北京城市副中心研究：北京通州商业地产市场概览及展望
北京城市副中心的形成定位及战略要求分析
北京城市副中心的形成定位及战略要求分析刘伟;雷淑霞【摘要】运用城市发展理论和城市动力学方法,分析城市副中心形成的历史背景,梳理城市副中心的概念和内涵,研究城市副中心与城市中心区的密切联系,剖析当今城市副中心形成特点.从而提出了北京城市副中心建设的发展战略和城市定位,对北京城市副中心未来发展建设具有一定的指导意义.【期刊名称】《华北科技学院学报》【年(卷),期】2016(013)006【总页数】5页(P109-113)【关键词】城市定位;城市副中心;发展战略;建设规划;产业经济【作者】刘伟;雷淑霞【作者单位】华北科技学院管理学院,北京 101601;北京科学学研究中心,北京100098【正文语种】中文【中图分类】TU984在国内外特大城市的空间规划中，发展副中心、建成网络化多中心大都市已成为一种理想发展模式［1，2］。
新一轮北京市城市总体规划以及上海、广州、南京、武汉等城市的空间发展战略都十分重视城市副中心的建设［3，4］。
然而，上述城市在副中心的建设中仍存在很多问题，真正意义的副中心很少建成，要么被主城吸纳为一部分，要么综合功能不完善。
国际上网络化大都市的发展及其副中心的建设已有不少成功的经验，有必要进行梳理和提炼，以资借鉴。
1.1 城市副中心形成的背景城市是一个复杂的巨系统，其增长、发展、波动、衰退一般遵循系统动力学的基本规律，在城市发展的不同阶段和不同历史条件下，有不同的发展轨迹和路径。
城市生成和成长的两种主要形式是城市新开发区建设与旧城改造。
在一个城市发展不同阶段，一般以其中一种开发形式为主。
其中，城市新区建设的一种现代发展模式是建设城市的副中心，大多数发达国家的大城市普遍采用这种模式，特别是在城市化进程快速发展的全球化大背景下，已成为未来城市主要的发展形式［5］。
美国城市社会学家伯吉斯于1923年首次提出了中央商务区(CBD)的概念，他提出城市中心是商业零售业和服务业汇聚之处。
随着城市经济的持续发展，CBD的特有职能不断丰富扩展，逐步具有了金融保险、现代贸易、信息咨询、国际会展、公寓及配套的商业文化、市政建设和交通服务设施等多种城市职能和广泛的经济活动。
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
北京通州楼市崩盘越降越没人买2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。
王晓东 / 东方IC编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。
通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）通州降价现象蔓延库存积压消化难在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍2：通州房地产市场介绍3：通州降价商品房项目成交情况详细列表4：通州二手房市场概况5：通州后市预测1：区域介绍：通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。
根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。
如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。
“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。
2024年北京建筑市场规模分析
2024年北京建筑市场规模分析简介北京作为中国的首都和经济中心城市，建筑市场规模庞大且具有巨大潜力。
本文将对北京建筑市场规模进行分析，探讨其特点和趋势。
市场规模北京建筑市场规模庞大，在过去几年内一直保持增长态势。
根据最新数据显示，预计未来几年内，北京建筑市场规模将持续扩大。
市场特点1. 高楼建设增加随着城市化进程的不断推进，北京市大量的高楼建设项目正在进行中。
这些高楼建设项目包括商业办公楼、住宅楼以及公共设施等。
高楼建设的增加对市场规模的扩大起到了积极的推动作用。
2. 城市更新与改造为了适应不断变化的社会需求和建筑技术的进步，北京市进行了大规模的城市更新与改造工程。
这些工程包括老旧建筑的拆除与重建，以及城市基础设施的更新等。
城市更新与改造项目对建筑市场规模的增加起到了重要的贡献。
3. 住宅建设需求持续增长随着人口的不断增加和城市化的推进，北京市的住宅建设需求持续增长。
人们对于住宅的需求不仅包括数量的增加，还包括质量的提高和功能的多样化。
住宅建设市场将一直保持活跃态势。
4. 商业用地需求增加商业用地的需求也在不断增加。
随着北京市国际化水平的提高和商业活动的蓬勃发展，商业用地的供给已经无法满足需求。
因此，商业用地建设市场规模也在不断扩大。
市场趋势1. 智能化建筑发展趋势明显随着科技的不断进步，智能化建筑已经成为建筑市场的发展趋势。
智能化建筑将提高建筑的能源利用效率、安全性和舒适度，并带来更多的创新。
2. 绿色建筑持续受到关注环境保护已经成为社会的共识，绿色建筑得到越来越多的关注。
绿色建筑将减少能源的消耗和环境的污染，对可持续发展有着重要意义。
3. 建筑业务的多元化发展建筑市场的多元化发展趋势更加明显。
传统的住宅建设之外，商业办公楼、工业设施、文化设施等领域的建设需求也在不断增加。
4. 建筑信息化技术的应用广泛建筑信息化技术在建筑市场中的应用越来越广泛。
数据分析、虚拟建模、智能化管理等技术的应用将提高建筑工程的效率和质量。
2024年北京工业地产市场发展现状
2024年北京工业地产市场发展现状前言北京作为中国的首都和经济中心城市，工业地产市场发展对于城市经济的稳定和区域产业结构的优化具有重要意义。
本文将对北京工业地产市场的现状进行分析和展望。
一、市场规模与增长趋势北京工业地产市场规模庞大，积极推动了当地经济的发展。
根据最新数据，北京工业地产市场总投资额已达到X亿元，呈现稳步上升的趋势。
尤其是随着中国制造业升级和城市化进程的推进，北京工业地产市场有望进一步扩大。
二、主要发展区域北京工业地产市场主要集中在城市的郊区和周边地区。
其中，朝阳区、大兴区和顺义区是目前该市工业地产发展最为活跃的区域。
这些区域拥有良好的交通条件和丰富的土地资源，吸引了大量企业入驻。
三、市场竞争与优势北京工业地产市场竞争激烈，而地产开发商和企业租赁者之间的合作模式也在不断演变。
在这个市场中，那些提供高质量、可定制化的工业地产产品的开发商更具竞争优势。
此外，政府的政策支持和优惠措施对于吸引企业入驻也起到了重要作用。
四、市场需求与人工智能技术当前，伴随着工业智能化和自动化的发展，人工智能技术在工业地产市场中发挥着日益重要的作用。
人工智能技术可以提高生产效率、降低运营成本，并且有助于实现可持续发展。
因此，市场需求对于人工智能技术的应用不断增长。
五、市场挑战与未来发展趋势尽管北京工业地产市场发展迅速，但也面临着一些挑战。
首先，土地资源有限，导致供应紧张和价格上涨。
其次，环境保护要求日益严格，对企业的环保责任提出了更高要求。
未来，随着科技进步和绿色发展的推进，工业地产市场将继续向智能化、节能环保方向发展。
结论2024年北京工业地产市场发展现状持续向好，市场规模不断扩大，主要发展区域位于郊区和周边地区。
市场竞争激烈，提供高质量、可定制化的工业地产产品的开发商具有竞争优势。
人工智能技术对市场需求增长具有重要影响。
然而，市场也面临土地资源有限和环保等挑战，未来的发展将注重智能化和绿色发展。
北京市政府搬迁至副中心对通州土地利用影响
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规划建设北京城市副中心,是以习近平总书记为
核心的党中央作 出 的 重 大 决 策 部 署。 这 不 仅 是 优 化
城市空间结构,有序 疏 解 非 首 都 功 能 的 需 要,也 是 推
动城乡统筹协调发展、探索构建新型城镇化空间体系
的需要
第 29 卷
水 土 保 持 研 究
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2024年北京商用地产市场规模分析
2024年北京商用地产市场规模分析1. 引言在近年来，北京商用地产市场迅速发展，成为引领经济增长的重要力量。
本文旨在分析北京商用地产市场的规模，并探讨其发展趋势。
2. 北京商用地产市场规模及发展历程2.1 北京商用地产市场规模的增长随着经济的快速发展和城市化进程的加快，北京商用地产市场规模不断扩大。
近年来，北京市商用地产市场的年均增长率超过10%，达到数万亿元。
2.2 北京商用地产市场的发展历程北京商用地产市场经历了多个阶段的发展。
自改革开放以来，北京市商用地产市场逐渐从传统产业聚集区向高新技术产业聚集区转变。
同时，随着商务中心的建设和服务业的发展，商用地产市场规模逐渐增大。
3. 北京商用地产市场的主要特点3.1 国际化程度高作为中国的政治、经济和文化中心，北京商用地产市场具有较高的国际化程度。
众多外资企业涌入北京，推动了商用地产市场的发展。
3.2 办公楼和商业综合体的快速崛起随着办公楼和商业综合体的快速建设，北京商用地产市场呈现出多元化的发展趋势。
高端写字楼和购物中心成为北京商用地产市场的主要组成部分。
3.3 投资机会多样化北京商用地产市场提供了丰富的投资机会，包括购置办公楼、商铺、写字楼等。
各类型的商用地产投资方式多样，满足不同投资者的需求。
4. 北京商用地产市场的发展趋势4.1 日益完善的基础设施北京商用地产市场将继续受益于日益完善的基础设施建设。
随着交通、通信和能源等基础设施的改善，商用地产市场的发展将更加便利和高效。
4.2 科技创新驱动的发展模式科技创新将成为推动北京商用地产市场发展的重要驱动力。
在智能科技和数字化时代的发展中，商用地产市场将以智能化和绿色化为重点，提供更多高品质的办公和商业服务。
4.3 北京非传统商业模式的兴起北京商用地产市场正逐渐出现非传统商业模式的兴起，如共享办公空间和线上购物平台。
这些新兴模式将进一步推动商用地产市场的创新和发展。
5. 总结北京商用地产市场作为经济发展的重要组成部分，规模不断扩大并且呈现出多元化的发展趋势。
通州商住限购,蝴蝶效应已经显现
通州商住限购，蝴蝶效应已经显现作为一个在通州“郊区”居住了好几年的人，我对政策的不敏感程度已经让我愧入记者行列。
一直以来，我们都自嘲是“住在村里”，坐半小时车去国贸都戏言“去趟城里”，我们眼看着通州万达广场拔地而起而无动于衷，你能相信吗？通州万达广场项目前期宣传的时候我还去参加了，回来还写了稿子。
宣传会上，我跟陪我一起去的先生说，“嗯，万达广场建在哪里，就把城市中心搬到哪里”。
先生附和，“哦，那我们不动窝就能住城市中心了”。
一文一理，一唱一和，这俩人压根儿就没有真正意识到与万达广场一河之隔的“我们村”真的会很快成为“兵家必争之地”。
真是悔不当初。
我们亲眼目睹了通州万达广场崛起在一片五线县城的风景里，然后通州副中心的消息慢慢传出，然后楼里装修的声音不时传来，楼下堆满了建筑垃圾。
然而此时此刻，我们心中仍然一片茫然。
后来一个同行好友无意间问起我，通州要建副中心了，你住的附近有没有合适的房子？我才醍醐灌顶，然而为时已晚，房子还没看好，限购令已下。
从这件事我明白了，媒体人（像我这么笨的）要把一技之长成功转化为实际生产力是很难的。
于是茶余饭后，两个人有了新的活动项目，对，互相指责。
“你能笨死？一个理科生这么简单的事都看不明白？”“能有你笨？你是干啥吃的？”翻白眼，然后不了了之。
日子也没什么变化，照样每天朝九晚五，起早贪黑。
真正变化的是“我们村”。
通州副中心的消息正式落地之后，通州区政府拨了3个亿（据说）的资金全面治理小区环境，房重新刷，路重新铺，树重新种，门前的河流也大力治理，不再有污水排进来。
环境的变化给我们带来的影响，当然是，房租涨了。
从去年8月开始，通州开始执行史上最严（每次你都这么说）的住宅限购政策。
在此之前，就在我们浑然不知的那段时间里，通州的楼市成交量在一个月内翻了4倍，每平方米房价水平保守上涨了1万元。
疯狂之前，通州的楼市沉默了三年。
三年的沉默，足以让居住其中的我们养成一种思维惯性——通州房价稳定得很，想买房什么时候都行。
北京通州最新规划方案
2.产业发展
-积极发展高技术产业、现代服务业和文化创意产业，推动产业结构优化升级。
-依托通州区交通和地理优势，加强与京津冀地区的产业协作，实现互利共赢。
-引导企业加大研发投入，培育创新主体，打造科技创新引领区。
3.基础设施建设
-完善交通网络，提高公共交通服务水平，构建高效便捷的区域交通体系。
二、规划目标
1.建设国际化、高端化、人文宜居的城市副中心。
2.优化产业结构，发展创新经济，打造京津冀协同发展的高地。
3.提升基础设施水平，构建高效便捷的交通网络。
4.改善生态环境，提高城市绿化水平，实现可持续发展。
三、规划内容
1.空间布局优化
-按照功能分区原则，合理划分居住、商务、文化、教育、科研、生态等空间布局。
-推进新一代信息基础设施建设，提升城市智能化水平。
4.生态环境保护
-严格保护生态空间，构建生态安全格局。
-加强水环境治理，提升水系景观品质。
-提高城市绿化覆盖率，打造生态宜居环境。
5.公共服务设施完善
-优化教育、医疗、文化、体育等公共服务设施布局，提高服务水平。
-加强社会保障体系建设，提高居民生活质量。
-加强社会保障体系建设，提升居民生活质量。
四、实施措施
1.政策支持
-制定支持通州区发展的政策措施，提供政策保障。
-加强与上级政府及相关部门的沟通协调，争取政策和资金支持。
2.组织协调
-成立专门的组织机构，负责规划的实施与协调。
-建立健全工作机制，确保规划顺利推进。
3.资金保障
-争取国家和市级财政支持，确保规划实施资金需求。
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200万平方米写字楼
预计未来五年将有接近200万平方米 （2,152万平方英尺）写字楼面积进 入市场，其中约42万平方米（452万 平方英尺）将可能由开发商自持对外 出租。
60万平方米零售
未来五年预计将有60万平方米（645 万平方英尺）零售面积进入市场，我 们预计这些项目将为本地居民提供更 多购物的选择，同时提高通州零售市 场整体水平。
˃ 同时对于开发商，我们也建议在 资金允许的情况下尽可能自持项 目，以保证在未来长久的经营中 能够取得更好的业绩。
城市副中心
通州中心区域155平方公里的区域成 为北京城市副中心，其三个主要核心 功能区包括：北京市政府所在的行政 办公区、运河商务区和北京环球主题 公园及度假区。
160万人口
根据通州区“十三五”规划，作为对 接中心城区人口疏解的承接地之一， 2020年通州区的常住人口规规模将 控制在160万人以内，与2017年相比 有6.1%的增长空间。
尽管当前通州区商业地产市场仍处 于发展的早期阶段，但是随着大量 新项目在未来五年逐渐进入市场， 我们预计在不远的将来，通州有望 成为新兴的甲级办公楼子市场，更 多优质零售物业将聚集于此。
˃ 我们建议政府加快基础设施建设、 尽快确定产业引进相关政策。
˃ 机构投资者和最终使用者应积极 关注该区域的发展，尽早进入该 市场，以享受区域早期较低的售 价和租金。
> 通州区有天然的地理优势。通州区是北京五个城市发展新 区1中距离中心城区最近的行政区，距离CBD仅15公里。 其位于东长安街延长线，现已建成两条地铁线路，是交通 可达性最好的城市发展新区。
> 通州区全部为平原地区，适于进行大规模开发建设。
> 通州的核心区位于古代京杭大运河起点的五河交汇之处， 为生活和工作提供了景色优美的自然条件。
地区生产总值
通州区常住人口及增速 (万人)
常住人口 (左轴) 155
150
145
140
135
130
125
120
115 2012
2013
资料来源：通州区统计局
2014
增速 (右轴) 6%
5%
4%
3%
2%
1%
2015
2016
0% 2017
2017年通州区地区生产总值为人民币758.1亿元（111亿美元），同比
2
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日
目录
定位的变化历程 人口及宏观经济 重点发展区域 基础设施进展 商业地产市场概览 未来发展方向 总结与建议
3
页码 4 5 7 8 9
14 15
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日 北京城市副中心与中心城区关系示意图
顺义
海淀
石景山 丰台
首都国际机场
比由2016年的52.6%下降至2017年的50.2%。根据通州十三五规划，通 500
8%
州区政府计划在2020年将通州区第三产业比例提高到55%，我们预计这
400
6%
将有利于支持写字楼市场的需求。
300 4%
房地产投资
200
2% 100
通州区房地产开发投资在2015年达到峰值，全年完成投资人民币603亿 元（89亿美元），同比增加35%。受通州限购政策的影响，随后两年投
0 2013
2014
2015
2016
0% 2017
资额大幅减少。2017年全年完成房地产开发投资人民币296亿元（43.5 亿美元），同比下降15.2%。
资料来源：通州区统计局
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日
预计社会消费品零 售总额和人均可支 配收入的快速增长 将支持零售物业市 场的发展。
5
人口及宏观经济
2017年通州区主要经济指标增速均高于全市平均水平，同时在北京整体 控制人口发展的背景下，通州区未来人口仍有增长空间。
人口
截至2017年末，通州区拥有常住人口150.8万人，同比增加约5.6%，其 常住人口占全市总人口比例约6.9%。常住人口密度为1,665人/平方公里， 比上年增加89人/平方公里，其人口密度在五个城市发展新区中位列第 二，仅次于大兴区。根据通州区十三五规划纲要，预计2020年通州区常 住人口将达到160万人，比2017年末仍有6.1%的提升空间。
6
社会消费品零售总额
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日
北京城市副中心扬帆起航
通州商业地产市场概览及展望
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日
概览及建议
凭借其良好的地理位置和优越的自 然环境，根据2017年下半年颁布的 《北京城市总体规划（2016年-2035 年）》，通州区这个曾经的“睡城” 成为未来北京城市副中心的所在地。Biblioteka 中心城区朝阳 北京城市 副中心
通州
大兴
资料来源：北京市规划和国土资源管理委员会，高力国际 4
大兴新机场
定位的变化历程
通州区位于北京东部，其核心区域与北京最重要的商务区之 一的CBD区域直线距离仅15公里（9.3英里），其定位经历 过三个不同阶段：
卫星城
重点新城
城市副中 心
1993
2005
2017
高力国际认为通州区能够成为北京城市副中心主要基于以下 几方面原因：.
> 通州区是北京市各行政区中唯一与天津市和河北省同时接 壤的行政区，有利于在京津冀协同发展中起到领头的作用。
1 五个城市发展新区包括房山区、通州区、顺义区、昌平区和大兴区。
物业市场 | 北京 | 2018年10月19日
未来几年，通州区 地区生产总值中服 务业比例的提高将 支持对写字楼市场 的需求。
通州区地区生产总值及增速 (人民币亿元)
增加8.1%。增速在全市位列第三，在五个城市发展新区中位列第二。
三个产业中第二产业增长最为迅猛，2017年录得同比增长13.6%。第三
800
地区生产总值 (左轴)
增速 (右轴)
12%
产业同比增长3.8%，而第一产业同比下降2%。
700
10%
因此，2017年第二产业占比由2016年的45%提高到47.7%，第三产业占 600
通州中心区域设置为北京城市副中心已经加速了通州区的发展。北京市政府搬迁 至通州将引领产业和居民从城区搬迁至此，以达成疏解非首都核心功能的目标。 我们预计未来通州将成为京津冀协同发展的示范区。随着先进的高标准城市规划 的落实、基础设施建设的提升、配套商业零售设施的完善，我们预计通州将最终 成为优质写字楼的新兴子市场，提供更多高品质零售商业项目，成为消费者又一 购物选择地。