保利-重庆保利小泉别墅项目视觉表现-推广策略提案
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某地产重庆某地产小泉别墅项目视觉表现推广策略提案78PPT
一、我们的市场氛围如何
（一）重庆别墅的区域分布
含谷区：海兰云天、香格里拉二期等 北部新区：龙湖蓝湖郡、棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园、
常青藤、比华利豪园等 南山别墅区：高山流水 北碚别墅区：中安·翡翠湖、水天花园·鹭岛等 巴南别墅区：日月山庄、威尼斯印象等 其他区域：南岸铜元局片区、江北石马河片区等
门”的概念，且让其展开与项目心理对话并开始关注，希望进 一步了解“保利小泉”基本信息。
主题：强化名门之上的思想高度，每一期主题都围绕哲 学思辨与人生走向成文，促成项目在别墅市场高 端精神形象的快速建立。
身份篇 从不同的角度和时间 欣赏和评判自己的作品
历史篇 从可预料和不可预料中 谛听真理的声音
自然篇 拥有一切和主宰一切之间 找到自然与生命的权利
（三）推广概念研究
推广概念：
名门
什么是名门？
有声望的门第； 属于难能可贵的少数的身份荣誉。
为什么用名门？
名门——是历史的一个组成部分，能紧扣本案的人文脉象。 名门——传递出浓郁的贵族情调，符合本案主题形象。 名门——具有极丰富的思想与情感内涵。 名门——具有极佳的推广差异化和识别性。 名门——能给客户以身份的联想。 名门——有很好的外延效果，能与本案进行推广应用。
“民国名流”
挖掘早期贵族的别墅生活习性，并与现代名门相对应是非常重要的， 创导一种全新的生活姿态和生活感受，客户更能无抗拒接受。
（三） “校长官邸、陈果夫及陈立夫别墅” 如何应用？
建议一：
“民国建筑符号”是项目外在重要的点睛之笔，也有助于提升项目档次， 必须要独立使用成为项目有机的部分。
修缮后的陈果夫及陈立夫别墅为文物，有很高的历史价值，建议设置为 民国基调的高端会所，部分空间为女性准备，即“名媛会所”，服务内容 包含旗袍及成衣订制、女性顶级品牌服装形象店、小型露天咖啡厅等；其 它为“男性会所”，雪茄房、红酒房、读书会等小空间规模私人俱乐部。 关于校长官邸，按民国格调复建后可作民国风情展示之用，主要功能指向 为业主间小型经济、文化、社会交流行为搭建高端平台。
（一）重庆别墅的区域分布
含谷区：海兰云天、香格里拉二期等 北部新区：龙湖蓝湖郡、棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园、
常青藤、比华利豪园等 南山别墅区：高山流水 北碚别墅区：中安·翡翠湖、水天花园·鹭岛等 巴南别墅区：日月山庄、威尼斯印象等 其他区域：南岸铜元局片区、江北石马河片区等
门”的概念，且让其展开与项目心理对话并开始关注，希望进 一步了解“保利小泉”基本信息。
主题：强化名门之上的思想高度，每一期主题都围绕哲 学思辨与人生走向成文，促成项目在别墅市场高 端精神形象的快速建立。
身份篇 从不同的角度和时间 欣赏和评判自己的作品
历史篇 从可预料和不可预料中 谛听真理的声音
自然篇 拥有一切和主宰一切之间 找到自然与生命的权利
（三）推广概念研究
推广概念：
名门
什么是名门？
有声望的门第； 属于难能可贵的少数的身份荣誉。
为什么用名门？
名门——是历史的一个组成部分，能紧扣本案的人文脉象。 名门——传递出浓郁的贵族情调，符合本案主题形象。 名门——具有极丰富的思想与情感内涵。 名门——具有极佳的推广差异化和识别性。 名门——能给客户以身份的联想。 名门——有很好的外延效果，能与本案进行推广应用。
“民国名流”
挖掘早期贵族的别墅生活习性，并与现代名门相对应是非常重要的， 创导一种全新的生活姿态和生活感受，客户更能无抗拒接受。
（三） “校长官邸、陈果夫及陈立夫别墅” 如何应用？
建议一：
“民国建筑符号”是项目外在重要的点睛之笔，也有助于提升项目档次， 必须要独立使用成为项目有机的部分。
修缮后的陈果夫及陈立夫别墅为文物，有很高的历史价值，建议设置为 民国基调的高端会所，部分空间为女性准备，即“名媛会所”，服务内容 包含旗袍及成衣订制、女性顶级品牌服装形象店、小型露天咖啡厅等；其 它为“男性会所”，雪茄房、红酒房、读书会等小空间规模私人俱乐部。 关于校长官邸，按民国格调复建后可作民国风情展示之用，主要功能指向 为业主间小型经济、文化、社会交流行为搭建高端平台。
某豪宅项目产品服务定位及营销策略
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1.3 市场机会
Strengths Weaknesses
Opportunities
Threats
市场机会
豪宅供应量
城市改造 中心区集中开发
西部华尔街 金融中心
城市影响力凝聚力 汇聚能力
豪宅市场附加值 存在空间
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1.4 市场威胁
项目物业服务品牌谱系
玺庭 /御峰
“享安居” 24小时 家政服务 穿梭巴士 票务代订 行政秘书 礼宾车队 购物优惠
重庆客户
外域客户
国内 国外ห้องสมุดไป่ตู้
“生活易” “投资乐”
针对域外境外客户设置“投资乐”“生活易”服务品牌
• 针对外域置业客群，设置资产委托管理处，代为处理物业 相关全部事宜：装修，代租，代售，房屋维护，资产评估 等客户授权委托全部事宜。
•
前方充满着未知，但我必须得走。
•
无法评估，就无法管理。20.12.920.12. 920.12. 920.12. 900:08 00:08
明显
文化元素 东方 西方 故事
豪宅
质量
权威性 审美及情感内容
稀有 独特
2.2 产品设计特色
2.2.1 外立面设计风格 2.2.2 陈诚公馆设计风格及功能分布 2.2.3 住客会所设计风格及功能分布 2.2.4 园林设计 风格及主题 2.2.5 住宅大堂及电梯设计风格
2.2.1 外立面设计风格
Art Deco In history • ART DECO年轮背后，时间洗礼的奢华与经典。 • “最豪华”的Art Deco(装饰艺术派) 。 • 1925年开端巴黎，风靡全球。 • 反映在当时的家具、服装、珠宝与图案设计上，更影响了
高戈华宇小泉山庄目定位及推广
对本项目初步印象： 对价格合理体量合适的别墅区非常感兴趣，愿意 买一套自住。好的话想叫朋友都买过来，喜欢那 种自成一派的小圈子带来的感觉。
典型目标客户样本：
业主姓名：李先生，38岁 籍贯：重庆 居住区域：渝中区 职业：景观设计公司老总 家庭结构：三口之家 交通工具：私家车 置业目的：自住、投资
意愿沟通：因为有一份收入还不错的职业，所以也有点放纵自 己的各种兴趣。以前喜欢和朋友们聚在一起玩烟斗玩阿拉伯水 烟，最近又对红酒开始有点兴趣，不过刚刚开始玩，只是尝试 性的稍微购买，家里也的确没那么大的空间可以放。你们如果 送酒窖的话，我肯定会去看看。小泉的名气很大风景也好，其 实和朋友们一起弄一套做私人会所，或者企业买一套做为员工 活动中心也是相当不错的。很期待能遇到同样喜欢玩酒的朋友。
小泉森林海
项目位置：南泉风景名胜区保利小泉别墅旁 物业形态：独栋别墅，联排别墅 楼盘体量：建筑面积1.7万方，60余户 销售情况：均价7300元/㎡，目前在售联排别墅,户型面积
210-270平米 项目特点：自然资源
南山一号
项目位置：南岸区南山街道福寿路1号 ， 物业形态：联排别墅、叠拼别墅 楼盘体量：规划面积22644平米，建筑面积22557平米，规
创作表现
微，微是一个形容词，常常用来形容很美好的东 西，比如微笑。好东西只能是那么一点点，有时 候少就是好，更何况微。
微Villa，小泉 ·纯粹别墅，只有120栋
⊙小泉进山1.5里，花溪河畔 ⊙原生大树70年，108棵 ⊙家族酒窖，好酒好年份由您来定⊙托斯卡纳风格，非传 统非现代来自西班牙⊙纯别墅，仅120席。
约为106-260平米，套内9000元/平米起。 项目定位：一江 一城 一墅
龙湖睿城
项目位置：沙坪坝大学城重大东门 物业形态：别墅、中国大院别墅 销售情况 :（2009年10月数据）洋房均价7200元/㎡ ，
2013年01月15日重庆保利·爱尚里推广执行方案讲解
爱 不 宜 迟。
保利爱尚里，百万方大盘的理念，一个主张，一个倡导式的核心概念。 产品定位：杨家坪商圈旁.百万方时尚生活城
哪里需要去解释什么是爱呢？ 爱无处不在，爱存在于我们生活中的点点滴滴。
也许我们在现实里，疏于思考，习以为常，麻木感知， 忽略甚至丢掉了最重要的东西。
保利爱尚里，倡导爱就在身边，珍惜你所拥有的爱！
3月8日，爱的表达日
• 线上推广
1、电梯轿厢、电台、公交站台、轻轨灯箱、桁架、集中更换全城“爱的表达日” 系列广告，释放送花和邮寄名信片的活动信息。
2、报版：3月7日的活动预告以及3月8日的活动报版，晨报、商报、时报硬广整 版，粘贴有名信片的报版亮相，附爱的热线送花活动信息，并配合新闻宣传。
3、LED：3月8日在各大商圈的LED高密度滚动播放各种爱表达的视频片段，持续 一周，其中包括保利晶总的表达品牌对城市和业主爱的视频片段，并植入项 目信息。
推广战术分解
第一周：2月11日——2月17日 活动预告
• 线上推广
1、电梯轿厢：各大商圈写字楼 2、公交站台：杨家坪商圈周边沿线的公交站台 3、轻轨、地铁灯箱：杨家坪、沙坪坝、大渡口轻轨站内 4、电台：交通广播 5、桁架：利用保利地产品牌资源，在保利其他社区内和其他项目售房部、
植入桁架广告 6、网络硬广：宣传淘宝店铺链接。
兄弟，这么多年了， 还有没有一个能为你打架打到自己什么都看不见的兄弟？
它是你的吗？有人曾经这样待过你吗？你这样待过别人吗？
只要你能提供爱或被爱的证据，无论亲情、友情、爱情， 无论是文字、图片、视频或声音，上传发布至新浪微博， 关注并@保利爱尚里官方微博，并连同@你3位好友， 即有机会获取2013“张惠妹爱的演唱会”门票， 每日20张演唱会入场券火热赠送！
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利小泉别墅提案文案
保利小泉别墅提案文案
LOGO
保利小泉·第二编
中国自然人文别墅珍品
千秋一墅
小泉得天成，非寻常可仿
小泉最初属于大地，若非身在此境，又怎能真正胸怀天下?98栋之后，再无小泉。
泉映独栋，10月公开，恕不甄选。
电话等强制事项
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保利小泉·第二编
中国自然人文别墅珍品
泉映独栋，大器晚成
一墅袭千秋，此世唯小泉
广袤大地，映照气魄大度。
泉映独栋，天造地化。
千年林木，云蒸霞蕴，揽尽灵慧，润泽芳华。
98栋之后，再无小泉。
泉映独栋，10月公开，恕不甄选。
电话等强制事项
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保利小泉·第二编
中国自然人文别墅珍品
群山，列国，财帛
都不曾说服你真正停留
万千山水，不及小泉
旧时王谢堂前燕，府邸荣耀载臻脉。
万千山水，莫过于寻常吟唱，心停其间，洞悉人生境遇。
电话等强制事项。
保利小泉别墅 (NXPowerLite)
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一鞠温泉，涤净我心
山溪林黛，温泉袅袅生烟。宅落相间之第，渐次依山形 而上，温泉间于其中。信步温泉汩汩之间，伸手一鞠， 以泉洗面，温馨之觉泌入心腑，与山花鸟语同放，心静， 心净。 世间之烦扰尽皆烟散，唯余生栖之境地，居于温泉之所， 归于心净之地。 顿感居宅之尚境：一山一泉，一溪一宅，一世一生……
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溪· 静水深流
——子在川上曰：逝者如斯乎。—— 溪如时间，在宅前绕山而行，时间与万物，便像流水的 逝去。 溪如镜，表象的稳定隐含内里的变化万千。 坐而论道，顿悟的又岂是溪，更是生活。一场别墅生活 与流水的会话。 珍惜生活，从今天开始，从你在保利小泉看到一溪东去 时开始。步入山间溪畔别墅之境，宁静山溪，鸟语花放。
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泉· 温雅儒香
——明月松间照，清泉石上流。—— 温泉，写意着智慧，散尽儒雅灵性，不语静思，于层林 之间，袅袅生烟。 幻化一世的岁月，在保利小泉，别墅在温泉的故里，静 静表述着儒雅的智慧。 在思考的时态里，变化的，是时间，不变的，是生活。 永恒宁静的中式别墅，述说文脉深处之时，在温泉之畔， 绽放永不落伍的生活姿态。
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一山香樟，沁静脾心
樟木生香，其曰香樟。居宅落于山间，香樟成林，沿山 势而上，层层漫漫，香樟之清味弥于山落，散于宅第之。 尊享之余，慨叹：自然生香，人居胜府。得居于此，一 任樟木之香，沁静脾心之腑。 与温泉为伴，与香樟为邻，与清溪为友，谈笑风生之间， 生栖境地。宅地香樟之间，归于静香之地。 顿感居宅之尚境：一山一泉，一溪一宅，一世一生……
重庆某别墅营销推广分析报告
重庆蓝湖郡别墅营销推广分析报告一、重庆别墅市场背景截至今年 6 月，重庆市开盘销售的别墅项目共计11 个，与2004 年新增别墅11 个的全年水平持平，同时预计下半年还将新增8 个别墅项目。
据不完全统计，我市今年全年别墅供应量大约为3500 套，共计124.0136 万平方米，其中，上半年供应体量为42.9736 万平方米，下半年预计将达到81.04 万平方米。
我市今明两年别墅投资预计将达100 亿元，主要产品形态以连排、独立为主，其中，南岸和北部（江北、渝北和北部新区）将成别墅主要集中地。
在南岸区，别墅集中在南山、茶园新城、滨江路等地，北部区域则是集中在金开大道、石马河、回兴等区域。
此外，大渡口、巴南等地别墅也呼之欲出。
2005 年别墅集中放量，不同风格的产品悉数登场：保利、佰富掀起高尔夫别墅旗帜，龙湖•蓝湖郡亮出顶级豪宅，还有中安•翡翠湖、天江•常青藤崇尚的人文之美等等。
二、蓝湖郡•西岸别墅项目简介蓝湖郡占地1600 亩，其中湖东岸占地408 亩，共有联排别墅近500套，独立别墅70余套。
继蓝湖郡•东岸10亿元荣耀谢幕以来，2005年龙湖又一力作，蓝湖郡•西岸在新政两个月之后隆重推出，在重庆的别墅市场刮起一阵旋风。
此次推出的西岸别墅，独立别墅的门槛高达“ 600 万元”以上，仅千万级别墅就达12 栋之多。
龙湖，凭借在打造别墅产品上的精细、大气和成功经验，近乎完美地再现地中海风格豪宅，使西岸别墅的每一个细节都成为经典，成为重庆别墅的颠峰之作。
三、蓝湖郡•西岸别墅广告投放分析1、从广告发布频次来看：从5 月12 日到9 月22 日的报媒平面广告投放来看，总共投放广告39 次，全部整版、全部彩版；在媒体选择上，只在晨、商、晚、时报上面发布广告；广告也只在每周广告量大的周三、四、五这个时间段发布。
分阶段广告推广频次来看：l 筹备期——16 次l 开盘期——8 次l 销售持续期——15 次2、从媒体选择分析：蓝湖郡的平面广告只在晨、商、晚、时报等发行量大、影响力大的媒体上作，从下表可以看出，西岸别墅的广告在商报和晚报上面广告的次数较多。
重庆学府大道别墅项目广告推广提案
2003-2005年 (高山流水)挑战者 2 (长青湖)先入者 1
(南岭雅舍) 3 细分领导者
市场领导者向细分市场 投放类似产品，竞争行 为使市场得以扩张。
市场持续增长，正在形 成被分割、渗透的格局。
区域市场竞争格局演变
2006年
(高山流水)挑战者 2
1 (长青湖) 先入者
我们 4
3 (南岭雅舍) 细分领导者
现代风格本身不是问题，价值感的打造和传递是关键！
产品的中度认知点需要 精细打造，提升为高度 认知点，实现价值认知 转化。
将细节进行到底！使产品成为有效 传递项目基础价值的窗口和媒介
将现代中式风格与居住 的舒适度划等号，实现 价值认知转化。
将现代中式庭院进行到底！使产品 成为有效传递项目基础价值的窗口 和媒介
南山·独栋·现代中式庭院风格·较低容积率
景观： 水景，叠瀑处理，多层次坡地景观面，
大面积原生绿化带
突出强调 可为空间 短板所在
客户的价值认知
高度认知 ➢优异的环境（叠水+原生绿地+高私密性＋大面积庭院）
➢有别墅感并高舒适度的视野
➢品牌
➢产品细节和品质 中度认知
➢圈层
➢板块环境舒适度（区域内缺乏高档配套资源）
全文结构图
重庆别墅市场基本格局 南山市场分析 项目本体分析
项目目标客户分析 营销突破方向探讨
第一部分 重庆别墅市场基本格局
1、对重庆别墅市场的基本认识
开发时间较长
重庆的别墅市场是怎样的？ 放量较多
格局正在形成
客户认知正逐渐细分
2、重庆别墅市场战区图
山语间
渝北回兴 北部新区
名门山庄 佰富高尔夫
缺乏相关配套不是问题！
某地产重庆某地产小泉别墅项目视觉表现推广策略提案78PP
在早期的别墅推盘中，重在对身份的形式主义刻画，如 龙湖蓝湖郡、棕榈泉国际花园，而客户也更多的从身份属性 上寻找群体的认同感并且购买，并没有相应自然与人文设施 支撑，很大程度上忽视了对思想内涵的塑造和切实生活感受。
总结：
营销推盘方式相对单一，没有太多的市场营销兴奋点，而 且推盘的同质化现象相对比较明显——这对本项目的推广是比 较有利的！
北美学院派 天江·常青藤：人文别墅形象，北美建筑风格；
中式庭院派 金科天籁城中华坊：中式建筑风格现代庭院别墅
中式园林派 天龙长青湖：利用了山水坡地原生地貌营造现代中式别墅。
形象特色：
有两大产品基本形态：一种是北美建筑风格为主，另一 种是中式与现代的建筑结合体。风格相对单一，这对别墅的 个性化要求格格不入。
四、找到我们的核心利益点
（一）我们的观点：
”品位”与”品味”是需要强调的，购买高档别墅其实是在 为自己的理想与价值观买单。
（二）保利小泉的购买本质
名门的生活方式与空间享受
让生活发生质变。 理性地说：不同的产品，极少的个性。 感性地说：品位、品味、哲学、文化。
最真的自然
稀缺人文名流地标
纯独栋别墅社区
群体组成
私营企业主阶层(公司总裁、公司股东、私营企业主等) 专业高技术人员阶层（股票经纪人、律师）
政府公务员管理阶层 经理人阶层
艺术家阶层等
（二）目标消费群的精神特征
“冷静、睿智、理性”
他们有丰富的经历； 他们对社会文化的独到认识与见解； 他们富有生活洞见的哲学思考； 他们很多可以炫耀的资本，但更多人选择低调沉着； 他们消费行为有较深的精神因素，具备较高精神追求，并坚信
（二）项目形象主题
本案哲学思辨高度及得天独厚的自然文脉，给市场面 以一种高端的形象认知，一种上层的生活境界。
总结：
营销推盘方式相对单一，没有太多的市场营销兴奋点，而 且推盘的同质化现象相对比较明显——这对本项目的推广是比 较有利的！
北美学院派 天江·常青藤：人文别墅形象，北美建筑风格；
中式庭院派 金科天籁城中华坊：中式建筑风格现代庭院别墅
中式园林派 天龙长青湖：利用了山水坡地原生地貌营造现代中式别墅。
形象特色：
有两大产品基本形态：一种是北美建筑风格为主，另一 种是中式与现代的建筑结合体。风格相对单一，这对别墅的 个性化要求格格不入。
四、找到我们的核心利益点
（一）我们的观点：
”品位”与”品味”是需要强调的，购买高档别墅其实是在 为自己的理想与价值观买单。
（二）保利小泉的购买本质
名门的生活方式与空间享受
让生活发生质变。 理性地说：不同的产品，极少的个性。 感性地说：品位、品味、哲学、文化。
最真的自然
稀缺人文名流地标
纯独栋别墅社区
群体组成
私营企业主阶层(公司总裁、公司股东、私营企业主等) 专业高技术人员阶层（股票经纪人、律师）
政府公务员管理阶层 经理人阶层
艺术家阶层等
（二）目标消费群的精神特征
“冷静、睿智、理性”
他们有丰富的经历； 他们对社会文化的独到认识与见解； 他们富有生活洞见的哲学思考； 他们很多可以炫耀的资本，但更多人选择低调沉着； 他们消费行为有较深的精神因素，具备较高精神追求，并坚信
（二）项目形象主题
本案哲学思辨高度及得天独厚的自然文脉，给市场面 以一种高端的形象认知，一种上层的生活境界。