房地产基础理论
房地产营销基础理论
房地产营销基础理论引言房地产行业作为一个重要的经济领域，其营销活动对于企业的发展至关重要。
房地产营销需要基于一定的理论，以确保营销活动的有效性和长期可持续的发展。
本文将介绍房地产营销的基础理论，并分析其实际应用。
第一部分：房地产市场分析1. 市场调研市场调研是房地产营销的基础工作之一。
通过对市场调研，企业可以了解当前的市场需求、竞争环境和消费者行为等信息，为后续的营销策略制定提供依据。
2. SWOT分析SWOT分析是房地产市场分析中常用的工具之一。
通过分析企业的优势、劣势、机会和威胁，企业可以全面了解自身的优势和劣势，找到合适的市场机会并应对潜在的威胁。
3. PESTEL分析PESTEL分析是对外部环境的分析工具，包括政治、经济、社会、技术、环境和法律等因素。
通过PESTEL分析，企业可以全面了解外部环境对于房地产市场的影响，并制定相应的营销策略。
第二部分：房地产营销策略1. 定位策略定位策略是房地产营销中重要的一环。
企业需要通过市场调研和分析，确定自己的目标市场和定位方式，以便针对不同的消费者制定相应的营销策略。
2. 品牌建设品牌建设是提升企业竞争力和市场认可度的重要手段。
房地产企业需要通过有效的品牌建设，塑造自己的品牌形象，并建立良好的品牌声誉。
3. 产品策略产品策略是企业在房地产市场中重要的竞争手段之一。
企业需要通过不断创新和优化产品，提供满足消费者需求的房地产产品，以获得竞争优势。
4. 价格策略价格策略是营销中的关键环节之一。
房地产企业需要根据市场需求、竞争环境和产品特点等因素，制定合理的价格策略，以吸引消费者和提高市场份额。
5. 渠道策略渠道策略是房地产营销中重要的一环。
企业需要选择适合自己产品销售和推广的渠道，以确保产品能够顺利地达到目标消费者。
6. 促销策略促销策略是营销活动中常用的手段之一。
房地产企业可以通过促销活动，如打折、赠品和特价等，吸引消费者并提高销售量。
第三部分：房地产营销实践案例案例一：房产开发项目的定位和推广在这个案例中，一个房地产开发企业通过市场调研和分析，确定了目标市场为年轻的购房者群体。
第一篇 房地产基础理论
房地产基础知识层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
地产地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
住宅的套型和户型“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。
通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。
住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。
根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。
规定了不同住宅套型设计标准。
但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。
通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
本票又称《期票》，指发票人本人在约定的时间，山自己作为付款人向持票人无条件支付一定金额的票据。
在本票关系中，只有发票人和持票人双力出租土地使用权抵押己将土地使用权出租的土地使用权人，向依法以其出租的土地使用权用于抵押。
但应将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。
该土地上的建筑物、其他附著物所有权随之抵押。
什么是露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台个人抵押贷款长期以来，我国一直实行“低收入、低消费水平”的政策。
，虽然，近几年我国城镇居民收入水平有较大程度的提高，但远未达到依靠家庭积蓄购房的地步。
房地产基础知识整理
房地产基础知识整理在现代社会中，房地产是人们日常生活中无法绕过的重要领域。
从买房到租房，从住宅到商业物业，房地产行业与我们息息相关。
然而，对于房地产的基础知识，许多人却并不了解。
本文将整理房地产基础知识，帮助读者更好地了解这一领域。
一、房地产基础概念首先，我们需要明确房地产的基础概念。
简单来说，房地产是指土地及其上的建筑物。
土地是指地球的固体表面，建筑物则包括住宅、商业建筑、工业建筑等。
房地产的价值来源于土地的稀缺性以及建筑物对人们生活和经济活动的重要性。
二、房地产市场房地产市场是指供给房地产的市场，涵盖了房地产的购买、出售、租赁等各种交易活动。
房地产市场的特点是供需关系紧张，并且价格波动较大。
市场上的房地产行业主要参与者包括开发商、中介机构、金融机构以及购房者和租户等。
三、房地产投资房地产投资是指通过购买房地产来获取收益的行为。
常见的房地产投资方式包括购买住宅物业、投资商业物业以及参与房地产开发项目等。
房地产投资的风险较高，需要投资者对市场有一定的了解和预判能力。
四、房地产税收房地产税收是指政府通过征收房地产相关税收来获取财政收入。
常见的房地产税种包括房产税、土地使用税、契税等。
不同国家和地区对房地产税收的政策有所差异，这也会影响房地产市场的运作及投资者的收益。
五、房地产法律法规房地产法律法规是指涉及房地产行业的相关法律条文和规章制度。
这些法律法规主要包括土地法、建设法、房屋租赁法等。
了解和遵守房地产法律法规对于房地产从业人员以及购房者和租户来说都至关重要，可保护各方的合法权益。
六、房地产市场调控房地产市场调控是指政府采取措施来引导和规范房地产市场的运行。
常见的调控措施包括购房限制、贷款限制、房地产开发限制等。
通过调控手段，政府旨在控制房价上涨，防范房地产市场泡沫的风险。
七、房地产市场发展趋势房地产市场的发展受到经济、人口、政策等多种因素的影响。
当前，随着城市化进程的加快以及人们对居住和生活质量的追求，房地产市场的发展趋势呈现出以下几个特点：城市扩张与新城规划、绿色建筑和可持续发展、科技创新与智慧城市等。
房地产专业知识理论
房地产专业知识理论一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。
包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表：11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
房地产开发基础理论
房地产开发基础理论房地产开发是指通过对土地资源进行合理开发和利用，建设不同类型的房屋和相关设施，以满足人们居住、办公、商业和公共服务等需求的经济活动。
作为一项复杂的行业，房地产开发需要借助基础理论来指导实践和决策。
本文将介绍房地产开发的基础理论，包括土地资源开发、市场供需理论、开发周期理论和地产投资分析。
一、土地资源开发理论土地是房地产开发的基础，土地资源开发理论主要包括土地获取、规划和利用等方面。
土地获取是通过出让、购买或租赁等方式，取得适宜开发的土地。
规划指导了房地产项目的用地功能、布局和容积率等要素，确保开发项目的合理性和可持续发展。
土地利用包括在规划范围内进行开发建设，如房屋建筑、道路、绿地和公共设施等。
二、市场供需理论在房地产开发中，市场供需关系的理论扮演着重要角色。
供需理论认为，房地产市场的供给与需求之间的平衡是决定价格的关键因素。
供给方包括开发商和个人房东等，他们通过提供住宅和商业用地等来满足市场需求。
需求方则包括居民和企业等，他们在市场上购买或租赁不动产。
供需关系的平衡与不平衡直接影响着房地产价格的波动和市场活跃程度。
三、开发周期理论房地产开发涉及多个阶段，从项目策划到勘察设计、开发施工、销售租赁和维护管理等环节。
开发周期理论探讨了这些阶段之间的关系和演变规律。
一般而言，开发周期包括研究阶段、策划阶段、建设阶段和运营阶段。
每个阶段都有不同的特点、需求和风险，开发商需要根据市场状况和项目情况来制定相应的策略，确保项目的顺利进行和最终实现价值最大化。
四、地产投资分析地产投资分析是房地产开发中的重要环节，它通过对不动产项目进行全面的评估和分析，从而决定是否进行投资。
地产投资分析需要考虑多个因素，包括市场需求、土地价值、项目可行性、经营收益等。
常用的地产投资分析方法有净现值法、内部收益率法和财务杠杆分析等。
通过对不同投资项目的比较和评估，开发商可以选择最优的投资组合，降低投资风险，并获得良好的回报。
房地产理论基础有哪些
房地产理论基础有哪些房地产理论基础有哪些一共有四本书：1、房地产基本制度与政策2、房地产经纪相关知识3、房地产经纪实务4、房地产经纪概论房地产评估的理论基础理论的范围太大了，建议买本书看看.下面是我们公司的抵押报告房地产抵押估价报告专案名称：XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房抵押价值评估委托估价方：XXX受托估价方：XXXX房地产土地评估有限公司评估人员： XXX XXX估价作业日期：二0一0年五月二十八日至五月二十九日估价报告编号： XX评D[2010]字第XXX号目录第一部分致委托方函 1第二部分估价师宣告 2-3第三部分估价的假设和限制条件 4-5第四部分报告使用者应当关注的事项 6-9第五部分房地产估价结果报告 10-13第六部分房地产估价技术报告 14-18第七部分附件(一)、估价物件所处区位示意图(二)、估价物件现状实景(三)、委托书影印件(四)、房屋所有权证影印件(五)、土地使用权证影印件(六)、估价机构营业执照影印件(七)、估价机构资质证书影印件(八)、估价机构组织机构程式码证影印件(九)、估价人员注册证影印件第一部分致委托方函XXX女士：受贵方委托，我所根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程式，选用适宜的估价 ... ，在对本市房地产相关资讯进行收集、整理的基础之上，并结合贵方提供的相关资料和估价人员的现场实地勘查，对位于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房，在2010年5月28日的市场价值进行评估，其估价结果如下：估价物件（房产证号为“XX市房权证市区字第XXXXXX号”，建筑面积为129.10㎡，分摊土地使用权面积为72.34㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。
房地产基础知识讲义
房地产基础知识讲义1. 引言房地产是指土地、建筑物及其附属设施和设备，以及与土地和建筑物有关的权益等。
房地产行业在经济发展中起着重要的作用，不仅提供住房需求，也是投资理财的重要领域。
本文将介绍房地产基础知识，包括市场概况、房地产开发流程、投资分析等内容。
2. 市场概况2.1 房地产市场分类房地产市场可以根据用途划分为住宅市场、商业市场和工业市场。
住宅市场是指专门用于居住的房地产市场，商业市场是指用于商业活动的房地产市场，工业市场是指用于生产和工业活动的房地产市场。
2.2 房地产市场特点房地产市场具有供需关系、刚性需求和不完全竞争等特点。
供需关系是指房地产市场的价格和数量是由供给和需求的关系决定的。
刚性需求是指居民的住房需求是基本的、刚性的需求，不容易受到经济波动的影响。
不完全竞争是指房地产市场中的供应商和需求者不是完全的竞争关系，而是存在一定的垄断和不对称信息。
3. 房地产开发流程3.1 市场调研和规划房地产开发的第一步是进行市场调研和规划。
市场调研是指对需求和竞争状况进行调查和分析，以确定项目的可行性和规模。
规划是根据市场调研结果，制定开发项目的目标、方案和时间计划。
3.2 土地获取和评估土地是房地产开发的重要要素，开发商需要通过购买或租赁的方式获取土地。
土地评估是指对土地的位置、土地用途、开发潜力等进行评估，确定土地的价值和开发潜力。
3.3 设计和施工设计和施工是房地产开发的核心环节。
开发商通过招标或委托设计单位进行房屋设计，包括建筑结构、装修和设备的设计。
施工是指按照设计图纸进行房屋的建设和装修。
3.4 销售和交付房地产开发完成后，需要进行销售和交付。
销售是指将开发的房屋出售给购房者，交付是指按照合同约定将房屋的使用权和所有权转交给购房者。
4. 投资分析4.1 投资回报率投资回报率是衡量房地产投资效益的指标之一。
投资回报率可以通过计算投资收益与投资成本的比例得到，通常以百分比的形式表示。
投资回报率越高，表示投资效益越好。
房地产基础知识
房地产基础知识引言房地产是一个涉及房屋、土地和房地产市场的广泛概念。
对于大多数人来说，房地产可能是一项重要的投资，也是一个居住和工作的场所。
了解房地产的基础知识可以帮助我们更好地理解这个领域，并做出明智的决策。
本文将介绍房地产领域的基本概念，包括房地产市场、房屋类型、房地产投资等内容。
让我们一起来了解房地产的基础知识吧！一、房地产市场房地产市场是一个复杂的经济系统，涉及多个参与者和因素。
房地产市场的基本原则是通过供需关系决定房屋的价格。
当需求大于供应时，房价通常会上涨；当供应大于需求时，房价通常会下跌。
房地产市场的参与者包括房地产开发商、购房者、房地产经纪人等。
他们通过买卖房屋来获得经济利益。
房地产市场的波动不仅受到宏观经济因素的影响，例如利率、就业状况和人口增长，也受到地方因素的影响，例如土地供应和城市发展规划。
二、房屋类型房地产市场上存在多种类型的房屋，包括住宅、商业和工业房地产。
这些不同类型的房屋有着不同的用途和特征。
住宅房地产是供人居住的房屋。
它包括独栋别墅、公寓、联排别墅等。
住宅房地产的市场受到人口增长、经济状况和购房需求等因素的影响。
2. 商业房地产商业房地产是供商业活动使用的房屋。
它包括商业办公楼、购物中心、酒店等。
商业房地产的市场受到商业活动的需求、经济发展和地理位置等因素的影响。
工业房地产是供生产和制造业使用的房屋。
它包括工厂、仓库、物流中心等。
工业房地产的市场受到制造业需求、交通便利性和工业发展政策等因素的影响。
三、房地产投资房地产投资是指通过购买房地产来获得经济回报的行为。
房地产投资可以带来租金收入、资产增值和税收优惠等益处。
房地产投资的方式包括购买出租房产、参与房地产发展项目和投资房地产基金等。
投资者需要考虑市场趋势、风险收益比和投资周期等因素进行投资决策。
房地产投资也存在风险，例如市场波动、租客违约和维护成本等。
投资者应该仔细评估风险并制定相应的风险管理策略。
四、房地产法律法规房地产领域有一系列的法律法规，旨在保护买卖双方的权益，维护市场秩序。
房地产估价基础与实务+
房地产估价基础与实务+房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程，它是房地产市场中非常重要的一环。
在房地产估价的基础与实务方面，我将从以下几个角度进行回答：1. 基础理论，房地产估价的基础理论包括土地价值理论、市场价值理论、收益价值理论等。
土地价值理论认为土地是不可再生的资源，其价值受到地理位置、土地用途、供需关系等因素的影响。
市场价值理论认为房地产的价值取决于市场需求和供应的平衡情况。
收益价值理论则是通过预测房地产未来的收益情况来确定其价值。
2. 估价方法，房地产估价常用的方法包括比较法、成本法和收益法。
比较法是通过对类似物业的交易数据进行比较，找到合适的参照物来确定估价。
成本法是根据房地产的重建成本来确定其价值，考虑了土地和建筑物的折旧等因素。
收益法则是通过预测房地产未来的租金收益或销售收益来确定其价值。
3. 数据分析，在房地产估价实务中，需要进行大量的数据收集和分析。
这包括市场调研、物业信息收集、交易数据分析等。
通过对市场供需、交易价格、租金水平等数据进行分析，可以更准确地确定房地产的价值。
4. 影响因素，房地产估价受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规、土地规划、建筑物状况、市场需求等。
在实务中，需要综合考虑这些因素，进行全面的分析和评估。
5. 估价报告，房地产估价的结果通常以估价报告的形式呈现给委托方。
估价报告应包括估价目的、估价方法、数据分析过程、估价结果等内容，以便委托方了解估价的过程和依据。
总结起来，房地产估价基础与实务涉及基础理论、估价方法、数据分析、影响因素以及估价报告等方面。
通过综合运用这些知识和技巧，可以进行准确、全面的房地产估价工作。
大一房地产理论知识点总结
大一房地产理论知识点总结房地产作为一个独特而庞大的行业，涉及到了经济、法律、市场等多个领域。
作为大一学生，我们通常是通过课堂学习和阅读文献来掌握一些基本的理论知识。
在这篇文章中，我将总结一些大一阶段所学的房地产理论知识点，并以实例和案例来加深理解。
一、房地产概述房地产是指土地、建筑物及其上所附着的设备、设施等不动产的总称。
它是一个重要的资产类别，与经济社会发展紧密相关。
房地产市场是指房地产商品交易的市场，是一个复杂而庞大的市场体系。
案例：中国的房地产市场一直备受关注。
近年来，房价的上涨成为社会热议的话题。
这一现象背后涉及到了供需关系、土地政策、贷款政策等各种因素。
二、房地产市场的供给与需求房地产市场的供给来自于土地和建筑业，需求则由家庭、企业和政府等方面产生。
供给与需求的平衡是房地产市场正常运作的前提。
案例：假设某城市的土地供给受限，而需求持续增长，可能导致房价上涨。
政府可以通过释放土地、加大住房建设等手段来增加供给，以平衡市场。
三、房地产投资与融资房地产投资是指将资金投入到房地产市场中，通过购买、出租或经营房产来获取收益。
融资是指借用他人的资金来进行投资活动。
案例：房地产开发商通常会通过银行贷款或发行债券等方式筹集资金，进行土地购置和房屋建设。
投资者可以通过购房、买入房地产基金等方式参与房地产市场。
四、房地产估价与评估估价是指对房地产进行价值评估，通常有市场法、成本法和收益法等方法。
评估是指对房地产进行综合考量和分析，为投资决策提供参考。
案例：某个城市的房地产市场供大于求，导致房价下降。
在购买房产时，买家可以通过评估师的评估报告来判断房产的价值和潜力。
五、房地产法律法规与政策房地产行业涉及到一系列法律法规和政策，如土地管理法、住房保障政策、房地产税收政策等。
了解和遵守这些法律法规对于从事房地产相关活动的人士来说至关重要。
案例：政府对房产交易征收契税，这是一种税收政策。
了解这一政策的作用和影响，有助于投资者做出更明智的决策。
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房地产基础理论知识一、房地产基础理论名词解释1房地产:房屋和土地财产的总称也称为不动产。
是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分,本质上涵盖土地和建筑物两大部分。
2房地产业:指专门从事房地产生产经营服务的部门、经济行业,是集投资、开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的产业部门。
3房地产买卖:指房屋所有权和土地使用的买卖。
4房地产租赁:指房地产使用权零星出售或分期出售。
5房地产抵押:指单位或者个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物,向银行或其它信贷机构作抵押取得贷款。
6房地产的市场及构成:所谓房地产是指房地产企业开发经营的带有房地产特征的产品或服务的市场是房地产商品交换关系的总和。
房地产市场一般由买方、卖方(开发商和承销商、物业、交易机构四个元素构成,具体可分为土地出让市场、房地产交易市场、租赁市场、抵押典卖市场及房地产投资市场。
7一级市场:是指国家垄断市场,国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行,其投放的总量,地块的价格和交易的方式,由政府根据国家整体利益而确定。
交易方式:行政划拨、行政议价、竟拍8二级市场:是指经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场。
9三级市场:是指消费者进行房地产交易的市场,如私房买卖。
10建筑物:指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备。
如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾设备等组成的整体物,包括房屋和构造物两大类。
11三通一平:通路、通水、通电和场地平整。
12五通一平:指具备了道路、给水、排水(包括雨水、污水、电力、通讯等设施及场地平整。
13七通一平:是指具备道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整。
14生地:指不具有城市基础设施的土地。
如荒地、农地。
115毛地:指具有一定的城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋土地。
16熟地:指具有完善的城市基础设施,土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。
17在建工程:指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。
18现房:是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,它可能是新的也可能是旧的。
19收益性房地产:是指能直接产生租赁或其他经济效益的房地产,包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。
20非收益性房地产:指不能直接产生经济效益的房地产,如私人的宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙。
二、地产市场特征1、垄断性2、计划性3、竞争性三、对一块土地的基本认识1、座落位置:包括所处的区域和具体地点,可分为国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。
2、面积:此为依法确认的面积通常以平方米计算。
3、形状:通常用图(如宗地图来说明。
4、四至:东、南、西、北5、地势:包括地势高低,自然排水状况,被洪水淹没的可能性等。
6、周围的环境和景观:通常用图片来说明。
7、利用现状:包括现状的用途,土地上有无建筑物,其他附着物。
如果有建筑物,其他附着物,还需要进一步了解该建筑物,其他附着物的情况。
8、产权状况:主要了解是国家所有的土地,还是农民集体所有的土地,是出让土地使用权,还是划拨土地使用权。
9、基础设施完备程度和土地平整程度:即七通一平。
10、土地的使用管制:对于城市建设用地,土地使用权的管制即为城市规划限制的条件,主要包括:(1土地的用途(2建筑的高度(3建筑容积率:即项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
(4建筑密度:指土地所有建筑物的基底面积的总和除占地总面积。
2(5建筑后退的红线距离(是规定建筑物因距离城市道路或用地红线的程度(6建筑的间距。
(7绿地率:指用地红线内绿化用地总面积与规划建设用地面积之比。
(8交通出入口的方位。
(9停车泊位。
(10建筑的体量、体型、色彩。
(11其他的要求,如规定规划设计方案需符合环境保护、消防安全、文物的保护、卫生防疫等法规的规定。
四、房地产的各项技术经济指标1、面积与规划建设用地面积之比,附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外2、总建筑面积:各层建筑面积的总和。
3、地上建筑面积:地上各层建筑面积的总和。
4、建筑密度:即建筑率。
指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与总面积之比。
5、绿化率:规划建设用地范围内绿地面积与面积与规划建设用地之比。
6、有效面积系数:指建筑物可出租或使用面积与总建造面积之比。
7、开发建设周期:指工程开工至全部工程完工之间的持续的时间。
房地产基础理论知识(二1、房产:是指在土地上面的以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有时有明确的权属关系。
2、土地:有两种解释。
狭意上仅指地球上的陆地表面,它不仅包括空中的环境和地下物质层,甚至还包括陆,地、内陆水域、滩涂和岛屿。
土地作为生产资料具有面积数量有限,位置固定,使用经久,既是生产资料,又是生产关系的客体等四个方面的特征。
3、房地产产权:产权即是财产的所有权,也称为物权。
它是指财产所有者在法律规定范围内对其财产享有、占有、使用、收益、处分的权利。
作为财产的房地产其所有权即是房地产产权。
4、房地产权属登记:平时所说的房地产产权包括对房屋所有权和对土地的使用权。
房地产权属登记,包括房产所有权登记,房产的他项权利及土地使用权登记。
5、房地产交易:指房地产作为商品而进行的各种交易活动,包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和各种所有制房屋连同土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖、以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
构成要素有三方面:1、是交易的主体,即从事房地产交易的组织或个人,3他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方。
2、是交易的客体,即用于交易的对象,它包括土地和房屋,有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易市场的客体。
3、是交易的媒体,即房地产交易活动中介机构,具体可分为交易媒体(如经纪人、信托公司、交易所等,融资媒体(如各种为房地产投资提供贷款的金融机构。
6、房地产的赠与:是指房地产权利人,将自己拥有的房地产无偿转让给他人的民事法律行为。
(房地产赠与人与受赠人7、商品房:是指用于出售和出租的住宅和其他房屋,它不仅指用于出售的房屋,而且也包括用于出租的房屋。
长时间以来,人们已经习惯把房屋开发公司开发建设的用于出售的房屋叫做商品房。
按住宅层数分类:8、低层住宅:低层住宅:一般来说,1-3层的住宅称为低层住宅。
(1949年前形成的低层住宅主要分为:①中式传统民居,北方的三合院、四合院;②西式的庭院式住宅;③中西合璧供出租的公寓式住宅。
9、多层住宅:一般3-6层的住宅称为多层住宅。
目前我国有90%以上新建或在再建的城镇住宅都是多层住宅。
它的优点:(1比低层住宅在占地上要省,同时又比高层住宅建设工期短。
一般在开工一年内即可竣工。
(2无需向多层住宅增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。
(3结构设计成熟。
通常采用砖混结构或框架结构,建材可以就地生产,可大量工业化标准化生产。
不足:(1底层和顶层的居住不算理想,低层住户的安全性、采光性差、厕所易于溢粪返味,顶层住户因为不设电梯而上、下楼不便。
(2由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上,建材的选择上,空间布局上难于创新,造成“千楼一面,千家一样”的弊端。
要有所创新往往需加大投资,这样又会推动价格走高,就会失去成本低方面的优势。
10、高层住宅:一般10层以上的住宅称为高层的住宅,6-12层,人们习惯称为小高层,25层以上的属于超高层。
高层突出的优点:可以节约土地。
当住宅建到20层以上时,每增一层节约的土地,只有百日分之几。
弊端:(1投资高。
(2上下楼不方便。
(3安全性差。
(4在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感,老人与小孩上下不方便,双职工要日日上班,很难建立和发展良好的人际关系和邻里关系。
(5必须有良好的工程地质基础和市政配套设施。
(6多幢点式的高层住宅建在一起会产生不规则的高空风,影响居住区的生态环境质量。
11、房地产交易经纪人:又称为中介人、代理人,专门从事房产住宅买卖、租赁、交换介绍业务,协助办理有关定价、立契、过户手续,促进双方成交,然后收取佣金。
412、契税:是一个独立的税种。
纳税义务人是私产住宅购买者,由于私产住宅多以房契作为该房屋产权的凭证,故以房契作为征收契税的对象。
13、印花税:是国家对各种经济技术合作和具有合同性质的凭证,产权转移证书、帐簿及国家规定有关文契凭证所增收的一种税。
14、公用建筑面积:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。
作为人防工程的地下室,也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算:整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套(单元套内建筑面积之和,并且扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的公用建筑面积。
15、公用建筑面积的分摊(即公摊:各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合17、纯办公楼(写字楼:指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
18、商场:指规划为对外公开经营的建筑物。
19、综合楼:指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。
20、别墅:指在郊区或风景区建造的,供住宿休养用的花园住宅,其中三户或三户以上的连体别墅称为连栋别墅,两户连体的别墅称为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别墅。
21、得房率:是指套(单元内的建筑面积与套建筑面积(销售面积的比例。
一般来说得房率的高低与两个因素有关:一是产品的定位;二是建筑设计。
产品的定位高,公共活动空间大而舒适,得房率就低。
相反产品定位一般,为经济实惠而促进销售,公共活动空间便在规定许可范围内尽可能小,得房率就高。
另一方面建筑设计若合理紧凑,得房率也会走高,建筑设计出现空间浪费,得房率就会自然下降。
目前,标准的得房率,多层住宅为85%,高层为72%,办公楼为55%。
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