成都东源晴天见项目个案分析20170912

2.4项目解析 -｢户型分析｣
建筑面积:108㎡，实得121㎡，4室2厅2卫
户型优势
1.该户型临近森湖山庄内部道路，较安静；
2.横厅设计，临中庭景观，景观度好； 3.四房设计，功能性强； 4.主卧开间3.5m，舒适性较好。 户型劣势 1.该房型朝向为西北，受冬夏两季湿冷和西晒影响，居住舒适性 2.房间4仅为多功能配套无居住属性； 3.次卫无采光，为暗房设计。 不强；
2环
3环
凯德广场 魅力城店
地铁9号线
洪河大道
航 天 立 交
商业配套
附近无大型商业配套，基本为城乡结合。距绿地468约2 公里、距凯德广场魅力城店约2.9公里。
本案
绿地 468
教育配套（2KM以内） 幼儿园：盼盼幼
儿园、大风车幼儿园； 小学：龙泉驿九小、 龙泉驿12小学； 中学：陵川中学、洪河中学 ； 大学：四川师范大学东校区、成都文理学 院。
单体 模型
单体 模型
前 台
童梦童享 展示区
儿童示 范区
正门入口
推广灯箱
政策展板公示
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3.1营销解析-｢ 示范区包装-户外导视｣
项目围挡：
高度：5米（常规） 推广表现： • 交通：东三环 双地铁（地铁2号线洪河站，地铁9 号线
在建） • • 商业： 伊藤亚洲旗舰店（绿地468） 定位语：东三环·家庭成功者社区
老校区及安置小区 （北侧）规划道路
SOHO
共计房源：784套 面积段： 24-40㎡（4T28） 销售状态 ：蓄客中，暂未推售 （预计8月推售） 四 川 师 范 大 学 东 校 区 （ 西 侧 ） 洪 河 大 道 自带幼儿园
③ ②
④
⑤
纵向110m
⑥
⑦
社区底商
共计房源：60套 已推未 售：17套 面积段：17200㎡ 销售状态：剩余 库存约17 套，均为二层 大面积产品
区域规划
龙泉驿区位于成都市三环路以东，为成都市11个市辖区 之一，是成都市中心城区，成都市东部副中心，是国务 院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术
开发区所在地和天府新区龙泉片区所在区域。
龙泉驿区
项目位置
项目属于龙泉驿，位于成都三点五环洪河北路，紧邻四
本案
川师范大学文理学院，是连接成都、龙泉驿区的重要走 廊地带，是由龙泉重点形成品质居住区域。
域进行战略开发，同时在重庆、四川、湖北等省市有储备土地，初
步完成中西部地区的布局。
成都布局
2014年进入成都，先后开发项目亲亲里、时光道、东原城等均为刚
需楼盘市场影响力一般。
2.2 项目解析-｢ 规划指标 ｣
项目地址 东三环外龙泉驿洪河大道中路 洪河板块 成都东原房地产开发有限公司 新东原地产物业管理有限公司 住宅：2.45元/m²/月，商办：4元/m²/月 自销 53875平方米（约80亩） 53875平方米 住宅、商业、SOHO 新古典Art Deco 高层 2T5、2T6 5 30% 2121户
政策、销售人员上岗证件等
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3.1营销解析 -｢示范区包装-案场物料｣

• •
标识标牌
导视牌材质：金属 桌卡材质：亚克力+金属底座

• •
资料夹
材质：金属架 用途：用于户型图、折页等资料摆放

• • •
宣传物料材质
户型图：白卡纸 内容：DM单、折页：铜版纸 宣传内容：品牌、产品物业等
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3.2营销解析-｢推广分析-营销铺排｣
推广线：项目前期突出东3.5环区位价值，后期以周边配套提升及产品形象表现为主； 活动线：线上以事件性活动进行项目造势，线下以暖场活动为主，增强客户黏性。
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3.3营销解析-｢营销跟踪-量销存｣
项目目前高层剩余661套，商业库存仅剩约17套二层大面积产品，SOHO目前蓄客中，推售时间暂定8月。
⑤ 产品力解析
2.1 项目解析-｢ 开发商品牌 ｣
品牌简介 重庆东原房地产开发有限公司，1999年09月15日成
立，2004年，首 个花园洋房项目--中央美地在重庆大卖，凭借出众
的产品力获得重庆 市场及行业认可。 从2010年至2013年，东原地
产占据重庆市场销售金额、销售面积双 料前十，并且在重庆本土渝 派房企中，位列销售前3，2016年排名中 国地产百强72名。 东原 地产立足重庆、布局全国，现集中在重庆、成都、武汉三大重点 区
老校区及安置小区
（北侧）规划道路
自带幼儿园 （私立、未定）
四 川 师 范 大 学 东 校 区
③
④
⑤ ⑥ ⑦
（ 西 侧 ） 洪 河 大 道
②
①
纵向110m
横向140m
⑩ ⑨
（南侧）森湖山庄内部道路 用地待建
（ 东 侧 ） 森 湖 山 庄 内 部 道 路
森 湖 山 庄
⑧
备注：幼儿园为私立，合作品牌未定
2.3 项目解析-｢ 产品配比 ｣
户型优势
1.非临路产品，景观为中庭景观和森湖山庄内部道路，较安静；
2.西南朝向，采光通风较好； 3.户型方正，动静分区各个空间不受影响，空间利用率高； 4.带玄关设计，私密性较好。 户型劣势 1.客厅和主卧朝中庭，但 临近楼栋 受部分遮挡； 2.房间3开 间仅2.9米，舒适性较差；
3. 厨房为间接性采光，采光不足。
① 示范区包装
② 开盘分析
③ 营销跟踪
3.1营销解析 -｢示范区包装-展示中心｣
展示中心利用独栋底商及入户大堂打造空间较大，引入书店风格及大面积绿植设计，品质感 较高，功能划分明确，看房动线较好。
洽谈区
吧 台
儿童 区
品牌墙
LED屏幕 区 位 图
工法 展示
高层实体样板 间
项目 沙盘
样板间由此去
洽谈区
1.2 区域地块解析-｢区域配套｣
目前项目周边社区配套仅满足日常生活需求，区域商业配套仍处于打造阶段，地铁9号线尚未开通，
区域缺乏品质教育及医疗配套资源。
交通配套
地铁：项目紧邻地铁2号线洪河站约1公里 ，地铁9号线 （文理学院站）规划建设中（预计2020年一期开通） 公交：133路、336路、856路、890路
项目周边以待建用地及老小区为主，紧邻师范大学文理学院，在东3.5环区域内，项目所在位置发展
相对滞后。
北面：老小区及安置房（安置房待拆迁）
西面：四川师范大学文理学院（学校）
东面：森湖山庄（婚宴中心）
南面：用地待建（住宅）
PART2. 项目解析
① 开发商品牌
② 项目规划指标
③ 产品配比情况 ④ 户型分析
⑧
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THE EHD
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； 布局—围合布局，临路产品较多，三面受噪音及道路扬尘影响；
产品—项目2T5、2T6产品形态，小面积大功能，舒适性一般；项目前期为烂尾楼，建房品质存在一定风险，住房产权仅有56年； 精装标准--全系产品属于假精装，标准3000元/㎡（实际成本1200元/平米），配置较差，附近2公里内无竞品市场。
PART3. 营销解析
品牌— 16年全国TOP前100强地产开发商，位于第72位，14年入蓉，进去成都较久； 产品—空间利用率较高，产品功能性较好； 小区配套—小区内拥有四点半学堂、健身 会所、棋牌空间、童乐童想等休闲配套齐全。
劣势 区位—周边无直接竞品供应，区域带动发展缓慢，目前周边以老小区及空地为主，配套呈
现度较低； 配套—商业配套不成熟，缺乏优质公立医疗及教育配套，仅能满足低收入人群日常所需
医疗配套（2KM以内）
民生综合医疗、华美诊所、洪河社区卫生 服务中心、大面街道好日子社区卫生院、 一六七医院。
盼盼幼儿园 富桥幼儿园 一六七医院
龙泉驿区第 十二小学校
四川师范大学附 属常春藤幼儿园 成都树德中学 外国语校区
2 公 里
分水村卫生站
幼儿园
小学
中学
医院
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
户型优势 1.楼栋朝中庭，朝视野开阔，全明采光； 2. 94平米，三房设计，功能性强； 3.产品户型动静分区。 户型劣势 1.朝西产品，有西晒影响； 2.房间3开间仅为2.8米 ，舒适性较差； 3.次卫和厨房均为间接采光。
2.4项目解析 -｢户型分析｣
建筑面积:95㎡，实得105㎡，3室2厅2卫
项目以89-99㎡的刚改三房户型为主，搭配少量107-127的套四产品，产品配以刚需为主。
项目全盘户型配比
产品面积段
功能区
供应套数 （套）
配比
89-99㎡
3房双
1827
86%
107-127㎡
4房双
294
14%
备注：梯户比--2T5 2T6
2.4项目解析 -｢户型分析｣
建筑面积:94㎡，实得105㎡，3室2厅2卫
社区健康跑道
社区便利店
半社区课堂
书画室
棋牌室
四重精装入户
社区电影厅
棋牌俱乐部
微农场
咖啡书吧
家庭互动洗车场
健身房
2.5项目解析 -｢ 产品力分析 ｣
优势
区域—项目位于成都市东3.5环龙泉驿境内与锦江区交汇处，受东进发展外拓利好，区域洪河立交正在形成之中，未来升值开间较大；
恋日幼儿园 四川省示范社区卫生服务中心 洪河社区卫生服务中心 大风车幼儿园 龙泉驿区第 九小学校 成 都 陵 川 中 学 蒙台梭利玛利 亚上东幼儿园 四川师范大学 附属上东小学 大面街办玉石社区卫生站(二站 民生 综合 医疗 1、成都市洪河中学 2、龙泉第八中学 3、欧中友谊学校
四川师范大学附 属爱哆啦幼稚园 玉石卫生站
①
横向140m