不动产估价考试习题与答案
不动产评估考试计算题(包含答案)
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
不动产估价考试习题与答案学习资料
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产考试题和答案
不动产考试题和答案一、单项选择题1. 不动产登记簿的效力是（）。
A. 推定力B. 公信力C. 确定力D. 证据力答案：B2. 以下哪项不属于不动产登记的类型？（）A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 抵押登记答案：D3. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内完成不动产登记工作？（）A. 5个工作日B. 10个工作日C. 15个工作日D. 30个工作日答案：C4. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？（）A. 不动产的坐落、界址、空间界限、面积等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C. 不动产权利限制、提示和异议等事项D. 不动产权利人的信用记录答案：D5. 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当（）。
A. 立即更正B. 通知权利人更正C. 通知利害关系人更正D. 拒绝更正答案：A二、多项选择题6. 以下哪些情形可以申请不动产变更登记？（）A. 不动产权利人的姓名、名称变更的B. 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的C. 不动产权利期限、来源变更的D. 共有性质发生变更的答案：ABCD7. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以申请不动产转移登记？（）A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 法院判决答案：ABCD8. 不动产登记簿的公信力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有推定真实性B. 不动产登记簿的记载具有对抗第三人的效力C. 不动产登记簿的记载具有优先于其他证据的效力D. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性答案：ABC9. 以下哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A. 申请登记的不动产权利超过规定期限的B. 申请登记的不动产权利与不动产登记簿记载的权利冲突的C. 申请登记的事项属于不动产登记机构法定不予登记的D. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的答案：ABCD10. 不动产登记簿的确定力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有最终性B. 不动产登记簿的记载具有不可争议性C. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性D. 不动产登记簿的记载具有不可变更性答案：ABC三、判断题11. 不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审查，但不对申请材料的真实性负责。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
最新房产评估知识测试试卷及答案
最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。
答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。
答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。
答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。
答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。
答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。
答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。
2. 请简要介绍收益法的适用条件。
答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。
3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。
答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。
四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。
不动产估价理论与方法模拟习题及答案
不动产估价理论与方法模拟习题及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属于( ) 。
A、物价指数调整法B、市价类比法C、财务核算法D、市价调整法正确答案：D2、（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D3、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为( )。
35分有错A、实行地价冻结B、提高交易税金比例C、停止交易D、政府回收土地正确答案：A4、非设备是按照机器设备( )分类的。
A、再生产中的作用B、技术性特点C、标准化程度正确答案：B答案解析：C自动化程度5、关于木材这种建筑材料，不正确的说法是( )。
A、木材可以用于室内装修、装饰B、木材从古至今都是最为主要的承重材料C、木材防火性差D、木材比钢材的强度低正确答案：B答案解析：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室内装修方面，木材易燃，防火性差。
6、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。
A、土地低效利用B、未交纳土地使用税C、为了社会公共利益的需要D、划拨土地用于出租、抵押正确答案：C答案解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。
7、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140正确答案：C8、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有( )。
A、预见性B、综合性C、政策性D、地区性正确答案：A9、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。
不动产考试题及答案
不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。
（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。
（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。
不动产估价试卷
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
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一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为万元。
P71 单独求取土地收益价格依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。
不动产净收益=18*12=216万建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万土地净收益=216-128=88万88/0.07=1257.1万9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为1650 万元。
3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。
其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为元/m2。
2000/76.7*98.1 定基价格指数11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为3000 元/m2。
1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为万元。
净收益=400*（1-30%）=280万市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5%V5=280/7.5%[1-1/（1+7.5%）^（38-5）]*1.2=13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取54年。
画图50+4=5414、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需 2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
收益年限=50-2-2.5=45.5r=地产报酬率=7%P=350/7%*[1-1/（1+7%）^45.5]=4769.8515、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为19.25%无视投资利息和销售税金16、已知一年期国债利率为 3.31％，贷款利率为 5.43％，投资风险补偿为 2.23％，管理负担补偿为 1.32％，缺乏流动性补偿为 1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为8.28% 。
与贷款利率没有关系报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为33.35 万元。
25ft为一个梯度40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）P甲=40=30*（40%+30%）*路线价得路线价=1.9P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.3518、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。
某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为4%剩余技术分摊建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元建筑单价=500 0000/5000=1000元/平某人拥有建筑价值=1000*150=15万某人分摊的地价数额为35-15=20万某人占有的地价份额为20/500*100%=4%19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为 6.8% 。
求RbRb=建筑纯收益/建筑总价格=（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格）=（21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。
开发费用记半期21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为66.7% 。
开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元3000/（1500+3000）*100%=66.7%投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。
2008年该写字楼的房地纯收益为346 元/平方米。
看清题目！50*12*（1+10%）^2-380=34623、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。
现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。
假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为1000 元/平方米。
24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
P地*S地=Pb*Sb2500*S地=Pb*S地*50%*5Pb=1000元/平25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为15 万元。
(采用平均年限法估算其折旧)1200*150*（60-10）/60=15万二、计算与案例分析题1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？15年*12=180月10万是现值=每月还款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。
当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率原因：1.非正常交易不是市场价格2.估价时点不同市场供求关系不一样3.2期配套和市场成熟度比1期好4.开发商定价低开高走所以2期比1期价高5.07年是我国房产火爆期地王频出因此地价高昂取得土地成本高同时市场随着时间推移2010年的房价上涨3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。