投拓-产业地产N种商业模式及实操201806
商业地产招商运营管理课程
目录嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报 (2)多业权商业项目招商应把握的重点 (5)多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点 (6)大型服装专业批发市场成活的六大特点 (7)影响大型专业市场成活的10大自杀行为 (8)大型专业市场如何快速渡过市场培育期----蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略9 2009年服装市场形势分析 (11)2009年服装市场机遇及应对策略 (12)专访：成都，商业地产大有作为 (13)蓝光•金荷花国际时装城市场品牌建设策略 (17)蓝光•嘉宝商业荣获“中国商业地产行业十大品牌机构” (18)成都商业地产热，开发投资需谨慎 (19)迎接变局、挑战自我 (23)2011，开启蓝光文旅产业新纪年（上） (25)2011，开启蓝光文旅产业新纪年（下） (30)谈近期“房地产调控”与“商业地产热” (33)刍议旅游地产价值提升的影响因素 (35)旅游地产开发的不容忽视的六大问题 (41)中国酒店业未来发展的七大主流模式 (51)思维决定成败 (54)从破局到蝶变——峨秀湖分时度假带来四川旅游地产投资新突破 (62)嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报作为西南地区最具实力的商业地产开发商——四川蓝光集团旗下全资子公司，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司在运作项目上显得格外信心十足。
这份信心来自何处？参加此次商业年会的卢朝寿总经理为我们解答了这一切。
《地产界》：2008年11月，蓝光•金荷花国际时装城荣获了“中国服装批发市场十大最具竞争力品牌”，目前不少大型专业市场面临着人气不足、经营不善、租金回报低等问题，在蓝光•金荷花国际时装城运营过程中，贵公司是如何解决这些问题的？卢朝寿：先说说这个项目，这个项目有一个很好的市场预期。
它是在成都一个传统的服装批发商圈中，叫做荷花池，这个商圈在成都很有影响力，在全国服装批发市场中也排行第七。
荷花池是在80时代中期开始发展起来的，但是它的整体规划、硬件条件、经营档次到现在不能满足市场的需求。
产业地产会被转型房企再次选择么
产业地产会被转型房企再次选择么“金九银十”。
9月本是房企的传统销售旺季。
2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至”，部分企业甚至迎来了“至暗时刻”。
跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。
购房者市场预期转向、经济下行导致购买力下降，第三季度全国住宅销售规模快速大幅萎缩。
房地产进入深度调整期，行业格局正在重塑。
这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。
寻找新赛道，重构商业逻辑，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创造为支点的稳健高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。
产业地产对于大多数房企来说，并不是一个新命题。
改革开放之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。
三十年沧海桑田，城市化和工业化的东风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以华夏幸福为代表的全国性产城开发公司。
2016年前后，华夏幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷宣布成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛道，一些具有“产业IP”属性的实业企业也加入其中。
“产业勾地”成为房企的重要投拓模式。
虽然名为“产业”，但在商业逻辑上实为“地产”，依靠产业IP导入低成本获得土地，以住宅利润补贴产业投资或者将大部分产业物业分割销售是这个阶段的核心商业模式。
虽然可以靠分割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然存在。
随着PPP封闭土地收入的政策被禁行，以及各地政府提高招商门槛、对产业运营实行全周期管理、以及禁止产业用地分割销售，产业+地产的商业模式接近失效，多数房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部门。
由于三个事实的存在：1、优质的产业资源永远是稀缺的；2、企业的成长和产业的培育一定是有周期的。
3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的，且对目的城市的产业基础和供应链有特定要求。
干货_产业地产地四大商业模式
产业地产的四大商业模式近年来.以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温.刹那间.涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先.传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题.且有越演越烈的趋势.据统计.国内排名前20的房地产商.目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产.成立了专门的事业部、部门或中心.探求“创新驱动、转型发展”的道路.打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例.近年来.绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次.产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年.取得丰硕成果的同时.也树立的行业标杆。
近年来.随着产业地产的不断升温.多数产业地产商继续发力.开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制.拟在打造50个特色产业新城.规划面积约960平方公里.俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制.目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区.未来的5~10年.联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势.已在全国范围内建立超过30个园区.凭借自身的品牌资源.清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个.大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看.制造企业、电商处于产业地产的上游.是产业地产的需求方。
但现如今.产业资本开始觉醒.大量企业开始试水产业地产.产业地产上游驱动的现象十分普遍。
商业地产的操盘策略与商圈研究
租售结合
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的一部分物业出租，另一部分物业销售；
通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；另一种是主力店部分出租、配套商铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
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商业地产的五大特性
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析
住宅开发的商业模式
第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价格高，所以营业额较高。
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只租不售：
商业地产的商业模式(1)
商业地产的商业模式(2)
只售不租： 物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。
住宅开发的商业模式
第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店
住宅开发的商业模式
第二种类型为百货公司模式。 现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略；
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缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验；
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缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒
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作和盲目追风；
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大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)(同名15169)
大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析〔城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围〕三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。
中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。
然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。
需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。
此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。
大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。
一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域〔或商业圈〕的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
五大投融资模式全解析
五大投融资模式全解析一、PPP(Public-Private-Partnerships)模式一般情况下，PPP模式是公私合营各种模式的统称。
此处是作为一种独立而具体的模式。
就此而言，PPP 融资模式主要应用于基础设施等公共项目。
首先，政府针对具体项目特许新建一家项目公司，并对其提供扶持措施，然后，项目公司负责进行项目的融资和建设，融资来源包括项目资本金和贷款;项目建成后，由政府特许企业进行项目的开发和运营，而贷款人除了可以获得项目经营的直接收益外，还可获得通过政府扶持所转化的效益。
20世纪90年代后,一种崭新的融资模式-PPP模式(Public-Private-Partnership，即“公共部门-私人企业-合作”的模式)在西方特别是欧洲流行起来,在公共基础设施领域,尤其是在大型、一次性的项目,如公路、铁路、地铁等的建设中扮演着重要角色。
PPP模式是一种优化的项目融资与实施模式，以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念，其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购的形式与中标单位组建的特殊目的公司签定特许合同(特殊目的公司一般是由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)，由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。
政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。
采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。
PPP模式的内涵主要包括以下4个方面：第一，PPP是一种新型的项目融资模式。
PPP融资是以项目为主体的融资活动，是项目融资的一种实现形式，主要根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度而不是项目投资人或发起人的资信来安排融资。
项目经营的直接收益和通过政府扶持所转化的效益是偿还贷款的资金来源，项目公司的资产和政府给予的有限承诺是贷款的安全保障。
[房地产]房地产公司的商业模式
![[房地产]房地产公司的商业模式](https://img.taocdn.com/s3/m/571fa8a002768e9951e738e3.png)
[房地产]房地产公司的商业模式中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。
公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钱，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。
我们通过一段时刻的摸索和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。
开发公司模式１、房屋开发模式该模式又分三种类型。
第一种类型为沃尔玛模式。
比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长专门快，万科今年营业额估量能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。
第二种类型为百货公司模式。
现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。
这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。
第三种类型为精品店模式。
这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。
万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。
２、土地开发模式一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。
陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益专门大。
一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情形比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。
房地产融资渠道解析与拿地阶段融资
融资渠道解析与拿地阶段融资
目录
一、2018年地产金融行业回顾 （一）监管机构 （二）金融行业 （三）地产企业 二、当前融资环境下资金方融资核心关注要素 （一）企业资质 （二）项目业态 （三）项目区位 （四）融资成本 （五）增信担保措施 （六）其他 三、2019年地产企业融资方式盘点 （一）核心原则：合作共赢 （二）主流融资机构及不同阶段融资方式盘点 （三）中小开发商融资模式探索 四、彩蛋时间——金融产品基本架构解析
金融行业也很忙：学习新规忙、业务调整与转型忙、应付监管忙、自查整改
忙……
地产企业特别忙
——忙更名、忙裁员、忙降价、忙转型、忙偿债、忙融资、忙赴港上市，忙 着搞教 育、搞农业、搞机器人、搞医疗、搞新能源汽车
二、当前融资环境下资金方融资核心关注要素
（一）企业资质——白名单、黑名单、A类名单、B类名单 （二）项目业态：住宅为主（80 、70 以上）、核心区位的商办 （三）项目区位（各家融资机构对融资准入的区位有自身的标准）
1.项目收并购：票少、收购价格高 2. 找“干爹”——引入“品牌开发商”/国企、央企/机构站台 3. 融资+代建 4. 小股操盘：
合并报表的目的：销售额——排名——评级——面子与江湖地位——融资成 本
5. 优先劣后模式 6. 资产证券化：正规军——注意销售问题 7. 信托融资（信托开发贷vs银行开发贷） 8. 曲线融资（一般授信：如对物业企业放款，上下游放款） 9. 其他——供应链融资
（二）主流融资机构及不同阶段融资方式盘点
银行
拆迁阶段
土地款配资 并购
1. 部 分 机 构 能 有 银 行 外 部 的
拆 迁 贷 、更 新 贷 、资 金 对 接 ， √
三 旧 改 造 贷产品 撮 合 业 务 模 2. 部 分 机 构 通 过 式 开发贷提供融