利 F ＝ P （1 + i ）n
复本利 F ＝ A
（1+i ）n -1 i
n 年
A
A
A
F
每期末供款额A 末 ＝ P i （1+i ）n （1+i ）n -1
每期末供款额A 初 ＝ P
i （1+i ）n-1 （1+i ）n -1
净收益 A 初×（1＋Y ）＝ A 末
从现在起，每年年初存款1000元，年利率12%，复利每半年计息一次，第5年年末本利和为7189元。
A 年初＝1000元 ， n ＝5， i eff ＝（1＋6%）2-1 ＝ 12.36% （A 、i 、 n 一致） F ＝ A 年初
（1+i ）n + 1 -1
i
[考题] 某在建工程于3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。
土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的成本为楼面地价800 2.5
2300元／㎡。
至
已完成主体结构，已投入50％的建设费用。
还需投入60％的建设费用。
建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25
价的8％。
的单价（报酬率为9％，折现率为13％）。
[解] r d—折现率；报酬率—Y； t—需要折现的年数； n—收益年限； A—年净收益
＝60×12×12400×70%×85%×（1-25%）
[ 1－
1
] ×
1
＝3403.80（万元）9%（1+9%）50 - 3.5（1+13%）2
②续建总费用＝2300×12400×60%
＝1561.32（万元）（1+13%）0.75
③销售费用和销售税费总额＝3403.80×8％＝272.30（万元）
④购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）
⑤V＝3403.80 - 1561.32 - 272.30 - 0.03 V
故：在建工程总价V＝1524.45（万元）在建工程单价＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／㎡）。