房地产项目财务评价报告

项目

财务评价报告

目录

前言..................................................... I 一项目概况 (2)

（一）地理位置 (2)

（二）项目环境现状 (2)

（三）规划设计方案的主要经济指标 (3)

二济南市房地产市场走势分析 (4)

（一）宏观环境分析 (4)

（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析 (4)

（三）竞争楼盘 (5)

（四）**项目分析 (7)

（五）项目市场定位 (8)

（六）项目价格定位 (9)

三项目实施规划 (9)

四项目投资估算及投资计划 (10)

（一）项目投资估算 (10)

（二）项目总投资估算 (11)

五项目销售计划及收入估算 (12)

（一）销售计划 (12)

（二）销售收入估算 (12)

六项目融资安排 (13)

（一）资金来源 (13)

（二）资金来源表和利息估算 (13)

七项目财务评价 (14)

（一）动态盈利能力指标评价 (14)

（二）静态盈利能力及计算 (16)

八项目结论与建议 (16)

前言

房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。房地产项目的可行性分析从内容可分为以下五个方面:房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。

一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主要作用:

(l)保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。

(2)保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

(3)保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

本报告拟就对济南**项目进行可行性研究，进一步说明可行性研究对房产开发项目的巨大作用。

一、项目概况

（一）地理位置

济南经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。

（二）项目环境现状

小区的配套设施要求时尚、齐全，基本能够做到既能满足小区业主日常的生活需要又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。

●针对周边生活环境，设立商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、美容美发店、

餐饮店等。）

●区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身中心、网球场、娱乐中心等。

●时尚配套齐全（宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等）、先进的建筑材（地板采暖、

可调节供暖设备、塑钢窗、蘑菇石）成为该项目必不可少的附加值）。

具体的生活配套设施如表1.1所示：

表1.1 **项目配套设施配备

（三）规划设计方案的主要经济指标

**项目总占地面积4.63公顷，地上容积率为1.8，地下容积率为0.77分摊至各个用地类型，具体的指标如表1.2所示

表1.2 **项目经济指标

二、济南市房地产市场走势分析

（一）宏观环境分析

1、宏观背景状况

在宏观环境中，政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。

回顾一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充斥着中国的房地产市场，楼市的上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，抑制楼市过热使资金重回实体成为当前调控的重要目的，也是关系到国家经济转型和改善民生的重大事情。

高层频繁表态，调控方向保持不变。2012年中央一直推进调控的决心很大。从限购令到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力进一步加大，房价俨然出现全国普降的局面。尽管2013年上半年中国的房产市场有所回升，但还是处于比较低迷的态势。

2、经济环境分析

2013 年前三季度 GDP 仍保持 6.9%以上的增长速度，但增速呈缓慢回落态势。在国内外综合因素的影响下，应对通货膨胀的政策效应导致增速回落，经济增长由偏快转向过热的风险明显降低，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展，宏观经济指数较为稳定。

经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。2013 年上半年，CPI 指数不断攀升，6 月份上涨 8.5%创 36 个月以来的新高，通胀压力持续加大；下半年开始，在政策控制下 CPI 指数不断下滑，11 月份创年内新低，推高通胀因素逐渐消除。

（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析

1、济南房地产市场逐渐走向理智化

●客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户

消费逐渐成为市场主力。

●开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接

受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐

渐向以产定销的路线靠拢，品牌意识已大大增强。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

●项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领

一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

●销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为

市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

2、限购之后济南各大地产商的的变化

●销售策略转变：销售额前三名的中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特

价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提升，为全年任务的完成打下了良好的基础。

●推广渠道变化：推广宣传由以前报纸等大众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价

比较高的渠道转变，部分选择网络团购等方式。

●融资渠道转变：因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持项目正常运作，开发

商不惜借高利贷或其他方式，部分开发商通过卖地变现，缓解资金压力。

●开发模式变化：减缓拿地开发，寻求多方合作，以降低风险，化解危机，部分开

发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表示，考虑介入保障房建设；绿城中国在 2005 年即组建团队，研究代建模式的可行性。

●自身节流：部分开发商为节约开支，选择裁减员工等方式

3、2013年济南第一季度房地产市场数据分析

年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。

2013年3月份，济南土地成交量迎来井喷。

2013年第一季度济南成交土地面积209.86万㎡，面积同比增长1289.8%。其中3月份成交量集中爆发达到152.86万㎡，是2012年新政发布之后单月土地面积成交之最。成交地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。

从土地性质的成交结构上看，住宅是主要成交主力，占总量的72%，而商服用地相对较少，占28%。

成交价格主要受区域分布结构影响，价格先降后升。

土地成交价格主要受所在区域价值影响，2012年1月份成交土地单价为2354元/㎡，楼面地价约1081元/㎡。因成交土地全部位于长清区，土地价格偏低。3月份成交土地位置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至5404元/㎡，楼面地价也升为2584元/㎡。

（三）竞争楼盘

该项目所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发项目很多，与此项目距离较近的主要楼盘资料如下所示：

（四）**项目分析

1、项目概况分析

该项目属于济南市的东拓部分，在一定程度上占据了规划的优势，其周围房地产市场比较活跃，项目较多，竞争也相对激烈。

该项目于2011年上半年拿到地块，按当时价位来说地价比现在相对高一些，当然，其生活设施及市政配套也相对完善，有良好的自然及人文环境。部分用地可以利用附近的其他项目的配套设施来改变人居环境。

2、市场细分及客户定位

准确的客户定位，有利于项目的市场定位、市场细分，从而使项目规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，促进销售。

3、户型设计

该项目楼盘方案分为高层和联排别墅两种，户型设计要求经典实用，功能多样。其中高层单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型以75—95平方米的两房为主，并引入错层大户型或复式房作配合。而底层联排别墅则更具人性化，除了满足上述要求之外，还有舒适度更加提升。其户型比例建议如下：1).按户型分

表2.1 户型分配比率

2).按面积分

表2.2 住宅面积分配比率

将建设建议归纳为一句话，即：以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。考虑当地生活配套不完善，建议配套商业（即底商建筑）、业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：约为80%。

4、营销推广策略

售楼处选址：山东大厦，利弊参半。

利：a该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。

b人员流动量大，易扩大知名度。 c交通动线发达，方便客户咨询。

避：a租金较贵，投入费用高。

b交通成本和时间较大，若是客户看楼盘，从售楼处到项目所在地比较麻烦。

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。

（五）项目市场定位

1、项目的市场定位

因本案受当地生活配套影响，此地域的销售市场形成一种独有的规律，档次较平均、环境清新、成片开发、规模较大的住宅比较多，而本项目的市场定位是：必须建成“规模适中、配套全、环境好、服务优”的智能化住宅城．，楼盘素质定位不宜过低，中高档的住宅便于小区规划和配套建设，楼盘售价方面，普通住宅应该与周围片区保持一致，而特有的联排别墅的售价应该相对高一些。

小区需拥有宁静的社区环境，文化格调层次高雅，视周边项目的园林规划，该项目必须以主题式风格分类，同时保障每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前看到的是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，此外，该项目内户户层高3.0米的建筑特色调动为业主赢得了更广阔的观景空间。

根据社会热点和当地配套空白，极富特色的室内外健身设施和。

2、消费群体定位

一个项目只要抓住目标消费者，就会起到一个事半功倍的效果。所以目标消费者的定位准不准确将对项目的销售起到决定性的作用。由于各方面的因素制约，本案附近的房价相对持平，一定程度上限制了该地区的住宅开发的档次，但是鲜有的九栋联排别墅还是将吸引消费者的眼球。所以，为了确保本项目的品牌和市场效益，通过近段时间对当地房地产市场以及本案的情况分析，我对本案主力客户群的判断如下：

地域分布：以区域内公务员以及有一定消费能力的居民为主，外环线两侧的企业职工为辅，各占65%、20%；经商人士及外地人占10%；其他：5%。

购房更注重解决现在的需求。但因素质原因，同时关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限。对于高档消费人群，着重推进联排别墅的售卖。而对于区域内的公务员、年轻的白领，则更趋向于中、小户型，单身白领或外地人选择55—70平方米的单元，双职工选择

75—90平方米的单元居多。

附近居住的部分高素质，具有一定层次及购买能力的客户。这类消费者较为熟悉周边的居住环境，在此区域中居住时间较久，年龄在40岁左右，希望改善居住条件的群体，对未来的市政府的大力改造充满信心，相信此区域拥有升值潜力。因此年龄段的人群多为3—5口之家，对于他们而言三室面积在98—110平方米的房子最受青睐，改善型的三室二厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。

根据以上说明，在今后的宣传推广工作中，针对目标消费群应做到：

●受地域和家庭收入的限制，本案除了立足项目所在区域，做细做透市场，还要挖掘区域

外的客源；

●观望的准客户有效消化，制定具体措施，打消客户顾虑。

（六）项目价格定位

综合以上分析，该项目在实现各价值实现要素以后，总体入市均价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位12000元。

三、项目实施规划

**项目的开发经营周期为5年半的时间左右，其中建设期为3年半，分一期建设期2年，二期建设期1年半。商品房从第二年开始预售，到二期现房销售完大约4年左右的时间。具体的开发经营周期见横道图所示。

四、项目投资估算及投资计划（一）项目投资估算

表4.1 项目投资经营费用估算

（二）项目总投资估算

五、项目销售计划及收入估算

（一）销售计划

本项目的销售面积是地上高层住宅和底层联排别墅、商铺、农贸市场的面积共82700平方米和地下停车位和商场共24500平方米。具体的销售计划如表5.1所示。

表5.1 项目销售计划单位：平方米

（二）销售收入估算

**项目计算期为五年，建设期一期两年，二期一年半，第二年开始一期产品的预售，第五年其中二期产品售完。并且在前面的分析中，已经初步确定该项目的总体售价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位12000元。另外根据市场情况分析，公共基础设施配套也做出了相应的定价，具体销售计划和定价如表5.2所示。

六、项目融资安排

（一）资金来源

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源的相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。

1、项目总投资7.5亿元左右，其中现自有资金25000万元用作投资，分年度投资情况如表所示。不足部分从银行贷款，银行贷款条件是年利率12%，前2年只计息还款，从第3年开始还本付息，此后每年付清利息并分5年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。

2、销售收入、销售税金及附加和经营成本的预测值如表所示，其它支出忽略不计。（二）资金来源表和利息估算

1、根据项目总投资估算和自有资金的情况，计划年投资和借款情况如表6.1所示。

表6.1 年计划投和借款量单位：万元

2、财务费用估算，依据年借款情况，可以算的财务费用，如表6.2和6.3所示。

1).建设期前两年向银行贷款情况表，前2年计息还款情况2011年和2012年在年末支付本年利息

表6.2 项目建设前两年计息还款单位：万元

2).长期借款从第3年开始利用等额还本付息方式开始还款，期限为5年。

表6.3 为期5年的等额还本付息单位：万元

七、项目财务评价

（一）动态盈利能力指标评价

关于项目的动态盈利能力指标查看项目的全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。

表7.1 全部投资现金流量表单位：万元

由表可以看出，,FNPV=8219.57万元，FIRR=20%>12%,所以项目从全投资的角度看行。

由表可以看出，NPV=49837.38万，IRR=75%，所以从资本金投资的角度看该项目也是可行的。

（二）静态盈利能力及计算

表7.3 利润表单位：万元

由表可以得出静态盈利能力指标：

(1)投资利润率

从利润得出项目利润总额为28112.19万元

投资利润率=年平均利润总额/总投资*100%=28112.19/74460*100%=37.76% (2)资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=28112.19/25000*100%=112.44% (3)资本金净利润率

资本家净利润=年平均净利润总额/资本金*100%=22489.752/25000*100%=89.96% 由以上指标可以看出该项目从静态盈利能力方面看是可行的。