房地产估价期末复习题(1)
房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题(共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）.A、建筑层数;B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为(）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新;D、七到十成新。
4、其他条件相同,期房价格一般（）现房价格.A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用（）.A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数;C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用;D、市政设施建设费用。
9、土地价格=［房地纯收益-(）］/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元,当前银行年利率为10％,购买年为8,估价应为（)元。
A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
房地产估价期末考试复习题
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
《房地产估价》试卷一
《房地产估价》试卷一一、单项选择题（共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内。
1．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A 上升Ｂ下降 C 不变 D 升降难定2．残余法是依据（）价格。
A 土地收益求取土地B 建筑物收益求取建筑物C 房地收益求取房地D 房地收益单独求取房地或建筑物3．用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A 该宗房地产的实际B 类似房地产的客观C 类似房地产的最高D 类似房地产的最低4．对同一宗房地产而言，（）。
A 房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧B 建筑物价格=房地价格—土地价格C 土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧D 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A 50万元B 55万元C 60万元D 60万元以上6．理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A 市场租金B 商品租金C 理论租金D 成本租金7．用成本法评估新开发土地价格的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地费用（）+正常利税。
A 拆迁安置补偿费B 基础设施建设费C 公共配套设施费D 开发土地所需费用8．（）限制了估价报告书的用途。
A 估价方法B 估价目的C估价原则 D 估价日期9．在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A 一面临街矩形地B 一面临街三角形地C 一面临街梯形地D 一面临街不规则形地10．在评估期房价格时，（）。
A 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B 估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D 估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11．一般损坏房的成新度为（）。
房地产估价期末复习题(1)教学提纲
复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。
A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。
《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。
2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。
3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。
二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。
2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。
三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。
其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。
《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。
A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。
A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。
A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
房地产评估复习题
房地产评估复习题第一篇：房地产评估复习题第一章房地产1.房地产:是土地,建筑物及其他定着物,是房产和地产构成的综合体;房地产是实物,权益和区位的综合体.2.“三通一平”:场地平整,通水,通电,通路.3.“五通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路.4.“七通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路,燃气,供热.5.土地利用所受限制:土地权利的设立和行使的限制,房地产相邻关系的限制,土地使用管制.6.房地产特性:不可移动性,流动性差,独一无二性,使用寿命长,供给有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,保值增值.7.房地产按开发程度划分为:生地,毛地,熟地,在建工程,现房.生地:指不具有城市基础设施的土地;毛地:指有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地;熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地;第二章房地产价格1.房地产价格的特征:地价是地租的资本化;房地产价格主要是权益价格;增值与折旧;价格随用途而改变;可比性.2.房地产价格影响因素:一般因素(社会因素;经济因素;政治因素;其他因素);区域因素;个别因素(影响土地价格:位置,面积,地形,地质,地势,水文,形状,气候,临街情况;影响建筑物价格:建筑构造,房屋装修标准,建筑规模和高度,用途,区位,层次和朝向).社会因素:人口状况;社会稳定状况;城市化;房地产投机;经济因素:国民经济水平和发展趋势:财政收支及金融环境;税负;政治因素:土地制度与政策;住房制度及政策;房地产价格政策;行政级别及隶属的变更;第三章航地产价格评估1.房地产估价:专业房地产估价人员根据估价的目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响房地产估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估计对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算的特定的活动.2.估价程序:是指一个房地产估价项目工作的全过程中的各项具体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序,即完成一个房地产估价项目从头到尾要做些什么工作,按照什么样次序去做.3.估价原则:指人们在房地产估价的实践和理论探索中,在房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要,在估价活动中应该遵循的法则和标准.原则:独立,客观,公正原则(最高);合法原则;高效最佳原则;估价时点原则;替代原则;预测原则;第四章市场比较法1.定义:通过分析市场中的相似房地产并把这些房地产和委估房地产相比较,通过修正,得出委估房地产的市场估值.2.使用条件:在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产交易.3.估价程序:搜集交易实例;选取可比案例;对可比案例进行修正;求取待估房地产比准价格.4.交易日期,区域因素,个别因素修正,利用对应成比例,待估对象是100,事例按修正系数变化.5.1hm^2=10^4m^21亩=666.67m^21ft^2=0.09290304m^21km^2=10^6m^26.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估对象使用年限;n:可比实例的使用年限(剩下年限);r:还原利率(资本化率);修正后事例地价=k*事例地价.7.比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*使用年限修正系数.平均数法;众数法;中位数法;加权;8.房地产价格评估的作用:为政府宏观调控房地产市场提供依据;为房地产抵押提供依据;为房地产税收提供依据;为企业改制上市提供参考依据;其他.第五章收益还原法1.定义:收益还原法又称为收入资本化法,收益法,是指为取得待估房地产的价格,以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点,并以其贴现值之和作为待估对象房地产价格.2.使用对象:为有收益或有潜在收益的房地产(住宅,写字楼,商铺,停车场,厂房,农地).3.评估步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;预测估价对象的未来收益;确定还原利率;选用合适的收益还原法公式计算出收益价格.4.公式:p=a/r(收益永续,各因素不变;p:房地产评估价格;a:年纯收益;r:资本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,资本化率大于〇);补充:pt:未来第t年房地产价格;n:收益年限;b:等差;s:等比;5.纯收益:指归属于土地或房地产的去除各项费用后的收益,一般以年为单位.6.不同收益类型房地产纯收益:出租房地产;营业的房地产;自用或尚未使用的房地产.7.还原利率的种类;综合还原利率;建筑物还原利率;土地还原利率.8.求取还原利率的方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;各种投资风险,收益率排序插入法.第六章成本法1.定义:是以建造房地产所消耗的各项费用之和为主要依据,在加上一定的利润和应纳税金后,来确定房地产价格的一种评估方法.2.适用范围:独立或狭小市场上没有交易事例或交易事例很少,无法用市场比较法评估;既没有收益又很少发生交易的公共建筑,公益设施的估价;特殊房地产;新进开发出来的土地.3.估价步骤:搜集有关成本,税费,开发利润等相关资料;估算重置价格或重建价格;估算建筑物的折旧;求取积算价格.4.土地价格=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+开发利润+应纳税费+投资利息+土地增值收益R=Q[(1+r)^n-1]R:利息额;Q:资金额;r:利率;n:计算期.5.新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润+销售税费+投资利息第七章假设开发法1.定义:假设开发发又称预期开发法,剩余法,是预测估价对象未来开发完成后的价值,扣除各项预期的开发成本,管理费,销售费,利息,利润,税费等,以求得估价对象客观合理价格或价值的方法.2.适用范围:具有开发或在开发潜力的房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析.3.估价步骤:调查待估房地产的基本情况;选择最佳开发利用方式;估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价格;估算成本费用和税费;进行价格计算.第二篇：房地产评估1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。
房地产估价复习题
一、单项选择题1、房地产交易成交的条件是〔A 〕。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为〔C 〕。
A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是〔A 〕。
A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，那么抵押贷款额度应为〔D 〕万元。
A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，那么该房地产2007年1月1日的计税价值应为〔B 〕。
A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保存的条件是：现状房地产的价值〔 B 〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以〔 B 〕为根底的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔 B 〕的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用B、完全一样C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于〔 C 〕A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，那么该房地产的搂面地价为〔C〕元/m2。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
复习题
一、单项选择题
1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、至市中心距离
2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
3、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、账面价值
4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20
B.40
C.50
D.60
6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A、开发时间结束时的时间
B、购买待开发房地产时的时间
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低
B、资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低，价值较低
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
11、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
13、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。
A、40
B、100
C、160
D、200
14、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。
该房地产目前的价值为（）万元。
A、923
B、1111
C、1353
D、1872
15、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
16、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。
该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A、2600.00
B、2386.30
C、2832.84
D、3003.45
17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
18、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A、估价时点
B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正
D、成交价格所反映
19、收益法适用的条件是房地产的（）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
二、多项选择题
1、成本法中的“开发利润”是指（）。
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税后利润
A、开发商所能获得的税前利润
2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度
B、临街状况
C、容积率
D、使用年限
E、周围环境
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率
B、资本化率
C、收益率
D、物价指数
E、其他价格修正率
4、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。
A、一般物价上涨率
B、餐饮业利润率
C、国内生产总值增长率
D、特殊物业投资收益率
E、土地开发利润率
5、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E、路线价是标准宗地的平均水平价格
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A、农用地改为非农建设用地
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行
D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E、常常遭受洪水威胁
7、权益是房地产中无形的部分，包括（）。
A、权利
B、权力
C、利益
D、收益
E、利润
8、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定的。
A、规划用途
B、新旧程度
C、规划限制条件
D、所在地区未来经济状况
E、投资者管理水平
10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竞价的结果
E、由交易双方委托经纪人确定
三、简答题
1、什么是房地产？房地产有哪几种存在形态？
2、房地产的自然特性有哪些？
3、房地产估价报告撰写的要求有哪些？
4、成本法估价的操作步骤。
5房地产价格影响因素
三、计算题
1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。
请求取该写字楼的净收益并计算其收益价格
2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
3、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。
试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
4、评估某块城市规划确定的住宅用地，土地总面积为1500平方米，估价人员在附近地区调查得到了A、B、C、D、E五宗类似交易实例，
（1）收集有关具体资料如下表：
（2）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
注：表中的价格指数为定基价格指数（以2002年1月为100）。
（3）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试运用上述资料选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该土地2004年9月20日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。