公寓营销方案

总经理办公会内部文件汇报材料会后收回

关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报

营销部

2017年9月22日

鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。

目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）；

为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；

公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。

根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。工程进度需予以保证。

以上情况，请公司领导审议。

附件：1.鲁能城三期公寓营销方案

2.鲁能·东方里公寓价格体系

3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表

附件1：

鲁能城三期公寓营销方案

一、本体情况

1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00 ㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。

2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。

鲁能城三期公寓户型配比

公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比

33.9 1 0.41% 33.9 0.28%

43.43-48.57 205 83.67% 9326.32 78.10%

52.39-54.31 4 1.63% 212.86 1.78%

63.08-76.56 35 14.29% 2368.98 19.84%

合计245 100.00% 11942.06 100.00%

二、市场概况

（一）整体市场

1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；

17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。

从各物业成交涨幅情况来看，因受商品住宅限购政策限制，同样具有居住属性的公寓产品产生明显利好，成交持续上涨，其他各物业成交均出现下滑，其中SOHO成交86.54万㎡，环比上涨110%，同比上涨168 %。LOFT成交21.7万㎡，环比上涨100%。同比上涨26%。

物业类型供应面积

（㎡）环比同比成交面积

（㎡）

环比同比

商业611280.22 -43.0% -75% 563173.2 44.30% -13.00% LOFT 337410.09 -26.1% 0.00% 217588.9 100.17% 26.00% SOHO 852057.88 -54.8% 51.30% 865445.3 110.00% 168.00% 写字楼60018.22 -87.0% -68.00% 528707.5 22.86% -70.00%

2.SOHO公寓供销价大幅上涨，市场需求旺盛，去化周期持续缩短；

17年第一季度以来，供需持续上涨，价格稳中有涨。17年第三季度成交面积36.9万㎡，环比上升18.89%，同比上升101.76%；17年第三季度成交均价11202元/㎡，环比上升4.28%，同比上升18.18%。

17年第三季度主城区SOHO存量面积177.44万㎡，环比下降10.1%，同比上升4.0%；存销比逐渐下降，17年第三季度存销比4.8，去化周期处于近几年各季度最低位。

（二）区域市场

1.城东公寓库存较大，受住宅限购及租售同权等政策影响，公寓供应表现积极，公寓销量持续递增，进入新增供销平衡，库存仍待去化。

1）截至2017年8月城东整体公寓存量面积39.78万㎡，同比上升14.9%；(7月)集中供应面积72.9万㎡，同比上升340%;销售面积3.47万㎡，同比上升215%；

2）16年1月至17年9月城东公寓价格整体走势平稳，有小幅上涨趋势；

3）受住宅限购政策持续升级及租赁利好政策频出影响，公寓市场逐渐回暖，供应积极，整体销量持续上升，但库存量依然较大。

2.本案所处版块清水均价8500-10000元/㎡，版块差异较大：

1）攀成钢片区清水12000元／平米，精装14000元/㎡左右；万年场板块清水8500-10000元／平米，精装12000-13000元/㎡；

2）攀成钢板块月均去化38套左右，万年场板块月均去化30套左右。

（三）竞品客户分析

竞品客户以投资客户为主，关注点集中在地段位置，投资回报率及未来升值潜力；

（四）市场结论

1.受住宅限价政策及租赁利好政策影响，成交量价齐增，住宅投资需求外溢，带动公寓去化，近期市场公寓新增供应积极，供货速度加快，市场竞争逐渐增大，本案需加快推售节奏；

2.区域公寓清水价格在11000元/㎡左右，精装价格在13000元/㎡左右，精装成本维持在1500元/㎡左右，建议在保证出货的情况下，可适当根据客户需求打造部分精装产品。

3.区域公寓档次定位不一，中高端公寓由于售价加高，客户以吸引全城投资客户为主，地缘客户相对占比较小，而普通公寓则以地缘性客户为主，占比约70%，区外客户占比较小约20%，整层大客户（投资客户）占比约10%。