上海土地市场简介
2018年上海土地市场综述
2018年上海市土地招拍挂市场总体平稳有序，成交量和价格都基本符合政策导向，但同时也出现了一些不同寻常的信号，值得进行分析和解读。
一、 总体供应略增，结构调整显著2018年上海全年供应土地1200万平方米，比上年供应量增加14%。
其中，供应居住用地522万平方米，同比减少11%（65万平方米），供应商办用地222万平方米，同比增加66%（66万平方米），供应工业用地426万平方米，同比增加56%（153万平方米），供应科研用地29万平方米，同比减少14%（4.8万平方米），见图1。
图1 上海土地供应情况统计（千平方米）2018年供应土地幅数略有减少，单幅土地面积增加显著。
供应土地的平均容积率进一步提高，供应土地规划建筑面积达到2333万平方米，比上年增加20%（381万平方米）。
增加的供应集中在商办和工业物业。
在“五量控制”的背景下，产业用地（包括商办和工业用地）供应大开绿灯，影响未来土地供应潜力。
土地开发强度进一步提高，有利于提高土地利用效率和产业经济密度，新增的商办土地供应普遍存在自持要求，但进一步加剧商办市场供应过剩的趋势仍将不可避免。
二、 成交情况稳定，商办流拍率减半2018年度居住用地流拍4块，商办和工业地块各流拍3块，总体流拍率4%，处于正常范围内，甚至略低于10年来的平均水平。
2017年商办地块流拍5块，流拍率达到10%，2018年流拍率减半，恢复到正常水平。
成交价格方面，2018年土拍总体价格稳定，居住用地全部底价成交，商办用地总体溢价率2%，显著低于往年。
2018年溢价率高于80%的商办地块大多位于非中心区域（崇明、松江、普陀和闵行），上海人口和消费能力由区域中心向外溢出的趋势更为显著。
2018年中一二线城市一系列土地流拍、撤拍事件引起了局部市场恐慌，但就全年整体来看，流拍率并未出现异常，可能的原因包括政府对市场的管控效果和一线城市房地产市场的吸引力在市场下行期更为显著。
上海内环住宅用地流拍事件影响更多地表现为开发商在市场流动性降低背景下的风险偏好和对住宅市场价格预期的降低，不应将此市场信号作用视作实际市场表现。
上海市人民政府关于印发《上海市土地交易市场管理办法》的通知（2008年）
上海市人民政府关于印发《上海市土地交易市场管理办法》的通知（2008年）文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2008.02.28•【字号】沪府发[2008]14号•【施行日期】2008.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府关于印发《上海市土地交易市场管理办法》的通知（沪府发[2008]14号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海市土地交易市场管理办法》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府二○○八年二月二十八日上海市土地交易市场管理办法第一条（目的和依据）为规范国有土地使用权交易行为，优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进廉政建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条（定义）本办法所称的土地交易市场，是指由市政府批准设立的汇集和发布土地交易信息，公开实施土地交易活动，办理土地交易事务的固定场所。
第三条（管理部门和承办机构）市房地资源局负责组织实施和监督管理土地交易活动。
区县土地管理部门依据本办法的规定，实施相关管理工作。
市房地产交易中心是本市土地交易市场的承办机构，按照本办法的规定具体实施土地交易活动。
第四条（市房地产交易中心的职责）市房地产交易中心履行以下职责：（一）提供土地交易活动专门场所，为土地交易代理、信息咨询等中介机构提供服务场所；（二）汇集、发布本市土地交易信息；（三）接受委托组织实施土地交易活动；（四）从事与土地交易相关的其他事务。
第五条（政务公开）市房地产交易中心应当将土地交易规则、运作程序、服务内容、收费标准、工作人员守则和工作人员监督办法等在显要位置张挂公布，接受社会监督。
第六条（抽选评标专家）市房地资源局应当建立土地招标的评标专家库。
实施土地使用权招标活动前，应当在公证处的公证下，随机抽取评标专家。
中原地产_上海土地月报,07月
1
2.79 13.41
浦东
4
3.98 6.94
徐汇
1
2.11 6.33
7 月工业用地新增供应（幅、万 m2）
区域 幅数 崇明 1
出让 面积 3.32
建筑 面积 3.32
奉贤 13 23.57 25.32
嘉定 8 19.64 22.85
金山 17 79.3 95.54
南汇
2
8.34
8.76
松江
5
17.6
金山 18 68.01
75.57
浦东 2
6.54
6.86
松江 4
20.48
25.83
宝山 3
13.94
14.64
奉贤 5
23.91
25.32
南汇 2
5.82
7.21
第3页共5页
经营性用地低量徘徊 青浦宅地底价成交
7 月份上海土地市场整体成交继续上扬，但经营性用地回落明显。居住类用地交易中普通商品房、 动迁安置房、商住用地各占 1、1、2 幅，其中 3 幅经营性用地均位于青浦区，分别为“朱家角镇 邱家港西侧 A4 地块”、“朱家角镇张家圩路南侧 A3-1，A3-2 地块”、“华新镇新府中路东侧地块”， 其中位于朱家角的 2 幅宅地委稀缺的低容积率居住用地，是近期土地市场较为罕见的低容积率地 块，受到了开发商的普遍关注，两幅地块在半年前曾因容积率较低而被叫停出让，此次提高容积 率后再次上市交易。但最终两幅地块均接近底价成交。这两幅地块所在区域目前可说是发展难题 与机遇并存，虽然当地住宅历年未去化量较大，加之未来潜在供应量的双重效应，将给地块未来 产品造成极大压力。不过朱家角相关商业及娱乐配套设施现已陆续开工，未来将建成高标准的水 上宾馆、高档会所以及完善的高档商业配套。根据规划，虹桥经济枢纽扩容，城市向西扩张。轨 道交通 2 号线西延伸段将途经朱家角，实现与虹桥枢纽港对接，这些都给区域未来发展带来机遇。
上海市土地使用权出让机制改革研究——基于拍卖理论和上海市土地市场的实证检验
中， 专业竞标 者不会 向非 专业竞标 者显 示 自己的信息 ， 因为那样 会完全 暴露 自己的个人 价值 ， 从 而只能获 得零 收
价， 且更倾 向在混合拍 卖中隐藏信 息的行 为； 当竞价过程 中更易 于显示信息 时， 混合拍 卖的期望 收入低 于 两阶段升
价拍卖 ， 这表 明混合拍 卖方 式能够 降低土地价格 。上海 市的土地 交易数据 也证 明了这 一结论 。 关键词 土地使用权挂牌 出让 现场竞价 拍 卖理论
中图分类号 ： Ｆ ０ ６ １ ． ６
①这两个 阶段 的升价拍卖 的唯一差别在于 ， 第一阶段即公 开挂牌 阶段持续 时间较长 ， 通常为十几个工作 日； 而第二阶段 即现场 竞价阶段规 定每次出价的间隔时间为数分钟 。
３ ８
公共经济与管理
变量之后 ， 本文还证 明这两种拍卖 方式满 足收入 等价定 理 ， 不仅 验证 了梅 尔森 （ Ｍ ｙ ｅ ｒ ｓ ｏ ｎ ， １ ９ ８ １ ） 的结 论 ， 还 说 明 本文 的实证模型囊括 了影 响土地价格 的大部分 因素。
信息的 目的而更倾向于进入现场竞 价阶段 。在分析 均衡策 略的基础 上 ， 本文证 明改革后 的混合拍 卖方式 的确能
够降低土地价格 ， 而且利用上海市的土地出让数据证明了这一结论 。同时 ， 在剔 除与价值 相容和信息显示 有关 的
收 稿 日期 ： ２ ｏ １ ３— ０ ３—１ ４
作者简介 ： 上海交通 大学安泰经济与管理学院博士研 究生 ， 上海市 ， ２ ０ ０ ０ ５ ２ 。
自己的个人价值 。但 与此同时 ， 预期到这一点的专业竞标者会通过调整 自己的出价策略来 影响信 息显示 的程 度。 因此 ， 在 价值相容和竞标 者信息不对称 的假设 下 ， 竞标者 的均衡策略会发生 改变 ， 进而影响卖方的期望收入 。 米尔格罗姆 和韦伯（ Ｍ ｉ ｌ ｇ ｒ ｏ ｍ ａ ｎ ｄ Ｗｅ ｂ ｅ ｒ ， １ ９ ８ ２ ） 指出， 在 竞标 者之 间价值相 容时 ， 升 价拍卖 的期望 收入 高于 二 价拍卖 和一价拍 卖 ， 因为升价拍 卖中显 示的信息降低 了竞标者 的信息租 。在有 些升价拍 卖 中， 这一信 息是无 法 获得的 ， 例 如允许再 次进 入的拍 卖。在 这种情 况下 ， 米尔格罗姆和韦伯提 出的升价拍 卖的优势便不复存在 。 当竞 价过程中可显示信息但竞标者之间存在信息不 对称 时 ， 专业 竞标者会 通过 改变 自己的竞 价策 略来控 制 竞 价过程 中显示 的信息。恩格 尔布里奇特 ・ 韦根斯 等 （ Ｅ ｎ ｇ ｅ ｌ ｂ ｒ ｅ ｃ ｈ ｔ — Ｗｉ ｇ ｇ ａ ｎ ｓ ｅ ｔ ａ １ ． ， １ ９ ８ ３ ） 指出， 在共 同价 值拍卖
2006年上海房地产发展实证数据
2006年上海房地产发展实证数据一、上海经济社会发展情况1、国内生产总值及增幅图表1 上海国内生产总值及增幅走势单位：亿元 %数据来源：上海统计局2006年，上海实现国内生产总值10296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。
上海连续十五年GDP增长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。
面对2007年，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。
2、人口增长上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2005年已达581万人。
2006年上海全市常住总人口已经接近2000万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。
最近五年全市常住总人口每年约新增30-45万人。
上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。
图表2 2000-2006年上海常住人口增长情况单位：万人 %数据来源：上海统计局 2006年为预测数据3、人均可支配收入图表3 2001-2006年上海城镇家庭人均可支配收入情况单位：元 %数据来源：上海统计局人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。
上海自2003年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。
2006年城镇家庭人均可支配收入为20668元，增幅为10.8%，保持快速稳定增长趋势。
4、全社会固定资产投资图表4 历年上海固定资产投资及增长情况单位：亿元 %数据来源：上海统计局2006年上海全社会固定资产投资增幅继续放缓，投资额为3925亿人民币，同比去年增长10.8%，增幅回落4个百分点。
图表5 2006年上海全社会固定资产月度投资及增长环比单位：亿元 %数据来源：上海统计局上海全社会固定资产月度投资以7月份为高点，1-7月总体呈上升态势，7-12月总体呈下滑态势。
图表6 2006年上海全社会固定资产投资构成5、房地产投资图表7 历年上海房地产投资总额及增长情况单位：亿元 %数据来源：上海统计局上海房地产投资延续历年的惯性，投资总额上升到1275亿元新高，但增幅仅为2.3%，为五年来新低。
上海市杨浦区区域及住宅市场分析
上海市杨浦区区域及住宅市场分析上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部- 1 -前言：根据中国建筑股份有限公司IPO的进展情况，按照上海中建投资开发公司的拿地工作安排，2009年6月9日至17日楷昕营销部对上海杨浦区域及住宅市场进行了初步考察和调研，并制作本报告为意向地块的投资开发工作提供市场依据。
目录目录.............................................................................................................................................................................................................................................. - 2 -一、区域简介................................................................................................................................................................................................................................ - 10 -1、杨浦区简介.............................................................................................................................................................................................................................. - 10 -2、历史沿革.................................................................................................................................................................................................................................. - 11 -- 2 -3、百年工业历史.......................................................................................................................................................................................................................... - 12 -4、杨浦区概况.............................................................................................................................................................................................................................. - 13 -5、教育资源.................................................................................................................................................................................................................................. - 14 -................................................................... - 15 -6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）..................................................................................................................................................................................... - 15 -（1）一中心.................................................................................................................................................................................................................................. - 16 -（2）一发展带.............................................................................................................................................................................................................................. - 17 -- 3 -........................... - 18 -（3）两轴线.................................................................................................................................................................................................................................. - 18 -（4）五功能区.............................................................................................................................................................................................................................. - 19 -7、住宅发展方向.......................................................................................................................................................................................................................... - 21 -8、道路交通规划.......................................................................................................................................................................................................................... - 21 -二、区域房地产市场.................................................................................................................................................................................................................... - 22 -1、市场概况.................................................................................................................................................................................................................................. - 22 -2、供求关系.................................................................................................................................................................................................................................. - 23 -3、供应量...................................................................................................................................................................................................................................... - 24 -4、成交量...................................................................................................................................................................................................................................... - 25 -5、成交均价.................................................................................................................................................................................................................................. - 26 -6、市场数据.................................................................................................................................................................................................................................. - 27 -7、09年5月产品类型................................................................................................................................................................................................................. - 28 -8、板块划分.................................................................................................................................................................................................................................. - 30 -9、住宅供应面积分布.................................................................................................................................................................................................................. - 31 -- 4 -........................................................................................................................................................................................................................................................ - 31 -10、住宅成交面积分布................................................................................................................................................................................................................ - 32 -三、项目调研................................................................................................................................................................................................................................ - 33 -（一）、东北外滩板块项目.......................................................................................................................................................................................................... - 33 -1、东北外滩板块项目.................................................................................................................................................................................................................. - 33 -2、区域商业配套.......................................................................................................................................................................................................................... - 44 -3、小结.......................................................................................................................................................................................................................................... - 46 -（二）、新江湾城典型项目.......................................................................................................................................................................................................... - 47 -- 5 -1、新江湾城典型项目.................................................................................................................................................................................................................. - 47 -............................................................................................................................ - 47 -- 6 -. -61 -- 7 -........................................................................................................................................................................................................................................................ - 63 -2、区域配套.................................................................................................................................................................................................................................. - 65 -3、小结.......................................................................................................................................................................................................................................... - 67 -（三）、对标项目汇总.................................................................................................................................................................................................................. - 68 -四、意向地块概况........................................................................................................................................................................................................................ - 69 -（一）、渔人码头三期地块.......................................................................................................................................................................................................... - 69 -1、区位.......................................................................................................................................................................................................................................... - 69 -地块处于浦东陆家嘴东北方向，属东北外滩板块，地处内环以内。
2008年上海土地市场回顾报告-18页
2008年上海土地市场回顾土地政策回顾2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《2008年国土资源管理工作要点》、《国家土地总督察1号公告》、《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》等相关文件。
另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。
土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了《土地利用年度计划执行情况考核办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。
现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。
当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》。
该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。
外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓的窘境中。
而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。
而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。
因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。
文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。
此次“新土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。
上海土地出让市场分析
上海土地出让市场分析[新西兰] 姚卓峰自1988年第一幅地块的土地使用权出让以来,至1995年底,上海市出让各类内外销地块1591幅,出让土地面积111.11平方公里。
虽然一般内销商品房的开发早在1980年就已经启动,但是这些内销商品房大部分都是在划拨用地上兴建的,到1994年及以后,一般内销商品房才严格纳入土地有偿出让的轨道。
其中内销地块可分三类:浦东内销地块、外资内销地块和内资六类用地。
虽然浦东新区在1990年就规定内销地块的土地使用权实行有偿出让,但是到1993年新区规划土地局成立后土地出让才开始正式操作。
而外资内销地块的土地出让是从1994年开始的,外资内销用地是指在上海危房、棚户、二级旧里密集的地区和需搬迁的三废工业基地,通过土地使用权出让的方式,利用外资进行内销商品住宅开发经营的地块。
到了1995年,内资六类用地也开始进行运作,内资六类项目用地是指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等内资内销项目的地块。
表1比较1993至1996年,内销与外销土地出让的情况1993年1994年1995年1996年内销地块(幅) 168239433土地面积(万平方米)326.34563.16519.62建筑面积(万平方米)908.97882.49外资内销地块(幅)51819内销商业六类(幅)087301浦东新区(幅)10163134113土地面积(万平方米)外资内销住宅9.422378.6966.82内销商业六类069.97246.16浦东新区46.18316.92414.55206.64可建面积(万平方米)外资内销住宅39.1718202.9255.87内销商业六类149.58389.89浦东新区556.49236,73外销地块(幅) 244452258207土地面积(万平方米)4914.891594.22640.3378.6可建面积(万平方米)1258.43550.4535.93表1内销与外销土地出让1994年外销土地出让面积是内销的5倍,1995年和1996年因为内销土地出让面积增加和外销土地出让面积减少,1996年内销土地出让面积519.62万平方米,已超过当年外销土地面积378.6万平方米。