中水电国际大厦租赁及运营方案

第二部分写字楼租赁市场调查报告第一章写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。

甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。

乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。

比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。

丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。

已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。

根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写字楼。

第二章目前甲级写字楼租赁市场环境分析一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势下图中所表示的是1997年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势。

吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。

可以看出，2000年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到30%左右；2000年，由于净吸纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到5.3%的低位；从2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从2006年开始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年为8.7%；由于宏观经济的影响，2008年净吸纳量小于新增供应，空置率开始上升达到13.6%。

至于近期市场的走向，需要结合宏观经济走势，从写字楼的需求和供给两个方面进行分析。

二、需求态势：（一）概述受金融海啸影响，造成全球金融危机，使得全球市场经济停滞。

金融、汽车、房地产深受其影响，各企业出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租赁市场需求缩减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作模式，以致办公空间需求锐减，随之租金应势走低。

金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务，但是中国于去年底宣布4万亿元经济刺激计划等积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中国经济已经摆脱了去年12月到今年年初之间所形成的底部，经济开始企稳回升。

但我们认为经济回升的基础还不够稳固，特别是国际经济走势还不明朗，外部需求下降，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。

中国经济要有一个一定时间的调整期。

由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼市场的需求在近期不会很快活跃起来。

2009年甲级写字楼的吸纳量较08年将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。

但是中国经济复苏还存在一定的不确定性，暂时很难回到06、07年的高增长，且全球经济复苏也会比较乏力。

由于这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近2年很难回升到06年和07年的高水平，2010年预计吸纳量会在30万平方米左右，未来2到3年回升势头也会比较缓慢。

（二）具体现状1）甲级写字楼降价成风。

受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。

目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。

2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。

2）空置率逼近些年历史最高位。

3）客户停止扩租计划全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。

这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。

这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争。

由此而形成围绕客户服务的竞争新特征，即客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。

3）经济危机造成各企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，一些企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。

4）城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。

从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些的企业外迁，首选置业在交通更加便利的区域寻找。

5）现有形成的新商圈会有一定的竞争力北京百子湾等商圈在未来会形成对CBD客户的分流。

三、供应态势：（一）2002--2008年北京甲级写字楼历年供应量比较表单位：万平方米北京甲级写字楼市场历年情况（二）2009年后北京甲级写字楼历年供应量比较表2009年甲级写字楼的新增供应量还将保持高位，2010年会有较大幅度下降，2011年大致会与2010年持平。

随着中国经济和全球经济的复苏，北京甲级写字楼的年新增供应预计会在2012年有大幅度的上升，大约会回到2007年的水平。

二、结论（一）北京写字楼市场在今明年之前供需格局很难改变，租金、空置率等指标难有大的起色2009年甲级写字楼的吸纳量将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。

但是，正像我们前面所认为的，中国经济复苏的不确定性比较大，暂时很难回到06、07年的高增长，根据这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近几年很难回升到06年和07年的高水平，2010年预计吸纳量会在30万平方米左右，未来2到3年回升势头也会比较缓慢。

（二）未来展望---随着宏观经济的复苏，北京写字楼市场未来前景看好虽然近期境况仍不乐观，但我们仍看好未来北京写字楼市场的发展前景。

从经济基本面来讲，北京写字楼的需求潜力巨大。

从总的经济形势来讲，中国经济不仅自身有巨大的潜力，未来在全球经济中的重要性也必然越来越大。

不仅国内企业会有长足的发展，跨国公司也会调整全球战略，加大对中国的投入。

北京作为中国的首都，是很多国内大型企业的总部所在地，而跨国公司在进入中国时很多也会将国内总部设在北京。

为迎接这一发展趋势，北京市政府为推出的一系列政策。

为鼓励跨国公司在京设立地区总部， 2009年5月21日北京市政府重新印发《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，并于6月24日，出台《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法》。

《实施办法》在对跨国公司在京设立总部进行补贴与奖励、人才引进及奖励和人才流动等方面做出了新的规定。

此外，朝阳区发布《<朝阳区促进金融产业发展专项资金管理暂行办法>补充办法》等多种政策，吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。

虽然这些政策短期内对写字楼市场走出困境帮助不大，但为其更长时间的发展提供了动力。

写字楼由于投资面积大，资产流动性小，投资回报稳定，主要吸引长期性投资需求，受经济基本面的影响明显。

区域性的政策无法改变整个写字楼市场的需求状况，而发放财政补贴对大规模投资来说其实微乎其微。

但是随着全球经济的复苏，尤其中国经济的率先复苏，部分跨国公司开始调整全球战略，将中国市场地位提高，政府出台的这些政策对未来北京写字楼市场必将产生良好的影响。

从长期来看，北京作为国际大都市，奥运会后其在世界经济领域的知名度将更进一步得到提升，同时伴随着北京市第三产业增加值的稳步提升、市场开放程度的提高，外国资金将更多投资进来，我们相信未来北京写字楼租赁市场，将会很快恢复到平稳增长的态势，租金和入住率都将会有一定程度的提升。

他们将会维持并提高北京写字楼的价格水平。

第三章本案目前市场环境、竞争个案分析一、区域写字楼市场基本状况2009年5月以来，CBD区域无疑是北京楼市的热点中心。

北京市政府已经批准CBD东扩方案，CBD核心区将东扩约3平方公里，延伸至东四环，计划在6至8年完成。

CBD今后计划投资150亿元进行东扩，政府投资包括基础设施建设以及楼宇经济的服务，可拉动社会投资近千亿元，同时吸引10万人就业，其规模相当于再造一个CBD。

让区域的未来价值广受肯定。

随着整体经济好转，房地产市场的迅速回暖，东扩的CBD无疑进一步抬升了周边土地的价值，广渠门外10号地、广渠路15号地高价成交以来，土地的稀缺性使其周边项目成了消费者关注的重点。

大望路板块、四惠板块、百子湾板块、红领巾桥板块的楼盘也都不同程度走俏。

百子湾板块内的——京东南化工区，注定将成为北京城市发展的记忆。

化工两厂、北京焦化厂、染料厂等8家企业被列为北京市重点排污单位即将搬迁。

两厂用地位于东南四环百子湾地区，西临东四环中路，东临百子湾仓库区，北临广渠路，南临观音堂路。

总用地为97.22公顷，厂搬迁后，拟在此用地建设以居住生活和办公商务为主的综合区。

展望百子湾地区未来是商务办公居住聚集地。

随着道路、教育、环境等配套设施的建设完善成熟以后，房价随之而涨，附加值逐年随之提升，配套将成熟。

1、市场供给状况甲级纯写字楼供应总量缺乏，集中于餐饮、娱乐、住宅及商住两用。

中水电国际大厦为5A甲级写字楼，位于东四环大郊亭桥东，广渠路二期及地铁七号线即将建成并开通。

此区域位置在商务划分中被称为百子湾，被北京朝阳区政府列为重点建设地段，一直被冠以“CBD后花园”的美誉。

百子湾，在经过前几年的开发之后，成为承载CBD居住效能的重要区域，但与其重要的板块区位和密集的居住人口相比，百子湾板块的商业餐饮娱乐氛围已成规模，但是商务办公氛围相对薄弱。

周边集中了金港国际、后现代城、金泰先锋、京都杭城、沿海赛洛城等高档住宅，售价均在12000元/平米以上，主要销售对象是工作在CBD的人群，已形成稳定的居住环境。