房地产估价第2阶段测试题
房地产评估练习试卷2(题后含答案及解析)
房地产评估练习试卷2(题后含答案及解析)全部题型 2. 多项选择题多项选择题共10题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有l个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
1．下列特性中，属于土地经济特性的是( )。
A．供给的稀缺性B．位置固定性C．可垄断性D．效益级差性正确答案：A,C,D 涉及知识点：房地产评估2．下列特性中，属于土地地理特性的是( )。
A．利用方向多向性B．质量的差异性C．不可再生性D．效用永续性正确答案：B,C,D解析：质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。
知识模块：房地产评估3．地价的特征包括( )。
A．地价是地租的资本化B．地价是权益价格C．地价具有增值性D．地价具有稳定性E．地价与用途无关正确答案：A,B,E 涉及知识点：房地产评估4．应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。
A．征地费用B．建筑总成本C．利润D．租金E．利息正确答案：B,C,D,E解析：应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。
知识模块：房地产评估5．下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是( )。
A．经济因素B．社会因素C．环境状况因素D．心理因素正确答案：A,B,D 涉及知识点：房地产评估6．下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是( )。
A．区位因素B．交通便捷因素C．面积因素D．容积率因素正确答案：A,C,D解析：区位因素、面积因素、容积率因素属于影响房地产价格的个别因素。
知识模块：房地产评估7．运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有( )。
A．交易情况修正B．区位因素修正C．个别因素修正D．一般因素修正正确答案：A,B,C 涉及知识点：房地产评估8．运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是( )。
A．地产的实际收益B．地产的客观收益C．地产剩余使用权年限D．地产的资本化率正确答案：B,C,D解析：运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是地产的客观收益、地产剩余使用权年限、地产的资本化率。
税务部2021年第二季度房地产估价知识测试
税务部2021年第二季度房地产估价知识测试一、单选题1．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是()。
[单选题] [单选题] *A.围墙工程费B.电力设施工程费(正确答案)C.居委会用房建设费D.人防工程费答案解析：基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。
参见教材P277。
2.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。
[单选题] *A、某酒店B、某写字楼C、某住宅D、军队营房(正确答案)答案解析：如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
参见教材P272 。
3.估价上的折旧注重的是（）。
[单选题] *A、原始取得价值的减价修正B、资产市场价值的真实减损(正确答案)C、重置价值的摊销与回收D、原始取得价值的摊销与回收答案解析：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。
参见教材P311。
4.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。
[单选题] *A、10.2万元B、11.0万元C、11.3万元(正确答案)D、11.5万元答案解析：建筑物现值V＝C×[1－(1－R)×t/N]×建筑面积＝800×[1－(1－2%)×12/40]×200＝11.29(万元)。
参见教材P300。
5.假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10％，此时建筑物按直线法的每年折旧额是（）万元。
[单选题] *A、12.95B、14.35C、11.25(正确答案)D、15答案解析：D＝C(1－R)/N＝500×(1－10％)/40＝11.3(万元)。
房地产估价2_secret
房地产估价模拟题一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1．在现金流量法中，净现值大于零，表示投资项目的资金产出( A )项目的资金投入。
A．大于B．等于C．小于D．以上均不是2．重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用及税金和应得的利润之和，建筑物采用工料测量法求取重新购建价格，其缺点是( D )。
A．难以操作B．成本高C．不准确D．需有其他专家参与3．求取建筑物折旧的年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上，年限法中最主要的是( A )。
A．直线法B．折旧基数法C．折线法D．残值法4．用成本法评估旧建筑物价格时，折旧注重的是建筑物价值的( B )。
A．补偿B．减损C．回收D．分摊5．有两宗房地产，A房地产使用年限为50年，单价100元／m；B房地产使用年限为90年，单价110元／m，资本化率都为4％。
现比较A、B两宗房地产单价高低，则( A )。
A．A房地产价格高于B房地产价格B．A房地产价格低于B房地产价格C．A房地产价格等于B房地产价格D．不能确定6．一般而言，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应( B )。
A．越低B．越高c．不变D．越可靠7．成本法是以房地产各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，其基本公式中积算价格等于( C )。
A．可比实例价格－房地产状况修正额B．重置价格+折旧C．重新购建价格－折旧D．重建价格+折旧8．某宗房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5％和6％，交易中卖方实际得到160万元，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( D )万元。
A．178 B．193C．181 D．1689．经过房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格，( D )实际上是房地产市场状况修正。
A．交易价格修B．房产状况修正C．交易情况修正D．交易日期修正10．土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者之间的关系一般为( B )。
房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。
参见教材P10。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。
B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
违背职业道德的行为。
参见教材P36。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P36。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产估价第2阶段测试题讲课稿
江南大学现代远程教育013年上半年第二阶段测试卷考试科目：《房地产估价》第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟（浙江北仑）北仑区职工学校学习中心（教学点）批次：201109层次：业余高起专专业：工程造价学号：_身份证号：—姓名：_______ 得分：_________________一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ B ）状况为参照系进行的。
A. 可比实例房地产B. 估价对象房地产C. 标准房地产D. 类似房地产2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%则其实物状况修正系数为（C ）。
A. 0. 91B. 0. 92C.1 . 09D.1 . 103、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/怦、6700元/ m2和6300元/ m,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0. 3、0. 5和0. 2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（B ）元/ m2。
A . -100B . -50C . 50D . 1024 •估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m,现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ D ）。
2A. 建筑面积1800m，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B. 建筑面积1100m，近期出租，年租金150元/m，位于20km外C. 建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D. 建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区5. 商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ D ）。
A. 周围环境状况、安宁程度B. 位置有利于原料和产品的运输C. 交通是否便捷及离市中心的远近D. 繁华程度、临街状况6、某房地产的报酬率为8 %，受益期限为30年的价格为4000元/怦。
房地产估价第2阶段测试题
江南大学现代远程教育第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章(总分100分)时间:90分钟学习中心(教学点) 批次: 层次: 专业: 学号: 身份证号: 姓名: 得分:一、单项选择题:(本题共10小题,每题2分,共20分)1、在市场法选择可比实例得过程中,可比实例得规模应与估价对象得规模相当,选取得可比实例规模一般应在估价对象规模得( )范围之内。
A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.52、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅得租赁合同,该套住宅面积为200㎡,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/㎡。
现市场上类似住宅得年租金为600元/㎡。
若折现率为8%,则承租人甲目前得权益价值为( )万元。
A.6.19B.6.42C.7.20D.9.583、某8年前建成交付使用得建筑物,建筑面积120㎡,单位建筑面积得重置价格为800元/㎡,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物得现值就是( )元。
A.76800B.79104C.77952D.815624、从理论上讲, 获取净收益得可靠性越低, 选用得资本化率应( )。
A.越高B.越低C.不变D.越可靠5、根据房地产市场租金与租约租金差额得现值之与求出得价值就是( )。
A、有租约限制下得价值B、共有房地产得价值C、无租约限制下得价值D、承租人权益得价值6、某商场得正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入得35%,报酬率为2%,商场建筑面积为40 000㎡,可供出租得比例为95%,运营期为38年,该商场得收益价值为( )万元。
A.690、40B.8284.79C.8720、83D.9746、817、建筑物净收益=( )×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格8、收益法中所指得收益就是( )。
房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题1. 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。
参见教材 P10。
2. 关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价结果。
B 不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
违背职业道德的行为。
参见教材P36。
3. 估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价方法。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P36。
4. 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』 D『答案解析』本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产估价师第二套《房地产开发经营与管理》真题附答案
真题解析一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
参见教材P8。
2.与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。
A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
参见教材P10。
3.能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资『正确答案』C4.若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。
A.14%B.19%C.21%D.22%『正确答案』B『答案解析』本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%。
参见教材P26。
5.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。
A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。
B商品房销售面积与出让土地规划建筑面积之比，用于监测土地供应与住房供应之间的关系。
C住房可支付性指数，等于家庭可承受房价的上限与城市实际住房中位数价格之比，说明房价与收入的关系。
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案单选题（共200题）1、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】 A2、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A.年B.半年C.季度D.月【答案】 C3、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。
A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】 A4、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】 A5、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】 B6、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。
A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】 A7、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B8、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。
A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D9、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B10、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。
A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】 B11、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】 B12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。
房地产估价-第2版-答案.doc
4.总建筑面积为1200平方米。
参考答案第1章 从估价的角度认识房地产1. 选择题 该建筑物共有10层； 容积率是4；建筑密度是60%。
房地产价格①B ②C ③C④D ⑤D⑥A ⑦B2）多选题①ADE ABC ③ ABCDE④BDE ⑤ACDE ⑥ ACE⑦ ABCDE⑧ ABCD 2.判断题⑴ X (2) J (3) X (4) V (5) V (6) X (7) V(8) X (9) X (10)V1）单选题 ⑧简答题3. 计算题1. 选择题1）单选题① D ②B ③A ④B ⑤A ⑥C ⑦B ⑧ 2) 多选题 ① BCD ② ABC @ CE ④ ABCE ⑤ ⑥ AC © AD ⑧ CDB(9)AB@ 2. 判断题 ⑴ X (2) X (3) X (4) X (5) X (6) X (7) V(8) V (9) X (10)X D ⑨C ⑩B ABCE ABE3.简答题1. 选择题第3章房地产估价1.单选题 ① A ②C ③B④C ⑤A⑥B⑦A ⑧C⑨A⑩C2. 判断题⑴ J(2X (3) X (4) V (5) V(6) X (7X(8) X(9) J(10) X3. 简答题(略)市场比较法(1) 28.84 万元 (2) 2500元/平方米 ⑶4368.73元/平方米 (4)4178元/平方米收益还原法参考答案:1. 选择题①D ②B ③A④D⑤B⑥C⑦C ⑧C ⑨2)多选题① ABC ②ABCBE ③ACE ④ BC ⑤ BCDE ⑥ ABD © ABCE⑧ABD⑨ BC⑩ ABDE2.判断题(1) X (2) X (3)X (4) J(5)⑹ X(7) V (8) X (9) X(10) V 3.简答题(略)4.计算题单选题1) B1)单选题①A ②C ③C④D ⑤A ⑥D ⑦B⑴(6)⑶(8)(4)(9)(5) X(10)X3. 简答题（略）4. 计算题(4)(5)(6)(8)2. 判断题该房地产未来平均年纯收益=（31+29+30.5+29.5）/4=30（万元）301该房地产的收益价格v=—H-———=354.93（万元）O% （1 + O%）2. 该房地产年纯收益=6（1+2%性7.03（万元）7 f ）31该房地产的收益价格 件亍厂[1- , +7〃产1=88.90（万元）3. （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为如下。
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第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A．0．91B．0．92C．1．09D．1．103、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/㎡。
A．-l00B．-50C．50D．104．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。
A．周围环境状况、安宁程度B．位置有利于原料和产品的运输C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度、临街状况6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。
A．3000B．4500C．5200D．56007、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05B．0.98C．0.95D．1.038、比准价格是一种（）。
A．理论价格B．公平价格C．市场价格D．评估价格9、某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43．2%B．50%C．56．8%D．70%10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为l0000㎡，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A．548．19B．558．15C．567．39D．675．40二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。
基准地价的内涵包括（）。
A．基准日期B．土地开发程度C．基准地价修正体系D．土地用途E．基准地价公布日期2、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（）。
A．搜集交易比例B．选取可比实例C．对可比实例成交价格做适当处理D．价格调整E．求取比准价格3、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A．建筑平面布置B．朝向、楼层C．环境景观D．土地开发程度E．房屋完损等级4、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（）方面依序筛选。
A．法律上的许可性B．技术上的可能性C．经济上的可行性D．价值是否最大E．精神贡献值的大小5、由于房地产价值量大。
加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（）等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权B．质量C．效率D．能量E．环境6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。
A．较乐观的估计值B．较保守的估计值C．过高的估计值D．过低的估计值E．可能的估计值7、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。
由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。
A．电费B．物业管理费C．水费D．供暖费E．房地产税8、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用E．销售税费9、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A．完全产权价值B．出租人权益价值C．快速变现值D．承租人权益价值E．残余价值10、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、类似房地产：2、区域因素：3、收益价格：4、客观总收益：四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、市场比较法计算比准价格时要进行修正、修正和房地产状况修正。
2、市场比较法的理论依据是经济学中的。
3、重新构建价格构成主要有土地取得费用、开发成本、、、、销售税费和开发利润等。
4、成本法既适用于的估价，也适合或建筑物局部的估价。
5、建筑物重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，有、两种。
五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、房地产客观净收益如何求取？2、如何理解房地产区域因素对房地产价值的影响？3、何谓价格可比基础？包含哪些内涵？4、为什么说生产费用论为成本法估价提供了理论基础？六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。
从可比实例房地产中求出的土地资本化率为7%，建筑物的资本化率为9%，求该房地产的综合资本化率。
2、某建筑物的建筑总面积为1000㎡，已使用9年，其重置价格为800元/㎡，经济寿命为40年，预计残值率为3%；建筑物日常的维修保养较好，其有效经过年数为8年。
试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，估计其现值。
附：参考答案：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、B2、C3、B4、D5、D6、D7、C8、D9、A 10、A二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、ABD2、ABDE3、ABE4、ABC5、BC6、ABE7、CDE8、ABCD9、CE 10、BCDE三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。
2、是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、文化等因素相结合所形成的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素。
3、通常把收益法求得的价值简称为收益价格。
4、是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常收益，它是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的收益。
四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、交易情况、交易日期、2、替代原理3、管理费用、投资利息、销售费用、4、房地合一、单独建筑物5、重置价格、重建价格五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、客观收益是指在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则、安全而持续的收益，是扣除了生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素后获得的一般的正常收益。
因此，房地产净收益是从房地有效毛收入中扣除空置等造成的收入损失及其经营过程中的正常运营费用。
2、区域因素主要反映房地产的位置不同引起的市场价值的差异。
它是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、文化等因素相结合所形成的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素，主要包括交通状况、繁华程度、公用设施状况、绿化景观、人文环境等。
区域因素是决定一定区域房地产价格总体水平的因素，但对于不同类型具体的房地产估价对象及相应的交易实例比较对象，影响其价格的具体区域因素也不尽相同。
3、在对可比实例进行修正前，应先把各可比实例的成交价格调整为在可比实例之间、可比实例与估价对象房地产之间具有可比较基础的价格。
所谓具有可比较基础是指付款方式统一、单价的涵义统一、面积的内容统一、货币单位统一。
比如，统一调整为土地单价或楼面地价，统一调整为建筑面积或使用面积，统一调整为以人民币表示或以美元表示。
4、生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
因此，生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、解：该房地产的综合资本化率为：0L B r L r B r =⨯+⨯=40%×7%＋60%×9%=8.2%2、解：已知 N=40年，t=8年，R=3%，C=1000×800=800000（元），则：年折旧额()) (1900040%5-1000008R 1元）（==-=N C D 折旧总额E 8=D×t=19000×8=152000（元） 建筑物现值V=C-E 8=800000-152000=648000（元）。