房地产估价-第二章-房地产价格PPT优秀课件
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房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
《房地产价格》PPT课件
定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成 供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或 拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
4
第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
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对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
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房地产估价ppt课件
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
房地产价格评估(ppt 7页)
三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正
7. 进行个别因素修正 8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法 五、比较法应用举例
第四节 收益法
一、收益法的基本理论 二、净收益估算
1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算
三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法
四、残余法
A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb
房地产价格评估(ppt 7页)
第二节 房地产价格的成本法评估 一、成本法理论
MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算 （一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法 2、分部分项法 3、单位比较法 4、指数调整法 （三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
二、应用举例
第六 在建工程评估
一、在建工程的特点 二、在建工程评估方法
五、收益法应用举例
第五节 房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论 （一）假设开发法原理及适用范围
（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、 开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
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ຫໍສະໝຸດ 172.3房地产价格影响因素
5.影响因素对房地产价格的影响可以用数学公 式或数学模型来量化；
6
房地产均衡价格
•。
7
房地产均衡价格
• 均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必 然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现 需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为 商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力 使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格 自动地回复到均衡价格水平。
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8.保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现
的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或 等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价， 成交价一定是拍卖的最高价。 9.补地价
补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 练习： 某项目土地总面积20000 m2 ，出让取得时规定的建筑容 积率为2.0，土地单价为3800元/ m2,现允许容积率增加到3.2， 则应补偿多少地价。
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
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第三节 房地产价格
第2章 房地产价格
2.1、房地产价格概述 2.2、房地产价格和价值的种类 2.3、房地产价格的影响因素
1
2.1 房地产价格概述
2.1.1 房地产价格的定义和形成条件
1.房地产价格的定义 是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，是房地 产的效用、相对稀缺性及市场供需关系相互作用的结果。 在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形 式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
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2.3 房地产价格影响因素
•一、对房地产价格影响因素的总认识 1.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 方向是不尽相同的； 2.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 程度是不尽相同的； 3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关 系是不尽相同的； 4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关， 有些与时间有关；
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
2
2.房地产价格的形成条件
• 房地产之所以有价格，与其他任何商品有 价格一样，需要具备3个条件：
• (1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地产的价格之所以有高有低，同 一宗房地产的价格会有变动，也是由于这 三者的程度不同及其变化所引起的。
3
2.1.2 房地产价格的特征
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
10
其他价格和价值种类
• 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 • 市场价值和非市场价值 • 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税
价值和征收价值 • 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 • 实际价格和名义价格
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5.总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑
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第三节 房地产价格
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
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2.2 房地产价格和价值的种类
2.2.1价值、使用价值和交换价值
1、价值：是指凝结在商品中的无差别的人类劳动； 2、使用价值：是指能够满足人们的某种需要的属性。 3 、交换价值：一种商品和另一只商品交换的比例关系， 通常表现为一定的数量货币。
并不是说所有无差别人类劳动都能形成价值，因为价 值是商品的特有属性，价值是交换价值的基础，交换价值 通过价值表现出来。简单来说，就是：有价值的东西才有 使用价值，有使用价值才能实现物品的交换价值！
9
2.2.2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成 的价格。 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而 上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进 行估算和判定的结果。
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7.起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一 组价格。
起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上 标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平 均价格。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平； ⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
5.影响因素对房地产价格的影响可以用数学公 式或数学模型来量化；
6
房地产均衡价格
•。
7
房地产均衡价格
• 均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必 然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现 需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为 商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力 使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格 自动地回复到均衡价格水平。
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8.保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现
的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或 等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价， 成交价一定是拍卖的最高价。 9.补地价
补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 练习： 某项目土地总面积20000 m2 ，出让取得时规定的建筑容 积率为2.0，土地单价为3800元/ m2,现允许容积率增加到3.2， 则应补偿多少地价。
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
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第三节 房地产价格
第2章 房地产价格
2.1、房地产价格概述 2.2、房地产价格和价值的种类 2.3、房地产价格的影响因素
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2.1 房地产价格概述
2.1.1 房地产价格的定义和形成条件
1.房地产价格的定义 是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，是房地 产的效用、相对稀缺性及市场供需关系相互作用的结果。 在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形 式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
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2.3 房地产价格影响因素
•一、对房地产价格影响因素的总认识 1.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 方向是不尽相同的； 2.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 程度是不尽相同的； 3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关 系是不尽相同的； 4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关， 有些与时间有关；
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
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2.房地产价格的形成条件
• 房地产之所以有价格，与其他任何商品有 价格一样，需要具备3个条件：
• (1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地产的价格之所以有高有低，同 一宗房地产的价格会有变动，也是由于这 三者的程度不同及其变化所引起的。
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2.1.2 房地产价格的特征
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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其他价格和价值种类
• 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 • 市场价值和非市场价值 • 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税
价值和征收价值 • 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 • 实际价格和名义价格
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5.总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑
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第三节 房地产价格
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
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2.2 房地产价格和价值的种类
2.2.1价值、使用价值和交换价值
1、价值：是指凝结在商品中的无差别的人类劳动； 2、使用价值：是指能够满足人们的某种需要的属性。 3 、交换价值：一种商品和另一只商品交换的比例关系， 通常表现为一定的数量货币。
并不是说所有无差别人类劳动都能形成价值，因为价 值是商品的特有属性，价值是交换价值的基础，交换价值 通过价值表现出来。简单来说，就是：有价值的东西才有 使用价值，有使用价值才能实现物品的交换价值！
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2.2.2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成 的价格。 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而 上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进 行估算和判定的结果。
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7.起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一 组价格。
起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上 标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平 均价格。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平； ⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格