资产评估基础知识
资产评估基础 第一章资产评估概述 知识点
第一章资产评估概述第一节资产许估的基本概念和特点一、资产评估的概念作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
1.主体：资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
2.客体：资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。
在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。
资产的产权是资产所有的＂权利束＂，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
资产的权利类型不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。
一般而言，资产的所有权价值会高于使用权的价值。
在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素。
在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
.二、资产评估的特点资产评估以其客观、真实、有效的专业服务，保障市场经济飞召子的规范、有序、公平和公正。
一般来讲，资产评估具有咨询性、公正性、社会性及动态性。
（一）咨询性（二）公正性资产评估的公正性表现在两个方面：一是资产评估须按照法定的准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证；二是评估机构及其评估专业人员应当是与业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织保证。
（三）社会性资产评估服务于市场，具有独立性、客观性、公正性。
（四）动态性第二节资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章 资产评估概述第一节 资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.普通意义普通意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参预者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或者不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务 VS 评估执业无此规定 行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定 专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定 报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
2023年资产评估基础知识点总结
资产评估基础第一章资产评估概述（5分）一、资产评估的主体和客体1、主体：资产评估机构及其评估专业人员。
2、客体：资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失和其他经济权益等。
二、资产1、依法获得财产权利是特定主体能够拥有或控制相关资产的前提条件，对资产的拥有或者控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，关键为控制权，不是完整产权或所有权。
2、资产是经济资源：经济资源具备有用性和稀缺性、资产的价值能够用货币计量和反映。
三、资产评估的特点1、公正性：依照法定准则进行（技术保证）、无利害关系独立的第三方（组织保证）2、鉴证性：价值鉴证，不是权属鉴证3、咨询性：意见无强制执行效力，不对定价决策负责4、专业性：专业化分工，建立在一定专业知识和经验基础上四、资产评估的原则：工作原则和经济技术原则（一）工作原则：独立、客观、公正（二）经济技术原则1、供求原则2、替代原则：公正性的保证3、预期收益原则：最基本的依据4、贡献原则5、最高最佳使用原则：法律上许可、技术上可能、财务上可行6、评估时点原则五、我国资产评估的行业发展历史、特点、地位、作用（一）历史1、1988年，大连炼铁厂与香港企荣贸易诞生首例资产评估业务2、1991年，《国有资产评估管理办法》第一部规范国有资产评估和行业的行政法规3、1993年，资产评估协议成立4、2017年，财政部发布《资产评估基本准则》（二）特点：改革开放催生、服务国有企业发展壮大、产权市场促进、金融市场加快、政府主导推动（三）地位：不可或缺的专业服务、专业服务业重要组成部分、体制改革的重要支撑力量（四）作用：资源优化配置引导、服务资本市场发展保障、规范经济秩序促进、维护资产权利主体的合法权益积极、维护公共利益和对外开放环境下的国家利益重要第二章资产评估的基础理论（10分）一、劳动价值论（供给端角度）1、商品的两因素：使用价值和价值商品是用来交换的劳动产品，包含使用价值和价值。
资产评估基础知识点
第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。
③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。
现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。
④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。
⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。
二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。
评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。
（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。
（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。
有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。
无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。
资产评估基础知识
资产评估基础知识1、资产评估的含义（2）资产评估基本要素评估主体、评估对象、评估目的、评估假定、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法评估基准H和评估结论。
（3）资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完全性资产评估、限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评估2、资产评估的特点（1）市场性•资产评估是市场经济要求的中介服务活动•资产评估是在摹拟市场条件下进行的•资产评估结果要经得起市场检验（2）公正性•资产评估必须依照统的评估准则及规程进行，这是公正性的技术基础•资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人，这是公正性的组织基础（3）专业性•评估机构由评估专业人员组成•评估专业人员具有专业化分工•评估专业人员具有专业知识和评估经验（4）咨询性•评估结论是专业化的估价意见•评估结论本身没有强迫履行的效率•评估专业人员不对资产业务定价决策负责1、资产评估的产生发展进程（1）原始评估阶段（2）经验评估阶段（3）规范评估阶段2、中国资产评估的发展进程（1）产生阶段（1988〜1992年）1988年，大连市率先展开了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。
1990年7月，国家国有资产管理局资产评估中心宣布成立。
1991年11月，国务院发布《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基木构成。
（2）出具范围阶段（1993〜1995年）1993年12月，中国资产评估协会成立1995年3月，中国资产评估协会代表中国加入国际评估标准委员会。
1995年5月，建立了注册资产评估师制度。
1996年起国家组织了全国统1的注册资产评估师考试。
（3）规范化阶段（1996年~今）2016年7月，全国人大常委会第2101次会议通过了《X资产评估法》。
12017年9月起，财政部、中评协对原资产评估准则进行了全而修订，构成了包括资产评估基木准则、执业准则、指南、指点意见共27个准则在内的新的资产评估准则体系。
资产评估基础-价值与价格知识点
价值与价格二、价值与价格问：为什么研究价值论？答：价值论是指经济学家对商品价值的观点，是经济理论的基础，是资产评估核心问题，没有正确的价值论作指导，评估的目的难以达到。
（价值类型属于价值理论范畴）（一）价值理论概述1.价值和价格价值和价格是资产评估的基本概念，也是经济学研究核心之一。
2.经济学上的价值理论其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。
3.资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估计值。
属于价格范畴但不是市场价格本身。
（二）劳动价值论1.价值二重性（1）劳动价值论的核心劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的。
该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。
（2）使用价值和价值劳动价值论提出了商品价值的二重性（使用价值、价值）。
商品是使用价值和价值的统一体。
使用价值和价值的对比使用价值价值“物的有用性”（满足人的某种需要的属性）凝结在商品中的无差别的人类劳动自然属性，但不可比较；由具体劳动形成；人与物关系社会属性；由抽象劳动形成；人与人关系是商品、劳动产品和物品的共同点只有商品才有价值商品质量和性能构成了商品交换的基础，交换价值（价格）2.劳动二重性（1）商品价值量确定商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量。
决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。
①社会必要劳动时间在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。
②劳动与价值量关系单位商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比，与社会劳动生产率成反比。
［补充］作为结论了解：项目社会必要劳动时间个别劳动时间社会劳动生产率个别劳动生产率单位商品价值量正比无关反比无关价值总量无关反比无关正比（2）具体劳动具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。
如：把布变成衣服，把面、酵母等变成面包。
资产评估的基础理论知识
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第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
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第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
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第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
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第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出
资产评估基础
影响资产的价值的因素：
重置成本 使用磨损、自然力的作用---实体性贬值 技术落后、性能下降---功能性贬值 外部环境恶化---经济性贬值
例如国家实施新的经济政策或发布新 的法规限制某些资产的使用，使得资产 价值下降：氟利昂的空调
资产评估基础
二、成本法
成本法——根据资产价值构成，扣除其各项 损耗(贬值)以确定其评估价值的方法。
资产评估基础
［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益 （现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递 增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限 为40年，评估时已使用5年。要求：
(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？ (2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？ (3)评估该地产现时价值。 (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 (5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其 他条件不变，评估该地产价值。
理论依据——劳动价值论、生产费用价值论 按资产价值不同时点的价格，可分： •历史成本法 •重置成本法
资产评估基础
（一）历史成本法
任何一项资产的取得，都以购进当时发生的实际 成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本 减去以该实际成本为基础提取的损耗（减值）后的余 额作为资产的价值，这就是“历史成本原则”。
资产评估基础
(三)重置成本法的前提条件
➢继续使用或假定继续使用; ➢应当具备可利用的被评估资产的历史资料； ➢形成资产价值的耗费是必须的(有效成本)。
资产评估基础
(四) 重置成本法评估的步骤
估算被评估资产的重置成本 估算被评估资产的使用年限 估算被评估资产的损耗或贬值 计算确定被评估资产的价值
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资产评估基础知识
1、资产评估的含义 (2)资产评估基本要素评估主体、评估对象、评估目的、评估假定、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法评估基准日和评估结论。
(3)资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完全性资产评估、限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评估 2、资产评估的特点 (1)市场性●资产评估是市场经济要求的中介服务活动●资产评估是在摹拟市场条件下进行的
●资产评估结果要经得起市场检验 (2)公正性●资产评估必须依照统的评估准则及规程进行，这是公正性的技术基础●资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人，这是公正性的组织基础 (3)专业性●评估机构由评估专业人员组成●评估专业人员具有专
业化分工●评估专业人员具有专业知识和评估经验 (4)咨询性
●评估结论是专业化的估价意见●评估结论本身没有强迫履行的
效率●评估专业人员不对资产业务定价决策负责 1、资产评估的产生发展进程 (1) 原始评估阶段 (2)经验评估阶段 (3)规范评估阶段 2、中国资产评估的发展进程 (1)产生阶段(1988~1992年) 1988年，大连市率先展开了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。
1990年7月，国家国有资产管理局资产评估中心宣布成立。
1991年11月，国务院发布《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基本构成。
(2)出具范围阶段(1993~1995年) 1993年12月，中国资产评估协会成立 1995年3月，中国资产评估协会代表中国加入国际评
估标准委员会。
1995年5月，建立了注册资产评估师制度。
1996年起国家组织了全国统1的注册资产评估师考试。
(3)规范化阶段(1996年~今) 2016年7月，全国人大常委会第2101次会议通过了《x资产评估法》。
12017年9月起，财政部、中评协对原资产评估准则进行了全面修订，构成了包括资产评估基本准则、执业准则、指南、指点意见共27个准则在内的新的资产评估准则体系。
2、评估机构 (1)评估机构种类资产评估机构(财政部) 房地产估价机构(住建部) 土地估价机构(自然资源部) 矿产资源评估机构(自然资源部) 2手机动车评估机构(商务部) 保险公估机构(银保监会) (2)评估机构的组织情势合伙制评估机构(2名以上评估师，无穷责任) 公司制评估机构(8名以上评估师，有限责任)
3、评估专业人员 (2)评估专业人员的权利要求拜托人提供评估资料及协助依法向有关部门查阅文件、证明和资料谢绝对评估行动和评估结果的非法干预依法签署评估报告法律、行政法规规定的其他权利 (3)评估专业人员的义务诚实取信，独立、客观、公正遵照准则，实行职责，独立分析，勤恳谨慎完成继续教育，提高专业能力对评估资料进行核对和验证对国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密躲避与当事人及评估对象有益害关系的业务接受行业协会的自律管理，实行协会章程规定法律、行政法规规定的其他义务
4、（1）资产评估对象-资产-3点缺1不可（2）资产评估对象分类：有形资产和无形资产活动资产和非活动资产単項资产和整体资产可确指资产和不可确指资产 1、如何理解价值和价格(1)经济学中的价值和价格价值是指凝结在商品中的1般的、无差
别的人类劳动。
价格是价值的货币表现，是交换价值在流通进程中所获得的转化情势。
（2）资产评估中的价值和价格价值是评估专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的1种估计值。
价格是特定交易行动中特定买方和卖方对商品服务实际支付
或收到的货币数额。
资产评估价值是1种估计值资产评估价值属于交换价值范畴资产评估价值具有多样性 2、资产评估价值构成理论劳动价值论
功效价值论供求价值论 3、资产评估价值的影响因素资产本身因素市场因素经济因素行政因素其他因素 1、甚么是资产评估目的资产评估目的通常的表述: 评估XX资产的XX价值，为XX经济行动提供价值参考根据。
2、资产评估的主要目的资产转让财产保险股权变动
财产纳税企业清算法律诉讼融资担保财务报告评估目的可分为鉴证业务和咨询业务两大类评估目的有的产生产权变动、有的不产生产权变动 3、资产评估目的的作用评估目的是界定评估对象和评估范围的基础评估目的对价值类型选择具有束缚作用
评估目的是选择评估方法的重要根据 2、资产评估的主要假定 (1)交易假定交易假定是以评估对象已处在交易进程中作为资产评估
的假定条件。
交易假定是资产评估中最经常使用的假定。
(2)公然市场假定公然市场假定是以评估对象在公然市场条件下进行交易作为资产评估的假定条件。
(3)延续使用假定延续使用假定是以评估对象正处于使用状
态，并且还将继续使用下去作为资产评估的假定条件。
在用续用转用续用移地续用 (4)清算假定清算假定是以评估对象在非公然市场条件下快速变现作为资产评估的假定条件。
2、资产评估的主要假定 (1) 交易假定 (2)公然市场价值
(3)延续使用假定 (4)清算假定资产评估中通常可以选择多个假
定 3、资产评估假定的作用评估假定是资产评估工作顺利进行的基础条件评估假定是资产评估价值类型的重要影响因素评估假定
是资产评估结果客观公道的重要条件 1、甚么是资产评估价值类型价值类型是指根据资产评估结果的价值属性，对资产评估价值划分的种别。
价值属性是指资产评估价值本身所固有的性质和内涵。
2、资产评估主要价值类型：市场价值，市场价值之外的价值
3、资产评估主要价值情势价值情势是指评估对象在特定评估条件下
的具体价值，包括价值名称、定义及其内涵。
4、资产评估价值类型的选择资产评估目的评估对象本身状态 1、资产评估工作原则 (1)独立性原则独立性原则是指评估机构和评估专业人员独立的展开评估工作，不受拜托人及外界的意图及压力的影响。
(2)客观性原则客观性原则是指评估机构和评估人员以客观事实为基础，实事求是地展开资产评估工作。
(3)公正性原则公正性原则是指评估机构和评估专业人员公平正直、不能有任何偏向地展开资产评估工作。
(4)科学性原則科学性原则是指评估机构和坪估专业人员遵守科学的评估规范，以科学的态度制定评估方案,并采取科学的评估方法迸行资产评估。
2、资产评估经济技术原则 (1)预期收益原则预期收益原则是指评估某1资产的价值，可根据该资产未来可预测收益的现值进行分析判断。
(2)供求原则供求原则是指评估某1资产的价值，可根据该类资产市场的供求关系状态进行分析判断。
(3)贡献原则贡献原则是指评估某1资产的价值，可根据构成该资产的各个要素的价值大小，和各要素对资产整体的贡献程度进行分析判断。
(4)替换原则替换原则是指评估某1资产的价值，可通过对市场上相同或相类似资产交易价格的比较和修正进行分析判断。
（5）评估时点原则评估时点原则是指评估某1资产的价值，应以某1具体的日期作为评估结果对应的时间点进行分析判断。
资产评估结果对应的日期称为评估基准日。
1、甚么是市场价格比较法市场价格比较法是以参照物的市场价格为基础，斟酌参照物与评估对象在交易情况、交易日期、区域或交易地点因素、资产状态因素等方面的差异，通过对照分析和量化调剂差异，估算评估对象价值的评估方法。
2、如何选取参照物 (1)交易实例的可比性实体特点可比性权属特点可比性市场特点可比性交易特点可比性。